不動產(chǎn)權籍調查流程

1、一、 外業(yè)目的提交符合質量要求的電子圖（包括幢基線圖和宗地圖），界址簽章表和“辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料”里規(guī)定的復印件.注意事項：1、每幢樓均需要標注樓號、樓層數(shù)、樓層結構；2、計算占地面積的幢基線需要用白線圍起來（方便內業(yè)入庫），3、與宗地相鄰的道路均要測其中線（防止小區(qū)宗地占壓道路紅線），并在土地證復印件上標注現(xiàn)路名和四至狀況。二、 基本概念1、地籍 記載土地的權屬、位置、數(shù)量、質量、價值、利用等基本狀況的圖簿冊及數(shù)據(jù)。2、地籍調查 針對每宗地的權屬、界址、位置、面積、用途等進行的土地調查。3、界址線 宗地的邊界線。4、界址點 土地權屬界址線的轉折點。5、宗地 土地權屬界址線封閉的地塊

2、或空間。6、宗地圖描述一宗地位置、界址點線和與相鄰宗地關系等要素的地籍圖，是土地證書和宗地檔案的附圖。7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。通俗的說，樓房的占地面積指地表底層的建筑面積（包括計算全面積和半面積的所有建筑面積）。8、分攤土地面積（1）小區(qū)：分攤土地面積=（建筑面積/總建筑面積）*占地面積。（2）自建房：分攤土地面積=（建筑面積/總建筑面積）*宗地面積。三、 控制測量控制網(wǎng)分為首級控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，各等級控制網(wǎng)的布設應遵循“從整體到局部、分級布網(wǎng)”的原則。平面控制網(wǎng)的基本精度應符合下面規(guī)定：四等網(wǎng)或E級網(wǎng)中最弱邊相對

3、中誤差不得超過1/45000。四等網(wǎng)或E級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超過±5cm。1、首級控制網(wǎng)：首級控制網(wǎng)可直接采用當?shù)匾延械膰叶?、三、四等三角點和國家B、C、D、E級GPS點作為首級平面控制網(wǎng)點，但應檢查其精度。2、圖根控制網(wǎng)：利用首級控制點求取參數(shù)后，可采用RTK控制點測量方法布設圖根點。保證每一個圖根點至少與兩個相鄰圖根點通視（一個用來定向，一個用來檢查）。為保證RTK測量精度，應進行有效檢核。檢核方法有兩種：每個圖根點均應有兩次獨立的觀測結果，兩次測量結果的平面坐標較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內取平均值作為圖根

4、點的平面坐標和高程。在測量界址點和測繪幢基線時采用全站儀對相鄰RTK圖根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3 000。當RTK信號不好時，需采用圖根導線測量方法時，導線網(wǎng)宜布設成附合單導線、閉合單導線或結點導線網(wǎng)，其主要技術參數(shù)見下表。圖根導線測量技術指標等級附合導線長度(km)平均邊長(m)測回數(shù)測回差()方位角閉合差()坐標閉合差（m）導線全長相對閉合差DJ2DJ6一級1.21201218±240.221/5 000二級0.7701±400.221/3 000具體流程為：找已有控制點 求七參數(shù) RTK做圖根控制點 全站儀附合導線引點 測量四、 宗

5、地界址點測量界址點主要采用全站儀極坐標法測量，觀測時應做測站檢查，檢查點可以是定向點、鄰近控制點和已測設的界址點。界址點精度要求見下表。級別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差 (cm)中誤差允許誤差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1： 土地使用權明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2： 土地所有權界址點可選擇一、二、三級精度。已用的宗地界址點測量方法主要有三種：（1）當該宗地有80坐標或可轉換為80坐標的其他坐標時，則直接利用該80坐標生成宗地圖。（2）當該宗地沒有8

6、0坐標但業(yè)主和四鄰可以明確指界的，則利用開發(fā)商和四鄰的指界結果生成宗地圖。（3）當沒有該宗地80坐標并且開發(fā)商不能明確指界的，則測量與小區(qū)相鄰的道路中線，根據(jù)道路紅線和土地證的邊長形狀推出宗地范圍，但開發(fā)商需要簽訂“確認不動產(chǎn)登記權籍調查結果承諾書”。注：以上幾種方法均需在“不動產(chǎn)測量報告”中注明五、 幢基線測量幢基線使用全站儀的極坐標法觀測得到。測量內容主要包括房屋的幢基線（用于確定房屋的位置和計算房屋的占地面積）、房屋的外部輪廓（如帶有裙樓的主樓的外部輪廓）。幢基線測量精度要求參考宗地界址點測量精度要求。1、測量方法測量房屋以勒腳以上墻角為準；房屋附屬設施測量：柱廊以柱外圍為準、門廊以柱或

7、圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準、挑廊以外輪廓投影為準、室外樓梯以外圍水平投影為準。2、需要測量內容落地陽臺；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架空通廊；有柱或有圍護結構的門廊、門斗；玻璃幕墻等作為房屋外墻的；依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，其高度在 2.20m 以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊。3、不需測量內容突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等；房屋之間無上蓋的架空通廊。4、外業(yè)檢核外業(yè)測好后，需要內業(yè)畫出幢基線圖，然后拿著打印好的幢基線去外業(yè)檢查，重點檢查有無漏測、測錯的情況，核對樓層數(shù)及樓號是否正確。主要流程為

8、:外業(yè)測量 內業(yè)成圖 外業(yè)檢查 內業(yè)修改六、 特殊情況處理方法1、小區(qū)內封閉的院落（如別墅）需要測量封閉圍墻，且院落內的房屋占用封閉圍墻的所有土地面積（即同自建房的占地面積分攤方法），但范圍需要小區(qū)開發(fā)商認可或已有單獨土地證書。2、當一幢樓有超界情況時，整幢樓都不能出不動產(chǎn)測量報告，但宗地內的其他不超界樓幢可以正常辦理。3、當一幢樓跨越同一個法人的多個宗地時，則默認該樓坐落在占地面積多的一塊宗地內。當同一個法人的多個宗地相連，并且無法分清，則當成一塊宗地處理，但使用期限就低不就高。4、當實測宗地面積小于土地證面積時，與局方、開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商出具“面積不符承諾書”，并簽字蓋章，按實測面積來。5

9、、當實測宗地面積大于土地證面積時，由局方出具解決意見，并與開發(fā)商協(xié)商，出具相關證明。參考資料：不動產(chǎn)權籍調查技術方案（試行） （國土資源部）土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T21010-2007）地籍調查規(guī)程 （TD/T1001-2012）房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/ T17986.1-2000）辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料小區(qū)：組織機構代碼證復印件，營業(yè)執(zhí)照復印件，法人身份證復印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復印件及聯(lián)系方式，土地證復印件，竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復印即可），界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。單位：組織機構代碼證復印件，營業(yè)執(zhí)照復印件

10、，法人身份證復印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復印件及聯(lián)系方式，土地證復印件，房產(chǎn)證，竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復印即可），界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。自建房：權利人及共有人身份證復印件及聯(lián)系方式，土地證復印件，房產(chǎn)證，界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。辦土地證：組織機構代碼證復印件，營業(yè)執(zhí)照復印件，法人身份證復印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復印件及聯(lián)系方式，國土資源局測繪隊提供的宗地80坐標，規(guī)劃許可證，界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時

11、）。確認不動產(chǎn)登記權籍調查結果承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（ ）第 號土地使用權證，因歷史原因，所登記的地籍調查成果無界址點坐標。目前，因 原因需要換發(fā)不動產(chǎn)證書，由于 原因，在確認本宗地界址點坐標時，四鄰無法再次到場指界，本次權籍調查過程中，在基本符合原土地證面積、尺寸及原地籍調查結果的情況下，現(xiàn)申請由本人進行單方指界。如因本次單方指界的調查結果與他人發(fā)生糾紛，同意按雙方認可邊界進行重新定界、測量，并承擔所有相應費用。此過程中，本單位（人）負責承擔此過程中引發(fā)的一切法律責任及后果。特此保證 承諾人：年月日確認不動產(chǎn)登記權籍調查面積不符承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（ ）第 號土地使用權證和長國用（ ）第 號土地使用權證，因歷史原因，所登記的地籍