房地產開發(fā)企業(yè)會計實務

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產開發(fā)企業(yè)會計實務一、認識房地產及房地產開發(fā)企業(yè)（一）房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱。其中，房產是指各種房屋財產，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產是指土地財產，包括土地和地下各種基礎設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。由于房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，對于土地和房屋可以按以下方法分類：（1）根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定，城市用地可以分為9類：居住用地；公用設施用地（含商業(yè)用地）；工業(yè)用地；倉儲用地；對外交通用地；道路廣場用地；市政公用設施用地；

2、綠化用地；特殊用地。（2）按照房屋的使用功能可以分為6類：居住用途的房屋；工業(yè)用途的房屋；商業(yè)用途的房屋；文體娛樂設施；政府和公用設施；多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。（二）房地產開發(fā)企業(yè)1.房地產開發(fā)企業(yè)的概念房地產開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，主要從事房地產開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。它從購買土地使用權開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計、施工建設等過程，建成房地產商品并對外出售或出租。2.房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面：（1）土地開發(fā)和經(jīng)營。（2）房屋開發(fā)和經(jīng)營。已開發(fā)完工的房屋

3、，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營的各種房屋；周轉房是指用于安置動遷居民周轉使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設的各種房屋。（3）城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。（4）代建工程的開發(fā)，是指房地產開發(fā)企業(yè)接受當?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈校鸀殚_發(fā)建設的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設工程，園林綠化工程、旅游風景工程，以及其他市政公用設施等工程。此外，許多房地產開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、

4、旅游、飲食服務業(yè)以及商品房售后服務等多種經(jīng)營業(yè)務。3.房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動主要具有如下特點：（1）業(yè)務內容的復雜性；（2）協(xié)作關系的廣泛性；（3）交易方式的多樣性；（4）結算關系的復雜性；（5）開發(fā)市場的區(qū)域性；（6）政策法規(guī)的制約性；（7）投資金額的大量性和開發(fā)建設的長期性；（8）開發(fā)經(jīng)營的高風險性。二、房地產項目的運作流程房地產開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：（一）前期準備階段前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或

5、轉讓等。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。前期準備階段的特點如下：（1）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。（2）房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權，而房地產開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。（3）用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。（二）建設施工階段在該階段，房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并

6、使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。建設施工階段的特點如下：（1）開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。（2）開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易。（3）市政部門的產品和服務是開發(fā)產品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品才能交付使用。（4）對產品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構來完成。（5）建設周期長，投資大。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。（三）銷

7、售或自持階段對于銷售物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。1.銷售階段的特點（1）銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。（2）商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。（3）產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要

8、落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。2.自持階段的特點一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：（1）為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風險，一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。（2）房地產開發(fā)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。（3）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營

9、性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。（4）持有物業(yè)可以產生并為房地產開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算（一）房地產開發(fā)項目投資費用估算由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。1.開發(fā)成本（1）土地

10、使用權出讓金。（2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費，是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設計、項

11、目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設場地）等支出。（4）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。（5）基礎設施費，又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。（6）公共配套設施費。它主要包括不能有

12、償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設施的支出。其估算可參照建安工程費的估算方法。（7）不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述（1）（6）項之和為基數(shù)，按3%5%計算。（8）開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。2.開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。（1）管理費用?？梢皂椖?/p>

13、開發(fā)成本構成中前（1）（6）項之和為基數(shù)，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下3項：廣告宣傳費。約為銷售收入的2%3%；銷售代理費。約為銷售收入的1.5%2%；其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%1%。以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4%6%。（3）財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。（二）房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的特點（三）房地產開發(fā)企業(yè)會計科目設置2006年，財政部

14、發(fā)布了企業(yè)會計準則（2006），2007年1月1日起首先在上市公司范圍內執(zhí)行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會計準則。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內統(tǒng)一會計標準和指標口徑。因此，原執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度和企業(yè)會計制度的非上市房地產開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會計準則。本書順應趨勢，在后面的內容中將以企業(yè)會計準則（2006）及其應用指南、講解為依據(jù)進行介紹。根據(jù)企業(yè)會計準則應用指南（2006）的規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，房地產開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表1所示。表1

15、 房地產開發(fā)企業(yè)常用會計科目表 順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱一、資產類44應付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應付賬款2銀行存款46預收賬款3其他貨幣資金47應付職工薪酬4交易性金融資產48應交稅費5應收票據(jù)49應付利息6應收賬款50應付股利7預付賬款51其他應付款8應收股利52遞延收益9應收利息53長期借款10其他應收款54應付債券11壞賬準備55長期應付款12材料采購56未確認融資費用13在途物資57專項應付款14原材料58預計負債15庫存設備59遞延所得稅負債16材料成本差異三、所有者權益類17開發(fā)產品60實收資本18委托加工物資61資本公積19周轉材料62盈余公積20存貨跌價準備63本年利潤

16、21持有至到期投資64利潤分配22持有至到期投資減值準備65庫存股23可供出售金融資產四、成本類24長期股權投資66開發(fā)成本25長期股權投資減值準備67開發(fā)間接費用26投資性房地產68勞務成本27長期應收款69研發(fā)支出28未實現(xiàn)融資收益五、損益類29固定資產70主營業(yè)務收入30累計折舊71其他業(yè)務收入31固定資產減值準備72公允價值變動損益32在建工程73投資收益33工程物資74營業(yè)外收入34固定資產清理75主營業(yè)務成本35無形資產76其他業(yè)務成本36累計攤銷77營業(yè)稅金及附加37無形資產減值準備78銷售費用38商譽79管理費用39長期待攤費用80財務費用40遞延所得稅資產81資產減值損失41

17、待處理財產損溢82營業(yè)外支出二、負債類83所得稅費用42短期借款84以前年度損益調整43交易性金融負債注：房地產開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。（四）房地產開發(fā)企業(yè)會計賬簿設置房屋開發(fā)成本明細賬開發(fā)項目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細項目月日字號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建安工程費公共配套設施費開發(fā)間接費四、房地產開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅（一）房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算前已述及，房地產投資項目具有資金投入大、建設周期長、投資風險高等特點，同時，成本核算環(huán)節(jié)

18、也比較多且復雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。鑒于房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，為便于讀者學習，本書將在第七章中分五個部分進行詳細介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費用核算。（二）房地產開發(fā)企業(yè)納稅房地產開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等。鑒于房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進行詳細

19、介紹。第一章第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)的設立一、房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件（一）公司法的具體規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責任公司和股份有限公司，根據(jù)公司法規(guī)定，這兩種形式的公司的設立條件有一定的區(qū)別。1.有限責任公司的設立條件有限責任公司由50個以下股東出資設立，應當具備下列條件：（1）股東符合法定人數(shù)；（2）股東出資達到法定資本最低限額；（3）股東共同制定公司章程；（4）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；（5）有公司住所。有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。注冊資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于

20、法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內繳足；其中，投資公司可以在5年內繳足。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。2.股份有限公司的設立條件股份有限公司應當有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內有住所，還應當具備下列條件：（1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（2）發(fā)起人認購和募集的股本達到法定資本最低限額；（3）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；（4）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過；（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；（6）有公司住所。股份有限公司的注冊資本為在公司登記機關登記的實收股本總額。注

21、冊資本的最低限額為人民幣500萬元。以募集設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人認購的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人認購公司應發(fā)行的全部股份。股份有限公司采取發(fā)起設立方式設立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內繳足；其中，投資公司可以在5年內繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。（二）城市房地產管理法的具體規(guī)定設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（

22、三）城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例的具體規(guī)定設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件做出高于上述（1）和（2）項的規(guī)定。外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合上述條件外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。房地產開發(fā)

23、企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。（四）外商投資房地產企業(yè)外商投資房地產，是指外國投資者（以下簡稱“外商”）通過新設、并購、再投資等方式投資房地產領域，從事房地產開發(fā)經(jīng)營活動。外商投資房地產企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經(jīng)營，或以上述項目建設為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。1.外商投資房地產的產業(yè)政策國家發(fā)改委和商務部20

24、07年10月31日聯(lián)合頒布了外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂），對外商投資房地產業(yè)限制范圍有所擴大：（1）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設”從鼓勵目錄中消失；（2）限制外商投資的領域：土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營；房地產二級市場交易及房地產中介或經(jīng)紀公司。（3）“大型主題公園的建設、經(jīng)營”不再歸于限制目錄。2.房地產市場外資準入要求外商投資房地產市場應符合下列要求：（1）境外機構和個人（以下簡稱境外投資者）在境內投資購買非自用房地產的，應根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準并辦理有關注冊登記后，在核準的

25、經(jīng)營范圍內從事相關建設經(jīng)營活動。（2）外商投資設立房地產企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊資本應不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1 000萬美元的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應不低于投資總額的70%。（3）設立外商投資房地產企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦國有土地使用證，根據(jù)國有土地使用證到商務主管部門換發(fā)正式的外商投資企業(yè)批準證書，再到工商行

26、政管理機關換發(fā)與外商投資企業(yè)批準證書經(jīng)營期限一致的營業(yè)執(zhí)照，到稅務機關辦理稅務登記。（4）外商投資房地產企業(yè)的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。（5）境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內以自有資金一次性支付全部轉讓金。境外投資者收購外商投資房地產企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工，處理銀行債務，并在股權轉讓協(xié)議生效之日起3個月內以自有資金一次性支付全部轉讓對價。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。二、房地產開發(fā)企業(yè)的資質核

27、定根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。（一）資質等級的條件房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質等級。各資質等級企業(yè)的條件如下：1.一級資質（1）注冊資本不低于5 000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%； （5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額； （6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產

28、及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；（9）未發(fā)生過重大工程質量事故。2.二級資質（1）注冊資本不低于2 000萬元；（2）從事房地產開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額

29、； （6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；（9）未發(fā)生過重大工程質量事故。3.三級資質（1）注冊資本不低于800萬元；（2）從事房地產開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%；（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經(jīng)濟類

30、的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；（8）未發(fā)生過重大工程質量事故。4.四級資質（1）注冊資本不低于100萬元；（2）從事房地產開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質量合格率達100%；（4）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中

31、級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；（7）未發(fā)生過重大工程質量事故。（二）暫定資質證書新設立的房地產開發(fā)企業(yè)向房地產開發(fā)主管部門備案后，房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質證書。暫定資質證書有效期為1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過2年。自領取暫定資質證書之日起1年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書有效期不得延長。（三）核定資質等級房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地

32、產開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質等級。申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：（1）企業(yè)資質等級申報表；（2）房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本）；（3）企業(yè)資產負債表和驗資報告；（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件；（5）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料；（6）房地產開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書執(zhí)行情況報告；（7）其他有關文件、證明。（四）資質等級的審批房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批：一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市

33、人民政府建設行政主管部門制定。經(jīng)資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。（五）不同資質等級的業(yè)務范圍一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。三、房地產開發(fā)企業(yè)的出資方式根據(jù)公司法規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的

34、非貨幣財產作價出資。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。股東或者發(fā)起人不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經(jīng)營權或者設定擔保的財產等作價出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產權、土地使用權以外的其他財產出資的，應當符合國家工商行政管理總局會同國務院有關部門制定的有關規(guī)定。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內設立的有限責任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權公司）的股權作為出資，應當符合股權出資登記管理辦法（國家工商行政管理總局令第39號）的規(guī)定。股東或者發(fā)起人應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額或者

35、所認購的股份。以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。公司設立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產的，應當提交已辦理財產權轉移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產的，應當在依法辦理財產權轉移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。第二節(jié)接受投資與開辦費的核算一、實收資本的核算企業(yè)接受投資者投入的資本時，應借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產”、“無形資產”、“長期股權投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積資本

36、溢價”科目?！纠?-1】某房地產開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設立的有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55%、30%和15%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為2 750萬元、1 500萬元和750萬元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會計分錄為：借：銀行存款 50 000 000貸：實收資本甲公司 27 500 000乙公司 15 000 000丙公司 7 500 000【例1-2】某房地產開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權一項，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計分錄為：借

37、：無形資產專利權 300 000貸：實收資本A公司 300 000【例1-3】甲、乙兩公司共同出資設立丙房地產有限公司，丙公司注冊資本為1 000萬元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設備出資，該設備其賬面原價為270萬元，累計已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。會計分錄為：收到甲公司投資時：借：銀行存款 8 000 000貸：實收資本甲公司 8 000 000收到乙公司投入的A設備時：借：固定資產A設備 2 200 000貸：實收資本乙公司 2 000 000 資本公積資本溢價 200 000【例1-4】

38、20×1年6月12日，A房地產公司與B投資公司達成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產開發(fā)公司，對該地塊進行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權的60%和40%。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權已變更為C公司。C公司根據(jù)有關原始憑證，編制會計分錄為：借：銀行存款 100 000 000無形資產 200 000 000貸：實收資本A公司 180 000 000B公司 120 000 000【例1-5】

39、某房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權益，則在會計上，應將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 0002 500）萬元記入“資本公積資本溢價”科目，會計分錄為：借：銀行存款 30 000 000貸：實收資本 25 000 000 資本公積資本溢價 5 000 000【例1-6】某房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元

40、轉增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。會計分錄為：借：資本公積5 000 000盈余公積1 000 000貸：實收資本6 000 000需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權益，用其轉增資本時，如果是獨資企業(yè)，直接結轉即可；如果是有限責任公司或股份有限公司，則應按照原投資者的出資比例相應增加各投資者的出資額?！纠?-7】某房地產開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付。會計分錄為：借：實收資本5 000 000貸：銀行存款5 000 000二、其他出資方式的核算（一）投資者以股權出資投資者投入的長期股權投資，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投

41、資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外?！纠?-8】甲、乙、丙三家公司共同投資設立丁房地產有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權投資作價出資，該項長期股權投資的賬面價值為1 200萬元，作價1 000萬元。協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計分錄為：借：長期股權投資A公司 10 000 000貸：實收資本丙公司 10 000 000（二）投資者以債權出資以債權轉為資本方式進行債務重組的，應分以下情況處理：債務人為股份有限公司時，債務人應將債權人因放棄債權而享有

42、股份的面值總額確認為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積。債務人為其他企業(yè)時，債務人應將債權人因放棄債權而享有的股權份額確認為實收資本；股權的公允價值與實收資本之間的差額確認為資本公積。三、開辦費的核算（一）開辦費的概念及范圍開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等?；I建期間為企業(yè)被批準籌建之日起至營業(yè)執(zhí)照上標明的設立日期為止的期間。1.允許計入開辦費的支出（1）籌建人員開支的費用?；I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險費、住房公積金等

43、。差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。董事會費和聯(lián)合委員會費。（2）企業(yè)登記、公證的費用：主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。（3）籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。（4）人員培訓費：主要有以下二種情況：引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用；聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。（5）企業(yè)資產的攤銷、報廢和毀損。（6）其他費用：籌建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務招待費等；印花稅、車船稅等；經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用；其他與籌建有關的費用，例如資訊調查

44、費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。2.不能計入開辦費的支出（1）取得各項資產所發(fā)生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬。（2）規(guī)定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。（3）為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。（4）投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。（5）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，該費用應由投資者負擔。（二）開辦費的賬務處理新企業(yè)準則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化。從企業(yè)

45、會計準則應用指南（2006）附錄：“會計科目與主要賬務處理”（財會200618號）中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要賬務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：（1）改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”，而是直接將費用化；（2）新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息；（3）明確規(guī)定開辦費在“管理費用”會計科目核算；（4）統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。（5）規(guī)范了開辦費的賬務處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然

46、后計入當期損益，不再按照攤銷處理。實施新準則后，新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的賬務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業(yè)應該以從被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設立日期為止較為妥當。企業(yè)在籌建期間內發(fā)生的各種開辦費，在實際發(fā)生時，借記“管理費用”科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目?！纠?-9】某房地產開發(fā)企業(yè)在籌建期間內共發(fā)生各種開辦費用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費60 000元、職工培訓費90 000元、差旅費30 000元、注冊登記費5 000元、其他費用23 800元，

47、會計分錄為：借：管理費用開辦費300 000貸：銀行存款300 000第二章獲取土地階段會計實務第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度 一、土地所有權和使用權制度（一）土地所有權制度根據(jù)憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權和農民集體土地所有權。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農村的土地屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。我國的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國家為了公共利益的需要可以依法征收或者征用農村集體所有的土地及政府和農村集體經(jīng)濟組織為整理土地而調整土地權屬關系外，土地所有權關系是不能改變的。任何買賣土地或變相買賣土地所有

48、權的行為都是非法的，都必須依法禁止。（二）土地使用權制度土地使用權可以分為多種。按所有權的不同，分為國有土地使用權和集體土地使用權；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權、商業(yè)用地使用權、農用地使用權、宅基地使用權等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權、出讓土地使用權、租賃土地使用權、土地承包經(jīng)營權等。1.土地有償使用制度土地有償使用制度的形式主要有：（1）土地使用權出讓。所謂國有土地使用權出讓，是指國家將一定期限內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。（2）土地使用權租賃和作價入股。所謂國有土地使用權租賃，是指國家將一定期限內的土地使用

49、權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有土地使用權作價入股，是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。（3）土地承包經(jīng)營，是指公民個人、農戶、法人或者其他經(jīng)濟組織依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為。這種形式多應用于農用地。2.土地使用權合法流轉制度土地管理法第二條規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓。土地使用權合法流轉，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過一定的法定程序，土地使用權由一個使用者轉移到另一個使用者的行為。土地使用權合法流轉制度，可以促進土地使用權在土地使用者之間的合理流動，

50、通過市場驅動力實現(xiàn)土地資源的有效配置，達到更好地利用土地的目的。目前，土地使用權合理流轉的形式主要有：轉讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等。3.國有土地使用權劃撥制度土地的劃撥是指縣級以上政府依照土地法的有關規(guī)定，在土地使用者繳納有關補償、安置等費用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地無償、無期限交付給土地使用者使用的制度。二、土地用途管制制度（一）土地用途管制的概念土地管理法第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。土地用途管制是指依據(jù)法律、法規(guī)，對土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實行強制性的管理制度。具體地講是指國家為了保證土地資源

51、的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。（二）土地用途管制的內容根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農業(yè)用地、建設用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內容也主要包括這三個方面。1.農業(yè)用地管制農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農業(yè)用地管制包括農地非農化的管制和農地農用內部的管制。農業(yè)用地包括耕地和非耕地。2.建設用地管制 建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用

52、地、軍事設施用地等。按不同分類標準，建設用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。對建成區(qū)內的土地，管制的主要內容是土地利用結構的調整和功能定位，注重對現(xiàn)有建設用地和閑置廢棄地的挖潛，同時滿足公益事業(yè)對一部分土地的需要等。對規(guī)劃區(qū)內的土地管制是建設用地土地管制的重點，主要是合理確定建設規(guī)劃區(qū)內的界限和用地數(shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標準；分階段保護建設規(guī)劃區(qū)內的耕地，未經(jīng)合法批準，不得擅自改變耕地及其他農用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質量相當，以保證本地區(qū)耕地總量的動態(tài)平衡。3.未利用土地管制農用地和建設用

53、地以外的土地為未利用地。未利用土地管制的主要內容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵單位、集體、個人開發(fā)利用“四荒地”，但應在取得開發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一定的耕地開墾率；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進行土地整理。（三）土地用途管制的手段土地用途管制的手段主要包括：（1）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；（2）嚴格農用地轉為建設用地、征地的審批權限和手續(xù)；（3）嚴格執(zhí)行土地用途登記制度；（4）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責任。三、土地管理體制土地管理體制，是指土地管理機構設置和管理職能權限劃分所形成的體系和管理制度。我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國國務院組織法、中華人民共和國地方人民代表大會和地方人民政府組織法等法律條文確定。（一）機構設置及主要職能各級國家行政管理機關的土地管理職能及其所屬的