物業(yè)前期介入注意的事項(xiàng)

1、物業(yè)前期介入注意的事項(xiàng)1、物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出的意見(jiàn)一個(gè)房地產(chǎn)工程推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷(xiāo)售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的 物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：1要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等。2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。3設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。4高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手

2、池。5水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6 信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層放在架空層等首層以上， 郵電部門(mén)會(huì)加收效勞費(fèi)，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。7小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少那么少，以減少不必要的費(fèi)用支出。8小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到戶均車(chē)輛比例盡量充足。9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。10 小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。11綠化帶植物的品種尤其是高檔大型 物業(yè)小區(qū)不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原那么 是大方得體，

3、合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。12 小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低本錢(qián)維護(hù)。13 小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有平安隱患的水池含游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、上下杠桿等設(shè)施 和器械。14排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。15現(xiàn)在大局部家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配 二個(gè)地漏其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用否那么業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不標(biāo)準(zhǔn)會(huì)引發(fā)一 系列問(wèn)題。16 低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安 裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以 防止產(chǎn)生

4、老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題滲漏。17 建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化 帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的缺乏。18 現(xiàn)代家庭的 、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳 都應(yīng)配置預(yù)留 插座、 寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講 、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置以免在沖 涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的為難。19 樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片防涂鴉，防污漬。20 樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露 以 防小孩和他人搗

5、亂撥弄。21小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用在地面油漆的紅管或不易退色的油漆管以減少高空作 業(yè)。22 小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽方便日常維修、減少開(kāi)支。23垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影 響小區(qū)安寧。24單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公 共照明用電量。25 一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量以免大容 量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出。26 消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大

6、但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。27由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量 表以防止自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定 的比擬高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用。28小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要適宜，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或 機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。29凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，防止了以往 空調(diào)滴水面造成地面青苔。30 建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象。31 各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電

7、視監(jiān)控。32 所有單元進(jìn)戶門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚防雨水和淋花水。33商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所無(wú)視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。34 建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)。35 重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)。36最容易發(fā)生問(wèn)題滲水的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂PV管或生銹而破裂鍍鋅管故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。37小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：a按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。b 管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油 池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮

8、。c陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架底部向里傾斜以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便， 客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大局部組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講主要對(duì)開(kāi)發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：1對(duì)小區(qū)大廈的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供給商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后 維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服 務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。2小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用 市面上有的普通規(guī)格的

9、標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與 規(guī)格。3涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、 抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)， 綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。4所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、 供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備或大宗材料、配件的保質(zhì)修期的保質(zhì)修內(nèi)容、保質(zhì)修期限、責(zé)任、費(fèi)用維修保證金、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料 供貨價(jià)目表、采購(gòu)供

10、給地址及單位聯(lián)系 。5些重要的大型配套設(shè)備包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、 交換系統(tǒng)等的供給單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。6小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的平安技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使 用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等最好由設(shè)備或 儀表供貨安裝單位一并解決。7為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表便于情況分析和本錢(qián)控制，高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中

11、央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分 開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí) 可臨時(shí)切斷電源， 分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。8各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警 、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng) 的施工更改記錄。9重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參 加。10 物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程工程有權(quán)令其整改滿意后 再簽字，物業(yè)包括設(shè)備設(shè)施的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記

12、 錄。3、物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商工程開(kāi)盤(pán)后對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)一樓送花園公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者；免x年管理費(fèi)或只按 多少元/ M2收取管理費(fèi)讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)；小區(qū)提供xx會(huì)所效勞會(huì)所 一向是個(gè)賠錢(qián)工程，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng) 營(yíng)虧損？；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院 等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨，物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售

13、樓局部人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對(duì)答如流，前后 一致。物業(yè)接管驗(yàn)收1、物管公司在開(kāi)發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意的交接事項(xiàng)物管公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否那么因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的包袱。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：1對(duì)在前期介入階段提出的完善工程和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，包括物管用房，專項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施 等敏感問(wèn)題。2開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配 套工程的施工承包單位名稱、工程工程、工

14、程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系 、保修期限等內(nèi)容列出清 單交給物業(yè)公司。3將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減 少費(fèi)用。4凡小區(qū)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng) 單位的地址、 和聯(lián)系人。5驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房含清潔工具房、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車(chē)棚、摩托車(chē)棚、汽車(chē)泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)含商鋪等。6 小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所幼兒園等、停車(chē)位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛。物業(yè)入住的考前須知：物業(yè)公司在剛?cè)胱‰A段應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作物業(yè)公司在入住最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的 法律契約關(guān)系如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車(chē)位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托 繳款協(xié)議等。但凡業(yè)主住戶違反小