從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素

1、從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素作者：佚名時(shí)間: 2017-9-21瀏覽量：一、案件簡(jiǎn)介背景：筆架山莊搶劫殺人案案犯于 1998 年 3 月 30 日晚竄入筆架山莊 , 從陽(yáng)臺(tái)打開(kāi)落 地窗進(jìn) 入空置的 3 棟 104 房，在內(nèi)潛伏，伺機(jī)作案。 4 月 4 日 晚，被害人 明某駕駛奔馳車回到筆架山莊住所，下車后進(jìn)入 樓梯間時(shí)，被案犯 用乙醍迷昏，拖至 104 房殺害。案犯從其身 上劫取財(cái)物萬(wàn)元，因打 不開(kāi)車門，搶車未遂。明某的家人于次 日凌晨在管理處工作人員的 協(xié)助下，在 104 房找到了明某的 尸體。案犯 1999 年被抓獲歸案， 次年以故意

2、殺人罪、搶劫罪 被判死刑。筆架山莊物業(yè)管理合同糾紛案一審情況2001 年 4 月 5 日，明某家屬以物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過(guò) 程中 存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致?lián)尳?、殺人案的發(fā)生為由，向羅湖區(qū)人民 法院狀告 物業(yè)管理公司侵權(quán)，請(qǐng)求判令物業(yè)管理公司公開(kāi)賠 禮道歉、賠償損 失。首次開(kāi)庭時(shí)。變更訴訟請(qǐng)求，將侵權(quán)之訴變更為違約之訴 , 認(rèn)為 物業(yè)管理公司的一系列不作為行為違反了物業(yè)管理服 務(wù)合同項(xiàng)下的 義務(wù)，給他們?cè)斐删薮髶p失，要求物業(yè)管理公 司賠償喪葬費(fèi)、差旅 費(fèi)及教育費(fèi)損失、明某被劫財(cái)物損失、 明某工資和崗位股股金收入 損失等共計(jì) 68 萬(wàn)余元。明某家屬訴稱 :被害人明某與物業(yè)管理公司間存在合同關(guān)系，他向物業(yè)管

3、 理公司 支付最高級(jí)別的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供 相應(yīng)的服務(wù)， 包括業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。但物業(yè)管理公司多 次違反了物業(yè)管理合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任物業(yè)管理公司辯稱 :物業(yè)管理公司并非實(shí)施侵權(quán)行為的主體，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠 償責(zé)任。 并且，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不存在過(guò)錯(cuò)，筆架山 莊的保安分三 班 24 小時(shí)巡邏，每班有兩名保安當(dāng)值 , 維護(hù)小 區(qū)公共秩序，事后及 時(shí)協(xié)助找到被害人、及時(shí)報(bào)案，已盡了自 己的義務(wù)。此外，物業(yè)管 理公司從未對(duì)外承諾、在物業(yè)管理 合同中也未約定筆架山莊實(shí)行封 閉管理。因此原告主張無(wú) 據(jù)。二、本案經(jīng)兩次開(kāi)庭審理，法院作出一審判決，主要觀點(diǎn)是 : 業(yè) 主與物業(yè)管理

4、公司存在事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系。 根據(jù)物業(yè) 管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶 人身、財(cái)產(chǎn)受到 侵害是此類合同的附隨義務(wù)。物業(yè)管理公司 除應(yīng)履行向明某提供與 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的物業(yè)管理與服 務(wù)的義務(wù)外，還應(yīng)履行保護(hù)明某 人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的 義務(wù)。因刑事案件的突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性和犯罪手段的多樣化 , 一旦發(fā) 生，不能以物業(yè)管理公司負(fù)有該附隨義務(wù)就一概認(rèn)為 其負(fù)有責(zé)任， 而應(yīng)具體情況具體分析，如能證明自己確實(shí)認(rèn) 真履行了義務(wù)的，可 以不承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理公司對(duì)空置的 房屋疏于于管理，對(duì)可疑人 員為引起應(yīng)有的注意，將住戶置 于極不安全的境地；犯罪分子多次 出入小區(qū)且已被發(fā)現(xiàn)，但

5、 物業(yè)管理公司工作人員未引起應(yīng)有的注意、 足夠的重視，從 而未能避免罪案的發(fā)生。物業(yè)管理公司沒(méi)有全面、 認(rèn)真地履 行合同義務(wù) , 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)管理公司在安全保衛(wèi)方面的義務(wù)有限，賠償額應(yīng)與其 義務(wù)相 適應(yīng)，不應(yīng)超過(guò)其在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反 合同造成的損 失，故酌定為 10 萬(wàn)元, 駁回原告其他請(qǐng)求。三、二審代理要點(diǎn) :當(dāng)時(shí)有效的物業(yè)管理合同是確定本案合同當(dāng)事人權(quán)利 義務(wù)內(nèi) 容、審理本案爭(zhēng)議的基本依據(jù)。物業(yè)管理合同中明確規(guī)定了物業(yè)管理公司的義務(wù)內(nèi)容 , 該義 務(wù)內(nèi)容與物業(yè)管理公司依據(jù)該合同所享有的權(quán)利是相 互適應(yīng)的。任 何超出該約定內(nèi)容的、對(duì)物業(yè)管理公司義務(wù)的 增加或擴(kuò)大，都將破

6、 壞合同當(dāng)事人所達(dá)成的對(duì)價(jià)，導(dǎo)致權(quán)利 義務(wù)的不對(duì)等。、物業(yè)管理合同中明確排除了對(duì)住戶人身和財(cái)產(chǎn)的保 管、保 險(xiǎn)義務(wù)。2、物業(yè)管理合同在物業(yè)管理公司義務(wù)中明確排除對(duì)住 戶人 身、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)義務(wù)，與物業(yè)管理合同的性質(zhì)及物 業(yè)管理公司 依據(jù)合同所取得的收益是相適應(yīng)的。3、從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素作 者：佚名 時(shí)間: 2017-9-21 瀏覽量：物業(yè)管理不包括對(duì)住戶人身、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)義 務(wù)，符 合政府及行業(yè)間共識(shí)，屬于物業(yè)管理行業(yè)慣例。思自治一審判決對(duì)附隨義務(wù)的解釋和擴(kuò)張，違背了合同當(dāng)事人意 的原則，實(shí)際上是以附隨義務(wù)之名，否定合同當(dāng)事人 的合同約定， 增加當(dāng)事人一方的主義務(wù)。

7、物業(yè)管理公司在筆 架山莊的物業(yè)管理過(guò) 程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)或違約之處。即便物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作在水平上有需要改進(jìn) 之處，但跟明某的遇害和相關(guān)損失的產(chǎn)生也沒(méi)有因果關(guān)系。四、二審判決主要觀點(diǎn)物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備公共場(chǎng)所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，明某與物業(yè)管理公司間形成了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同法律關(guān)系。該 合同的主體、履行地均在深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)內(nèi)，應(yīng)適用深圳經(jīng) 濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則、 相關(guān)法律、法 規(guī)予以調(diào)整。物業(yè)管理公司根據(jù)筆架山莊的開(kāi)發(fā)建設(shè)

8、單位的 委托對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，兩者簽訂的物業(yè)管理合同 合法有效。上述法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同對(duì)物業(yè)管理 公司和 筆架山莊的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有法律約束 力。本案中的物業(yè)管理合同第二條第七項(xiàng)約定： “ 物業(yè)管 理公司 僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等 保安工作 ”，第 五條第十二項(xiàng)約定： “ 物業(yè)管理公司不承擔(dān)對(duì) 業(yè)主及非業(yè)主使用人 的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù) ” 。根據(jù) 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè) 管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第 二款的規(guī)定： “物業(yè)管理公司所收 取的管理費(fèi)不包含業(yè)主與 非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保 險(xiǎn)費(fèi)。 "因此，合同 的約定、法規(guī)的規(guī)定均

9、明確排除了物業(yè)管理公司 對(duì)住宅區(qū)業(yè) 主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。 合 同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易 習(xí)慣 等延伸出來(lái)的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性 , 是合同當(dāng)事 人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等， 而由法律直接規(guī) 定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式 明確排除或有關(guān)法律規(guī) 范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi) 容，則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的 附隨義務(wù)。本案中，物業(yè)管理 公司與被害人明丕白生前所確定的 物業(yè)管理合同及深圳 市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了物業(yè)管理公 司負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn) 安全保護(hù)、保管的義務(wù)。物業(yè)管理公司與被害人 明丕白沒(méi)有 簽訂

10、專門的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同，對(duì)此雙方?jīng)]有 專門約定。物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理。若把物業(yè) 管理公 司保護(hù)、保管筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人 身、財(cái)產(chǎn)保護(hù) 義務(wù)視為物業(yè)管理公司的附隨義務(wù)，則違背了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣 , 該附 隨義務(wù)的責(zé)任比物業(yè)管理合同中的主義務(wù)的責(zé)任還重 大，違背了合 同的誠(chéng)信等價(jià)原則，而且，要物業(yè)管理公司承擔(dān) 人身財(cái)產(chǎn)安全的合 同義務(wù)，該責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)管理合同 中的主義務(wù)。物業(yè)管理公 司依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管 理合同的約定，不具有對(duì)筆架 山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用 人的人身、財(cái)產(chǎn)

11、保護(hù)、保管的權(quán)利能力， 不 具 有 公 安 、 司 法 機(jī) 關(guān) 依 職權(quán) 打 擊 違 法 犯 罪的 基 本 職 能 。本案中，物業(yè)管理公司不具有對(duì)筆架山莊全體業(yè)主或非業(yè) 主使用 人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)，而對(duì)本案的 損害結(jié)果發(fā)生 原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突 發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性、 隱蔽性和犯罪分子有目的的作案，即使 物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合 同認(rèn)真履行義務(wù)，也不可能完全 避免此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生， 也不必然導(dǎo)致本案損害 事實(shí)的發(fā)生。物業(yè)管理公司工作人員的行為 并不構(gòu)成違約 , 且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無(wú)因果關(guān)系。綜上所 述，物業(yè) 管理公司在本案中對(duì)筆架山莊的全體業(yè)主

12、及非業(yè)主使用人 尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全不負(fù)有法定義務(wù)、合 同約定 的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素作 者：佚 名時(shí)間: 2017-9-21瀏覽量：，對(duì)犯罪行為造成本案的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù) 的原 則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事責(zé)任。物業(yè)管理公司 在本案中已 認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同所確定的義務(wù)，不 應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé) 任?；谝陨险撌觯Y(jié)合對(duì)其他爭(zhēng)議點(diǎn)的分析，深圳市中級(jí)人 民法院 終審判決駁回明某家屬的訴訟請(qǐng)求。五、附隨義務(wù)的制約因素中華人民共和國(guó)合同法中第六十條第二款規(guī)定： “當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易 習(xí)慣履行通 知

13、、協(xié)助、保密等義務(wù)。 " 在傳統(tǒng)民法中，這種基 于誠(chéng)實(shí)信用原則， 在合同履行過(guò)程中發(fā)展起來(lái)的義務(wù)被稱為 附隨義務(wù)。此類義務(wù)并自 始確定，而是隨著合同的發(fā)展，為維 護(hù)相對(duì)人的利益，在具體情形 下發(fā)生，且不受合同類型的限 制。正基于此，立法對(duì)附隨義務(wù)規(guī)定 得非常抽象和靈活，當(dāng)事 人主張合同權(quán)利及法官自由裁量均有很大 空間。從合同法 第六十條第二款的表述來(lái)看，附隨義務(wù)被直接 置于誠(chéng)實(shí)信用 原則的統(tǒng)帥之下，而誠(chéng)實(shí)信用原則在學(xué)界素有 “帝王 條款” 之譽(yù)，籠罩在其光環(huán)下的附隨義務(wù)似有所向披靡的效力，目 前理論和實(shí)務(wù)多重其運(yùn)用的靈活性及其在法定、約定義務(wù)之 外的創(chuàng) 設(shè)義務(wù)的功能，而輕其制約因素，

14、只是在確定違反附 隨義務(wù)的法律 責(zé)任時(shí)，因其“附隨”性而以適用較寬松的歸 責(zé)原則、在“量”上 酌減等手段來(lái)調(diào)和。筆者認(rèn)為，對(duì)附隨 義務(wù)的理解與適用，當(dāng)考慮 其與法律的其他原則和具體規(guī) 定、當(dāng)事人約定、以及社會(huì)民商事實(shí) 踐等因素的綜合協(xié)調(diào)。 故，筆者試結(jié)合曾參與代理本案的體會(huì)，就 附隨義務(wù)的制約 因素作一些粗淺的歸納，未臻全面。合同自由和合同正義原則的協(xié)調(diào)合同自由原則要求，國(guó)家及法律盡可能地尊重當(dāng)事人的意思自治,只要當(dāng)事人的意思表示不與強(qiáng)制性規(guī)范、社會(huì)公共利益和社會(huì)公德相抵觸，就承認(rèn)其合法性，按當(dāng)事人的合意賦予法律效力。這一原則既允許當(dāng)事人約定創(chuàng)設(shè)某種權(quán)利義務(wù)，也允許當(dāng)事人約定排除某種權(quán)利義務(wù)。

15、合同正義原則主要內(nèi)容，其一為給付與對(duì)待給付之間的等 價(jià)性； 其二為風(fēng)險(xiǎn)合理分配；其三是其他合同負(fù)擔(dān)的合理分 配，如附隨義 務(wù)的合理配置，損害賠償?shù)暮侠須w責(zé)，免責(zé)條款 的法律規(guī)則等，均 為其表現(xiàn)。作為民法的自愿原則和公平原則在合同法域的體現(xiàn)，合同 自由和 合同正義是合同法的基本原則，二者并不矛盾，而是 相互補(bǔ)充，彼 此協(xié)力，共同實(shí)現(xiàn)合同法的機(jī)能。合同正義原則 固然對(duì)當(dāng)事人的意 思自治有重要的 “糾偏 "、"補(bǔ)缺" 作用， 但在當(dāng)事人已遵循合同自 由原則所內(nèi)含的限定條件的前提 下，不宜再以過(guò)多外力干預(yù)。而附 隨義務(wù)較大的靈活性和創(chuàng) 設(shè)性，使其更容易被用作干預(yù)合同自由的

16、 題材，人民法院和 仲裁機(jī)構(gòu)尤應(yīng)慎重把握，不應(yīng)憑借附隨義務(wù)憑空 推導(dǎo)出合同 約定之外的主義務(wù)，任何形式和內(nèi)容的附隨義務(wù)都應(yīng)當(dāng) 與合 同約定的主義務(wù)有關(guān)方才談得上促成和輔助主義務(wù)的履行 , 至 少不能與之相互矛盾。因此，合同自由與合同正義原則的 協(xié)調(diào)，具 體體現(xiàn)為主義務(wù)與附隨義務(wù)的互動(dòng)關(guān)系，前者對(duì)后 者有制約作用， 后者對(duì)前者有修正作用，共同促進(jìn)合同的順 利履行。在本案而言，一方面，物業(yè)管理合同約定排除物業(yè)管理 公司 人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)，另一方面，該合同第 七條第三 項(xiàng)約定： “乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用 部位、自用設(shè)備 的維修養(yǎng)護(hù)，及其它特約服務(wù) , 采取成本核算 方式，按

17、實(shí)際發(fā)生費(fèi) 用計(jì)收。 " 而物業(yè)管理公司未收取相應(yīng)的 特約服務(wù)費(fèi)用，對(duì)此義務(wù) 的排除并不與明某的給付失衡，于 合同自由與合同正義原則觀之， 均無(wú)不當(dāng)。相反，讓只收取不 包含保安費(fèi)用的微利管理費(fèi)，且不具 有公安、司法機(jī)關(guān)打擊 違法犯罪的職權(quán)的物業(yè)管理公司去承擔(dān)重于 主義務(wù)的附隨 義務(wù)，反而難言公平。對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的辨證理解誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體進(jìn)行民事活動(dòng)必須意圖誠(chéng) 實(shí)、善意， 行使權(quán)利不侵害他人與社會(huì)的利益 , 履行義務(wù)信守 承諾和法律規(guī)定。 誠(chéng)信原則是道德倫理要求的誠(chéng)實(shí)、守信、 善意規(guī)范在法律上的表現(xiàn)， 具體表現(xiàn)在：當(dāng)事人必須具有誠(chéng) 實(shí)、守信、善意的心理狀態(tài)，并依 據(jù)誠(chéng)信的觀念

18、行為；當(dāng)事人 在從事交易活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)忠于事實(shí)真相， 不得欺騙他人，損人 利己；當(dāng)事人應(yīng)依善意的方式行使權(quán)利和履行 義務(wù)。基于對(duì) 誠(chéng)實(shí)信用原則的全面、辨證理解可知， “ 言必信 , 行 必果 ” 是 誠(chéng)實(shí)信用原則要求的一個(gè)方面，而對(duì)于自己力所不及的義 務(wù) 不欺不瞞，在對(duì)價(jià)相襯的前提下明示排除，亦屬符合誠(chéng)實(shí)信 用 原則的另一個(gè)方面，自當(dāng)允許。如在當(dāng)事人意思表示之外 硬性推導(dǎo) 一個(gè)難以履行、明示排除的 “附隨義務(wù) ”，則恐增 當(dāng)事人遵守法律、 締約履約的不可預(yù)見(jiàn)性，其社會(huì)效果是動(dòng) 輒得咎、人人自危、交易 風(fēng)險(xiǎn)增大。這與保障意思自治、法 治透明、法律穩(wěn)定的審判精神不 符。物業(yè)管理公司從未就保安服務(wù)作出承諾去追求擴(kuò)大業(yè)務(wù)從筆架山合同糾紛解析合同附隨義務(wù)的制約因素作者：佚名時(shí)間: 2017-9-21瀏覽量：的宣傳效應(yīng)，或騙取相應(yīng)的對(duì)待給付，而是按照物 業(yè)管 理法規(guī)、主管部門的要求和合同約定來(lái)界定并履行了義 務(wù)，已符合 誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣既然是導(dǎo)出附隨義務(wù)的根據(jù) , 自應(yīng) 屬附隨義務(wù)的制約因素，這是從兩個(gè)角度對(duì)同一對(duì)象的 描述。如果 片面強(qiáng)調(diào)附隨義務(wù)隨勢(shì)而定、不受合同類型限制 的一面，那么 “根 據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣 " 就成為 毫無(wú)必要的贅語(yǔ)。在本案 中，首先，從合同性質(zhì)看，物業(yè)