物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

1、物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則項(xiàng)目名稱：年月日序標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定號(hào)分值一基礎(chǔ)管理321、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投1入使用檢查內(nèi)容1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、規(guī)劃總平面圖；4、用地紅線圖；一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)查驗(yàn)記錄及問(wèn)題處理情況二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集資料1、小區(qū)竣工總平面圖2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖3、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖4、共用設(shè)施設(shè)備清單5、有關(guān)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理4、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理

2、企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié) 議，雙方責(zé)權(quán)利明確6、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1 術(shù)資料6、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料（土建竣工驗(yàn)收書、消防竣工驗(yàn)收證明、水電竣工驗(yàn)收書、通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明等）7、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件8、業(yè)主名冊(cè)9、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單10、消防、供水、供暖的試壓報(bào)告1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照12、物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)3、物業(yè)服務(wù)合同1 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同2 臨時(shí)管理規(guī)約1、申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金的各項(xiàng)資料1 2、物業(yè)維修基金使用后及時(shí)在管理項(xiàng)目?jī)?nèi)公布具體情況，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督17、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度

3、完善8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制1、房屋使用手冊(cè)2 2、裝飾裝修管理規(guī)定3、管理規(guī)約1、成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則23、業(yè)委會(huì)備案證明4、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)會(huì)議決定和會(huì)議記錄2與業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同1、爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀規(guī)劃和具體實(shí)施方案12、爭(zhēng)創(chuàng)材料經(jīng)業(yè)委會(huì)簽字蓋章一、各項(xiàng)管理制度1、房屋管理制度2、零修、急修管理制度3、回訪制度4、供水管理制度5、供電管理制度6、電梯管理制度7、衛(wèi)生管理制度8、消防管理制度度

4、、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落2實(shí)措施和考核辦法12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴2明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化2設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率9、綠化管理制度10、秩序維護(hù)員管理制度11、車輛管理制度12、收費(fèi)管理制度13、財(cái)務(wù)管理制度14、檔案管理制度15、物業(yè)管理需要的其他管理制度二、各級(jí)、各類人員的崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、考核記錄1、物業(yè)管理職業(yè)資格證書2、各類專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書3、員工分類統(tǒng)一著裝4、員工佩戴工作牌一、計(jì)算機(jī)應(yīng)用情況和智能化（對(duì)講、監(jiān)控等）設(shè)備的使用情況214、物業(yè)管理企

5、業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定； 至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便17、建立 24 小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理， 有回訪制度和記錄18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改， 滿意率達(dá) 95以上19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制， 零修急修及時(shí)率 100、返修率不高于1，并有回訪記錄二、計(jì)算機(jī)查詢資料包括：1、房屋

6、、設(shè)備的基數(shù)2、分戶檔案3、費(fèi)用收繳情況4、房屋、設(shè)備維修記錄2 1、各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求在明顯位置公布，超出或高于文件規(guī)定的要有價(jià)格主管部門的確認(rèn)文件，實(shí)行市場(chǎng)條件價(jià)的除外2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收支財(cái)務(wù)報(bào)表3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)性收支公開有記錄、照片1、物業(yè)接收資料（見第 2 條）22、物業(yè)日常管理資料3、檔案資料分類成冊(cè)、查閱方便1、業(yè)主分戶存檔資料22、檔案資料分類成冊(cè)、查閱方便1、執(zhí)行值班制度情況（值班表、值班記錄）2、設(shè)立服務(wù)電話并在明顯位置公布電話號(hào)碼23、來(lái)電、來(lái)訪、接待記錄和處理記錄4、問(wèn)題處理及時(shí)，有回訪記錄（與派工單內(nèi)容相符，并按月或季統(tǒng)計(jì)、裝訂）1、征詢意見單2、對(duì)征詢意見單

7、的滿意率統(tǒng)計(jì)表（滿意率達(dá)2到 95%以上）3、整改措施4、整改措施落實(shí)情況記錄1、明顯位置公布維修服務(wù)的承諾2、服務(wù)承諾的落實(shí)情況記錄23、派工單和統(tǒng)計(jì)表（及時(shí)率、返修率）4、回訪記錄（見 17 條要求）二房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)141、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、 2戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯1、小區(qū)平面示意圖2、小區(qū)內(nèi)設(shè)有路標(biāo)3、樓棟號(hào)、樓門號(hào)、戶門號(hào)號(hào)牌齊全2、無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自21、對(duì)照規(guī)劃圖現(xiàn)場(chǎng)查看有無(wú)違規(guī)搭建3改變房屋用途現(xiàn)象3、房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂2料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)2、及時(shí)勸阻、書面勸阻、報(bào)

8、告文件1、外墻清潔2、外墻完好，無(wú)破損、脫落、滲水現(xiàn)象1、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規(guī)范，無(wú)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損5、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集， 支架無(wú)銹蝕7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象2安全隱患2、主管部門審批手續(xù)1、陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一封閉或不封閉2、要求樣式、色調(diào)、材質(zhì)統(tǒng)一23、無(wú)在窗戶外立面按照防盜網(wǎng)現(xiàn)象4、無(wú)伸出戶外的安裝物1、空調(diào)位置按照統(tǒng)一、無(wú)安全隱患2 2、空調(diào)有冷凝水收集管3、空調(diào)支架無(wú)生銹現(xiàn)象1、裝修協(xié)議2

9、、裝修申請(qǐng)、審核、監(jiān)管、驗(yàn)收等記錄完備23、現(xiàn)場(chǎng)符合要求4、對(duì)違規(guī)裝修的勸阻、制止證明材料及書面報(bào)告相關(guān)主管部門的證明材料三共用設(shè)施設(shè)備管理151、共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途12、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患， 專業(yè)技術(shù)1、共用配套設(shè)施完好2、無(wú)隨意改變共用設(shè)施用途1、設(shè)施設(shè)備管理制度上墻與執(zhí)行情況2、設(shè)備運(yùn)行記錄3、操作人員崗位職責(zé)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范3、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻24、設(shè)施設(shè)備定期檢查記錄、定期維護(hù)記錄、定期保養(yǎng)記錄5、設(shè)備卡齊全6、有專業(yè)的技術(shù)人員2現(xiàn)場(chǎng)無(wú)外露、架空管線4、排水、排污管道通暢

10、，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)1象5、道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄1、道路無(wú)堆積物，路面無(wú)破損無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行22、井蓋完好，無(wú)丟失3、井蓋與路面保持平齊，無(wú)晃動(dòng)46、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保2障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案7、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行， 記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室1、設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)工作正常、儀表顯示正確2、設(shè)備日常巡檢記錄3、設(shè)備、閥門狀態(tài)標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)銹蝕4、二次供水蓄水池清洗、消毒管理制度5、水質(zhì)化驗(yàn)單6、蓄水池清洗、消毒記錄7、現(xiàn)場(chǎng)水箱清潔，水箱封閉加鎖8、無(wú)關(guān)

11、于嚴(yán)重跑水、長(zhǎng)時(shí)間停水的投訴9、停水、供水事故應(yīng)急處理預(yù)案10、相關(guān)記錄與方案相符1、供電系統(tǒng)管理措施2、停電應(yīng)急處理預(yù)案管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好8、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無(wú)安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案23、執(zhí)行情況記錄4、供電設(shè)備運(yùn)行正常5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好1、電梯運(yùn)行時(shí)間明示（如 24 小時(shí)運(yùn)行可不公布）2、電梯機(jī)房通風(fēng)、照明情況3、電梯轎廂、井道保持清潔24、電梯保養(yǎng)、維修記錄5、三方通話正常6、電梯故障或險(xiǎn)情應(yīng)急處理育預(yù)案、措施7、急修或維修電話在醒目位置明示8、故障維修或險(xiǎn)情排查

12、記錄9、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于116四保安、消防、車輛管理101、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理12、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，2文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)無(wú)1、小區(qū)封閉管理2、各主要入口有人員值守，非主入口公布開發(fā)時(shí)間1、專業(yè)秩序維護(hù)隊(duì)伍2、秩序維護(hù)員名單、排班及崗位分工3、秩序維護(hù)員培訓(xùn)及考核記錄4、巡邏崗位工作職責(zé)5、巡視路線圖及巡視記錄6、各崗位的值班及交接班記錄53、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施11、變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場(chǎng)等有明顯警示標(biāo)識(shí)2、現(xiàn)場(chǎng)有防護(hù)措施1、消防器材及其標(biāo)志完好、有效（現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試隨時(shí)啟用）2、消防

13、器材運(yùn)行記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄、4、消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；2定期巡檢記錄、測(cè)試記錄消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案5、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)2任明確，車輛進(jìn)出有登記6、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定2位置停放，管理有序五環(huán)境衛(wèi)生管理141、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、1垃圾中轉(zhuǎn)站2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保2潔3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅2殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害15、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭2等廢棄物6、房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂3、消防通道暢通，通道內(nèi)照明設(shè)施完好、無(wú)雜物4、有消防應(yīng)急

14、方案1、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度2、車場(chǎng)崗位的值班及交接班記錄3、車輛出入有登記4、車輛停車有效1、車輛擺放整齊2、管理區(qū)域內(nèi)無(wú)隨意停放車輛1、設(shè)施齊全、配置合理（垃圾箱、果皮箱等）2、設(shè)施保持清潔1、崗位責(zé)任制（保潔分工及巡查記錄）2、保潔員名單和保潔責(zé)任區(qū)域3、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間安排1、生活垃圾按規(guī)定時(shí)間清運(yùn)（日產(chǎn)日清）2、制定消殺計(jì)劃，定時(shí)噴灑、滅鼠、除蟲消毒藥劑3、定期消殺記錄蟻害及防治措施現(xiàn)場(chǎng)符合要求畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； 無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2現(xiàn)場(chǎng)符合要求2現(xiàn)場(chǎng)符合要求1、寵物飼養(yǎng)符合相關(guān)規(guī)定8、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜12、制定寵物管理措施（寵物放養(yǎng)時(shí)間、地點(diǎn)、范圍）69、排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，1外墻無(wú)污染六綠化管理7l、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建1筑小品配置得當(dāng)2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、2占用現(xiàn)象3、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，2無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物2七精神文明建設(shè)3l、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活2動(dòng)2、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社1區(qū)文化建設(shè)八管理效益5l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率 98以上22、提供便民