物業(yè)全年工作計(jì)劃

1、 加強(qiáng)規(guī)范化管理 提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)物業(yè)xx年工作計(jì)劃一、 指導(dǎo)思想xx年，物業(yè)將以注重細(xì)節(jié)，強(qiáng)化落實(shí)為原則，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)物業(yè)改革與發(fā)展，總的思想是：圍繞一個(gè)核心、抓住二個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)守三條紅線， 強(qiáng)化4個(gè)提升。一個(gè)核心即以xx單位經(jīng)濟(jì)效益為核心，二個(gè)關(guān)鍵即收入、成本和用工控制，三條紅線：嚴(yán)守質(zhì)量、安全環(huán)保、廉潔從業(yè)。四個(gè)提升：（1）業(yè)主服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。（2）維修工的技能提高。（3）設(shè)備管理上水平。（4）綠化保潔服務(wù)更標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。二、 總體思路和工作目標(biāo) 以xx單位十二五發(fā)展規(guī)劃為引領(lǐng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為龍頭，建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的物業(yè)管理機(jī)制，帶好管理隊(duì)伍、員工隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)五個(gè)目標(biāo)，做好六

2、項(xiàng)工作，確保物業(yè)工作安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元，成本費(fèi)用控制在 萬(wàn)元，按照xx單位下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，細(xì)化后下達(dá)到各個(gè)班組崗位，力爭(zhēng)完成xx單位下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。物業(yè)服務(wù)目標(biāo)：小區(qū)管理達(dá)標(biāo)率100%，服務(wù)綜合滿意率98%以上，維修及時(shí)率95%設(shè)備管理目標(biāo)：主要設(shè)備巡檢率達(dá)到100%，設(shè)備完好率95%，設(shè)備保養(yǎng)率100%，設(shè)備利用率95%。安全環(huán)保目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)“六個(gè)杜絕，一個(gè)不超，兩個(gè)確?！?完成xx單位下達(dá)的安全環(huán)保指標(biāo)。內(nèi)部管理目標(biāo)：按照xx單位管理提升的計(jì)劃，加強(qiáng)三基，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，推進(jìn)精細(xì)化管理，完成xx單位管理提升目標(biāo)。三、 具體措施xx年主要抓好6個(gè)方面的工作

3、：（一）、注重細(xì)節(jié)，使管理走向規(guī)范化，全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。提升服務(wù)質(zhì)量從點(diǎn)滴做起，每一點(diǎn)改善都帶給業(yè)主更大的實(shí)惠和滿意?！拔鹨陨菩《粸?，勿以惡小而為之”，改善服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，把它們當(dāng)作大事切實(shí)落實(shí)。主要從以下幾點(diǎn)做起：1、加強(qiáng)維修跟蹤和回訪，切實(shí)提高維修及時(shí)率和滿意率。完善報(bào)修、派單、回訪、工單統(tǒng)計(jì)等各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)每周一、周五召開(kāi)例會(huì)，業(yè)主中心和質(zhì)量監(jiān)督崗位對(duì)住戶和賓館的報(bào)修在會(huì)上做通報(bào)和點(diǎn)評(píng)，不能及時(shí)維修的找出原因，通過(guò)長(zhǎng)期不懈的跟蹤督促，提高維修服務(wù)滿意率和及時(shí)率。2、細(xì)化各個(gè)班組工作標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)規(guī)范化管理。 物業(yè)管理各項(xiàng)工作雖然一直平穩(wěn)運(yùn)行，但是缺乏嚴(yán)格的工作標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)

4、準(zhǔn)。如保潔工作，仍然停留在簡(jiǎn)單的衛(wèi)生清潔層面，沒(méi)有形成專業(yè)化、規(guī)范化的操作模式。物業(yè)將逐步把各項(xiàng)制度表格化、數(shù)據(jù)化，簡(jiǎn)潔明了，易操作，用科學(xué)的方法衡量、評(píng)判工作的優(yōu)劣，使得物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作、每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循、有法可依，避免因人為因素造成工作操作上的隨意性。3、加強(qiáng)質(zhì)檢力度，嚴(yán)格考核制度。標(biāo)準(zhǔn)必須通過(guò)有效的檢查和監(jiān)督才能轉(zhuǎn)化為成績(jī)，物業(yè)管理服務(wù)的提高，必須有嚴(yán)格的管理措施和檢查措施，按照操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并且留有詳細(xì)的檢查記錄。物業(yè)將充分發(fā)揮質(zhì)檢崗位和各管理人員的監(jiān)督職能，并且檢查結(jié)果和每位員工績(jī)效考核掛鉤，充分調(diào)動(dòng)每一位員工的工作積極性。4、保障常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，充分挖掘個(gè)性化服務(wù)，逐步

5、引入酒店式物業(yè)管理模式。 一站式服務(wù)大廳建成，將為我們的物業(yè)服務(wù)提供更大的空間和平臺(tái)。我站在提供常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，逐步把酒店管理的模式和服務(wù)意識(shí)融入到物業(yè)服務(wù)，結(jié)合自身的特點(diǎn)，為業(yè)主提供全方位的貼心服務(wù)。如商務(wù)服務(wù)：代客打印、復(fù)印、傳真、預(yù)定車票、飛機(jī)票、預(yù)約出租車等服務(wù)；管家式服務(wù)：家居清潔維護(hù)服務(wù)、車輛清洗、家電維修、洗衣服務(wù)、訂餐服務(wù)、報(bào)刊訂閱服務(wù)、代訂鮮花等；個(gè)性化服務(wù)：公眾代辦性服務(wù)（電視、電話費(fèi)代繳服務(wù)）、房屋租賃服務(wù)等。引入酒店式的物業(yè)管理模式，對(duì)我們的員工也提出更高的要求，無(wú)論是員工的禮儀禮節(jié)、語(yǔ)言行為規(guī)范，還是員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能，都要像星級(jí)酒店的員工一樣嚴(yán)格、專業(yè)、規(guī)范。（二

6、）、有效控制成本，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，確保經(jīng)營(yíng)收入。1、加大成本控制力度，降低能源消耗。 能源消耗一直在我們的成本中占最大比重，如何控制水、電、氣的成本直接關(guān)系到物業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。首先，培養(yǎng)節(jié)能意識(shí)與習(xí)慣，不僅鼓勵(lì)員工積極參與，而且在業(yè)主中廣泛宣傳，讓節(jié)能降耗成為一種社會(huì)活動(dòng)，成為對(duì)xx單位、業(yè)主、社會(huì)的一項(xiàng)“多贏”事業(yè)。其次，建立完善的節(jié)能管理機(jī)制，我站下一步將詳細(xì)制定節(jié)能計(jì)劃和方案，并且配有評(píng)估方法與獎(jiǎng)懲措施。如計(jì)算各個(gè)區(qū)域用水、用電、用氣標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況制定各個(gè)區(qū)域的空調(diào)溫度標(biāo)準(zhǔn)，每日做好能耗記錄，維修班和保安巡檢人員發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏想象及時(shí)處理，制定公共區(qū)域照明啟停時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)等，這些都將列

7、入日常節(jié)能計(jì)劃。再次，選用節(jié)能設(shè)備和采用節(jié)能技術(shù)手段降低能源消耗。用電設(shè)備盡量使用變頻技術(shù)，像鍋爐、空調(diào)、水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等，如給電梯加裝變頻調(diào)速裝置。對(duì)電系統(tǒng)和水系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造，如限制電力高峰，優(yōu)化設(shè)備啟停，電力設(shè)備交替運(yùn)行。循環(huán)利用水資源，用蓄水代替流水的方式做清潔，減少消防系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水等。2、開(kāi)展形式多樣的物業(yè)服務(wù)，優(yōu)化資源，增加新的服務(wù)項(xiàng)目。 隨著一些個(gè)性化服務(wù)的逐步推出，物業(yè)將增加一些有償服務(wù)項(xiàng)目，制定合理的價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓住戶得到實(shí)惠的同時(shí)，增加物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。另外，物業(yè)將進(jìn)一步挖掘可利用的現(xiàn)有資源，如院內(nèi)地下車庫(kù)停車費(fèi)收入，因院內(nèi)很多都是出租戶，只有白天在地下車庫(kù)停車，到夜

8、間車庫(kù)有很多空閑車位，造成了很大的資源浪費(fèi)，物業(yè)將想辦法提高夜間停車數(shù)量，增加收入。3、加強(qiáng)人工成本控制，合理配置人力資源。通過(guò)今年的經(jīng)營(yíng)分析，可以看出物業(yè)很大一部分成本是人工成本。占到總成本的20%左右，因此強(qiáng)化對(duì)物業(yè)自身的科學(xué)管理，通過(guò)人力的合理利用來(lái)進(jìn)一步降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。尤其是管理人員和技術(shù)類人員的合理配置，讓現(xiàn)有人員充分發(fā)揮潛能并且做到一專多能，確保組織機(jī)構(gòu)的精簡(jiǎn)和運(yùn)轉(zhuǎn)的高效。我站將對(duì)維修班實(shí)行工單及工時(shí)計(jì)價(jià)法，工單中對(duì)維修范圍、使用材料、修舊利廢等做明確描述，實(shí)行計(jì)價(jià)工資，多勞多得，打破“吃大鍋飯”的局面，對(duì)業(yè)務(wù)能力及水平差的人員逐個(gè)淘汰，形成有效的激勵(lì)機(jī)制

9、。（三）、通過(guò)豐富多樣的培訓(xùn)方式，提高員工的業(yè)務(wù)技能和服務(wù)水平。針對(duì)各個(gè)崗位的實(shí)際情況制定出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，按照計(jì)劃大表有步驟地進(jìn)行，并且進(jìn)行反復(fù)強(qiáng)化和檢查。尤其通過(guò)總結(jié)各個(gè)班組工作中存在的問(wèn)題，進(jìn)行專項(xiàng)重點(diǎn)培訓(xùn)，如保安需加強(qiáng)禮儀禮節(jié)和安全知識(shí)的培訓(xùn)，保潔需加強(qiáng)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，維修人員需加強(qiáng)維修技能的培訓(xùn)，運(yùn)行班需加強(qiáng)設(shè)備管理和安全培訓(xùn)。采用部門培訓(xùn)、班組培訓(xùn)、外出培訓(xùn)、實(shí)地考察培訓(xùn)、影像資料觀看等多種豐富多彩的形式，對(duì)員工進(jìn)行全方面、多角度的培訓(xùn)。在維修班和運(yùn)行班開(kāi)展崗位練兵及技術(shù)比武，選拔各種技術(shù)能手和行業(yè)標(biāo)兵，與xx單位績(jī)效考核工資掛鉤，培養(yǎng)一批業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度好的維修隊(duì)伍。同時(shí)

10、，我們也鼓勵(lì)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)及專業(yè)資格認(rèn)證，今年，我站已經(jīng)有9名員工取得了物業(yè)管理從業(yè)證書(shū),這為物業(yè)整體專業(yè)素質(zhì)提高打下良好的基礎(chǔ)。（四）、按照xx單位管理提升的具體要求，加強(qiáng)三基，提高管理效能。把管理提升作為明年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，結(jié)合對(duì)標(biāo)工作的開(kāi)展，徹底理順物業(yè)站管理中的漏洞，比對(duì)同類地方物業(yè)公司，針對(duì)物業(yè)存在的突出問(wèn)題，在班組中深入開(kāi)展“找差距，抓整改活動(dòng)”，積極想對(duì)策，抓落實(shí)。在全面自查和診斷的基礎(chǔ)上，著力加強(qiáng)基層建設(shè)、基礎(chǔ)工作和基本素質(zhì)。具體的做法是本著“簡(jiǎn)化工作流程，提高效率”的原則，對(duì)原有的規(guī)章制度進(jìn)行梳理，修訂、完善，結(jié)合x(chóng)x單位十六字大檢查，每個(gè)月對(duì)物業(yè)各班組的基礎(chǔ)工作進(jìn)行檢查，

11、出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改。深入推進(jìn)以“三劃小”為核心的精細(xì)化管理工作，把部門指標(biāo)層層分解下達(dá)到每位員工，詳細(xì)劃分責(zé)任區(qū)，把重點(diǎn)能耗設(shè)備，燈源等按區(qū)域劃分到各個(gè)班組，落實(shí)到個(gè)人，并且建立內(nèi)部量化考核體系。同時(shí)，充分發(fā)揮我站黨員的帶頭作用，全面推進(jìn)管理提升工作，增強(qiáng)員工的凝聚力和執(zhí)行力。（五）、加強(qiáng)預(yù)防性計(jì)劃保養(yǎng)，完善設(shè)備檔案，提高設(shè)備管理水平。設(shè)備管理是我站工作的薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)備管理的好壞，直接關(guān)系到設(shè)備的使用壽命和業(yè)主的生命安全。今年，高層電梯頻頻出現(xiàn)故障，給我們敲響了警鐘，過(guò)去，我們重運(yùn)行維修，輕預(yù)測(cè)保養(yǎng)，設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題，給我們的工作造成很大被動(dòng)。今后，我們會(huì)在設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)上多化功夫，對(duì)xx單位

12、范圍內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐一排查，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的性能、運(yùn)行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史保養(yǎng)記錄制定詳細(xì)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做到以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合，堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五定”?！叭谩奔磳?duì)設(shè)備用好、修好、管理好：“四會(huì)”即是對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障，“五定”即對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔，潤(rùn)滑、通風(fēng)、檢修時(shí)做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)和定責(zé)。從設(shè)備的運(yùn)行的長(zhǎng)遠(yuǎn)性出發(fā)，加強(qiáng)日常人工巡檢，隨時(shí)關(guān)注設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。切實(shí)做好設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)檢測(cè)和故障預(yù)測(cè)工作。完善設(shè)備臺(tái)賬，對(duì)臺(tái)賬缺失、新增的，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)檢測(cè)，重新建立臺(tái)賬，及時(shí)更新，如實(shí)反映設(shè)施設(shè)備的的實(shí)際情況，規(guī)范

13、填寫保養(yǎng)記錄，并嚴(yán)格、妥善保管。確保有設(shè)備必須有臺(tái)賬，有臺(tái)賬必須有保養(yǎng)計(jì)劃，有保養(yǎng)計(jì)劃必須有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必須實(shí)際作業(yè)，對(duì)任何一個(gè)設(shè)備的管理監(jiān)督檢查可以從每個(gè)環(huán)節(jié)入手。（六）、狠抓安全基礎(chǔ)工作，加大監(jiān)督檢查力度，確保xx單位安全平穩(wěn)運(yùn)行。緊密圍繞“安全第一、預(yù)防為主”的方針，認(rèn)真貫徹落實(shí)油田公司的安全管理規(guī)定，進(jìn)一步完善各項(xiàng)安全管理制度。具體做法：一是根據(jù)xx單位對(duì)各工作崗位人員的調(diào)整，對(duì)安委會(huì)成員做相應(yīng)的調(diào)整。認(rèn)真組織開(kāi)展安全檢查，著力消除安全隱患，做好相關(guān)安全檢查記錄，及時(shí)反饋工作情況和存在問(wèn)題。實(shí)行安全生產(chǎn)目標(biāo)管理責(zé)任制。按照“誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”、“屬地管理”的原則，嚴(yán)格按照

14、工作目標(biāo)任務(wù)，簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，建立健全各項(xiàng)安全生產(chǎn)責(zé)任制和安全管理制度。二是加強(qiáng)專項(xiàng)檢查整治，確保安全生產(chǎn)。2013年，我部門安全檢查將全面覆蓋，從消防安全整治、危險(xiǎn)化學(xué)品整治、到xx單位車輛的檢查、駕駛員安全教育、高層出租房的安全隱患等。三是加強(qiáng)應(yīng)急管理，提高防范和處置事故的能力，進(jìn)一步修訂和完善安全生產(chǎn)應(yīng)急救援預(yù)案，落實(shí)應(yīng)急救援責(zé)任和防范措施。督促各部門根據(jù)各自的經(jīng)營(yíng)工作特點(diǎn)，制定完善相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案和防范措施。在xx單位定期開(kāi)展安全知識(shí)培訓(xùn)和消防應(yīng)急演練，使xx單位主管以上人員保安、維修班、運(yùn)行班熟知安全應(yīng)急預(yù)案。做到重點(diǎn)崗位所有操作人員必須熟知應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容，并將應(yīng)急預(yù)案演練列入年度部門對(duì)重點(diǎn)崗位考核中去。通過(guò)以上措施，提升部門在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的處理反應(yīng)能力。四、需xx單位協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題1、購(gòu)置維修作業(yè)登高平臺(tái)。維修班經(jīng)常