飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估

1、××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估報告致委托人函××市××飯店有限公司： 受貴公司委托，我公司對貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街 10 號的某飯店整體房地產(chǎn) ( 以下簡稱估價對象 ) 的現(xiàn)時市場價格進行了估價。 估價對象：××市××飯店有限公司(以下簡稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街 10 號的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積 49977 . 62 ，國有劃撥土地使用

2、權面積 8048.23 。估價對象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身， 不包括土地出讓金， 不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。 估價目的：為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 估價時點：估價對象的價格為 2002 年 12 月 1 日的公開市場價格。 估價依據(jù)：中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-1999 )；全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及××市人民政府有關部門頒布的有關部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關部門資料；我公司所掌握的×

3、;×市房地產(chǎn)市場的有關資料及估價人員實地查勘、調(diào)查所獲取的資料。 估價結果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法進行估價，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，確定： 估價對象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62 ,國有劃撥土地使用權面積8048.23 ,在 2002 年 12月 1 日的客觀市場價值(價格)為 70894 萬元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬元整),約折合單位建筑面積價格 14185 元/(大寫:人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估 價 結 果估價對象總價格（萬元人民幣）單位價格（元/）總計70 89414 158

4、估價報告應用有效期：自本報告出具之日起 1 年。 此致 ××××房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：×× 二二年十二月十五日估價師聲明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 ××、××、

5、15;×已對估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 沒有本公司以外的人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 簽名、蓋章 ××× 中國注冊房地產(chǎn)估價師 證號：×××××××× 估價的假設限制條件 本次估價是以估價對象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為前提。 本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及國有劃撥土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。 本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及土地使用權不存在抵押權、典權等他項權利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假

6、設前提。 估價對象部分房地產(chǎn)設定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設前提。 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。 設該劃撥國有土地使用權隨之抵押已經(jīng)有關主管部門批準為假設前提。 設委托人通過向政府補繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權為假設前提。 設定估價對象是法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)和可進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。 估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權屬證書標明的面積為準。 估價結果為估價對象在 2002 年 12 月 1 日的公開價

7、格，即在估價時點時的公開市場上最可能形成的價格，它依據(jù)了如下假設： 存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者； 買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟利益； 交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識； 具備公開市場條件，交易對象本身具有市場性； 有適當?shù)钠陂g完成談判和交易； 不考慮特殊買家的附加出價。 估價結果報告一、委托人： ××市××飯店有限公司 法定代表人：×× 地址：××市××區(qū)××大街 10 號 二、估價機構 ××房地產(chǎn)評估有限公司 法

8、定代表人：×× 地址： ( 略 ) 評估資質(zhì)：國家一級房地產(chǎn)價格評估機構 土地評估全國職業(yè)資質(zhì) 三、估價對象估價對象為××市××飯店有限公司 (以下簡稱委托人 ) 所提供的位于××市××區(qū)××大街 10 號房地產(chǎn)。建筑面積 49977.62，劃撥國有土地使用權面積 8048.23 。 區(qū)位與環(huán)境估價對象位于繁華的某市級商業(yè)區(qū)，西臨××大街，南臨××胡同，北臨××大街，東臨××總公司、×&

9、#215;醫(yī)院。 估價對象東側(cè)是縱貫××市南北的××街，西側(cè)是××市繁華的××大街，南距××街約×公里，距市火車站約×公里。估價對象所在××大街及其附近有多條公共汽車通往市區(qū)各處，周圍有 A路、 C 路、 F 路、 G 路電車及 E 快車、 R 路、 S 路等多條公交線路，交通十分便捷。估價對象所在地是××市區(qū)的商業(yè)、金融繁華地帶，是××市市級商業(yè)中心之一，聚集了××市××樓、

10、××廣場、××，××大廈及眾多知名老字號商店等一批大型商業(yè)設施，該地區(qū)也是××市各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7 個，占××市的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日酒店、××大廈等多家賓館、飯店，還有××館、××市××、××劇場、×&

11、#215;醫(yī)院等大型公共場所，周邊各類商服配套齊全。 權益狀況 ××市××飯店有限公司由原××市××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。 土地權益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的國有土地使用證 ( 參見附件三：國有土地使用證 ) 。 證號：【京市東國用 (200 ×劃 ) 字第××號】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權類型：劃撥； 圖號： I-1-2- ×

12、5;； 使用權面積： 8048.23 。 房屋權益 委托人還擁有估價對象建筑物部份的 房屋所有權證 ( 參見附件四：房屋所有權證 ) 。 證號：【京房權證市東×字第××號】； 總建筑面積： 49977.62 ； 無共有權人。 估價對象的國有土地使用證記事欄和房屋所有權證的 設定他項權利摘要欄中均無共有人和他項權利記錄。 權益確定 根據(jù)上述權證，估價人員認為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權及劃撥國有土地使用權。 委托人具有房屋所有權證和相應劃撥土地的國有土地使用證，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。估價對象無共有權人，沒有權屬爭議，也無設定他項權利，

13、只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押房地產(chǎn)。但是評估價值中，不包含“相當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。 ××飯店概況及建筑經(jīng)濟指標 飯店概況 ××飯店于1988年1月開工建設，于1991年8月竣工。高度 32.8m ， 由地上9層、地下2層的建筑物組成。 主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質(zhì)砌體圍護外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層廳有約2500 ，凈空高 21 米的室內(nèi)廣場。估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能分為客房、餐館娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。估價對象建筑物中客房部

14、分有×國著名設計師××設計的單雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共 396 間( 套 ) 。 房間配中央空調(diào)、 安全消防、 IDD 直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡 DDN 專線； 商務客房提供無盤網(wǎng)絡工作站、 傳真、 VOD 點播系統(tǒng)等商務保障。 餐館用房包括裝修風格各異，風味不同的數(shù)個中餐廳及酒吧、西餐廳； 娛樂設施有康樂中心， 包括室內(nèi)游泳池、 網(wǎng)球場、 健身房、KTV 、 桑拿浴室、 棋牌室、 斯諾克臺球； 服務設施商品部等； 估價對象的其他附屬配套用房包括設備間、

15、 鍋爐房、 變配電室、 洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。 估價對象建筑物內(nèi)外，均按照其使用性質(zhì)、不同的使用功能進行了較高檔次的裝修及配備相關設施，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯 15 部，方便住客上下使用。 經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的功能使用情況如下表 。估價對象使用情況位置功能首層接待大廳、××旅行社 二層宴會廳、 ××中餐廳、 ××大廳、 ××制衣、 ××夜總會三層大堂 / 商品部、×

16、;×齋、××西餐廳、××館 / ×撈飯館、××行、會議中心、總機房四層設備管道層 五層康樂中心游泳池 健身房美容美發(fā)棋牌室臺球室網(wǎng)球場五九層客房B1保齡球館、 ××食苑、 ××夜總會、 ×桑拿中心、 員工餐廳、員工之家、食品庫 B2停車場 (88 個車位 ) 、設備用房、庫房、培訓室、洗衣房室外地上停車場24個車位 目前， 五至九層的客房出租率淡季、 旺季平均約 75% ， 除飯店的餐館、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要

17、求。 1998 年 2000 年飯店進行了全面的、 不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造， 2000 年 9 月升為五星級飯店。目前飯店擁有 396 間 ( 套 )各類客房；可供 1200 個同時就餐的各式中西餐廳及宴會廳等；設施完備的康樂中心； 6 個可容納 9 70 人的各種會議廳； 一個可隨意組合、 容納 100 400 人的多功能廳； 快捷便利的通訊；五星級高標準的服務。該飯店擁有單、 雙人標準客房、 豪華單、 雙人客房、 行政套房、外交套房、 ××套房和總統(tǒng)套房共 396 間 ( 套 ) 。 房間配有中央空調(diào)系統(tǒng)、 安全消防系統(tǒng)、 IDD 、 冰箱、 音響、 私人保險柜、

18、高速 DDN專線、衛(wèi)星及閉路電視等設施，商務客房提供無限網(wǎng)絡工作站、傳真、 VOD 點播系統(tǒng)等服務。 2001 年平均入住率為 70% 80% ，2002 年與上年持平。 該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且運營成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。 1994 年以前為 4000 7000 萬元； 1995 1997 達 11000 萬元以上； 1998 2000 年為 10000 9000 萬元； 2001 年為 13100 萬元， 根據(jù)目前經(jīng)營狀況， 預計 2002年的營業(yè)收入比上年增長 10% 以上。 在××市各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前 10 名內(nèi)。 估價對象

19、為五星級酒店，目前已投入使用約 11 年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高， 維護及使用狀況良好， 1998 2001 年完成裝修改造，各部位基本上無較大磨損。 估價對象的市政條件完善， 所需上水、 生活熱水、 雨水、 污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。 該大廈的建筑技術經(jīng)濟指標 依據(jù)委托人提供的含有估價對象的 國有土地使用權證、房屋所有權證及建筑施工平面圖： 估價對象土地使用權面積： 8048.23 估價對象總建筑面積： 49977.62 其中：地上： 39830 地下： 10147.62 層數(shù)：地上 9 層、地下 2 層 結構類型：框架剪力墻 容積率：

20、 6.21 其中地上： 4.95 停車位：地上 24 個，地下 88 個。 四、估價目的 為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 五、估價時點 2002 年 12 月 1 日 六、價值定義 本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。 本次估價結果為估價對象 49977.62 房屋所有權及相應的8048.23 劃撥國有土地使用權的價格。 不包括土地出讓地價，不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。 七、估價原則 本次估價遵循以下原則： 合法原則； 最高最佳使用原則；

21、 估價時點原則； 替代原則； 公平原則； 達到獨立、客觀、公正 ( 詳述略 ) 。 八、估價依據(jù) 主要有： 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-1999) ； 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 中華人民共和國擔保法； 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法； ××市房地產(chǎn)抵押管理辦法； 全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及××市人民政府有關部門頒布的其他有關法律、法規(guī)和政策文件； 委托人提供的有關資料； 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關資料及估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。 九、估價方法 估價人員在認真分析所

22、掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規(guī)、估價技術標準，經(jīng)過反復研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現(xiàn)。 收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷? 報酬率 ) 將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 將

23、兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。 十、估價結果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，采用收益法、成本法，經(jīng)過周密測算， 并結合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，認為××飯店房地產(chǎn) ( 建筑面積 49977.62 ，國有劃撥土地面積8048.32 ) 在 2002 年 12 月 1 日的客觀市場價值為 70894 萬元 ( 大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整 ) ，約折合單位建筑面積價格14185 元 / ( 大寫： 人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾

24、伍元整 ) 。見下表。估 價 結 果估價對象總價格（萬元人民幣）單位價格（元/）總計70 89414 158十一、估價人員 估價人員 資格注冊號 簽名 ××× 中國房地產(chǎn)估價師 ×××××× ××× 中國房地產(chǎn)估價師 ×××××× ××× 中國房地產(chǎn)估價師 ×××××× 十二、估價作業(yè)日期 2002 年 12 月 1 日 200

25、2 年 12 月 15 日 十三、有效期 本估價報告應用的有效期自 2002 年 12 月 15 日起為 1 年。 若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應調(diào)整。 十四、有關說明 本報告所得出的估價結果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關稅費繳納等情況確定。 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔保法和××市房地產(chǎn)抵押管理辦法，該項目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應參照國家有關政策、法規(guī)進行。此外，抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M用較之其它正常的房地產(chǎn)交易高，提請報告使用方注意。 估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地

26、，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向××市政府補繳土地使用權出讓地價。本報告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應向政府補繳的土地使用權出讓地價。 本次評估結果的得出是以估價對象按照目前的規(guī)定用途能夠持續(xù)使用為所設前提。由于估價對象為國有劃撥土地使用權，建議盡早辦理向政府補交土地使用權出讓地價款手續(xù)，取得出讓國有土地使用權。 本次評估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價格的租賃協(xié)議為假設前提。估價對象中以出租方式經(jīng)營的商品部和餐廳設定抵押權時，應參照×&

27、#215;市房地產(chǎn)抵押管理辦法中的相關規(guī)定進行。 本報告為抵押房地產(chǎn)估價，由于注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計算。 估價報告為一大型整體的高檔飯店房地產(chǎn)，其市場變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟增長、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場條件下，可能較強；但和商業(yè)、住宅等其他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請抵押權人注意。 房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會造成損耗，有可能降低抵押物價值，提請抵押權人注意。 本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關資料，包括法律文件，如國有土地使用證、房屋所有權證及估價對象分布位置及面積資料等復印件，由委托人對其真

28、實性負責。 本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設備內(nèi)部質(zhì)量不負檢測責任。 委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。 本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。 如果使用本估價結果的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。 估價技術報告一、 實物狀況分析 實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權面積、土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結構類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結構、建成年月、設備、裝修及維護保養(yǎng)狀況等，具體分析如下： 坐落：××市××區(qū)×

29、5;大街 10 整體房地產(chǎn)； 房屋建筑面積： 49977.62 ，具有所有權； 土地使用面積： 8048.23 ,劃撥土地使用權； 土地等級：商業(yè)二級； 土地使用權年限：未限定，按法定最高 40 年計算； 土地形狀：長方形，東西長 113.79m ，南北寬 80m ； 法定用途：旅游業(yè)； 功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商店、娛樂等； 層數(shù)： 11 層，地上 9 層，地下 2 層； 容積率： 6.21 ，地上 4.95 ； 車位： 112 個，地上 24 個、地下 88 個； 建筑結構類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結構； 建成年月： 1991 年； 裝修檔次：五星級酒店，高檔精

30、裝修 ( 詳表略 ) ； 設備設施：煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共 15 部； 外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中央琉璃瓦樓蓋； 維修保養(yǎng)良好，為完好房； 3 層中央有中庭花園。 二、區(qū)位狀況分析 ( 略 ) 三、市場背景分析 ××市房地產(chǎn)情況 ××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的 2008 ××市奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來×

31、15;市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的CBD 、 金融街、 中關村等新型商務中心已經(jīng)形成； 城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)； 一大批水、 電、 氣、 熱、 污水處理、 公路 ( 五環(huán)、 注環(huán) ) 、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用 ( 或在建 ) ；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設；完善了城市的硬件設施，大大改善了高效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。 在“十五”計劃宏觀政策引導下，在加入 WTO 和舉辦 2008奧運等重大利好因素的刺激下， 在××市經(jīng)濟多

32、年保持 2 位數(shù)增長的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。 2002 年 1 至 10 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導地位，累計完703.3 億元，比去年同期增長 30.3% 。 ××市飯店用房市場分析 世界經(jīng)濟蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入 WTO 使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國

33、市場，加入 WTO 后，對外貿(mào)易預計會增長，所以申奧成功和加入 WTO 部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。 飯店業(yè)與其相關行業(yè)有非常強的關聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進相關社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關聯(lián)帶動功能。 世界旅游組織的資料顯示， 旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應，旅游業(yè)每直接收入 1 元， 相關行業(yè)的收入就能增加 4.3 元； 旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員， 社會就能增加 5 個就業(yè)機會。 飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展

34、中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。 世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。 在我國， 2000 年，全國 10481 家旅游飯店營業(yè)收入總額為862.27 億元， 上繳營業(yè)稅 44.07 億元； 全員勞動生產(chǎn)率為 7.67 萬元 / 人。 全國 6646 家國有經(jīng)濟飯店， 2000 年實現(xiàn)

35、營業(yè)收入 216.62億元， 上繳營業(yè)稅 23.49 億元， 全員勞動生產(chǎn)率 7.48 萬元 / 人。 全國外商和港澳臺投資興建的 833 家飯店， 2000 年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62 億元，上繳營業(yè)稅 10.80 億元，全員勞動生產(chǎn)率 10.37 萬元 / 人。 飯店供應方面， 1999 年以來也發(fā)生了重大變化。 1999 年全國增加旅游飯店 1253 家， 增長 21.7% ， 客房增加 12.46 萬間， 增長16.3% ，全國有旅游飯店 7035 家， 88.94 萬間客房。到 2000 年末，全國共有旅游飯店 10481 家，比上年末增加 3446 家，增長49% 。其中星級旅游飯

36、店 6029 家，比上年增加 2173 家，包括：五星級飯店 117 家，增加 40 家；四星級飯店 352 家，增加 148家； 三星級飯店 1899 家， 增加 607 家； 二星級飯店 3061 家，增加 1163 家； 一星級飯店 600 家， 增加 215 家。 盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了 1.7 個百分點，這說明 1999 年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。 2001 年底，××市有涉外飯店 ( 公寓 )421 家、客房 90000 余間， 數(shù)量居全國各城市之首； 營業(yè)收入 142 億， 固定資產(chǎn) 340 億、職工人數(shù) 11

37、.85 萬人，均排名第一；利潤總額 6.15 億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。××市飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高。 2001 年，××市有五星級飯店 21 家、四星級飯店 35 家、三星級 123家二星級飯店 149 家、 一星級飯店 35 家、 其他 58 家。四星級和五星級飯店客房總數(shù) 26561 間。 五星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到 2008 年，預測××市的星級飯店總數(shù)將達到 800 家、客房 13 萬間，屆時市場競爭也會相當激烈。 從×

38、×市的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五星級飯店僅占星級飯店的 5.8% ，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。 按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店 (Urban h otels) ，從功能上看它具有商務功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。 估價對象位于××地區(qū)， 該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等

39、，商務氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應有一定的市場變現(xiàn)能力。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下： 法律上的許可性 ( 規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可 ) 。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。 技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確定。 經(jīng)濟上的可行性。即在各種可

40、能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。 價值最大性。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達到最大的一種。 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。 可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。 根據(jù)上述標準判定，估價對象從設計及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應為土地最高最佳使用途

41、徑。 五、估價方法選用 估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規(guī)、估價技術標準，經(jīng)過反復研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現(xiàn)。 收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷? 報酬率 ) 將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取

42、估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。 六、估價測算過程 采用收益法估價整體價格 估價對象為集客戶、會議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，應首選收益法估價。依據(jù)委托人提供的資料，估價人員對不同用途的物業(yè)進行逐一測算。 運用收益法 ( 報酬資本化法 ) 的技術路線和步驟是：搜集與驗證有關租金、營業(yè)收入和營業(yè)費用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；預測未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入； 估算正常運營費用； 預測凈收益； 選擇適當?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) ； 運用適宜

43、的收益法計算公式， 計算估價對象的收益價格。 經(jīng)調(diào)查認為， 估價對象近 9 年來， 營業(yè)收入不斷增加， 尤其 20012002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場情況，預計今后各年到2008年前后還會有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價值評估角度，本次估價按現(xiàn)市場的收益水平在未來基本保持不變考慮。 客房部分收入 估價對象共有客房 396 間，其中套房共 21 間，包括大套 10間、 小套 6 間， 頂級套房 5 間； 標準客房 375 間， 以上客房均按不同風格進行了適合其使用用途的裝修。 估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。類似物業(yè)的市

44、場租金（表略）依據(jù)其實際情況及周邊類似物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例， 確定其日租金水平為： 大套及頂級套房： 2200 元； 小套房 1400元，標準客房為 850 元。 估價對象的市場租金日租金名稱大套頂級套房（元）小行政套房（元）標準房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價對象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時間占 34% 。 則估價對象客房部分年潛在毛收入為： (2200 × 15 1400 × 6 865 × 375) × 365 13350.79 萬元 由潛在毛收入中扣除客房正常的空置、 拖欠租金

45、以及其他原因，如打折 ( 打折率 2%50% ， 平均按 10% 左右 ) 等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價對象的客房淡季平均入住率 為55%65% ， 旺季平均入住率為 80% ， 平均入住率 75% ，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為 65% 。 13350.79 × 65% 8678.00 萬元 餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入 餐飲自營部分 估價對象中共有餐廳六個， 共可容納 700 多人同時就餐， 加宴會廳等約容納 1200 人。概況如下表（表略）。估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解

46、了近年該飯店的財務報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費在 200 元以上， 各餐廳綜合平均上座率為 40%50% ，則年總收益約為 4160.00 萬元。 康樂中心等自營部分 主樓部分的康樂中心、 會議廳、 商品部自營用房主要包括如下表（表略）： 估價人員對以上康樂中心等設施用房的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查，了解也近年該飯店的財務報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的 10% 左右，確定其年總收益為：900.00 萬元。 出租部分根據(jù)有關租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層 13 16 元，一層 20 25 元，二層 18 22 元，三層為15

47、18 元，租約期 3 5 年，租約期內(nèi)年總租金約為 950 萬元，折合可出租面積平均日租金 9.7 元，有效日租金 7.3 元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例 0.82 ，考慮平均出租率、 租金損失、 裝修免租期損失等約為 92% ， 有效毛收入率為 75% 。 這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年 950.00 萬元。 停車場 ××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為 2368 ，有 88 個車位；地上車庫建筑面積為 1261 ，有 24個車位。若按小時計費，

48、5 元 / 小時，每天按 12 小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率 90% ，平日 50% ，平均 66% 。則停車場總收益為： 5 × 12 × 365 × (88 24) × 66% 161.88 萬元 163.00 萬元 地上地下共有附屬及設備用房 5863.34 , 是屬于應由估價對象的收益性商業(yè)用房分攤的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O備用房占總建筑面積的比例為 11.73% ，屬正常比例。 餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計 4160.00 900.00 950.00 162.00 6172.00 萬元 估

49、價對象的年有效收入 8678.00 6172.00 14850.00 萬元 求取年運營費用 運營費用是指為維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。 根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近現(xiàn)年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅為營業(yè)

50、收入的 5%( 客房增值稅為 3%) ， 城市維護建設稅和教育附加為營業(yè)稅額的 7% 、 3% ， 合計按營業(yè)收入的 5.5% 計算： 14850.00 × 5.5% 816.75 萬元 營業(yè)成本 客房成本為客房收入的5% ：8678.00 × 5% 433.90 萬元 餐飲成本占餐飲收入的 31% ： 4160.00 × 31% 1289.60 萬元 康樂中心等配套設施用房成本占其收入的 14% ： 900.00 × 14% 1633.50 萬元 營業(yè)成本合計 1849.50 萬元。 工資及福利 工資及福利費約占營業(yè)收入的 11% ： 14850.00

51、 × 11% 1633.50 萬元 營業(yè)費用 營業(yè)費用約占營業(yè)收入的 10% ： 14850 × 10% 1485.00 萬元 管理財務費 行政管理費約占營業(yè)收入的 7.0% ： 14850.00 × 7.0% 1039.50 萬元 市場推廣費 市場推廣費約占營業(yè)收入的 2.0% ： 14850.00 × 2.0% 297.00 萬元 能源維修費 能源維修費約占營業(yè)收入的 7% ： 14850.00 × 7.0% 1039.50 萬元 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值 70% 的 1.2% ： 6100 × 49977.62 × 7

52、0% × 1.2% 256.09 萬元 房產(chǎn)保險費 保險費為房產(chǎn)價值的 0.25% ： 6100 × 49977.62 × 0.25% 76.22 萬元 土地使用費 按規(guī)定為每年 80.89 萬元。 商業(yè)設備折舊 即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為 210 萬元。 物業(yè)管理酬金 約為運營費用的 3% ，為 250 萬元。 年運營費用合計 816.75 1849.50 1633.50 1485.00 1039.50 297.00 1039.50 256.09 76.22 80.89 210 250 9033.95 萬元 估算年凈收益 凈收益年

53、有效總收入年運營費用 14850.00 9033.95 5816.05 萬元 確定報酬率 估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。 目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為 1.98% 較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)和預測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等，判斷風險調(diào)整值為 5% ，則確定估價對象報酬率適中為 7% 。 收益年限的確定 估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游

54、酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。 所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設前提。 估價對象建筑物為鋼混結構的 非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為 60年。若補交土地使用權出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權出讓最高年限為 40 年， 則本次估價按估價對象收益年期 40 年計算。 采用的適當?shù)氖找娣ü接嬎闶找鎯r格 根據(jù)估價對象的具體情況，同時注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報酬率不變的收益法公式： 公式中 V 估價

55、對象的房地產(chǎn)市場價值 A 年凈收益 Y 報酬率 n 收益年限 將數(shù)據(jù)代入公式計算： 扣減土地出讓金 估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地， 一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應包括估價對象處置時應向政府補交的出讓地價款，應從上述得出的價格中扣除土地出讓金地價款部分。通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)××市基準地價及其修正結果 ( 計算過程略 ) ， 并結合估價對象實際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應補辦出讓手續(xù)， 繳納的土地出讓 ( 金 )地價款為地上商

56、業(yè) 2000 元 / 、地下車庫 900 元 / 、地下收益部分面積按地上價格 1/3 即 660 元 / 計算，則補交的出讓 ( 金 ) 地價款為7991.10 萬元。 (27681.3 5589 2453 1795) × 2000 1261 × 900 (1023 1781 2368) × 600 /10000 37681.3 × 2000 1261× 900 5172 × 660 7991.10 萬元 采用收益法的估價結果 77537.89 7991.10 69546.79 萬元 采用成本法估價整體價格 成本法是求取估價對象在估

57、價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。 重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用 ( 包括土地取得費用、 前期工程費、 建筑安裝工程費、 管理費、 投資利息、 銷售費用 ) 、 銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應通過市場取得出讓土地，所以先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。 估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類

58、房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。 土地成本 根據(jù)××市基準地價及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎設施建設費、城市拆遷費、小區(qū)建設配套費及其他費用。 土地出讓金 上述計算為 7991.10 萬元，折合建筑面積 1559 元 / 城市基礎設施建筑費 包括大市政、四源費等，測算后為折合建筑面積 650 元 / 土地開發(fā) ( 征地拆遷費或城市拆遷 ) 費 包括拆遷、安置、補償費，拆遷評估費、拆遷單位管理費等經(jīng)測算按地面計算近 19000 元 / ，折合 3000 元 / 建筑面積。 小區(qū)建設配套費 ××地區(qū)建設配套費為折合建筑面積 250 元 / 其他 策劃、

59、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的 1.1 1.8% ，約 1.5% 。 (1599 650 3000 250) × 1.5% 82.49 元 / 土地取得費成本合計 土地取得成本合計為：建筑面積 5581.49 元 / 建筑物建造成本 建安工程費 根據(jù)××市現(xiàn)行建筑工程概算定額及有關文件規(guī)定、××市有關招投標工程中的標價、參考××市同類飯店建筑技術經(jīng)濟指標，估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結構、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下表（表略）。 建安工程費單位造價為 6100 元 / 。 前期工程及其他專業(yè)費等 根據(jù)××市有關規(guī)定和市場情況，前期工程、建設期間稅費及其他專業(yè)費等見下表（表略）。經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為 450.70 元 / 。 建筑物建造成本合計為 6550.70 元 / 。 上述項合計為 5581.49 6550.70 12132.19 元 / 。 管理費用 開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取項成本合計的2.0% ，為 242.64 元 / 。 5581.49 × 0.02 6550.70 × 0.02