項(xiàng)目成本管理流程

1、項(xiàng)目成本管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的：確保所有開發(fā)項(xiàng)目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。2、適用范圍：適用于事業(yè)部所有開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作。3、定義：3.1. 超成本目標(biāo)：項(xiàng)目實(shí)施到某一階段時(shí)，工程成本超過該進(jìn)度時(shí)的目標(biāo)成本；4、職責(zé)：4.1. 營銷部4.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進(jìn)行可研工作時(shí)，負(fù)責(zé)可研階段的初步定位；（注：如集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展部組織進(jìn)行可研工作，則集團(tuán)營銷管理部負(fù)責(zé)可研階段的初步定位）4.1.2. 負(fù)責(zé)策劃階段的項(xiàng)目定位；4.1.3. 負(fù)責(zé)在擴(kuò)初階段進(jìn)行營銷費(fèi)用測算。4.2. 設(shè)計(jì)部4.2.1. 負(fù)責(zé)提交各階段成本測算需要

2、的設(shè)計(jì)文件（包括電子文檔）；4.2.2. 負(fù)責(zé)補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更的審核；4.2.3. 負(fù)責(zé)按照各階段的成本控制建議開展設(shè)計(jì)工作。4.3. 成本部4.3.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織進(jìn)行可研工作時(shí)，負(fù)責(zé)可研階段成本估算；（注：如集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展部組織進(jìn)行可研工作，則集團(tuán)成本管理部負(fù)責(zé)可研階段的成本估算）4.3.2. 負(fù)責(zé)策劃階段的成本測算；4.3.3. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的成本測算；4.3.4. 負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、結(jié)算；4.3.5. 負(fù)責(zé)對補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案變更進(jìn)行成本審核；4.3.6. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃；4.3.7. 負(fù)責(zé)組織成本后評估。4.4. 項(xiàng)目部4.4.1. 負(fù)責(zé)提供簽證、變更的現(xiàn)場

3、基礎(chǔ)資料； 4.4.2. 對于造價(jià)增減的工程變更，項(xiàng)目部要及時(shí)跟蹤、落實(shí)、核定增減工程量的具體數(shù)額，并與承包單位達(dá)成書面記錄，加強(qiáng)對增減部分的辦理，如防止因漏報(bào)而給公司造成損失；4.4.3. 負(fù)責(zé)提交工程結(jié)算資料。4.5. 工程管理部4.5.1. 負(fù)責(zé)提交工程及監(jiān)理費(fèi)用測算。4.6. 事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)4.6.1. 審核各階段的目標(biāo)成本；4.6.2. 審核項(xiàng)目結(jié)算；4.6.3. 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目成本后評估報(bào)告。4.7. 事業(yè)部總經(jīng)理4.8. 審批項(xiàng)目可研階段和項(xiàng)目定位階段的目標(biāo)成本；4.8.1. 審批方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)成本；（注：本階段的成本不超過上一階段的目標(biāo)成本，如超過需提交集團(tuán)審批）4.8.2

4、. 審核項(xiàng)目正式目標(biāo)成本。4.8.3. 負(fù)責(zé)按權(quán)限審批結(jié)算；4.8.4. 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目成本后評估報(bào)告。4.9. 集團(tuán)成本管理部4.9.1. 審核定位階段成本測算、方案設(shè)計(jì)階段成本匡算、初步設(shè)計(jì)階段成本概算、項(xiàng)目目標(biāo)成本作業(yè)指導(dǎo)書。4.9.2. 組織集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行評審。4.10. 集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)/總裁4.10.1. 審核/審批項(xiàng)目可研階段和項(xiàng)目定位階段的目標(biāo)成本。4.10.2. 集團(tuán)總裁審批項(xiàng)目正式目標(biāo)成本。4.10.3. 集團(tuán)總裁負(fù)責(zé)按權(quán)限審批結(jié)算；5、工作程序：5.1. 項(xiàng)目拓展階段成本估算項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)的確定5.1.1. 事業(yè)部開發(fā)配套部組織的項(xiàng)目可研論證工作：對公司有意向參與拍賣或

5、合作開發(fā)的地塊，成本部在接到設(shè)計(jì)部提交的可研階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件（概念設(shè)計(jì)草案）、營銷部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的市場調(diào)查報(bào)告以及競爭樓盤清單、開發(fā)配套部下發(fā)的土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算的成本部分，財(cái)務(wù)部完成經(jīng)濟(jì)測算的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項(xiàng)目拓展階段成本估算，提交開發(fā)配套部，作為可行性研究報(bào)告的附件；5.1.2. 集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展部組織的項(xiàng)目可研工作：對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，集團(tuán)成本管理部在接到設(shè)計(jì)管理部提交的可研階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件（概念設(shè)計(jì)草案）、營銷管理部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的市場調(diào)查報(bào)告以及競爭樓盤清單、業(yè)務(wù)拓展部下發(fā)的土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本管理部進(jìn)行

6、經(jīng)濟(jì)測算的成本部分，財(cái)務(wù)管理部完成經(jīng)濟(jì)測算的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項(xiàng)目拓展階段成本估算，提交業(yè)務(wù)拓展部，作為可行性研究報(bào)告的附件；5.1.3. 公司評審?fù)ㄟ^可行性研究報(bào)告后，由集團(tuán)總裁審批通過項(xiàng)目拓展階段成本估算；同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案。5.1.4. 可行性研究報(bào)告通過后，項(xiàng)目拓展階段成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)。5.2. 項(xiàng)目定位階段成本控制5.2.1. 事業(yè)部成本部依據(jù)成本預(yù)控目標(biāo)、營銷部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品建議書、設(shè)計(jì)部提供的策劃階段設(shè)計(jì)文件（概念設(shè)計(jì)成果，包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)），完成項(xiàng)目定位階段成本測算編制，成本部組織召開評審會，設(shè)計(jì)部、工程部、營銷部、開發(fā)配套部、項(xiàng)目部等

7、，事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)等參與評審，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審核后，把評審結(jié)果和會議紀(jì)要等提交集團(tuán)成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)總裁審批，同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案；最終的評審結(jié)果作為產(chǎn)品建議書附件。（注：集團(tuán)成本管理部也可召集評審會的形式對目標(biāo)成本進(jìn)行評審）5.2.1. 如果項(xiàng)目策劃階段的成本超過預(yù)控目標(biāo)，必須報(bào)集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)總裁審批。5.3. 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制5.3.1. 事業(yè)部成本部在方案設(shè)計(jì)開始前，編制方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，并組織設(shè)計(jì)部評審。方案設(shè)計(jì)階段成本控制建議作為方案設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。5.3.2. 成本部依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)、設(shè)計(jì)部提供的

8、方案設(shè)計(jì)文件（方案設(shè)計(jì)成果，包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)）、營銷部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品建議書進(jìn)行匡算，并在方案設(shè)計(jì)完成后15天內(nèi)完成項(xiàng)目方案階段成本匡算編制，成本部組織評審，設(shè)計(jì)部、工程部、營銷部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)等參與，經(jīng)集團(tuán)成本管理部審核后，最終經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批；同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案。如該階段的成本超過上一階段的目標(biāo)成本，則需報(bào)集團(tuán)總裁審批。5.4. 項(xiàng)目實(shí)施各階段的成本控制：5.4.1. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 1) 成本部在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始前，編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，并組織設(shè)計(jì)部評審。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制建議作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。2) 成本部在接到擴(kuò)初設(shè)

9、計(jì)文件（包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)）后，十五天內(nèi)完成項(xiàng)目建安成本概算編制或根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的成本概算進(jìn)行審核，經(jīng)事業(yè)部成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批后，組織公司各職能部門召開擴(kuò)初階段成本評審會，項(xiàng)目建安成本概算作為評審設(shè)計(jì)部擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的參考。3) 成本部組織各部門負(fù)責(zé)其他分項(xiàng)成本測算，其中財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用測算，營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用測算，開發(fā)配套部負(fù)責(zé)土地成本和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的測算，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用的測算和工程勘察費(fèi)，工程部負(fù)責(zé)工程管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等測算。測算結(jié)果在擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批后一周內(nèi)提交成本部，并由成本部匯總，報(bào)成本部經(jīng)理審核。4) 成本部把各部門提交的分項(xiàng)成本

10、匯編成項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)成本，組織以上各相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)（財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、開發(fā)配套部、工程部、營銷部、公司成本分管領(lǐng)導(dǎo)等）進(jìn)行內(nèi)部評審，并最終形成意見，經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審批后上報(bào)集團(tuán)成本管理部。（附下屬公司評審記錄）5) 集團(tuán)成本管理部收到事業(yè)部的成本測算一周內(nèi)組織集團(tuán)工程管理部、設(shè)計(jì)管理部、營銷管理部、財(cái)務(wù)管理部等進(jìn)行評審；如評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)集團(tuán)成本分管領(lǐng)導(dǎo)，總裁審批后，則該版的成本測算即為項(xiàng)目正式目標(biāo)成本；否則集團(tuán)成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報(bào)。項(xiàng)目正式目標(biāo)成本報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部備案。6) 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本經(jīng)集團(tuán)總裁審批通過后，作為該項(xiàng)目的正式成本控制目標(biāo)，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、

11、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理，由成本部組織落實(shí)實(shí)施，集團(tuán)成本管理部進(jìn)行監(jiān)控。5.4.2. 施工圖設(shè)計(jì)階段：1) 成本部在施工圖設(shè)計(jì)開始前，提出施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，并組織設(shè)計(jì)部評審。施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。2) 施工圖設(shè)計(jì)完成后六十天內(nèi)，成本部完成項(xiàng)目建安成本預(yù)算，提交成本部分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批確認(rèn)。項(xiàng)目建安成本預(yù)算作為評審設(shè)計(jì)部施工圖設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的參考。（注：如該階段的成本超過上一階段的目標(biāo)成本，則需報(bào)集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)總裁審批。）3) 在施工圖預(yù)算和銷售之前，對目標(biāo)成

12、本進(jìn)行評估，以此指導(dǎo)招投標(biāo)和銷售定價(jià)；但并不影響正式目標(biāo)成本的考核方式（即：還是按照原來的考核方式進(jìn)行考核）。5.4.3. 實(shí)施階段（包括招投標(biāo)和施工）：1) 工程開工前，在工程總承包選擇階段，成本部根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)編寫總承包標(biāo)底及工程量清單，組織總承包及各分項(xiàng)工程的招標(biāo)。2) 補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更的成本控制，成本部根據(jù)施工圖成本控制建議以及當(dāng)月的合同價(jià)款變化匯總表，來判定當(dāng)前成本是否在成本目標(biāo)內(nèi)，并按相關(guān)程序處理補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更，具體參見設(shè)計(jì)變更管理作業(yè)指引。3) 設(shè)備/材料選型及定價(jià)和變更的成本控制：設(shè)計(jì)部及成本部采購人員在進(jìn)行對應(yīng)設(shè)備/材料的選型和變更時(shí)，應(yīng)在成本目標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行選型。如價(jià)

13、格超成本目標(biāo)，必須按權(quán)限由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，具體參見目標(biāo)成本編制作業(yè)指引。4) 工程變更的成本控制：Ø 項(xiàng)目部每月25日提供項(xiàng)目上月的工程變更預(yù)算資料。Ø 成本部完成工程變更預(yù)算的審核，按權(quán)限經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為合同結(jié)算價(jià)的組成部分。5.5. 項(xiàng)目竣工結(jié)算及評估5.5.1. 項(xiàng)目竣工前期，由成本部進(jìn)行工程竣工結(jié)算及項(xiàng)目成本后評估總結(jié)，具體參見項(xiàng)目成本后評估作業(yè)指引。5.6. 事業(yè)部各業(yè)務(wù)部門按照成本部的要求編制成本動(dòng)態(tài)控制臺帳，每個(gè)月定期向成本部報(bào)送相關(guān)成本信息，成本部匯總這些成本信息，每月編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，對項(xiàng)目成本管理費(fèi)用變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。6.支持性文件6.1.

14、 設(shè)計(jì)變更管理作業(yè)指引6.2. 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引6.3. 預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引6.4. 項(xiàng)目后評估編制作業(yè)指引6.5. 現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引6.6. 甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)作業(yè)指引6.7. 成本信息庫作業(yè)指引7.相關(guān)記錄7.1. 項(xiàng)目成本測算表（里面還包括：*項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)、*項(xiàng)目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表、*項(xiàng)目公攤成本及期間費(fèi)用成本表、*項(xiàng)目主體建安成本表等）7.2. *項(xiàng)目營銷費(fèi)用目標(biāo)控制表7.3. *項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用目標(biāo)控制表7.4. 公司管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表7.5. *項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用目標(biāo)控制表7.6. *項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用目標(biāo)控制表7.7. *項(xiàng)目*設(shè)計(jì)階段成本控制建議表項(xiàng)目成本測算表（雙

15、擊點(diǎn)開）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制建議（雙擊點(diǎn)開）*項(xiàng)目營銷費(fèi)用目標(biāo)控制表表格編號: 記錄編號:項(xiàng)目名稱：*序號營銷成本項(xiàng)目金額（元）控 制 措 施 及 簡 要 說 明備 注一宣傳推廣費(fèi)用1電視廣告片制作2電視廣告播放費(fèi)用3廣告策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用4報(bào)章廣告投放費(fèi)用5其它廣告制作發(fā)布費(fèi)用含戶外路牌、燈柱、車廂、候車亭、互聯(lián)網(wǎng)廣告等。6展銷會（交易會）費(fèi)用場租、布置、展板制作等費(fèi)用7模型制作費(fèi)用8銷售用品設(shè)計(jì)制作費(fèi)用含樓書、平面圖、宣傳冊、質(zhì)量保證書、使用說明書等9銷售現(xiàn)場布置費(fèi)用含條幅、標(biāo)識、花卉、彩旗等10其它宣傳活動(dòng)費(fèi)用如記者招待會、嘉年華會、巡回展覽等。二廣告代理費(fèi)用三銷售代理費(fèi)用1內(nèi)銷代理費(fèi)用2外銷

16、代理費(fèi)用四售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用1勞務(wù)費(fèi)清潔費(fèi)用、保安費(fèi)用2售樓車輛費(fèi)用3售樓處辦公費(fèi)用售樓處辦公設(shè)備、紙張文具、水電費(fèi)用4其它五銷售需要的設(shè)計(jì)費(fèi)1售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)用2裝修套餐設(shè)計(jì)費(fèi)用六銷售需要的建安費(fèi)1售樓處裝修施工及維護(hù)費(fèi)用含施工費(fèi)用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費(fèi)用。2示范單位(樣板房)設(shè)計(jì)施工費(fèi)此費(fèi)用應(yīng)為扣除示范單位銷售折返之后的實(shí)際發(fā)生額3示范單位(樣板房)施工及維護(hù)費(fèi)含施工費(fèi)用及銷售期內(nèi)維護(hù)、修理費(fèi)用。4裝修套餐樣板房施工費(fèi)用5售樓臨時(shí)通道修建及維護(hù)費(fèi)用6其它七物業(yè)管理費(fèi)用1空置物業(yè)管理費(fèi)2物業(yè)管理開辦補(bǔ)貼3其它八配套設(shè)施補(bǔ)貼1會所經(jīng)營補(bǔ)貼2超市經(jīng)營補(bǔ)貼3其它九營銷優(yōu)惠費(fèi)用十售后服務(wù)基金營銷費(fèi)用合計(jì) 編制 ： 審核： *項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用目標(biāo)控制表表格編號: 記錄編號:項(xiàng)目名稱：*序號工程管理費(fèi)項(xiàng)目金額（萬元）控 制 措 施 及 簡 要 說 明備 注一工程保險(xiǎn)費(fèi)二現(xiàn)場駐地辦公費(fèi)用監(jiān)理部1現(xiàn)場辦公設(shè)施修建費(fèi)用2現(xiàn)場辦公設(shè)備及辦公費(fèi)用3現(xiàn)場人員住宿、加班伙食費(fèi)用4現(xiàn)場人員工資及津貼5現(xiàn)場宣傳及公關(guān)費(fèi)用6其他費(fèi)用三物業(yè)管理基金四工程開發(fā)費(fèi)用合計(jì) 編制 ： 審核： 公司管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表表格編號: 記錄編號:項(xiàng)目名稱：*序號期 間 費(fèi) 用 項(xiàng) 目金額