上海國際金融大廈投資規(guī)劃課件VIP

1、上海國際金融大廈投資規(guī)劃上海國上海國際金融際金融大廈投大廈投資規(guī)劃資規(guī)劃上海國際金融大廈投資規(guī)劃上海國際金融大廈投資規(guī)劃上海國際金融大廈投資規(guī)劃 Cost Planning Case StudyShanghai International Finance Building丁士昭丁士昭上海國際金融大廈投資規(guī)劃前言前言關于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論1 項目總體構(gòu)思項目總體構(gòu)思2 項目投資分析項目投資分析4 附錄附錄3 項目實施的建議項目實施的建議投資規(guī)劃投資規(guī)劃Project Cost PlanningProject Cost Planning上海國際

2、金融大廈投資規(guī)劃大廈大廈建筑建筑指標指標1 1建筑面積建筑面積 85,000m 85,000m2 22 2使用面積使用面積 62,208m 62,208m2 23 3建筑總面積建筑總面積約約190m190m4 4建筑層數(shù)建筑層數(shù) 50 50層層項項目目目目標標投資投資5 5建筑工程投資建筑工程投資 2,964 2,964 萬美元萬美元設備購置及安裝設備購置及安裝工程投資工程投資 2,479 2,479萬美元萬美元其它投資其它投資 4,506 4,506萬美元萬美元總投資總投資 9,949 9,949萬美元萬美元6 6平方米造價平方米造價 1,170.47 1,170.47美元美元/m2/m2(

3、 (含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金) )平方米造價平方米造價 2,964 2,964萬美元萬美元( (不含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金不含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金) )進度進度7 7建設周期建設周期 54 54個月個月質(zhì)量質(zhì)量廿世紀九十年代具有國際標準的大廈，并成為浦東新區(qū)的標志性建筑廿世紀九十年代具有國際標準的大廈，并成為浦東新區(qū)的標志性建筑關于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論上海國際金融大廈投資規(guī)劃上海國際金融大廈上海國際金融大廈商業(yè)設施商業(yè)設施銀行營業(yè)大廳銀行營業(yè)大廳

4、辦公室（供出租）辦公室（供出租）會議室會議室保險庫保險庫食堂（供內(nèi)部使用）食堂（供內(nèi)部使用）服務大廳服務大廳郵局郵局商場商場酒吧、咖啡廳酒吧、咖啡廳舞廳舞廳餐廳餐廳頂層餐廳頂層餐廳美容室美容室桑拿浴室桑拿浴室俱樂部俱樂部地下車庫地下車庫輔助用房輔助用房室外總體室外總體項目組織項目組織上海國際金融大廈投資規(guī)劃序號序號部位部位空間名稱空間名稱建筑面積建筑面積(m(m2 2) )使用面積使用面積(m(m2 2) )1 1地地下下室室保險庫房及其它用房保險庫房及其它用房30003000210021002 2設備用房設備用房40004000280028003 3地下停車庫地下停車庫30003000210

5、021004 4輔助用房輔助用房10001000700700小計小計1100011000770077005 5裙房部分裙房部分營業(yè)大廳營業(yè)大廳28002800200020006 6郵局郵局1601601001007 7服務大廳服務大廳6706704004008 8酒吧、咖啡廳酒吧、咖啡廳6706704004009 9商場商場17001700120012001010大小會議室、會議廳大小會議室、會議廳28302830170017001111多功能廳多功能廳5005003003001212西式餐廳西式餐廳8308305005001313中式餐廳中式餐廳8308305005001414內(nèi)部雇員食堂內(nèi)

6、部雇員食堂8308305005001515俱樂部俱樂部15001500105010501616其它用房其它用房680680328328小計小計1400014000897889781717塔樓塔樓高級寫字樓高級寫字樓590005900044730447301818頂層餐廳頂層餐廳10001000800800小計小計60000600004553045530總計總計85000850006220862208建筑面積分配計劃建筑面積分配計劃上海國際金融大廈投資規(guī)劃 上海國際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度上海國際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度為為190190米，米，

7、5050層，它將是這一地區(qū)的一個重要標志性建筑，一方面它將提層，它將是這一地區(qū)的一個重要標志性建筑，一方面它將提供供85,00085,000平方米的銀行營業(yè)廳、高級寫字樓及必需的先進附屬設施，另平方米的銀行營業(yè)廳、高級寫字樓及必需的先進附屬設施，另一方面它將呈現(xiàn)二十世紀九十年代的時代建筑形象，同時亦融合了古典一方面它將呈現(xiàn)二十世紀九十年代的時代建筑形象，同時亦融合了古典建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。 地下室的一、二層將是部分機電設備用房、貨物裝卸及約停放地下室的一、二層將是部分機電設備用房、貨物裝卸及約停放300300部部汽車的車庫。底層及二層將是銀行、會議中心、郵電服務、商店及

8、餐廳汽車的車庫。底層及二層將是銀行、會議中心、郵電服務、商店及餐廳等配套設施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂部。等配套設施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂部。 為了體現(xiàn)時代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻為了體現(xiàn)時代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)合的獨特風格。國際金融大廈建成后，不但會成為浦東新區(qū)的一個視點合的獨特風格。國際金融大廈建成后，不但會成為浦東新區(qū)的一個視點標志，亦會與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應，

9、為現(xiàn)代上海標志，亦會與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應，為現(xiàn)代上海整體市容增添光彩。整體市容增添光彩。建筑總體構(gòu)思建筑總體構(gòu)思上海國際金融大廈投資規(guī)劃供電供電 弱電弱電機電設備系統(tǒng)構(gòu)思機電設備系統(tǒng)構(gòu)思 給排水給排水消防消防空調(diào)空調(diào)電梯電梯上海國際金融大廈投資規(guī)劃編制說明編制說明編制原則和依據(jù)編制原則和依據(jù)項目投資分析項目投資分析上海國際金融大廈投資規(guī)劃序號序號項目名稱項目名稱平方米指標平方米指標( (美元美元) )投資投資( (萬美元萬美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)1.11.1地下結(jié)構(gòu)地下結(jié)構(gòu)67.6567.655755755.785.78其中：其中： 預應力超高強離

10、心管樁預應力超高強離心管樁12.4712.47106106 地下室及基礎承臺地下室及基礎承臺32.8232.82279279 地下車庫地下車庫13.1813.18112112 基礎施工措施費基礎施工措施費9.189.1878781.21.2上部主體結(jié)構(gòu)上部主體結(jié)構(gòu)69.4769.476256256.286.28其中：其中： 鋼筋混凝土柱鋼筋混凝土柱11.7811.78100100 鋼筋混凝土梁鋼筋混凝土梁8.678.677474 鋼筋混凝土樓板鋼筋混凝土樓板12.8912.89110110 鋼筋混凝土墻體鋼筋混凝土墻體19.5619.56166166 其它金屬結(jié)構(gòu)其它金屬結(jié)構(gòu)0.670.675

11、 5 主體施工措施費主體施工措施費20.0020.001701701.31.3外部立面裝飾外部立面裝飾66.2466.245635635.665.66其中：其中： 磚墻磚墻0.330.333 3 雙層鋁合金窗雙層鋁合金窗7.897.896767 玻璃幕墻及花崗巖玻璃幕墻及花崗巖58.0058.00493493項目投資分析項目投資分析建筑工程投資建筑工程投資上海國際金融大廈投資規(guī)劃序號序號項目名稱項目名稱平方米指標平方米指標( (美元美元) )投資投資( (萬美元萬美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)1.41.4建筑作業(yè)和輔助設施建筑作業(yè)和輔助設施67.1767.175715715

12、.745.74其中：其中： 屋面屋面4.894.894242 樓梯樓梯0.780.787 7 門與五金門與五金7.007.005959 干式隔斷干式隔斷10.3310.338787 墻面裝修墻面裝修6.676.675757 樓地面裝修樓地面裝修5.565.564747 吊平頂?shù)跗巾?2.4412.44106106 廁所廁所15.0015.00127127 其它什項其它什項4.564.5639391.51.5精裝修精裝修62.3562.355305305.335.33其中：其中： 門廳門廳13.3313.33120120 電梯廳電梯廳34.3534.35292292 服務大廳服務大廳4.004.

13、003636 多功能舞廳多功能舞廳2.002.001818 會議室會議室2.002.001818 會議廳會議廳5.115.1146461.61.6室外總體室外總體11.7611.761001001.011.01建筑工程投資合計建筑工程投資合計348.71348.712964296429.7929.79項目投資分析項目投資分析建筑工程投資建筑工程投資上海國際金融大廈投資規(guī)劃序序號號項目名稱項目名稱平方米指平方米指標標( (美元美元) )投資投資( (萬美萬美元元) )占總投資占總投資百分比百分比(%)(%)2.12.1消防消防23.41 23.41 1991992.002.002.22.2電器電

14、器70.0070.005955955.985.982.32.3空調(diào)空調(diào)83.3083.307087087.127.122.42.4給排水及污水處理給排水及污水處理22.4722.471911911.921.922.52.5電梯電梯74.1274.126306306.336.332.62.6煤氣煤氣6.246.2453530.530.532.72.7管理電腦、電訊等管理電腦、電訊等9.449.4485850.850.852.82.8擦窗機擦窗機2.122.1218180.180.18設備購置及安裝工程投資合設備購置及安裝工程投資合計計291.65291.652479247924.9224.92項

15、目投資分析項目投資分析設備購置及安裝工程投資設備購置及安裝工程投資上海國際金融大廈投資規(guī)劃序號序號項目名稱項目名稱平方米指標平方米指標( (美元美元) )投資投資( (萬美元萬美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)3.13.1建設期物價風險建設期物價風險65.4165.415565565.595.593.23.2不可預見費不可預見費38.0038.003233233.253.253.33.3開辦費開辦費51.1851.184354354.374.373.43.4臨時備用金臨時備用金11.7611.761001001.011.013.53.5專業(yè)費專業(yè)費64.0064.0054454

16、45.475.47其中：其中： 勘察費勘察費3.183.182727 設計費設計費35.1835.18299299 建設監(jiān)理建設監(jiān)理12.8212.82109109 籌建費籌建費9.659.658282 其它咨詢費其它咨詢費3.183.1827273.63.6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金141.18141.181200120012.0612.063.73.7貸款利息貸款利息129.41129.411248124811.0611.063.83.8流動資金流動資金11.7611.761001001.011.01其它投資合計其它投資合計530.12530.124506450645.2945.29項目投資分析項目投資分析其它投資其它投資上海國際金融大廈投資規(guī)劃序號序號工作內(nèi)容工作內(nèi)容計劃用款計劃用款( (萬元萬元) )備注備注本期累計撥入本期累計撥入本期累計支出本期累計支出本期結(jié)存本期結(jié)存工程款工程款浙江二建支護結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙江二建支護結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙建總本月預計應付款浙建總本月預計應付款常州網(wǎng)架廠進度款常州網(wǎng)架廠進度款土方款土方款材料款材料款鋼筋款鋼筋款給排水等工程材料款給排水等工程材料款花崗石預付款花崗石預付款放火門預付款放火門預付款管理費管理費行政管理費行政管理費海關報關費海關報關費合計合計673.0673.0545.0545.0128.0128.0314.5314.