2022年房地產(chǎn)市場分析及投資報告

1、高品質文檔2022年房地產(chǎn)市場分析及投資報告 一 市場調查及分析 房屋永久是人類生活居住必不行少的產(chǎn)品.自從中國改革開放,有了商品房這個概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場快速的富強起來.人們對居住條件和居住環(huán)境的要求也越來越高.而人口多,土地少所造成的供不應求現(xiàn)象是每個城市所面臨的難題.人均居住面積仍舊比較少.市場對自住型、改善型的剛性需求依舊劇烈。我從多方面了解到，相對于周邊同級別城市的房價而言，每平米價格也許要低200-500元左右。依據(jù)在市房屋交易中心觀看9天時間中所調查狀況看：每天上午在中心辦理業(yè)務的平均量為1015套，下午相對較少，但平均量也能達到10套左右，證明二手房具備

2、肯定規(guī)模的市場。且經(jīng)觀看，業(yè)務辦理總量中有近60%由中介公司在負責過戶、抵押等事務，仍有較大份額的中介市場空缺?，F(xiàn)階段本地房產(chǎn)中介公司現(xiàn)狀分析，在成交的房屋當中，房改房是成交熱點，超過半數(shù)都是此類房源成交。依據(jù)我在網(wǎng)上出售信息中了解到，此類房源售價大多在15-25萬之間。應為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購買方多為年輕人，應為自住型或改善性的需求。而更多的外來人口涌入，投資型和過度型的客戶也將成為讓市場更加活躍的重要因素。所以，在對市場的短時間觀看和分析后，我對二手房市場相當?shù)目春?，估計房價還有大量的上升空間。 二 經(jīng)營模式 采納注冊公司，地鋪經(jīng)營的模式。主要從事新居代理銷售、二手房買賣、租賃、

3、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)置換的業(yè)務。在公司業(yè)務開展到肯定量的時候，在時機合適的時候進行商業(yè)地產(chǎn)（寫字間、商鋪）的買賣、租賃業(yè)務。 三 投資風險報告 在經(jīng)過對市場的市場調查中，在充分確定這個行業(yè)的進展前景的前提下。我總結出以下幾點需要重視的、對公司的經(jīng)營和進展會造成極大危急的風險狀況并做出我們的風險規(guī)避的欲案。 1：市民對中介行業(yè)較為抵觸。 主要緣由有以下兩點： a：二手房市場進展較晚，人們對中介行業(yè)的認可度不夠。而且在二手房市場進展的初期，各家中介服務公司經(jīng)營模式相當混亂。都單純以收取看房費為營業(yè)目的，而根本不談服務。這種狀況造成了很長時間內，市民對中介行業(yè)的看法都是負面的。 b：在去年中天、創(chuàng)輝兩家中

4、國大型中介服務商關門大事。不行否認，這兩次大事的發(fā)生，對于國人對于中介服務行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個行業(yè)以來，這種不信任是始終伴隨著這個行業(yè)的進展的。但此次大事也從另一方面來說，是加快對行業(yè)的洗牌速度，正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業(yè)來說，未嘗不是件好事。 以上兩點是市民對中介行業(yè)有抵觸心情的最主要的緣由。但是，經(jīng)過我和現(xiàn)在正在經(jīng)營中的一些人士的溝通中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件，并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評估公司的經(jīng)營者開了幾次行業(yè)會議。要求中介服務行業(yè)在2021年年底前必需實行公司化，在行

5、業(yè)內需推行國家有關部門所規(guī)定的行業(yè)服務標準、收費標準，推動二手房中介行業(yè)正規(guī)化，提高準入標準。信任在這些標準的制訂后，會有大量的不正規(guī)的、以收取看房費為營業(yè)目的的小作坊關門。也會轉變老百姓對中介服務行業(yè)的熟悉。從去年開頭，有多家中介公司，如眾信、陽光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有肯定影響力的公司實行國家規(guī)定成交后收取2%服務傭金的收費方式，而不再收取諸如看房費、代辦過戶、代辦貸款等費用。在經(jīng)營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務到位了就該付傭金的意識。而且，我在陽光置業(yè)代理有限公司工作過程中，發(fā)覺該公司和其他多家以收取傭金為服務費用的公司中，經(jīng)營狀況都較良好，單套

6、住房成交后收益能達到傭金外還有一部分房屋差價的現(xiàn)象存在。這不是獨有的狀況，而是在許多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍舊存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績的一種途徑，并且能在公司前期的經(jīng)營過程中降低生存風險的一種手段。作為新進入市場的一家新公司，前期的市場認可度是制約公司進展的一個難題。我們預備以公司注冊，地鋪經(jīng)營的模式。門店地點定在人流量大、車流量大并且門店外能停車的區(qū)域。門店裝修要簡潔而又有特色，在外觀上要有肯定的吸引力，對客戶造成良好的感官熟悉。派出公司員工（著正裝）在各小區(qū)門口派發(fā)正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。盼望在短期內促成公司在二手房市場有肯定的知名度。在經(jīng)營過程中，要求員工在

7、工作過程中推行公司的服務理念。使新老客戶在公司服務的過程中潛移默化的認可公司，并爭取口碑相傳，擴大公司的影響力。整個流程中以服務作為本公司區(qū)分與現(xiàn)有公司的標志。在經(jīng)營過程中，掌握經(jīng)營成本，結合大型城市和本地中介服務公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的狀況下，嚴格掌握前期投入成本，欲留足夠的流淌資金。以至于能更長時間的立足于市場，在生存下來的前提下努力進展。 2：中介服務行業(yè)是勞動力密集的銷售行業(yè)。核心競爭力是信息的多少，而信息的來源主要靠門店、網(wǎng)絡、報紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡等手段來獵取。置業(yè)顧問是公司進展的關鍵，因為信息的來源和客戶的維護乃至最終的成交、售后服務都需置業(yè)顧問

8、始終跟進。雖然中介行業(yè)需要的是量，只是一種銷售行為?？稍趶男畔⒌氖占?、信息的處理到后面的帶看、議價、談判、成交、過戶等一切的行為都涉及很多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風水學等相關學問。所以，要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀人并不是一件簡潔的事，而且，在公司前期是經(jīng)營狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導致公司資金周轉消失大問題。建立完善的培訓機制是必需要的。我已和公司的注冊經(jīng)紀師、會計師協(xié)商過，由他們對員工進行二手房交易過程中的法律、稅收、財務、二手房基礎學問的培訓，我對員工進行商務禮儀、信息的開發(fā)、銷售技巧等方面培訓。而且會在實際操作中鼓舞他們獨立操作，爭取盡快熟識業(yè)務流程及相關的業(yè)務

9、學問。 公司能不能在市場站穩(wěn)腳，靠的是業(yè)績和誠信經(jīng)營。業(yè)績是公司能否存活的關鍵，公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場生存的法則。所以，我在經(jīng)營過程中將實行績效考核的制度。單月業(yè)績不達公司要求的最低業(yè)績者將記過一次，并罰款50元；連續(xù)兩個月未達標者將自動離職，年度累計三次未達標者公司將勸其離職；而單月業(yè)績第一名，公司將有物質嘉獎；連續(xù)3個月業(yè)績第一名將晉升為高級置業(yè)顧問，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續(xù)半年業(yè)績第一名者，將晉升為營業(yè)主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業(yè)績第一名，將提升為高級置業(yè)顧問；年度累計8次者，將提升為營業(yè)主任。 信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司

10、實行公盤制度，將房源共享，要求員工多與房東進行溝通，從而拿到房東的底價，提高公司的競爭力。為了避開客戶的流失，公司的客戶資源也將進行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶，在三天之內不能形成帶看的，須將客戶轉給經(jīng)理，由經(jīng)理安排給其他人員。爭取不鋪張每一個客戶。 中介行業(yè)是人員流淌相對較大的行業(yè)，剛培訓出一個能夠獨擋一面的置業(yè)顧問就辭職的事情在每家中介公司都時有發(fā)生，而骨干的過快流失也將影響公司的進展。所以公司在經(jīng)營過程中會以人為本。將在日常工作和培訓中，加強員工對公司的忠誠度的培育，對各方面力量突出的員工賜予肯定的精神、物質嘉獎，增加員工對公司的認可。 3：和中介服務行業(yè)相關的部門許多，包括工商、稅務、房

11、管局、銀行、評估公司等。和任何一個部門關系不好，都會影響公司的經(jīng)營。在經(jīng)營過程中，要做好和同行之間的溝通，同房產(chǎn)網(wǎng)站和本地發(fā)行量較大的報業(yè)也要有良好的關系。搭建一個正常的、高效的平臺是一個重要的工作。 4：政策對于任何一個行業(yè)都起到相當?shù)挠绊?，中介行業(yè)也不行能例外。從XX年開頭，中央出臺了大量的調控政策來限制炒房和盲目投資。包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息，這些政策也的確起到了很好的作用。有關部門也多次講話，要求抑制房價過快增長，要求各地方政府加大經(jīng)濟適用房、廉租房的開發(fā)力度。但我們需要信任一個事實，中國土地政策不轉變，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商就拿不到廉價的地，房價也就不會跌。試想一下，在土地價格在漲，鋼材在漲，水泥在漲，各種造房原材料都在漲的狀況下，而房價在跌。這是多么不行思議的一件事。國家在任何時候都沒說過一句房價會跌的言論，無論是總理的政府工作報告，還是各地方政府下達的各種文件，都只說抑制房價過快增長。所以，我敢斷言，中國房地產(chǎn)市場的拐點還沒有來到，房地產(chǎn)市場的冬天離現(xiàn)在還很遙遠。新居價格不降，二手房的價格