日本港北新城

1、老吾老以及人之老-老年住宅市場急待開發(fā)（2011年第三期總第十七期） (2011-12-20 15:04:39)轉載標簽： 第十七期 房產(chǎn) 易居中國雜志分類： 風土人文文化篇 文/地產(chǎn)文化所 楊增燕前不久，一段標題為“養(yǎng)老院深夜傳出慘叫聲”的紀實視頻在網(wǎng)上流傳甚廣，視頻內容是鄭州暢樂園養(yǎng)老院的某護工，用各種令人發(fā)指的手段虐待老人。此事一經(jīng)網(wǎng)絡曝光，立即引起社會公憤。我們在強烈譴責護工的慘無人道的同時，還有更深層次的擔憂，我們老了以后怎么辦？“老吾老以及人之老”，是孟子對其心目中理想社會狀態(tài)的描述，在中國快速步入老齡社會之際，將會有更豐富的現(xiàn)實內涵。那么，僅就老人的居所而言，老以何為居？ 一、老

2、年住宅的定義老年住宅有廣義和狹義之分，廣義的老年住宅包括所有形式的老年建筑，根據(jù)建設部、民政部發(fā)布的老年人建筑設計規(guī)范（建標1999131號），老年建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個基本內容的居住場所，包括老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）、護理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。而狹義老年住宅，是指供以老年人為核心的家庭居住使用的專用住宅，包括老年建筑中的老年公寓。老年住宅和干休所、養(yǎng)老院、護理所等的最大的區(qū)別在于，老年住宅是一種居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合的養(yǎng)老模式，它是由政府和社會力量按照市場原則興建的專供老年人居住的單元樓，單元樓中的單元房的面積有

3、大有小，入住者可買可租；而養(yǎng)老院等機構大多是由國家承擔的社會福利性機構。其次，老年住宅主要側重點是“居家養(yǎng)老”，而養(yǎng)老機構主要側重點在于“社會養(yǎng)老”。 二、老年住宅的現(xiàn)狀1、建設供不應求，價位偏高發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數(shù)的5左右。我國目前只有0.8%的老年人能夠住進養(yǎng)老機構，即使是部分老齡化特別嚴重的地區(qū)，所具備的養(yǎng)老設施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。供求關系決定價格，供不應求，決定了老年住宅仍是賣方市場。每月高達幾千元的租金讓很多老人望之興嘆。定價過高，會讓很多希望住到老年住宅中的人望而卻步，定價過低，又難以保證老年住宅的收益，從而不能保證住宅中老年人

4、的生活質量。因此，在我國目前廣大老人收入偏低的情況下，需要以新的思路來解決這一問題。2、布局不合理，設計不規(guī)范目前老年住宅和其他養(yǎng)老機構的建設還沒有被納入各個城市的總體規(guī)劃，或者缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，制定的科學合理的建設規(guī)劃?，F(xiàn)有的老年公寓有的雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點偏遠、遠離親友；各級政府所辦的社會福利養(yǎng)老機構有些雖然設在社區(qū)附近，但相對來講占地小、活動場地有限，環(huán)境較差；還有的居住樓層高、密度高；這些都給老年人生活和社會活動造成不便。住宅設計中缺乏方便老年人的設施。尤其是居家養(yǎng)老的老年人所住居室，大多是針對身體健康的中青年人設計的，沒有專門針對老年人的生理和心理特點來設

5、計。3、設施不全，護理質量差一般來說，我國設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。我國的老年住宅由于起步較晚，還沒有形成一個完善的體系，因此大多數(shù)老年公寓的工作人員和管理人員缺乏相關的專業(yè)培訓，整體知識水平比較低。在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒有配備或沒有意識到要配備具有專業(yè)護理、老年心理學、社會工作方面的專業(yè)人士的重要性，無法滿足老年人多方面的需求。 4、對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠目前國內對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構普遍存在資金投入

6、不足，管理不善的問題。在整個房地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈上，針對老年人設計的住宅一直都是被忽視的環(huán)節(jié)。政府層面，雖然有相關的政策，但是在力度和深度上不夠，流于形式。在研究層面，則缺乏專門的系統(tǒng)研究和實證研究。 三、老年住宅市場開發(fā)的緊迫性1、未富先老，人口老齡化加速發(fā)展根據(jù)聯(lián)合國的標準，60歲及以上人口的比重超過10%，或65歲及以上人口比重超過7%的人口就屬于老年型人口。全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的研究報告指出，中國已于1999年進入了老齡化社會。截止到2007年底，中國65歲以上老人占總人口的比重為13.64%，65歲以上老人占總人口比重為9.35%。根據(jù)中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間

7、，我國將處于老齡化加速發(fā)展階段。到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億；根據(jù)聯(lián)合國世界人口統(tǒng)計，2010年到2050年間，中國60歲以上人口將由12.3%上升到31.1%。這意味著中國在未來40年里的老齡化增長程度十分驚人。 老齡化將帶來嚴重的養(yǎng)老壓力，我國又是未富先老的國家，機構養(yǎng)老無法負擔，老年住宅市場的開發(fā)將顯得刻不容緩。2、有著潛在的市場需求（1）量少零點公司一項針對北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民的“老年人住宅消費問題”隨機訪問后的研究報告表明，目前老年住宅市場需求加大，但市場供應卻較為緊缺。包括北京在內的各大城市住宅開發(fā)皆以中青年消費群體為主，針對老年消費者開發(fā)

8、的項目可謂鳳毛麟角。（2）質劣2004年零點調查提供的分析顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務水平都不能滿足他們日益提高的養(yǎng)老需求，因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一些高標準的老年公寓。尤其是隨著我國老年人的收入水平和教育程度的提高，一般的養(yǎng)老院已經(jīng)不能滿足他們的需求，他們希望得到更高水平和更全方位的養(yǎng)老服務。 四、老年人需要什么樣的住宅？1、消費群的專一性這類住宅是專門為老年人量身定做的住宅產(chǎn)品，目標群體單一，有著高度的特殊性。2、產(chǎn)品設計的特殊性這是指住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配

9、套設施等方面符合老人的生理特點。老年人對住宅環(huán)境的特殊性的生理要求體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，“一低二高”的社區(qū)環(huán)境。老年住宅具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平社區(qū)服務。第二，設計安全無障礙。老年人反應能力和應變能力遲緩，相對普通人是安全的環(huán)境往往會給老人帶來傷害。第三，良好的物理性能指標。主要體現(xiàn)在日照、自然通風和采光等方面。特別是體弱多病的老人在室內活動時間較長，空調等設施對老年人極不適用，因此其居室應保證充足的陽光、良好的自然通風和采光，保證室內空氣新鮮。除此之外，居室還應有良好的隔窗觀景視線，以減少老年人獨居室內的煩悶。第四，康復和醫(yī)療的保障。老人對住區(qū)醫(yī)療條件要

10、求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機構外，住區(qū)內也應需要設有急救設施、老年病和慢性病等配合治療的基礎醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)。在老年住宅內部，特別要重視社區(qū)智能管理系統(tǒng)對老齡家庭防護和救助系統(tǒng)的建設，避免老人造成無謂的傷害。3、社區(qū)活動的廣泛性這是指在娛樂、學習、交往、情感等方面，照顧到老人的心理需要，老年人對居住環(huán)境的心理需求體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，對家庭的依戀和親情關愛需求。正常的親情交往是保持老人身心健康的良藥。據(jù)調查表明：大多數(shù)子女和老人愿意選擇毗鄰式居住模式。建設單純性老年住宅和老年社區(qū)并不適應我國國情，而普通居住區(qū)中滿足不同年齡實際需求的住宅及其環(huán)境設計應更具有我國特色。第二，社會

11、和鄰里交往需求。增加社會交往是老年人減少孤獨和寂寞的重要方式，除家庭成員之間的交流外，老人還需要朋友、同事、鄰里甚至素不相識者之間的交往和交流。與社會背景及生活經(jīng)歷相近的同齡人交流可滿足老人的懷舊心理；和天真爛漫孩子之間的交往可激發(fā)老人對生活的熱愛；而鄰里之間的相互照顧，不僅應驗“遠親不如近鄰”的老話，又可使老人保持社會責任感。因此，適宜的交往空間是老年居住環(huán)境的重要組成部分。第三，精神文化的需求。晚年后，老人有了較多的空暇時間從事興趣愛好和娛樂活功，以滿足過去的遺憾和不足。在住區(qū)設計中，應為老年人提供滿足精神文化需要的場所，充實老年人晚年的精神生活。第四，安定感的需求。由于老人對安定感的需求

12、和懷舊心理，使其對久居的環(huán)境產(chǎn)生依戀，熟悉的人群、房屋、街道和樹木都會給老人帶來安定感，因此，有的老人寧愿住在條件不好但自己熟悉的居住環(huán)境而不愿遷移。據(jù)對上海老人選擇養(yǎng)老地段的調查統(tǒng)計表明，選擇“不離開現(xiàn)在的社區(qū)，在現(xiàn)在的街道內”的老人達58。但是，這個老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易滿足的需求。第五，安全感的需求。安全感來自治安、交通、環(huán)境及管理等諸方面。隨著老人年齡增大、身體機能衰退，使他們對環(huán)境的不安全因素更為敏感。 五、國外老年住宅概況比較老年住宅在國際上很早就被提出，如今，美國、日本、新加坡等國的老年住宅已經(jīng)相對成熟。他們興建老年住宅的理念、人文關懷的表現(xiàn)都成為許多國家借

13、鑒的對象。 國 家住 宅 特 點借 鑒 之 處美 國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區(qū)劃分日 本日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現(xiàn)的。提供無障礙設施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質的住宅產(chǎn)品混合設計在一個生活社區(qū)內，突出自助自理。歐 洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的

14、集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。 美國太陽城中心太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。社區(qū)內設計建造了獨立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護理機構、出租的獨立居住公寓等以適應不同類型老人的要求。根據(jù)美國一項調查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。日本港北新城日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現(xiàn)的。由于日本的人工費貴，日本住宅的技術和電器化程度很高。這特別

15、體現(xiàn)在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設施上，使得老齡人能夠在生活中充分實現(xiàn)自助和自理。日本港北新城還把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質的住宅產(chǎn)品混合設計在一個生活社區(qū)內，使老年人的生活更加活潑多彩。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨立的公寓中，但從整個建筑空間處理來講，他們感到和睦相處的融洽。此外，這座建筑還將三種元素結合在一起：建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。新加坡老年公寓在新加坡，很多老年人選擇住老年公寓。新加坡建屋發(fā)展局早在1998年3月就推出了“樂齡公寓”，一般興建在成熟的社區(qū)中?！皹俘g公寓”的戶型設計及內部結

16、構設計標準都體現(xiàn)了專門針對老年人的特殊化考慮。 六、小荷才露尖尖角我國老年住宅的試水案例上海親和源坐落在上海浦東康橋小鎮(zhèn)的上海親和源社區(qū)，是我國第一個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)，特點是：會員制養(yǎng)老，面向高端群體，售使用權。北京太陽城北京寶氏華商經(jīng)濟發(fā)展集團開發(fā)的北京太陽城，地處小湯山溫榆河畔綠色生態(tài)走廊，居住形式靈活多樣，分居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老模式。特點：經(jīng)營方式多樣，面向群體多元，資金支付手段變通。 七、關于老年住宅的幾點思考1、老年住宅市場的開發(fā)尤為迫切。一則題為“美國開發(fā)商醞釀進入中國老年公寓市場”的新聞報告，表明國外開發(fā)商已經(jīng)覬覦中國這片市場了。我國開發(fā)商不能袖手旁觀，應該及時進入老年住宅的市場，根據(jù)社會需求的不同建設不同檔次的公寓，從而占據(jù)主動的開發(fā)地位。2、政府盡快立法，創(chuàng)新融資手段，開辟投資渠道。一方面創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資手段，引導長期性資金投資養(yǎng)老社區(qū)建設。另一方面