商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研課件

1、 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)篇商業(yè)篇 用事實(shí)和數(shù)據(jù)去影響決策 提提 案案 人：隱藏人：隱藏提案日期：提案日期：20082008年元月年元月9 9日日摘摘 要要 沒(méi)沒(méi)有調(diào)查研究就沒(méi)有發(fā)言權(quán)，按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研是制定基本策略的重要步驟。市場(chǎng)調(diào)查、商圈調(diào)查、生活行為調(diào)查、來(lái)店購(gòu)物人群調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查、相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目參觀調(diào)查是成功開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果是決策的重要依據(jù)。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)調(diào)查與定位 市場(chǎng)調(diào)研信息系統(tǒng) 商圈 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研方法一、市場(chǎng)調(diào)查一、市場(chǎng)調(diào)查有利于公司進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位；有利于公司制定和實(shí)施正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；有利于公司實(shí)行正確的產(chǎn)品策略；有利于公司實(shí)行正確

2、的價(jià)格策略；有利于公司實(shí)行正確的分銷(xiāo)和采購(gòu)策略；有利于公司有效開(kāi)展廣告促銷(xiāo)活動(dòng)；有利于了解競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)并制定有針對(duì)性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略。有利于評(píng)估、檢測(cè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。有利于設(shè)計(jì)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方案，未開(kāi)發(fā)與投資提供重要依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查的作用市場(chǎng)定位的步驟 公司內(nèi)部條件分析公司營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析環(huán)境分析市場(chǎng)分析發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)確定目標(biāo)市場(chǎng)確定目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品定位 市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)全面的、系統(tǒng)的 工作，是公司預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)。公司必須設(shè)置專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)或?qū)Ｂ氄{(diào)查人員。 房地產(chǎn)公司的每一位員工都應(yīng)具備市場(chǎng)調(diào)查的基本知識(shí)，隨時(shí)履行市場(chǎng)調(diào)查的工作職責(zé)，只有這樣，才能在實(shí)際工作中具有發(fā)言權(quán)。圖 1

3、 市場(chǎng)定位步驟二、商圈的調(diào)查分析 商圈調(diào)查和相關(guān)商業(yè)物業(yè)調(diào)查是商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)關(guān)注的基本內(nèi)容，重點(diǎn)要摸清商圈的演變規(guī)律。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)必須把握商圈變化的規(guī)律，在分析其他商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，不僅要分析基本的建筑數(shù)據(jù)，而且要重點(diǎn)分析商業(yè)物業(yè)的定位于消費(fèi)者之間的關(guān)系。 消費(fèi)者行為分析是市場(chǎng)調(diào)研最重要的內(nèi)容，長(zhǎng)期以來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查只注重分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而對(duì)于消費(fèi)行為的分析基本不做，或者不知道如何深入分析不同階層的消費(fèi)者行為。 消費(fèi)者行為調(diào)查包括：生活方式、趣味特點(diǎn)。商圈的調(diào)查分析 在Shopping mall及步行商業(yè)街開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中不僅要調(diào)查一般性數(shù)據(jù)，接觸從事零售或批發(fā)的一般人員，而且很有必要進(jìn)行如下

4、工作： 由零售專(zhuān)家出面與各個(gè)商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行深度訪談，圍繞商圈 的業(yè)態(tài) 演 變、商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)消費(fèi)偏好、商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新進(jìn)行深入了解，而后進(jìn)行 專(zhuān)題統(tǒng)計(jì)分析。 集中開(kāi)展文藝活動(dòng)，對(duì)白領(lǐng)客戶(hù)進(jìn)行多職業(yè)、大樣本問(wèn)卷調(diào)查，突出MALL 特點(diǎn)，使業(yè)態(tài)定位能夠真正反映白領(lǐng)消費(fèi)者的需求。 商業(yè)文化調(diào)查與研究作為調(diào)查的一個(gè)重點(diǎn)，可以喝研究地域文化的機(jī)構(gòu)深 入合作。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，不僅要調(diào)查周邊同類(lèi)項(xiàng)目，而且要充分借鑒國(guó)外Shopping -mall經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)外MALL進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)查。商圈的調(diào)查分析 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類(lèi)與分析。觀察不同業(yè)態(tài)在平時(shí)和節(jié)假日的營(yíng)業(yè)狀況。 積累主要城市和商圈的重點(diǎn)數(shù)據(jù)，定時(shí)更新公布的上市商業(yè)企業(yè)

5、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。 摸清購(gòu)物中心建筑形態(tài)特點(diǎn)，從平面布局、里面、停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)外交通 進(jìn)行全面分析，對(duì)業(yè)態(tài)與建筑布局匹配情況進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。 了解整個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)過(guò)程和營(yíng)銷(xiāo)推廣資料。 從整個(gè)城市商業(yè)布局與商圈演變特點(diǎn)來(lái)分析該購(gòu)物中心的成敗得失。 多渠道了解購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)觀察開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)行為總結(jié) 項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。大型購(gòu)物中心規(guī)模大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，建議采用如下調(diào)查模型：商圈的調(diào)查分析三、建立市場(chǎng)調(diào)研信息系統(tǒng) 在商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，信息數(shù)量之大，信息收集之復(fù)雜、信息之于市場(chǎng)調(diào)研的重要性，遠(yuǎn)飛過(guò)去的時(shí)代所能比擬。信息收集復(fù)雜化的原因是市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)已發(fā)生了巨大變化： （1）市場(chǎng)調(diào)研已從本地發(fā)展到全國(guó)乃至

6、國(guó)際； （2）從滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的需要發(fā)展到滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的欲望； 為了及時(shí)、有效地尋求和發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為了在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，企業(yè)需要建立一個(gè)有效的市場(chǎng)調(diào)研信息系統(tǒng)。 市場(chǎng)調(diào)研信息系統(tǒng)，是由人、設(shè)備和程序構(gòu)成的一個(gè)持續(xù)的、彼此關(guān)聯(lián)的結(jié)構(gòu)。它準(zhǔn)確及時(shí)地搜集、分類(lèi)和評(píng)價(jià)有關(guān)市場(chǎng)信息，為營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)，使 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、執(zhí)行和控制具有科學(xué)和準(zhǔn)確性。它是企業(yè)管理信息系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分。營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研系統(tǒng)包括內(nèi)部報(bào)告系統(tǒng)、市場(chǎng)情報(bào)系統(tǒng)、市場(chǎng)調(diào)查系統(tǒng)和市場(chǎng)分析系統(tǒng)。如圖2所示： 閱讀報(bào)紙、雜志、書(shū)籍，與顧客、供應(yīng)商、經(jīng)銷(xiāo)商等企業(yè)外部人員交談，與本企業(yè)內(nèi)部其他經(jīng)理和員工交換信息等。 培訓(xùn)和鼓勵(lì)市調(diào)人員做公司的耳

7、目喉舌，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和報(bào)告新情況、新問(wèn)題。 鼓勵(lì)供應(yīng)商、中間商和顧客傳遞重要市場(chǎng)情報(bào)。 搜集有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)者的情況： 購(gòu)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)者的情報(bào)； 參加經(jīng)濟(jì)貿(mào)易展銷(xiāo)會(huì)； 閱讀競(jìng)爭(zhēng)者發(fā)表的經(jīng)營(yíng)報(bào)告，參加其股東大會(huì)； 搜集競(jìng)爭(zhēng)者的廣告； 閱讀行業(yè)協(xié)會(huì)的出版物； 向競(jìng)爭(zhēng)者過(guò)去或現(xiàn)在的員工、中間商、供應(yīng)商進(jìn)行了解等。 向?qū)ｉT(mén)情報(bào)機(jī)構(gòu)，如市場(chǎng)調(diào)研公司、咨詢(xún)公司、廣告公司等機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)情報(bào)。信息的獲取方式多種多樣，主要包括：四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容主要涉及以下五個(gè)方面： 社會(huì)環(huán)境調(diào)查； 市場(chǎng)需求調(diào)查； 商品調(diào)查； 賣(mài)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查； 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研名稱(chēng)分類(lèi)內(nèi) 容社會(huì)環(huán)境調(diào)查政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策、程式發(fā)展規(guī)

8、劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、政策的延續(xù)性經(jīng)濟(jì)文化國(guó)民生產(chǎn)總值、人均國(guó)民收入、社會(huì)消費(fèi)品總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源狀況文化環(huán)境思想意識(shí)、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、價(jià)值觀、文化素養(yǎng)、審美情趣地理環(huán)境交通、地理位置、氣候、地理特征（了解氣候、地理環(huán)境對(duì)消費(fèi)者的生活習(xí)慣、衣著、住房等方面的影響）市場(chǎng)需求調(diào)查消費(fèi)需求貨幣收入狀況、人口數(shù)量、消費(fèi)傾向、人口增長(zhǎng)、人口分布消費(fèi)結(jié)構(gòu)人口構(gòu)成（性別、年齡、職業(yè)、文化程度、民族等）、家庭規(guī)模及構(gòu)成、收入增長(zhǎng)狀況消費(fèi)行為消費(fèi)者特征（性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等）、消費(fèi)者認(rèn)知（產(chǎn)品認(rèn)知、品牌認(rèn)知、店牌忠誠(chéng)度及美譽(yù)度認(rèn)知）、消費(fèi)才行為方式（數(shù)量、地點(diǎn)、目的、消費(fèi)心理、行為類(lèi)型、決策過(guò)程

9、）、消費(fèi)者信息來(lái)源渠道表（1）名稱(chēng)分類(lèi)內(nèi) 容商品調(diào)查 商品組合商品種類(lèi)、比重、品牌知名度、主要品牌商品所處發(fā)展階段、商品包裝、商品質(zhì)量、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、盈利水平商品價(jià)格定價(jià)水平及銷(xiāo)售量、不同階層顧客對(duì)商品的需求程度、定位合理性、價(jià)格對(duì)盈利的影響程度賣(mài)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查外環(huán)境交通易達(dá)性、客流狀況、公共休閑場(chǎng)所、競(jìng)爭(zhēng)程度內(nèi)環(huán)境商品布局、賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃、室內(nèi)裝璜、燈光設(shè)置、背景音樂(lè)、POP廣告、VI識(shí)別系統(tǒng)、電梯及人行系統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量、規(guī)模、實(shí)力、經(jīng)營(yíng)商品組合、市場(chǎng)定位、主要消費(fèi)群、服務(wù)方式、形象、運(yùn)營(yíng)方式、促銷(xiāo)方式、宣傳手段和廣告策略、賣(mài)場(chǎng)環(huán)境特征、市場(chǎng)占有率、經(jīng)營(yíng)管理水平、發(fā)展趨勢(shì)采購(gòu)

10、渠道調(diào)查主要供應(yīng)商及其級(jí)別、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、供應(yīng)商提供的廣告及售后支持、信譽(yù)、實(shí)力、信息網(wǎng)絡(luò)、價(jià)格折扣、支付時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)調(diào)查消費(fèi)者希望得到哪些服務(wù)、各類(lèi)商品服務(wù)優(yōu)劣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手服務(wù)優(yōu)勢(shì)、存在的缺陷、人員素質(zhì)促銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查廣告調(diào)查（廣告主題、廣告媒體及其受眾情況、廣告信息傳遞率、廣告內(nèi)容記憶率、廣告對(duì)銷(xiāo)費(fèi)行為的改變、消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容及方式的建議、廣告對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的影響）促銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查（活動(dòng)對(duì)銷(xiāo)售額的增加幅度、消費(fèi)者參與程度、對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)品認(rèn)知影響、市場(chǎng)占有率的變化、顧客喜歡的促銷(xiāo)方式）表（2）市場(chǎng)調(diào)研是一個(gè)收集大量所需資料的過(guò)程。不同的調(diào)查目的決定了所需資料的類(lèi)型和搜集資料的方法。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研由

11、于主體、客體、范圍、時(shí)間、功能等方面的差異，可分為不同的類(lèi)型。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類(lèi)常用的分類(lèi)有以下兩種： 按市場(chǎng)調(diào)研的范圍分類(lèi) （1）專(zhuān)題性的市場(chǎng)調(diào)查：如商品價(jià)格調(diào)查、客流量調(diào)查等。 （2）綜合性調(diào)查：如選址調(diào)查、經(jīng)營(yíng)定位調(diào)查等。按調(diào)查的層次分類(lèi) （1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向調(diào)查 通過(guò)對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的系統(tǒng)分析，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部資源，為企業(yè)在 商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)策略等方面的決策提供依據(jù)。 （2）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合及效果調(diào)查 通過(guò)調(diào)查，了解社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合的要求及企業(yè)市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)組合策略的執(zhí)行效果及優(yōu)缺點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)組合策略產(chǎn)品策略：產(chǎn)品系列、產(chǎn)品廣度、深度和關(guān)聯(lián)度、樓層結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品 流行周期等價(jià)格策略：了

12、解消費(fèi)者對(duì)價(jià)格定位、價(jià)格心理、價(jià)格策略系 列、產(chǎn) 品市場(chǎng)生命周期不同階層價(jià)格的反應(yīng)和需求。促銷(xiāo)策略：了解促銷(xiāo)手段、方式的效果。分銷(xiāo)策略：了解公眾對(duì)各種分銷(xiāo)策略的需要及企業(yè)現(xiàn)有分銷(xiāo)渠 道 的評(píng)價(jià)、效果，包括服務(wù)水平。 調(diào)查所需要的資料類(lèi)型有兩種：第一手資料和第二手資料。在市場(chǎng)調(diào)查中，這兩種資料都需要。 第二手資料的來(lái)源較為廣泛，可從企業(yè)內(nèi)部、政府公開(kāi)的報(bào)告和其他出 版物、報(bào)刊和書(shū)籍、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及其他商業(yè)性資料中獲取，通常采用文案調(diào)查方法。 第一手資料收集較為復(fù)雜，但針對(duì)性強(qiáng)，主要方法有：定性調(diào)查法、定量調(diào)查法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法（見(jiàn)表3）。 資料種類(lèi)調(diào)查方法第一手資料現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施調(diào)查法（包括定性調(diào)查法、

13、定量調(diào)查法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法）第二手資料文案調(diào)查法（又叫間接調(diào)查法、資料分析法）表 3 市場(chǎng)調(diào)研方法商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 文案調(diào)查法： 文案調(diào)查是指通過(guò)搜集各種歷史和現(xiàn)實(shí)的動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料，從中摘取與市 場(chǎng)調(diào)查課題有關(guān)的情報(bào)并在辦公室內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。文案調(diào)查的資料來(lái) 源、方法及要求如表4所示。資料來(lái)源方 法要 求企業(yè)內(nèi)部資料企業(yè)外部資料 （1）市場(chǎng)調(diào)查部 門(mén)資料匯編 （2）信息系統(tǒng)提 供的統(tǒng)計(jì)資料 （1）國(guó)家統(tǒng)計(jì)機(jī)關(guān)公布的 統(tǒng)計(jì)資料（2）行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的行業(yè) 資料（3）出版社提供的書(shū)籍、 文獻(xiàn)、報(bào)刊雜志（4）銀行的經(jīng)濟(jì)調(diào)查、商業(yè) 評(píng)論期刊（5）圖書(shū)館保存的商情資料（6）專(zhuān)業(yè)組織及研究機(jī)構(gòu)的 調(diào)查報(bào)告（

14、1）文獻(xiàn)資料篩選法（2）報(bào)刊剪輯分析法（3）情報(bào)聯(lián)絡(luò)網(wǎng)法（1）調(diào)查面要廣（2）收集的資料要 有針對(duì)性（3）收集的資料要 保證及時(shí)表 4 文案調(diào)查的資料來(lái)源、方法及要求商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施調(diào)查法 定量調(diào)查法 定量調(diào)查屬于描述性研究方法，是市場(chǎng)調(diào)查中傳統(tǒng)的、主流的、應(yīng)用最為廣泛的方法（見(jiàn)圖3）。傳統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查，主要是應(yīng)用這種方法。定量調(diào)查是利用結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷，可能答案都以不同選項(xiàng)的形式體現(xiàn)在問(wèn)卷中。定量調(diào)查的研究對(duì)象應(yīng)具有一定的代表性，在數(shù)量上有一定規(guī)模。定量調(diào)查法攔截訪問(wèn)計(jì)算機(jī)輔助面對(duì)面訪問(wèn)傳統(tǒng)電話訪問(wèn)計(jì)算機(jī)輔助電話訪問(wèn)郵寄訪問(wèn)留置訪問(wèn)面對(duì)面訪問(wèn)電話訪問(wèn)自助訪問(wèn)入戶(hù)（單位）訪問(wèn)圖 3 定量調(diào)

15、查法商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 定性調(diào)查 定性調(diào)查屬于探索性研究方法。定性調(diào)查設(shè)計(jì)的問(wèn)題是非格式化 的，多為開(kāi)放式的問(wèn)題；數(shù)據(jù)收集執(zhí)行的程序是非標(biāo)準(zhǔn)化的，一般都只是針對(duì)小樣本的研究。研究的價(jià)值不在于得到準(zhǔn)確的某一類(lèi)群體的需求現(xiàn)狀和趨勢(shì)，而更多的是探索消費(fèi)需求的深層心理原因。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法適用方法：、小組座談會(huì)（FGD） 、深度訪問(wèn) 觀察調(diào)查法 觀察調(diào)查法是指調(diào)查者在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)被調(diào)查者的情況直接觀察、記錄，以 取得市場(chǎng)信息資料的方法。是憑調(diào)查人員的直觀感覺(jué)或是借助于某些 攝錄設(shè)備和儀器來(lái)跟蹤、記錄和考察被調(diào)查者的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)，來(lái) 獲取某些重要的市場(chǎng)信息。 適用方法：、鋪面觀察；、人員流動(dòng)監(jiān)測(cè)；、神

16、秘顧客商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是指從影響調(diào)查問(wèn)題的許多因素中選出一個(gè)或兩個(gè)因素，將 它們置于一定條件下進(jìn)行小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)，然后對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果作出分析，研 究是否值得大規(guī)模推廣。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是一種特殊的市場(chǎng)調(diào)查方法。它是根據(jù)一定的調(diào)查研究目 的，確定某一調(diào)查對(duì)象，創(chuàng)造某些條件，采取某種措施，然后觀察其后 果的一種調(diào)查方法。如改變商品的價(jià)格、廣告、陳列方法等因素時(shí)，通 常用實(shí)驗(yàn)法。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 大客戶(hù)調(diào)查法 大客戶(hù)或重點(diǎn)客戶(hù)是調(diào)查的難點(diǎn)，也是調(diào)查突破的重要。 通過(guò)專(zhuān)題講座聚集高端客戶(hù)，由主講老師配合進(jìn)行訪問(wèn)調(diào)查，例如舉 辦中日韓零售專(zhuān)家講座，調(diào)查人員與記者一起對(duì)企業(yè)家進(jìn)行深度

17、訪 問(wèn)。對(duì)于一些不愿意教授深度訪 問(wèn)的企業(yè)家階層，可以由有社會(huì)地 位的領(lǐng)導(dǎo)或?qū)＜彝平椤?duì)于購(gòu)買(mǎi)商鋪的重點(diǎn)客戶(hù)，可以有主要領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān) 程訪問(wèn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 在實(shí)際的商業(yè)調(diào)查過(guò)程中，針對(duì)不同問(wèn)題，可采用不同方法，也可幾 種 方法混合使用，以取得更好效果。在商業(yè)中，最多采用的是文案調(diào)查 法、定量調(diào)查法和觀察法，在實(shí)施問(wèn)卷調(diào)查中，也常常把定量與定性結(jié) 合在一起。 另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)的普及，一種新的調(diào)查方法即網(wǎng)上調(diào)查已 蓬勃發(fā)展，其調(diào)查以雙向互動(dòng)性、實(shí)時(shí)性、方便性和準(zhǔn)確性，已使傳統(tǒng) 調(diào)查方法顯得巷白無(wú)力。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法總結(jié)五、市場(chǎng)調(diào)查操作規(guī)程 市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)必須具備很強(qiáng)的目的性，在目標(biāo)確

18、定以后，調(diào)查工作需按照一定的步驟進(jìn)行。 一項(xiàng)正規(guī)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目，在調(diào)查實(shí)施之前都需要經(jīng)過(guò)決策者的批準(zhǔn)，只有符合要求并能達(dá)到預(yù)期效果的調(diào)查，才有可能獲準(zhǔn)實(shí)施。市場(chǎng)調(diào)查操作規(guī)程市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施階段及其流程 圖 4市場(chǎng)調(diào)查流程 2.情況分析3.非正式調(diào)查是否進(jìn)一步調(diào)查4.市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)5.資料收藏6.資料整理分析第一階段非正式調(diào)查階段第二階段市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)第三階段資料收集階段1.明確調(diào)查問(wèn)題7.編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告停止第四階段調(diào)查結(jié)果處理階段否市場(chǎng)調(diào)查步驟 1.明確調(diào)研與預(yù)測(cè)問(wèn)題，確定調(diào)研與預(yù)測(cè)目標(biāo)2.確定所需的信息資料3.確定資料來(lái)源4.確定調(diào)研與預(yù)測(cè)對(duì)象5.確定資料收集方法6.設(shè)施和預(yù)試調(diào)查表（問(wèn)卷）7.確定測(cè)量程序、技術(shù)8.確定資料處理計(jì)劃9.調(diào)研與預(yù)測(cè)力量的組織與配備10.時(shí)間規(guī)劃和預(yù)算圖5 市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)的步驟六、消費(fèi)者行為分析 消費(fèi)者家庭的變化 消費(fèi)者價(jià)值觀念的變化 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為 消費(fèi)細(xì)分市場(chǎng)與業(yè)