深圳二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同律師逐條解析版-Huawei

1、深圳市二手房預(yù)約買賣及居間 服務(wù)合同律師逐條解析版（一）（特別提示及當(dāng)事人基本信息部分）解析人：深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮解析說(shuō)明：1、本解析版是本律師對(duì)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同2008版（ 2007年8月1日實(shí)施，2008年1月1日修訂）的逐條解讀；2、本解析版對(duì)本合同基本含義、簽約注意、潛在風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行了特別提示，是本律師多年來(lái)工作經(jīng) 驗(yàn)的總結(jié)，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，實(shí)為二手房交易雙方、中介公司、擔(dān)保公司、按揭銀行必讀版本；3、本解析僅代表本律師個(gè)人意見(jiàn)，并不代表網(wǎng)站意見(jiàn)，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評(píng)指正。深圳市二手房預(yù)約買賣及

2、居間服務(wù)合同深（）居間第（）號(hào)特別提示1、本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購(gòu)房指引（交易場(chǎng)所 現(xiàn)場(chǎng)懸掛）的內(nèi)容?！緩埫瘶s律師解析】示范文本的基本含義是示范作用，而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手 房買賣合同，只要內(nèi)容不違法同樣有效，任何一方當(dāng)事人都不能因此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān) 違約責(zé)任。2、本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商，可對(duì)本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充,修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。【張茂榮律師解析】本合同屬格式條款，未盡事宜合同各方可在附件二補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定與格式條款不 一致的，以補(bǔ)充約定為

3、準(zhǔn)。3、買方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校及 附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、 戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息?！緩埫瘶s律師解析】本條規(guī)定了買方的注意義務(wù)和賣方的告知義務(wù)，買方不應(yīng)僅限于賣方或中介的介紹， 而應(yīng)多方了解，查證屬實(shí)。4、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過(guò)銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定 資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜?！緩埫瘶s律師解析】資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全，中天事件對(duì)中介監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺，強(qiáng)烈建 議將首期款及大筆定金監(jiān)管于銀行。

4、5、買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過(guò)戶過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的公證委托書內(nèi)容。對(duì)外所 授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)?！緩埫瘶s律師解析】全權(quán)委托公證書是委托人賜予代理人的尚方寶劍，代理人持該公證書在授權(quán)范圍內(nèi)可 以不經(jīng)過(guò)委托人同意任意處分或購(gòu)買物業(yè)、代理簽約，由此產(chǎn)生的所有法律后果均由委托人承擔(dān)。建議仔 細(xì)逐條審驗(yàn)委托書內(nèi)容，業(yè)主做公證時(shí)務(wù)必指明買受人、成交價(jià)、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或 低價(jià)轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時(shí)應(yīng)及時(shí)終止委托。6、政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭 金。【

5、張茂榮律師解析】中介促成交易后有權(quán)獲取傭金，除此之外不應(yīng)當(dāng)再收取任何其他費(fèi)用，買賣雙方對(duì)中 介的其他不合理收費(fèi)有權(quán)拒絕；如買賣雙方成交后拒付傭金，中介有權(quán)起訴索賠。7、買方、賣方、居間方在本合同簽訂時(shí)應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性。【張茂榮律師解析】實(shí)踐中存在中介先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時(shí)簽約），此時(shí)合同在后簽 一方簽字后生效，先簽一方應(yīng)備份以防止后簽一方簽字時(shí)另行增加或修改內(nèi)容。如中介以需公司蓋章為由 要求全部收回合同，交易雙方應(yīng)制作備份并由中介簽約人簽字認(rèn)可，以防篡改。8、居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門核發(fā)的備案證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過(guò)網(wǎng)站 （ ）“信用公

6、示”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料?！緩埫瘶s律師解析】根據(jù)合同法規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效，中介方無(wú) 資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間并沒(méi)有違法法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，本合同仍然有效，買賣任何一方不得因此拒 絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。當(dāng)事人基本信息（略）：【張茂榮律師解析】基本信息盡量填寫完整，通訊地址、聯(lián)系電話務(wù)必填寫準(zhǔn)確，因其是26條各方約定的送達(dá)地址，填寫不準(zhǔn)確將可能導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)接收相關(guān)文件，履約過(guò)程中地址電話變更需及時(shí)履行變更告 知手續(xù)！賣方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不能使用曾用名。買方要向賣方代理人索取賣方的授權(quán)委托書， 以確保有效代理。各方應(yīng)當(dāng)備存對(duì)方身份

7、證復(fù)印件，以防發(fā)生糾紛訴訟時(shí)使用（深圳法院訴訟要求提交對(duì) 方身份證復(fù)印件）。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條 例及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致 的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房地產(chǎn)預(yù)約買賣和居間服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議： 第一部分房地產(chǎn)預(yù)約買賣第一條【擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】賣方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于：。房地產(chǎn)證號(hào)為：。房地產(chǎn)用途為：。登記建筑面積為：平方米。套內(nèi)建筑面積為：平方米。該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自年 月 日至 年 月 日止。該房地產(chǎn)于年 月竣工。目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

8、為每月每平方米建筑面積人民幣：佰 拾 元 角 分（小寫：元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見(jiàn)附件一?！緩埫瘶s律師解析】本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹，因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)已有記載，賣方只需注意填寫的與登記的一致即可，如填寫與登記或?qū)嶋H情況不符，買方可能會(huì) 追究賣方欺詐售房的責(zé)任。第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第種：1、該房地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押，賣方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。2、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。3、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂

9、本合同之日起日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同，辦理贖樓手續(xù)，買方應(yīng)予協(xié)助，擔(dān)保贖樓收費(fèi)項(xiàng)目以擔(dān)保公司的服務(wù)合同為準(zhǔn)；賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應(yīng)在合同約定轉(zhuǎn)移登記日 期之前自行贖樓。4、其他：【張茂榮律師解析】1、本條2規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓，3規(guī)定的是業(yè)主委托擔(dān)保公司贖樓。選擇2不必做全權(quán)委托公證，操作簡(jiǎn)便安全，但需自己有足夠的贖樓資金 ；選才i 3無(wú)需自籌資金但程序相對(duì)復(fù)雜， 買方負(fù)有配合簽訂三方協(xié)議的義務(wù)（不配合導(dǎo)致無(wú)法贖樓將承擔(dān)違約責(zé)任）；2、擔(dān)保公司贖樓需賣方做全權(quán)委托公證給其指定人員，本條沒(méi)有規(guī)定業(yè)主做公證的時(shí)限，建議在本條4中補(bǔ)充約定或在3 "須于簽訂

10、本合同之日起日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同”后添加“并按擔(dān)保公司要求做全權(quán)委托公證給其指定人員”;3 、本條也沒(méi)有規(guī)定擔(dān)保公司因故贖樓不成的解決辦法，因贖樓是賣方義務(wù)，為防止在贖樓問(wèn)題上久拖不決，建議在“4、其他”中補(bǔ)充約定，年 月 日前仍未能贖樓完畢的，賣方應(yīng)當(dāng)自行贖樓;5、賣方應(yīng)權(quán)衡一旦擔(dān)保公司贖樓不成自己的贖樓能力。第三條 【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為：1 、該房地產(chǎn)沒(méi)有租約;2 、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見(jiàn)附件 租賃編號(hào):, 月租金元整（小寫），租期自年月日至年月日 。賣方須于簽署深圳市二手房買賣合同前取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或放棄購(gòu)買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。買賣

11、雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第種方式處置租賃合同：（ 只能選擇其中一種） 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)買方仍然有效。賣方須于前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時(shí)賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/ 保證金及預(yù)交租金（若有）轉(zhuǎn)交予買方，買方自時(shí)起享有賣方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。 賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任?！?張茂榮律師解析】本條是關(guān)于租約事宜的約定，有三點(diǎn)注意事項(xiàng)：一是賣方負(fù)有實(shí)告知買方租約狀況的義務(wù)，故意告知買方虛假情況導(dǎo)致租客損失的將承擔(dān)法律責(zé)任; 二是租客有法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，賣方應(yīng)在賣房前提前通知租

12、客并征求其意見(jiàn)，故建議賣方在簽訂本合同前取得租客的放棄購(gòu)買權(quán)證明，以防簽約后租客提出異議; 三是根據(jù)買賣不破租賃原則，賣方無(wú)權(quán)單方提前解除租賃合同，故賣方選擇時(shí)應(yīng)事先取得租客認(rèn)可，以防租客不同意對(duì)買方構(gòu)成違約。第四條 【附著于該房地產(chǎn)的戶口】該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之向買方支付違約金?！緩埫瘶s律師解析】本條不切實(shí)際，很多業(yè)主賣房后去向不明很難追索違約金，建議修改！買方應(yīng)在交易之前去派出所進(jìn)行戶口查詢，如查明該房地產(chǎn)有戶口，建議在附件二中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金，以免到時(shí)為追索小額違約金而耗費(fèi)大量訴訟成本。

13、第五條 【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）。該轉(zhuǎn)讓價(jià)款不含稅費(fèi)?！緩埫瘶s律師解析】本條為過(guò)戶登記價(jià)，是交易雙方的納稅依據(jù)。需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽(yáng)合同，即在本條填寫一個(gè)較低的過(guò)戶價(jià)格并以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來(lái)本條約定將屬于無(wú)效約定，在房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。第六條 【交易定金】該房地產(chǎn)交易定金共計(jì)人民幣：億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）。買方同意按以下方式支付：本合同簽訂時(shí)，向賣方支付定金人民幣：億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元角 分（小寫：元）。本合同簽訂后日內(nèi)，向賣方支付

14、定金余額人民幣：億 仟 佰 拾 萬(wàn)仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）。上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管。買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號(hào)，即視為賣方收訖。定金在買賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)可自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外?！緩埫瘶s律師解析】1 、定金不同于訂金與付余款，一定不能寫錯(cuò);2 、根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的20%，定金過(guò)低起不到擔(dān)保作用，過(guò)高無(wú)效，故建議按房?jī)r(jià)的20%支付定金;3 、本條第三款約定定金監(jiān)管于雙方約定的銀行，但未明確具體銀行，建議在簽訂本合同時(shí)及時(shí)與銀行簽訂定金監(jiān)管協(xié)議，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。第七條 【交房保證金】為防

15、范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時(shí)從交易總價(jià)款中預(yù)留人民幣：佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）作為交房保證金（不超過(guò)交易總價(jià)款的2%）。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第種：1 、交由居間方托管;2 、其它：?！緩埫瘶s律師解析】1、建議將交付保證金的結(jié)算時(shí)間改為在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)、完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、相關(guān)費(fèi)用交接完畢、遷出戶口時(shí)結(jié)算;2 、注意估算相關(guān)費(fèi)用及違約金，預(yù)存足夠的資金，如可能超過(guò)總房?jī)r(jià)的2%應(yīng)刪除括號(hào)內(nèi)備注部分。第八條 【付款方式】買方所支付款項(xiàng)（包括定金、購(gòu)房款），

16、除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。買方按下列第種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣：億 仟 佰拾萬(wàn)仟佰拾元角1 、一次性付款買方須于年月戶。2 、買方向銀行抵押付款（ 1）買方須于年期款人民幣：億 仟 佰 拾至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。（ 2）買方須于年分（小寫：元）：日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬月日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分 （小寫：元）月日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。種方式處理：（ 3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款

17、余額的，雙方約定按以下第、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付等所有款項(xiàng)。3 、買賣雙方約定的其他付款方式：。上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶?！緩埫瘶s律師解析】買方需注意按時(shí)申請(qǐng)銀行貸款承諾，對(duì)銀行貸款承諾數(shù)額可能達(dá)不到預(yù)計(jì)數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況選擇2 （3）的處理方式，雙方還應(yīng)就因買方信用問(wèn)題無(wú)法按揭導(dǎo)致合同不能履行如何處理做出約定。第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：1、要求買

18、方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金?！緩埫瘶s律師解析】本條是買家的陷阱條款、不平等條款，也是非法條款，買方須格外注意：1、第 2 項(xiàng)違反合同法，合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約，賣方不能直接解除合同（必須先行催告），建議在前面添加“買方預(yù)期 日付款且欠款占應(yīng)付款的%以上”，因?yàn)闆](méi)有約定逾期付款時(shí)間和數(shù)額，理論上可以被理解為即使逾期一天一元錢的情況下，賣方也有權(quán)解約索賠;2 、如不做修改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款，買方務(wù)必要取得賣方書面確認(rèn)，以防賣方事后否認(rèn)解約索賠;3 、如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊睿枰峁┫?/p>

19、關(guān)證明，以免到時(shí)說(shuō)不清，證明包括銀行證明、賣方確認(rèn)證明、中介證明;4 、在買方根本違約的情況下，應(yīng)當(dāng)賦予賣方糾紛后的選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊，而不是簽約時(shí)的選擇權(quán)，故建議此情況下將“賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任”改為“賣方有權(quán)要求買方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任”;5、違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第2 項(xiàng)應(yīng)當(dāng)修改為“解除合同并要求買方按第16 條約定承擔(dān)違約責(zé)任”，以免沖突 ;6 、 本條與 12 條賣方逾期交房的義務(wù)不對(duì)等，詳見(jiàn)12條解析。第十條【稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅; （ 2）城市建設(shè)維護(hù)稅; （ 3）教育費(fèi)附加; （ 4）印花稅; （ 5）

20、個(gè)人所得稅; （ 6）土地增值稅; （ 7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi); （ 8）土地使用費(fèi); （ 9）提前還款短期貸款利息;（ 10）提前還款罰息。買方需付稅費(fèi)：（11）印花稅; （ 12）契稅; （ 13）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi); （ 14）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi); （ 15）房地產(chǎn)證貼花; （ 16）抵押登記費(fèi); （ 17）借款（抵押）合同公證費(fèi); （ 18）授權(quán)委托公證費(fèi)。其他費(fèi)用：（ 19）權(quán)籍調(diào)查費(fèi); （ 20）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi);（ 21）評(píng)估費(fèi); （ 22）律師費(fèi); （ 23）保險(xiǎn)費(fèi);（ 24）其他（以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。項(xiàng)由賣方支付。 項(xiàng)由買方支付。 方式處理：經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述上述本合同履行過(guò)

21、程中因法律、法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)，按以下第1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。2、買賣雙方同意由方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。3、其他：買方支付：%;賣方支付：%。以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和（或）買方支付的稅費(fèi)，因買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金?！緩埫瘶s律師解析】1 、二手房交易稅費(fèi)波動(dòng)較大，在業(yè)主實(shí)收情況下，該條是買方的風(fēng)險(xiǎn)條款，買方要對(duì)政策變化可能增加的稅費(fèi)有所預(yù)料（如營(yíng)業(yè)稅由2 年減免到5 年減免），反之如買方實(shí)付，賣方也應(yīng)有所預(yù)料 ;2、本條是陰陽(yáng)合同

22、過(guò)戶且業(yè)主實(shí)收、房?jī)r(jià)上漲情況下業(yè)主常用的毀約借口（要求買方以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶多支付稅費(fèi)，迫使買方放棄購(gòu)買），買方應(yīng)予防范，避免簽訂陰陽(yáng)合同;3 、本條最后一款違約責(zé)任與 16 條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用，實(shí)屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù)16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條【房地產(chǎn)交付】賣方應(yīng)當(dāng)于將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：1、買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù);2、交付該房地產(chǎn)鑰匙;3、【張茂榮律師解析】房屋交付時(shí)二手房買賣過(guò)程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，提示買方按照附件一房地產(chǎn)交接清單逐一驗(yàn)收，發(fā)

23、現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出，收房后將視為驗(yàn)收合格，賣方不再承擔(dān)責(zé)任。第十二條【延遲交房的違約責(zé)任】除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之四向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。【張茂榮律師解析】本條是買方的不公平條款，付款是買方的主要義務(wù)，交房是賣方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而本合同第9 條規(guī)定了買方逾期付款賣方的解約索賠權(quán)，本條卻沒(méi)有規(guī)定賣方逾期交房買方的解約索賠權(quán)，違反了合同法規(guī)定的公平原則，建議在本條最后添加“如賣方預(yù)期交房超日，買方有權(quán)解除合同并要求賣方按第16 條約定承擔(dān)違約責(zé)任”第十

24、三條【附隨債務(wù)的處理】賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。【張茂榮律師解析】買方應(yīng)估算欠費(fèi)多少，留足交房保證金，防止交房保證金不足以支付欠費(fèi)，同時(shí)還應(yīng)約定由于賣方債權(quán)人或案外人就該物業(yè)主張權(quán)利（包括被法院查封）導(dǎo)致交易無(wú)法完成的，視為賣方違約，賣方應(yīng)當(dāng)按照本合同第16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十四條【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起日內(nèi)，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同。需辦理贖樓手續(xù)的，在銀行出具貸款承諾函之日，或賣方在贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起日內(nèi)

25、，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同?！緩埫瘶s律師解析】本條第二款簽約時(shí)間與第二條房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起日內(nèi)”。第十五條【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。3 形成相互解釋，無(wú)法確定，建議刪除“或賣方在贖出日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手日內(nèi)，買賣雙方須辦理交納稅費(fèi)的手續(xù)。買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后個(gè)工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)?！緩埫瘶s律師解析】1 、遞件回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買方新房產(chǎn)證的依據(jù)，建議由中介保管;2、為保障賣方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議將本

26、條第三款“該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取”改為由中介領(lǐng)取并在第四款后添加“買方遲延辦理抵押登記手續(xù)導(dǎo)致買方銀行按揭承諾無(wú)法兌現(xiàn)9 條約定承擔(dān)違約責(zé)任”。第十六條【其他違約責(zé)任】任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金?！緩埫瘶s律師解析】1 、因本合同屬預(yù)約合同，一方毀約后另一方無(wú)法強(qiáng)制其履行，而定金有高有低，為防止違約方寧愿賠償定金也要解約，需要提高違約方的違約成本，建議將違約金定為總房?jī)r(jià)的20-30%（過(guò)高可能不被法律支持）;2、為降低守約方維權(quán)成本，建議在該條添加“如因此而引起守約方提起訴訟的或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提

27、起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的包括但不限于以下費(fèi)用：律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等。”第十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方提供證明。【張茂榮律師解析】根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常事件等，但需要注意的是（1 ）金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除。（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。第二部分居間服務(wù)第十八條【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如

28、下服務(wù)：1、接受買方購(gòu)房委托并為買方提供房地產(chǎn)信息，陪同買方看房;2、對(duì)買賣雙方當(dāng)事人資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的合法性進(jìn)行查驗(yàn);3、向買方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告賣方的真實(shí)意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)）;4、接受賣方售房意向委托并為賣方聯(lián)系合適的買方;5、促成買賣雙方進(jìn)行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜;6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項(xiàng)的咨詢服務(wù);7、向賣方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告買方的真實(shí)意圖（包括但不限于房?jī)r(jià)、付款方式等）8、對(duì)買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù)9、【張茂榮律師解析】1 、為防止跳單，保護(hù)自身合法權(quán)益，居間方應(yīng)與買賣雙方分別簽訂購(gòu)房委

29、托書和售樓委托書，明確約定跑單的法律后果;2、居間方對(duì)交易的合法性負(fù)有審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給當(dāng)事人造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失;3、如實(shí)報(bào)告是居間合同中居間方對(duì)委托人的基本義務(wù)，居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付傭金且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第十九條【必要費(fèi)用約定】1、本合同簽訂時(shí)，買方向居間方支付人民幣：佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）（不超過(guò)買方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、本合同簽訂時(shí)，賣方向居間方支付人民幣：佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元

30、 角 分（小寫：元）（不超過(guò)賣方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。如買賣雙方最終簽訂深圳市二手房買賣合同，則居間方所收取的款項(xiàng)充抵買賣雙方應(yīng)當(dāng)支付的傭金。【張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定：1 、居間方未能促成深圳市二手房買賣合同成立的，不得要求支付傭金 ;2、無(wú)論何種原因（包括買賣雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違約）導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方只能收取不超過(guò)應(yīng)交傭金20%的必要費(fèi)用;3 、如因居間方原因?qū)е沦I賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同的，居間方不但無(wú)權(quán)收取任何費(fèi)用，還要賠付買賣

31、雙方損失。第二十條【傭金收取】1、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時(shí)，向買方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時(shí)，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某??！緩埫瘶s律師解析】1 、本條是保護(hù)居間方合法權(quán)益，防止買賣雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定，買賣雙方支付居間方傭金的時(shí)

32、間為簽訂深圳市二手房買賣合同的同時(shí)，居間方也只能在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時(shí)收取傭金;2 、深圳市二手房買賣合同簽訂并支付傭金后，即使未能實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，除居間方原因?qū)е峦赓I賣雙方也無(wú)權(quán)要求居間方退還傭金，而只能追究過(guò)錯(cuò)方的法律責(zé)任。第二十一條【違約責(zé)任】【張茂榮律師解析】本條沒(méi)有規(guī)定買賣雙方協(xié)議終止本合同的情況下買賣雙方的責(zé)任，根據(jù)20 條，居間方只是收取必要費(fèi)用，在居間方?jīng)]有收取必要費(fèi)用的情況下建議居間方方予以補(bǔ)充約定由各方按約定傭金的 20% 支付必要費(fèi)用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。1、買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂深圳市二手房買賣合同或者另行通過(guò)其他居間方簽訂深

33、圳市二手房買賣合同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金?！緩埫瘶s律師解析】1 、本條即客戶跳單規(guī)定，跳單是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的粗暴踐踏，屬根本違約行為，本條明確規(guī)定跳單需支付全部傭金，但沒(méi)有規(guī)定買賣雙方串通跳單是否要承擔(dān)連帶責(zé)任，本律師認(rèn)為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成，另一方面業(yè)主賣房后一般下落不明，不讓買方承擔(dān)連帶責(zé)任不利于居間方利益的保護(hù)，故建議補(bǔ)充約定承擔(dān)連帶責(zé)任;2 、實(shí)踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前，其他居間方尋找到更高價(jià)買家或談到更低價(jià)的情況，對(duì)此本律師建議不要盲目通過(guò)其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對(duì)居

34、間方承擔(dān)法律責(zé)任。建議在簽訂售樓委托書、看樓委托書時(shí)注明房?jī)r(jià)及有效期，并約定有效期內(nèi)如其他居間方能夠賣出更高價(jià)或買入更低價(jià)可通過(guò)其他居間方成交，約定不明的，應(yīng)當(dāng)向居間方發(fā)出催告并給與合理期限，在確認(rèn)居間方無(wú)法更高價(jià)或更低價(jià)成交后再通過(guò)其他居間方成交。2、因賣方過(guò)錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方應(yīng)將向買方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求賣方賠償?！緩埫瘶s律師解析】本條是賣方違約責(zé)任條款，如賣方違約居間方必須先行退還買方必要費(fèi)用再向賣方索賠，但因只能索賠退還買方不超過(guò)傭金20%的必要費(fèi)用，實(shí)踐中索賠成本較大，周期長(zhǎng)，得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證金中依法留置。3、因買方過(guò)錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方應(yīng)將向賣方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求