動力管理顧問動力管理顧問商業(yè)地產(chǎn)ＰＳＯＣ調(diào)研模塊課件

1、動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研模塊 動力管理顧問有限公司 地址：武漢市關山二路特九號 電話： Email：npis 網(wǎng)址：動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司思思 索索 篇篇動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司從從產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的特點看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的特點動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司住宅地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈住宅地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈具有單一性具有單一性開發(fā)商購房者市調(diào)特點市調(diào)特點 動力咨詢

2、動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈涉及環(huán)節(jié)多，具有涉及環(huán)節(jié)多，具有復合性復合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商小業(yè)主大眾消費者小業(yè)主/經(jīng)營者（雙重身份）經(jīng)營者調(diào)研特點調(diào)研特點 動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司如何對產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)做客觀準確的調(diào)研定位如何對產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)做客觀準確的調(diào)研定位?思考一思考一:動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司從房地產(chǎn)從房地產(chǎn)營銷策略營銷策略的轉變的轉變看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的導向看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的導向動力咨詢動力咨詢21

3、21世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司傳統(tǒng)的傳統(tǒng)的4P營銷模式營銷模式 4P 供需不平衡供需不平衡 4C消費者的欲望和需求消費者愿意付出的成本溝 通消費者接觸的便利性產(chǎn) 品價 格渠 道營 銷開發(fā)商開發(fā)商消費者消費者動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司房地產(chǎn)營銷的房地產(chǎn)營銷的4P策略向策略向4C策略轉變策略轉變4P 4C動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司4C導向需求營銷模式導向需求營銷模式 4C 雙贏雙贏 4P引導消費者需求消費者滿意的價格雙向溝通消費者接觸的便利性產(chǎn) 品價 格渠 道營

4、 銷消費者消費者開發(fā)商開發(fā)商動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司如何設計需求導向的調(diào)研方法，盡可能達到雙贏？如何設計需求導向的調(diào)研方法，盡可能達到雙贏？思考二思考二:動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司形形 成成 篇篇動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)項目定位雷達圖商業(yè)地產(chǎn)項目定位雷達圖(需求導向)開發(fā)商終端消費者經(jīng)營者小業(yè)主動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 “四贏四贏”需求模式作用

5、圖需求模式作用圖終端消費者終端消費者經(jīng)營者小業(yè)主經(jīng)營者/小業(yè)主（雙重身份）商業(yè)地產(chǎn)消費者調(diào)研具有復合性商業(yè)地產(chǎn)直接客戶(招商業(yè)階段):小業(yè)主,經(jīng)營者商業(yè)地產(chǎn)商間接客戶(運營階段):終端消費者,與直接客戶關系密切動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司以四方需求為導向做商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研以四方需求為導向做商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研?思索動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) PSOC 需求導向調(diào)研模塊需求導向調(diào)研模塊開發(fā)商開發(fā)商小業(yè)小業(yè)主主Primary investorSub-investor Operator DO

6、Consumer 經(jīng)營者經(jīng)營者/雙重身份經(jīng)營者雙重身份經(jīng)營者終端消費者終端消費者動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司PSOC各模塊細化各模塊細化動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司 開發(fā)商的經(jīng)濟利益點開發(fā)商的經(jīng)濟利益點P研究模塊研究模塊標桿企業(yè)及競爭對手分析地產(chǎn)投資商地產(chǎn)投資商(Primary investor)P1地塊價值與發(fā)展P2項目差異性支撐力P3項目投資經(jīng)濟效益核算P11項目地塊評估P12項目的開發(fā)前景分析P111地塊自然條件分析P112地塊的四周交通分析P113地塊的四周人流分析P121宏觀市場分

7、析P122區(qū)域市場分析P21 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場的吸納分析P22針對性的商圈分析P31項目投資核算P211市場最低需求量P212市場預測量P213市場潛量P221商圈范圍的確定P222目標項目的商業(yè)環(huán)境分析P32項目融資P33項目租售率P1211行業(yè)環(huán)境分析P1212城市規(guī)劃P1213政策法規(guī)P1214宏觀環(huán)境P1221區(qū)域商業(yè)環(huán)境P1222城市商圈分析P223目標項目的商業(yè)格局分析動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司小業(yè)主的經(jīng)濟利益點研究模塊研究模塊小業(yè)主小業(yè)主(Sub-investor)S1商業(yè)地產(chǎn)項目S2商鋪的資產(chǎn)增值S11開發(fā)商實力S12項目業(yè)

8、態(tài)規(guī)劃S13項目的后繼管理S21商鋪的租售價格S22商鋪的二次租售率S23商鋪的地理位置S121業(yè)態(tài)定位S123經(jīng)營方式定位S122目標市場定位動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司經(jīng)營者的經(jīng)濟利益點研究模塊研究模塊經(jīng)營者經(jīng)營者(Operator)O2商鋪價格O3 商業(yè)項目對大眾消費者的吸引力O1商鋪路段環(huán)境O21商鋪面積O22商鋪租金O31現(xiàn)場人流O11周邊商業(yè)環(huán)境O12周邊交通環(huán)境O32商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設計O33商業(yè)項目的其他配套設施O321主體定位O333形象定位O322功能定位動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動

9、力管理顧問有限公司滿足消費者的需求研究模塊研究模塊終端消費者終端消費者（Consumer）C1消費者對產(chǎn)品的需求C2消費者滿意的價格C3消費者接觸的便利性C4和消費者的雙向向溝通C11經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃C12零售空間規(guī)劃C21居民收入水平研究C22居民消費結構分析C31交通便捷度研究C41消費心理分析C211年居民收入C212年居民可支配收入C221居民人均消費性支出C222居民消費價格C32居民消費行為研究C33主力消費群體特征分析C42消費習慣分析動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司應應 用用 篇篇動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有

10、限公司動力管理顧問有限公司PSOC各模塊各模塊在商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程中的運用在商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程中的運用動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研流程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研流程宏觀市場研究區(qū)域市場研究多元化消費市場研究投資小業(yè)主定位調(diào)研目標商戶定位調(diào)研零售市場供求狀態(tài)研究標桿企業(yè)及競爭對手研究商業(yè)地產(chǎn)項目定位商業(yè)地產(chǎn)項目定位和可行性報告和可行性報告動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研流程中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研流程中PSOC模塊的輸入模塊的輸入 流程流程 模塊模塊宏觀市場宏觀市場研究研究

11、區(qū)域市場區(qū)域市場研究研究多元化消費市多元化消費市場研究場研究投資小業(yè)主投資小業(yè)主定位調(diào)研定位調(diào)研目標商戶定目標商戶定位調(diào)研位調(diào)研零 售 市 場 供零 售 市 場 供求狀態(tài)研究求狀態(tài)研究標桿企業(yè)及標桿企業(yè)及 競爭對手競爭對手 研究研究 PP11, P121, P3P122, P21P22P22 SS12S12, S13,S2S12 OO32O1,O2O1,O32,O33 CC2C1,C2,C3,C4C1,C2,C4動力咨詢動力咨詢2121世紀宣言世紀宣言動力管理顧問有限公司動力管理顧問有限公司關于調(diào)研模塊的幾點說明關于調(diào)研模塊的幾點說明 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的調(diào)研同住宅地產(chǎn)相比，不管從調(diào)研流程，調(diào)研對象以及調(diào)研目的上來看，都更為復雜。PSOC模塊希望從產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)的需求角度切入，從而使商