房價調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理策略研究 - 副本

1、 目錄摘要1Abstract:·1一、緒論·21、 研究背景22、研究目的·33、研究意義3二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險·31、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述32、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其產(chǎn)生的原因·42.1客觀因素·42.1.1房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)·42.1.2法律、政策條件·42.1.3利率風(fēng)險·52.1.4通貨膨脹風(fēng)險·52.1.5變現(xiàn)風(fēng)險 52.1.6市場供求風(fēng)險·52.2主觀因素5三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理內(nèi)容61、財務(wù)風(fēng)險管理的概念62、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)63、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

2、的內(nèi)容·6四、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理的防范及措施71、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的基本方法71.1風(fēng)險回避·71.2風(fēng)險控制·71.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移71.4風(fēng)險分散71.5風(fēng)險自留72.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般性措施82.1風(fēng)險控制意識及防范的提升82.2完善公司的法人治理機(jī)構(gòu)82.3優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)83.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的技術(shù)性措施83.1項(xiàng)目評估階段的財務(wù)風(fēng)險防范 83.2項(xiàng)目融資階段的財務(wù)風(fēng)險防范 83.3項(xiàng)目銷售及款項(xiàng)回籠階段的財務(wù)風(fēng)險防范 8五、結(jié)論9參考文獻(xiàn)9致謝9 房價調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理策略研究摘要：近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國興起

3、，并如雨后春筍般的發(fā)展起來，且成為國家的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一，它的興起直接影響我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這對于推動我國經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展和維護(hù)社會的穩(wěn)定有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。為了推動和穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)健康迅速的發(fā)展，我國政府實(shí)施了產(chǎn)業(yè)政策扶持、資金支持、土地供給等多項(xiàng)政策。但是隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，與之伴隨的問題也不斷出現(xiàn)，這讓我國房地產(chǎn)企業(yè)將要面對競爭更加激烈的市場環(huán)境和變化更快的外部條件。同時，我國政府各項(xiàng)壓制房價太快增長的政策陸續(xù)頒布，這些都會增長我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的各種財務(wù)風(fēng)險。所以，怎樣讓房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的增長和自身的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的關(guān)鍵問題。因此，此文是

4、在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)下，對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣防范及控制財務(wù)風(fēng)險提出了多項(xiàng)措施和建議，以推動其增強(qiáng)內(nèi)部的控制建設(shè)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)健康的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、財務(wù)風(fēng)險、風(fēng)險管理、健康可持續(xù)發(fā)展Abstract: in recent years, the real estate industry in China, and such asbamboo shoots after a spring rain like development, and become one of the landmark of the national industry, its rise d

5、irectly influence China's rapid economic development, it is of important practical significance for promoting the development of China's economy and maintain social stability there the. In order to promote the healthy and stable real estate enterprise rapid development, the Chinese governmen

6、t has implemented the industrial policy support, financial support, land supply policies. But as China's economic growth, with the emerging problems, which make China's real estateenterprises will face more intense competition in the market environment and faster changing external conditions

7、. At the same time, our country various government to suppress prices too fast growth policies promulgated, these willall kinds of financial risks to growth of China's real estate enterprises face. So,how to let the real estate enterprises to adapt to the sustainable development of economic grow

8、th and its own, financial risk management has become the key problem facing the real estate business. Therefore, this article is themarket performance in the financial risks of real estate enterprises, how toprevent and control financial risks proposed several measures and suggestions for the real e

9、state enterprises, to promote the construction of the internal control to enhance, optimize capital structure, promote the healthy and sustainable development of enterprises.一、緒論1、研究背景、目的及意義 近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的推動，中國的企業(yè)一定會面臨來自全世界的跨國公司的挑戰(zhàn)，面臨智力經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下俞來俞劇烈的市場競爭條件。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)用了將近30年的快速發(fā)展，現(xiàn)已成長為影響國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。自2

10、005年開始房地產(chǎn)開發(fā)各種指數(shù)不斷升高，一些省市甚至出現(xiàn)了投資不斷高漲、供求關(guān)系緊張、商品房結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出、房價上升態(tài)勢十分快等問題，這都讓黨中央和國務(wù)院非常重視，政府有關(guān)部門接連頒布了 "國六條"、"國八條"等宏觀調(diào)控措施。然后，把第二套住宅貸款的第一次繳款率提升到60%，貸款利率也提到基準(zhǔn)利率的1.1倍的“新國八條”也相繼出臺，經(jīng)過幾次的提升利率，2011年開始，居民首次非公積金購房貸款率為30%，此后，自第二次購房以后將不準(zhǔn)提供商業(yè)貸款。另外，準(zhǔn)備金率在央行的幾次調(diào)整下，到2011年底已經(jīng)高達(dá)14.5%，存貸款利率也相繼被政府多次提升。雖然中

11、國人民銀行在2011年末將存款準(zhǔn)備金率又降底了半個百分點(diǎn)，但是所有的市場信貸緊縮的勢態(tài)幾乎不能扭轉(zhuǎn)。就2011年，政府就連續(xù)3次調(diào)高利息率，盡管經(jīng)過連續(xù)的增息調(diào)整后，5年期以上的基準(zhǔn)利率得到很大提升至7.05%， 除某些較特殊的情況外，到2011年止，這已是近十年來貸款利率的最高值。而且，政府又頒布了限制買房的條例，并且在個人房子買賣的相關(guān)稅收政策方面大幅調(diào)整。和"新國十條"、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅試點(diǎn)改革等政策一起實(shí)施并密切配合的是"三限"政策的大范圍延伸，2010年,國家只對10幾個城市進(jìn)行限購試點(diǎn),之后以點(diǎn)帶面猛竄至三四十個城市。到2011年6月左右，國務(wù)

12、院工作會議更是明確提出“二三線城市也要限購”，因此，部分比較偏遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)還沒發(fā)展起來的地方也開始被圈進(jìn)限購的圈子里，限購的范圍越來越大。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)金流遭遇了三十年未遇的寒冰，財務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。 在政府一系列調(diào)控措施后，2011年6月左右房地產(chǎn)市場緊張的形勢終于有所緩和了。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年九月開始，我國很多大城市的房價開始第一次降低。到該年末，一些中小型城市也相繼跟進(jìn)。在我國首都，2011年商品房出售量、出售均價和過去幾年比較都下降很多，甚至二手房市場也因此受到影響，出售量很少。2011年末，國家住房和城市建設(shè)部明確表示，將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)厲的

13、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，將限購限貸限價進(jìn)行到底，務(wù)必保障人民正常的住房需求，打擊投資投機(jī)性住房。而剛剛過去不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確表示了國家在2012年嚴(yán)控樓市，繼續(xù)限購的決心。宏觀調(diào)控政策的不斷波動引起了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的壓力，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。如果公司不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，那一定會造成企業(yè)經(jīng)營狀況的劇烈波動，繼而通過企業(yè)的財務(wù)狀況反映出來，這不僅僅會增加房企的財務(wù)風(fēng)險，一定條件下也會危及自身的生存與發(fā)展?；谝陨弦蛩?，在如今情形下，房地產(chǎn)企業(yè)對于其財務(wù)風(fēng)險的管理就顯得尤為重要。本文正是基于這一原因，才著手對房價調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理策略研究。1.1.研究目的

14、本文研究的主要目的是通過對房價調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，繼而構(gòu)建一個較為科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評估體系，以此幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對其在一系列的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中所面對的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的辨別、評估，并加以控制貸理，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展。1.2研究意義 若房地產(chǎn)企業(yè)很難在規(guī)定時間內(nèi)償還債務(wù)而導(dǎo)致關(guān)聯(lián)利益者在以后投資收益率下降是因該企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不完善、投融資比例不合理而引起的。那這種現(xiàn)象就是財務(wù)風(fēng)險。就企業(yè)財務(wù)風(fēng)險而言，它一般在公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)中含有，而且其危害是無法全部消滅的，企業(yè)經(jīng)營者僅能盡量減小它對公司的危害。正是這樣，公司能否發(fā)展壯大與其財務(wù)風(fēng)險管理能力的

15、高低有非常重要的關(guān)系。因而，對財務(wù)風(fēng)險管理進(jìn)行系統(tǒng)的分析是具有非常重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義的。從理論意義上看，本文在房價調(diào)控環(huán)境下系統(tǒng)總結(jié)了些房地產(chǎn)企業(yè)所要面對的各類財務(wù)風(fēng)險，包括融資風(fēng)險、利潤分配風(fēng)險、投資風(fēng)險、投資回收風(fēng)險和流動性風(fēng)險，還有微觀的非系統(tǒng)性風(fēng)險和宏觀的系統(tǒng)性風(fēng)險。之后運(yùn)用各種不同的方法和多個角度對其進(jìn)行識別及分析。然后，總結(jié)出部分相對來說有些價值的結(jié)論，在某些程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理理論。從現(xiàn)實(shí)意義上看，對房價調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理進(jìn)行研究，不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)更明確自己所處的環(huán)境，從而做出明智的決策，使風(fēng)險降到最低；而且有利于國家在認(rèn)清當(dāng)前形勢下做出更加

16、合理的調(diào)控政策，以此保障居民的利益，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場有序健康發(fā)展，穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)有效迅速的發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述 在一些難以掌控的不利因素的影響下才惡化企業(yè)財務(wù)管理狀況，進(jìn)而引起企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)算收益產(chǎn)生偏差而影響其經(jīng)濟(jì)效益。這就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目時的財務(wù)風(fēng)險。它是不能避免的，企業(yè)卻能夠通過提升財務(wù)管理水平、提高財務(wù)人員素質(zhì)等辦法來降低其影響，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。 一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險有以下幾個基本特點(diǎn)：一、不確定性；房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可動性是由土地的固定性所決定的。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇投資開發(fā)的項(xiàng)目時，一定要事

17、先想到由于開發(fā)帶地理位置以及周圍條件影響所導(dǎo)致的風(fēng)險、國家政策改變的風(fēng)險、銀行存貸款利率的上浮及下調(diào)等等諸多金融、財政、貨幣政策的變化以及市場環(huán)境所導(dǎo)致的成本和未來收益的不確定等都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的不確定性。二、可控性，即用我們所有的手段進(jìn)行控制。三、資本成本結(jié)構(gòu)不合理，由資金不多而引起的債務(wù)比重在企業(yè)成本中增加，而過高的債務(wù)也使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的增大。四、資金周轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)行業(yè)從投資到收益需要很長的周期這是眾所周知的，所以在開發(fā)商在為收益之前必須有足夠的自金周轉(zhuǎn)，所以加速資金周轉(zhuǎn)，縮短資金周轉(zhuǎn)周期才能降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。2、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其產(chǎn)生的原因 房地產(chǎn)投資是一個高投入、高收益、高風(fēng)險

18、的行業(yè)。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)起步不早、基礎(chǔ)低、規(guī)模不大，其企業(yè)行為還沒有實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，和國外房地產(chǎn)企業(yè)差別較大。許多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都超過70%，有些在90%以上，企業(yè)承受著很大的財務(wù)風(fēng)險。而且還受政府宏觀調(diào)控措施的影響、世界經(jīng)濟(jì)波動的影響，經(jīng)濟(jì)措施的從緊，財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)己變?yōu)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、發(fā)展而急需解決的問題。 在企業(yè)財務(wù)狀況中體現(xiàn)出的是該企業(yè)面對的財務(wù)風(fēng)險，從另一層面看，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素也就是該企業(yè)面臨的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于以下幾點(diǎn)：一、客觀因素 是由企業(yè)外部環(huán)境的變化而導(dǎo)致整個理財條件的不穩(wěn)定性，從而對社會上的公司的財務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)都產(chǎn)生影響。 (一)房地產(chǎn)的周期性特

19、點(diǎn) 與國民經(jīng)濟(jì)相同，復(fù)蘇和發(fā)展、繁榮、危機(jī)和衰退、蕭條就是房地產(chǎn)業(yè)周期性循環(huán)的四個階段，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響尤為明顯。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從第二階段到第三階段，然后進(jìn)入第四階段后，所謂的金融危機(jī)也就出現(xiàn)了，繼而進(jìn)入第一階段，地產(chǎn)的特點(diǎn)即如此循環(huán)。（二）法律、政策條件 因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱之一，所以國家對房地產(chǎn)業(yè)尤為重視，因此國家也會出臺一些法律、政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而這也成為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的最大因素之一。這分別在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況、房地產(chǎn)的銷售狀況、房地產(chǎn)的流通狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的融資四個方面所體現(xiàn)。（三）利率風(fēng)險 因市場利率增長而導(dǎo)致投資的損失就是利率

20、風(fēng)險。利率的調(diào)整是國家對資金的引導(dǎo)，進(jìn)而引起宏觀調(diào)控的作用。市場利率的高低變化和房地產(chǎn)的價值變化是相反的，即市場利率提高，房地產(chǎn)價值就會降低，否則相反。（四）通貨膨脹風(fēng)險 投資之后收益與之前的投資相比較購買力下降的風(fēng)險就是通貨膨脹風(fēng)險，也稱購買力風(fēng)險。其實(shí)通貨膨脹風(fēng)險與房地產(chǎn)的周期性是有很大關(guān)系的，因在較長的周期中，投資者會面臨物價上漲而帶來的通貨膨脹風(fēng)險，因此，投資者在投資時應(yīng)對通貨膨脹風(fēng)險進(jìn)行全面考慮其影響，以確保自己的最低收益。 （五）變現(xiàn)風(fēng)險 眾所周知，房地產(chǎn)銷售過程復(fù)雜，流動性不好，所以當(dāng)投資者因某些原因而急于將房地產(chǎn)出售時，因此而在出售中折價而引起的資金損失即為變現(xiàn)風(fēng)險。（六）市場

21、供求風(fēng)險 房地產(chǎn)投資所在地因市場供求關(guān)系的波動而導(dǎo)致的財產(chǎn)損失就是市場供求風(fēng)險。因在較長的投資周期中，市場不會一直沒有波動的，當(dāng)房地產(chǎn)的市場供求有所變化時，房地產(chǎn)的價格也會隨著變化，租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化即為市場供求關(guān)系變化的體現(xiàn)。房地產(chǎn)投資者預(yù)期的收益也經(jīng)常因此而引起變化。二、主觀因素 因?yàn)槊總€公司的管理人員、運(yùn)營方式各不相同而引起；(一）、公司運(yùn)營特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)特點(diǎn)看來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、關(guān)聯(lián)部門與步驟多的特點(diǎn)。從買賣土地、市場調(diào)查、投資決策、施工建設(shè)，至出售推銷、物業(yè)管理等過程，關(guān)系著許多合作單位，且要在國土、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等幾個政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)

22、督，這讓投資者對開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、營銷控制的難度提高。若某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將引起工程周期拉長、營業(yè)成本增多、收益大幅降低或虧損。(二)、企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不科學(xué)，因在房地產(chǎn)企業(yè)的四部分資金：原有資金、預(yù)收款、貸款、運(yùn)營欠款中，原有資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系就是企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，但原有資金所占比例往往很少。因此，企業(yè)在投資時常常出現(xiàn)難以支付到期本息的情況。（三）企業(yè)財務(wù)管理水平，在房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多是由政府控制的，而在國有企業(yè)中常常出現(xiàn)效率低、管理水平低、企業(yè)內(nèi)部激勵和監(jiān)督機(jī)構(gòu)不健全等問題，少許中小型企業(yè)還不夠了解房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險而對財務(wù)風(fēng)險的管理不夠重視。（四）決策的風(fēng)險意識，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的另一

23、個重要影響因素就是判斷的錯誤。而決策失誤的發(fā)生常常是決策者在決策中未能結(jié)合各種信息進(jìn)行系統(tǒng)全面的分析與研究或其本身能力有限等問題導(dǎo)致的。這也是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法回避的財務(wù)風(fēng)險問題。三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理內(nèi)容1、財務(wù)風(fēng)險管理的概念 有外國學(xué)者認(rèn)為：利用多種辦法對財務(wù)風(fēng)險的識別、度量、與管理，用最合理的支出把以后的不可預(yù)知性導(dǎo)致的危害降到最低即是財務(wù)風(fēng)險管理。而國內(nèi)則有專家認(rèn)為：財務(wù)風(fēng)險管理是基于對危害的不確定性等問題進(jìn)行考慮、度量、整合歸類后，制定出具有識別風(fēng)險、審視風(fēng)險、科學(xué)合理的整合風(fēng)險、全面回避風(fēng)險和妥當(dāng)?shù)膶ΥL(fēng)險引起的不利因素的一套合理有效的管理辦法。 實(shí)際上，財務(wù)風(fēng)險管理就是通過

24、對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行統(tǒng)計分析后探析其以后發(fā)展的規(guī)律并制定科學(xué)規(guī)范而有效的管理方法，希望能用最低的支出得到最大的收益。2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo) 財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)是根據(jù)風(fēng)險責(zé)任結(jié)果的未來真實(shí)情況實(shí)際為臨界點(diǎn)，這可以分成兩類：影響前目標(biāo)和影響后目標(biāo)。一、影響前目標(biāo)，在不利因素導(dǎo)致風(fēng)險前，房地產(chǎn)企業(yè)都會制定成本較低、風(fēng)險較小、而又能科學(xué)合理閃避風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)合理的方案。且因怕財務(wù)風(fēng)險的不利因素導(dǎo)致開發(fā)工程的資產(chǎn)與材料的損失和危及人命，開發(fā)工程的安全性也是要慎重考慮的。二、影響后目標(biāo)，因?yàn)樨攧?wù)風(fēng)險的不可預(yù)知性，不管怎樣合理的方案也不可能完全的規(guī)避風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定了影響前方案后一定會再制定受不利

25、因素影響后的方案。其實(shí)開發(fā)項(xiàng)目在不利因素影響下而丟失才是財務(wù)風(fēng)險管理對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的。所以，在影響前制定財務(wù)風(fēng)險管理方案時，首先想到應(yīng)該是導(dǎo)致的不利因素能否阻礙工程項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生后，最終收益一定會與預(yù)期收益有所偏差，這就要制定科學(xué)合理的方案務(wù)必將損失降到最小，穩(wěn)定企業(yè)的最終收益，這就是在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生后要達(dá)到的預(yù)定計劃的目標(biāo)。3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的內(nèi)容 在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程中，穩(wěn)定的資金流量能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中的風(fēng)險，然而，過大的資金流量以及資金流量的不穩(wěn)定都會產(chǎn)生各種運(yùn)營風(fēng)險，由此，出現(xiàn)了風(fēng)險意識。在市場經(jīng)濟(jì)里面，風(fēng)險意識是減少風(fēng)險的重要因素，有效

26、的財務(wù)風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的，它主要包括幾方面的內(nèi)容：首先對風(fēng)險進(jìn)行辨識以及進(jìn)行進(jìn)一步的評估，根據(jù)所出現(xiàn)的問題對其提出措施。四、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理的防范及措施1、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的基本方法 一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的防范措施都是根據(jù)其風(fēng)險的類型而制定的方案，但無特殊情況的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的防范有：風(fēng)險回避、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險分散及風(fēng)險自留這五種基本方法。1.1風(fēng)險回避 當(dāng)企業(yè)在某個項(xiàng)目中開發(fā)前或接單前預(yù)想到該工程的財務(wù)風(fēng)險可能較大，在考慮自身情況后采取回避措施、主動放棄或拒絕承擔(dān)該風(fēng)險時即為風(fēng)險回避。但只有在該企業(yè)認(rèn)為該項(xiàng)目是幾乎無收益而風(fēng)險大或覺得該

27、風(fēng)險已無法承受，再者風(fēng)險和收益的比重中收益所占比例很小，在或者該企業(yè)還算有自知之明，明白該風(fēng)險已超出企業(yè)現(xiàn)有的風(fēng)險管理能力，風(fēng)險回避基本是以上幾種類型才適用。1.2風(fēng)險控制 在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生前消滅一切可能發(fā)生風(fēng)險的因素或在風(fēng)險發(fā)生時盡量減少企業(yè)損失，再者是在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生后將風(fēng)險產(chǎn)生的損失控制到最低的風(fēng)險管理方法即風(fēng)險控制。它是風(fēng)險管理技術(shù)中最積極、最主動的方法，而制定科學(xué)的防范補(bǔ)救方案、成立事故調(diào)查機(jī)構(gòu)及做到事前培訓(xùn)教育是它的主要內(nèi)容。1.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)企業(yè)在面對一些如工人傷亡風(fēng)險、火災(zāi)風(fēng)險、交通運(yùn)輸風(fēng)險等無法避免的風(fēng)險時，常規(guī)的預(yù)測與管理是沒有作用的，此時通過聯(lián)營投資、保險、衍生金融工具等

28、方法將部分風(fēng)險地轉(zhuǎn)移出去才能讓企業(yè)不會因管理成本很高而得不償失。1.4風(fēng)險分散 在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營中，通過將企業(yè)的資金分別投資到不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以此來降低企業(yè)資金所遇到的財務(wù)風(fēng)險，借分散資金的方法僅可以分散一些非系統(tǒng)性財務(wù)風(fēng)險，而系統(tǒng)性風(fēng)險是不會被分散的，這并且會影響到企業(yè)的收益水平。1.5風(fēng)險自留 因該企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中而產(chǎn)生的風(fēng)險及轉(zhuǎn)移不了又不能規(guī)避的財務(wù)風(fēng)險，實(shí)施自留的政策是企業(yè)唯一的選擇了，企業(yè)自身將風(fēng)險承擔(dān)下去。而風(fēng)險的性質(zhì)不同也將導(dǎo)致自留的方式不同；當(dāng)該企業(yè)已系統(tǒng)分析且識別了將要面對的財務(wù)風(fēng)險后，因?qū)嵤┢渌刂骑L(fēng)險的方案比自留風(fēng)險所損失的更大時，此時企業(yè)采取自留風(fēng)險的措施即為主動

29、自留。既然有主動自留，那么就有被動自留，被動自留是指風(fēng)險雖已被系統(tǒng)分析且識別后，但因企業(yè)自身管理能力有限而導(dǎo)致該企業(yè)要將風(fēng)險全部自身承受。2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般性措施2.1風(fēng)險控制意識及防范的提升 其實(shí)每個行業(yè)在風(fēng)險控制的過程中的決定性因素都是一樣的，企業(yè)經(jīng)營者的影響才是對企業(yè)風(fēng)險起最重要控制。而要將對財務(wù)風(fēng)險意識的重要性徹底貫徹到企業(yè)的所有員工的意識中就要靠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在公司不斷強(qiáng)調(diào)其重要性。讓企業(yè)所有部門及人員都能明白財務(wù)風(fēng)險存在于工程項(xiàng)目的每一個環(huán)節(jié)中，這樣風(fēng)險控制意識及防范措施才能有所作用。2.2完善公司的法人治理機(jī)構(gòu) 一般的房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都是比較大的，企業(yè)的決策者一般是股東

30、的利益代理人。所以，當(dāng)企業(yè)決策者在做決定是只從自身利益考慮，而不是顧全大局的話，那就會給企業(yè)帶來意想不到的損失，因此，企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)的完善就變的非常迫切了。該機(jī)構(gòu)是以整個企業(yè)利益為主，在企業(yè)中制衡者決策者的權(quán)利及配合企業(yè)其他部門有效管理企業(yè)的法人財產(chǎn)的機(jī)構(gòu)。2.3優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu) 從上文可知，一個企業(yè)擁有越多資本就越好。確實(shí)，資本少的企業(yè)難以有所成就，但如果只有雄厚的資本卻沒有有效的資本結(jié)構(gòu)，就不能讓資金的使用效率最大化，讓利益變最大化，一個科學(xué)規(guī)范的資本結(jié)構(gòu)再加上雄厚的資本才能使企業(yè)走向成功。3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的技術(shù)性措施3.1項(xiàng)目評估階段的財務(wù)風(fēng)險防范 在房價調(diào)控下房地產(chǎn)

31、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施中，項(xiàng)目評估階段的財務(wù)風(fēng)險防范是最為關(guān)鍵的，無論從哪個方面去看，從政府手中一合理、公允的價格取得地理位置優(yōu)越的地塊，是在穩(wěn)定企業(yè)收益的情況下提高企業(yè)的競爭力。因此，企業(yè)對此期間的財務(wù)風(fēng)險防范是應(yīng)聘請各類有關(guān)項(xiàng)目評估方面的專業(yè)的公司進(jìn)行該項(xiàng)目風(fēng)險及盈利的評估。另外，企業(yè)經(jīng)營者的眼光也要看的深遠(yuǎn)，切忌因片面、教條化的研究而引發(fā)風(fēng)險，一定要有多個項(xiàng)目進(jìn)行對比，保持項(xiàng)目有個動態(tài)修正評估的方案，確保意外發(fā)生時能將風(fēng)險控制到最低的危害。3.2項(xiàng)目融資階段的財務(wù)風(fēng)險防范 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過項(xiàng)目評估后，接著就是通過政府一系列的審核，繼而就是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金的時候了，在一個項(xiàng)目的開發(fā)融資問題上；在面對需龐大的資金投入時，如果開發(fā)商不借助一些金融機(jī)構(gòu)的資金，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)杠桿作用，而是逞一時之能，單靠一個企業(yè)或個人家族的資產(chǎn)來開發(fā)這個項(xiàng)目的話，是難以滿足資金的需求且極其不明智的舉動。但若與其相反，只信財務(wù)杠桿作用而過度集資也會給企業(yè)帶來很多財務(wù)風(fēng)險的。所以房地產(chǎn)企業(yè)在集資時一定要先進(jìn)行多方面的分析后在采取措施。3.3項(xiàng)目銷售及款項(xiàng)回籠階段的財務(wù)風(fēng)險防范 現(xiàn)在經(jīng)以上兩個過程后，該項(xiàng)目也就開發(fā)的差不多了，接下就是對已開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行銷售，回收企業(yè)資金的時候了?；诜康禺a(chǎn)的銷售方式，企業(yè)銷售人員若不能將開發(fā)的產(chǎn)品明確定位，