上海樓市上半年市場總結(jié)與下半年預(yù)判(共61頁).ppt

1、上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司Tospur Research 7th AUG 20090909年上半年市場回顧年上半年市場回顧Part One Tospur Research 7th AUG 2009由于中國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠出口、投資、消費(fèi)來有效帶動，以出口持續(xù)低迷，在全球金融危機(jī)的背景下。以傳統(tǒng)出口拉動經(jīng)濟(jì)就顯得不現(xiàn)實。所以，只有靠投資與消費(fèi)靠投資與消費(fèi)來拉動內(nèi)需來刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)的增長，在這個背景下國家出臺了出臺了“4 4萬億內(nèi)需政策萬億內(nèi)需政策”20092009年國家年國家GDPGDP目標(biāo)目標(biāo)8%8%0909年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢Tospur Research 7th AUG

2、 200920082008年年1111月，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的背景下，月，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的背景下，國家出臺十項措施擴(kuò)大國內(nèi)需求，國家出臺十項措施擴(kuò)大國內(nèi)需求，4 4萬億投入促經(jīng)濟(jì)、保增長。萬億投入促經(jīng)濟(jì)、保增長。 4萬億投資的具體構(gòu)成主要包括，近一半投資將用于鐵路、公路、機(jī)場和城鄉(xiāng)鐵路、公路、機(jī)場和城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)電網(wǎng)建設(shè)，總額萬億元；用于地震重災(zāi)區(qū)的恢復(fù)重建地震重災(zāi)區(qū)的恢復(fù)重建投資1萬億元；用于農(nóng)村農(nóng)村民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施3700億元；生態(tài)環(huán)境3500億元，保障性安居工程保障性安居工程2800億元，自主創(chuàng)新結(jié)構(gòu)調(diào)整自主創(chuàng)新結(jié)構(gòu)調(diào)整1600億元，醫(yī)療衛(wèi)生和文化教育事

3、業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生和文化教育事業(yè)400億元。預(yù)計4萬億經(jīng)濟(jì)刺激每年將拉動經(jīng)濟(jì)增長約1個百分點。 20082008年年20092009年年20092009年上半年國內(nèi)年上半年國內(nèi)GDPGDP達(dá)達(dá)139862139862億元，億元，同比增長同比增長7.1%7.1%，比一季度加快個百分點。比一季度加快個百分點。分季度看，一季度增長分季度看，一季度增長6.1%6.1%，二季度增長二季度增長7.9%7.9%。 0909年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢Tospur Research 7th AUG 2009由此可見：由此可見：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于“企穩(wěn)回升企穩(wěn)回升”階段，但是投資信貸的過快增長也使

4、人產(chǎn)生通貨膨脹的憂慮。階段，但是投資信貸的過快增長也使人產(chǎn)生通貨膨脹的憂慮。1-51-5月投資增幅接近三成，這是在地方為月投資增幅接近三成，這是在地方為4 4萬億計劃配套資金只到位萬億計劃配套資金只到位40%40%的的現(xiàn)狀下取得的，若配套資金不打折，投資增幅自當(dāng)更為耀眼?，F(xiàn)狀下取得的，若配套資金不打折，投資增幅自當(dāng)更為耀眼。銀行信貸全年計劃銀行信貸全年計劃5 5萬億，上半年實際放貸萬億，上半年實際放貸7 7萬億，按此勢頭，到年底突破萬億，按此勢頭，到年底突破1010萬億存有極大可能性。萬億存有極大可能性。伴隨京滬等地新地王批量現(xiàn)身，經(jīng)歷伴隨京滬等地新地王批量現(xiàn)身，經(jīng)歷20082008低谷后的房

5、價一路走高，甚至可低谷后的房價一路走高，甚至可能出現(xiàn)比能出現(xiàn)比20072007年更瘋狂的泡沫年更瘋狂的泡沫走勢走勢0909年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢全國上半年的投資信貸數(shù)據(jù)：全國上半年的投資信貸數(shù)據(jù)：Tospur Research 7th AUG 2009經(jīng)濟(jì)形勢開始復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)形勢開始復(fù)蘇但要完成全年保但要完成全年保8%8%目標(biāo)還需要繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)還需要繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需房地產(chǎn)是主要支撐房地產(chǎn)是主要支撐經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)也會帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)也會帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展兩者之間形成相輔相成的關(guān)系兩者之間形成相輔相成的關(guān)系Tospur Research 7

6、th AUG 20090909年上半年房地產(chǎn)市場年上半年房地產(chǎn)市場- -全國全國根據(jù)國家統(tǒng)計局根據(jù)國家統(tǒng)計局0909年年1-61-6月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示：月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示：1-6月，全國商品房銷售面積34109萬，同比增長31.7%。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比5月份提高0.61%。 Tospur Research 7th AUG 2009在全國房地產(chǎn)的一片復(fù)蘇中，在全國房地產(chǎn)的一片復(fù)蘇中，上海無疑是其中最耀眼的一個明星上海無疑是其中最耀眼的一個明星Tospur Research 7th AUG 2009.上海樓市政策回顧上海樓市政策回顧Tospur

7、 Research 7th AUG 2009一季度：市場缺乏新的強(qiáng)心劑一季度：市場缺乏新的強(qiáng)心劑0808年下半年的優(yōu)惠政策開始真正實施，上海市也出臺了相關(guān)救市政策，但是市場期待的二套房年下半年的優(yōu)惠政策開始真正實施，上海市也出臺了相關(guān)救市政策，但是市場期待的二套房松綁、房地產(chǎn)進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興計劃等相繼落空。松綁、房地產(chǎn)進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興計劃等相繼落空。相關(guān)政策土地政策關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知房產(chǎn)政策稅務(wù)總局2009年1月1日起廢止城市房地產(chǎn)稅暫行條例國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布2009年九大工作重點，強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)房地產(chǎn)未能進(jìn)入十大

8、產(chǎn)業(yè)振興計劃國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法金融政策一季度并沒有推出涉及到地產(chǎn)行業(yè)的金融政策。主要是針對08年10月22日推出“商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、最低首付款比例調(diào)整為20%”的政策，四大國有商業(yè)銀行年初開始出臺相關(guān)規(guī)定，正式執(zhí)行。上海地方政策上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)出臺、滬二套房最高可貸80萬公積金、上海試行居住證轉(zhuǎn)戶籍辦法、上海公布舊區(qū)改造新政策。階段性政策盤點階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 2009二季度：行業(yè)政策相繼試水二季度：行業(yè)政策相繼試水征收物業(yè)稅、征收物業(yè)稅、70/9070/

9、90限制松綁、資本金下調(diào)等政策將積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展限制松綁、資本金下調(diào)等政策將積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 “物業(yè)稅物業(yè)稅”物業(yè)稅征收對行業(yè)發(fā)展有利，房價或迎來回調(diào)物業(yè)稅征收對行業(yè)發(fā)展有利，房價或迎來回調(diào)5 月25 日發(fā)布的國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知， 研究開征物業(yè)稅。我們認(rèn)為物業(yè)稅在當(dāng)前提出只是一個對市場的試探，但是物業(yè)稅對市場有其積極的一面：實行物業(yè)稅勢必取消土地出讓金，將緩解開發(fā)商前期資金壓力；開征物業(yè)稅會加大物業(yè)持有人壓力，改變市場預(yù)期，促進(jìn)房價下調(diào)。 “70/9070/90限制松綁限制松綁”即使取消限制，小戶型不會供不應(yīng)求即使取消限制

10、，小戶型不會供不應(yīng)求近期，有關(guān)上海開始松綁住宅“70/90”的消息不絕于耳，而在最新的45號公告中果真體現(xiàn)，三幅住宅用地的小戶型比例要求在掛牌文件中首次被取消。從市場實際需求來看，很多資金實力尚淺的婚房一族或首次置業(yè)客戶，他們所青睞的仍然是小戶型，有遠(yuǎn)見的開發(fā)商更會在戶型創(chuàng)新以及高性價比上下功夫，不會只造大戶型，不設(shè)小戶型，從而引起小戶型市場需求的空白。 “資本金比例下調(diào)資本金比例下調(diào)”給開發(fā)商減壓同時，也促進(jìn)市場供需均衡給開發(fā)商減壓同時，也促進(jìn)市場供需均衡5月27日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)

11、項目的最低資本金比例為30%；其他項目的最低資本金比例為20%。階段性政策盤點階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 20096月25日，國土部表示，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出臺統(tǒng)一的處理意見。上海銀監(jiān)局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知，要求除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40。 銀監(jiān)會發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法，嚴(yán)防固定資產(chǎn)貸款被挪用。中國銀監(jiān)會緊急下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)信貸管理，防止對沖規(guī)模。6月25日，央行表示，未來將引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，將落實適度寬松貨幣政策，保持政

12、策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。 上海市政府上海市政府7 7月月1717日召開日召開“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作會議促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作會議”提出提出“嚴(yán)查捂盤惜售嚴(yán)查捂盤惜售”后的實質(zhì)性舉措后的實質(zhì)性舉措 ，隨即出臺，隨即出臺上海市商上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售；捂盤惜售者將撤銷資質(zhì)案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售；捂盤惜售者將撤銷資質(zhì) 。市房管局明確表示不希望

13、房價太高、制止人為市房管局明確表示不希望房價太高、制止人為炒作和捂盤炒作和捂盤 ，市房協(xié)三度召集會議，呼吁開發(fā)商認(rèn)清形勢、合理定價。，市房協(xié)三度召集會議，呼吁開發(fā)商認(rèn)清形勢、合理定價。近期政策：在經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到預(yù)期之后，政府開始重點防范信貸風(fēng)險；地方政府層面，上海市近期政策：在經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到預(yù)期之后，政府開始重點防范信貸風(fēng)險；地方政府層面，上海市開始打壓開發(fā)商急于漲價的心態(tài)。開始打壓開發(fā)商急于漲價的心態(tài)。階段性政策盤點階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 2009近期政策對上海樓市的影響近期政策對上海樓市的影響關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管

14、理的通知核心內(nèi)容：核心內(nèi)容： 要堅持面測面試和實訪制，把做實每筆貸款的盡職調(diào)查作為發(fā)放貸款的前提條件。堅持落實借款合同面簽制度，核實借款人首付款真實情況，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生； 堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。要堅持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評估借款人風(fēng)險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 Tospur Research 7th AUG 2009關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的

15、通知關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知政策影響：政策影響： 今年上半年全年貸款額度已用光（6月份人民幣貸款增加萬億元，上半年新增信貸高達(dá)萬億元, 超過年初制定的全年新增5萬億元的信貸目標(biāo)），監(jiān)管部門的政策從嚴(yán)將讓銀行開始注意風(fēng)險防范，加強(qiáng)信貸審核，放慢貸款速度，對市場成交量有一定打壓作用；對市場成交量有一定打壓作用； 現(xiàn)在貸款購房者已經(jīng)由自住需求過度到投資需求，購買兩套及以上的客戶不少，首付款嚴(yán)格執(zhí)行四成的首付款嚴(yán)格執(zhí)行四成的規(guī)定將對抑制投機(jī)購房有一定的作用；規(guī)定將對抑制投機(jī)購房有一定的作用； 目前“收緊二套房貸”已給滬上二手房市場帶來一定影響，徐家匯、南黃浦、浦東碧云等中高段板塊表現(xiàn)得相對

16、明顯。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，7月份以來，二手房貸款申請總量正在大幅度下降，降幅約為25%。在房貸政在房貸政策收緊的同時，出于對后市預(yù)期的不確定，投資者最先進(jìn)入觀望狀態(tài)，這對樓市價格尤其是中高端物業(yè)價策收緊的同時，出于對后市預(yù)期的不確定，投資者最先進(jìn)入觀望狀態(tài)，這對樓市價格尤其是中高端物業(yè)價格的上漲起到冷卻的作用。格的上漲起到冷卻的作用。近期政策對上海樓市的影響近期政策對上海樓市的影響Tospur Research 7th AUG 2009上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定核心內(nèi)容：核心內(nèi)容： 商品住房項目超過萬，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于萬。不按規(guī)定申

17、請預(yù)售的，預(yù)售審批系統(tǒng)將不予受理開發(fā)企業(yè)的預(yù)售申請； 對于已達(dá)到規(guī)定條件但無理由長期不申請預(yù)售，或取得商品房預(yù)售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開對外銷售，涉嫌捂盤惜售的，房管部門將發(fā)出行政告知書，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限時辦理相關(guān)銷售手續(xù)； 為防止開發(fā)企業(yè)以保留房屋的方式變相囤房，此次暫行規(guī)定還明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則；對于保留自有和用于租賃的房屋，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請上市預(yù)售。取得大產(chǎn)證后，需上市的，應(yīng)當(dāng)作為二手房納入網(wǎng)上備案； 商品房銷售方案應(yīng)包括商品房銷售計劃與銷售方式（包括每期開盤時間、地點，自

18、行銷售或代理銷售，銷售人員等相關(guān)情況 ）和商品房銷售價格（包括定價調(diào)價方式、方法） 。近期政策對上海樓市的影響近期政策對上海樓市的影響Tospur Research 7th AUG 2009上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定政策影響：政策影響： 嚴(yán)格執(zhí)行“萬”規(guī)定，防止“少量多批”，將拘囿開發(fā)商的營銷手段，同時開盤房源多，客戶選擇多，難以形成熱銷氣氛，會加大項目銷售壓力； 暫行規(guī)定對涉嫌捂盤惜售的控制將增加市場供應(yīng)量，改變市場的供求關(guān)系 ，緩解目前市場供不應(yīng)求的態(tài)勢； 限時限價的備案要求將極大地限制價格成長和開盤操作空間，實質(zhì)性的影響到項目的銷售；同時，銷

19、售價格、計劃與方式等信息的公布也容易讓競爭對手獲取項目情報，制定針對性的營銷策略，對項目的長遠(yuǎn)利益將起到負(fù)面的作用。近期政策對上海樓市的影響近期政策對上海樓市的影響Tospur Research 7th AUG 2009.上海樓市成交表現(xiàn)上海樓市成交表現(xiàn)Tospur Research 7th AUG 2009上海市自07年“927新政” 出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動，整體成交低迷，直至08年“1028新政”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價齊升”。0909年年1-71-7月，商品住宅累計成交萬，與月，商品住宅累計成交萬，與0808年同期相

20、比增加年同期相比增加80.37%80.37%，超過，超過0808年全年的成交面積（年全年的成交面積（0808年全年成交萬）；年全年成交萬）；同時成交均價呈上升趨勢，同時成交均價呈上升趨勢，6 6月份成交均價月份成交均價1546315463元元/ /，是近一年最高成交均價。，是近一年最高成交均價。 0909年上半年整體表現(xiàn)年上半年整體表現(xiàn)二套房政策出臺，二套房政策出臺，打壓樓市打壓樓市政府救市政策出臺政府救市政策出臺0808年市場調(diào)整年市場調(diào)整Tospur Research 7th AUG 20090909年上半年公寓成交表現(xiàn)年上半年公寓成交表現(xiàn)二套房政策出臺，二套房政策出臺，打壓樓市打壓樓市政

21、府救市政策出臺政府救市政策出臺0808年市場調(diào)整年市場調(diào)整n 09 09年年1-71-7月，上海市公寓累計成交萬（剔除政策性用房）月，上海市公寓累計成交萬（剔除政策性用房） ，與，與0808年同期相比增加年同期相比增加77.62%77.62%，超過，超過0808年全年成交量年全年成交量（0808年全年成交萬）；年全年成交萬）；n 在經(jīng)歷過在經(jīng)歷過0808年的調(diào)整之后，年的調(diào)整之后，0909年上半年上海公寓成交均價伴隨成交量的上升保持穩(wěn)定上漲趨勢，年上半年上海公寓成交均價伴隨成交量的上升保持穩(wěn)定上漲趨勢，7 7月成交量較月成交量較6 6月月小幅下跌，但是成交均價達(dá)到小幅下跌，但是成交均價達(dá)到14

22、44214442元元/ /，達(dá)到近一年的最高均價水平。，達(dá)到近一年的最高均價水平。Tospur Research 7th AUG 2009n 在整體成交連連攀升的趨勢下，上海市豪宅去化速度也明顯加快。在整體成交連連攀升的趨勢下，上海市豪宅去化速度也明顯加快。0909年上半年公寓成交表現(xiàn)年上半年公寓成交表現(xiàn)Tospur Research 7th AUG 20090909年上半年別墅成交表現(xiàn)年上半年別墅成交表現(xiàn)n 09 09年年1-71-7月，上海市別墅累計成交萬，與月，上海市別墅累計成交萬，與0808年同期相比增加年同期相比增加94.26%94.26%，超過，超過0808年全年成交量（年全年成交

23、量（0808年全年成交萬年全年成交萬）；）；n 0909年上半年，上海市別墅市場成交開始回暖，成交量一直保持攀升趨勢，即使年上半年，上海市別墅市場成交開始回暖，成交量一直保持攀升趨勢，即使7 7月成交整體市場和公寓成交均有小月成交整體市場和公寓成交均有小幅回落的情況，別墅成交仍保持穩(wěn)定上升態(tài)勢；幅回落的情況，別墅成交仍保持穩(wěn)定上升態(tài)勢；n 別墅市場價格受區(qū)域和具體物業(yè)形態(tài)、檔次影響較大，因此有較大波動，但整體處于一個穩(wěn)定的價格區(qū)間。別墅市場價格受區(qū)域和具體物業(yè)形態(tài)、檔次影響較大，因此有較大波動，但整體處于一個穩(wěn)定的價格區(qū)間。Tospur Research 7th AUG 2009n 二季度別墅

24、成交發(fā)力，成交量同比翻番；聯(lián)體別墅是成交主力，二季度成交占六成；二季度別墅成交發(fā)力，成交量同比翻番；聯(lián)體別墅是成交主力，二季度成交占六成； 500500萬元以下的經(jīng)萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅是市場的絕對主流產(chǎn)品。濟(jì)型別墅是市場的絕對主流產(chǎn)品。0909年上半年別墅成交表現(xiàn)年上半年別墅成交表現(xiàn)Tospur Research 7th AUG 2009附件：附件：0909年上半年各形態(tài)別墅年上半年各形態(tài)別墅/ /商業(yè)商業(yè)/ /辦公辦公/ /廠房成交走勢廠房成交走勢疊加別墅聯(lián)體別墅獨(dú)棟別墅商業(yè)辦公廠房Tospur Research 7th AUG 20090909年下半年及未來市場預(yù)判年下半年及未來市場預(yù)判P

25、art Two 09.0809.08？Tospur Research 7th AUG 200909年下半年，市場對通脹的預(yù)期加重通脹下樓市還能走多遠(yuǎn)？通脹下樓市還能走多遠(yuǎn)？Tospur Research 7th AUG 2009通脹下樓市還能走多遠(yuǎn)通脹下樓市還能走多遠(yuǎn)？樓市為何樓市為何如此火爆如此火爆通脹真的通脹真的會來嗎會來嗎通脹離我通脹離我們有多遠(yuǎn)們有多遠(yuǎn)樓市漲到樓市漲到什么程度什么程度政府會大政府會大力打壓嗎力打壓嗎Tospur Research 7th AUG 2009驚鴻一瞥驚鴻一瞥重點城市銷售量迅速反彈全國前6月銷售面積、房價攀升至新高京滬廣深四大城市房價明顯上揚(yáng)各大城市可售余量加

26、速減少Tospur Research 7th AUG 2009政府打壓苗頭漸現(xiàn)政府打壓苗頭漸現(xiàn)2009.05 2009.05 研究開征物業(yè)稅研究開征物業(yè)稅國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知中明確提出，今年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。2009.06 2009.06 土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程生效，房屋贈與征收所生效，房屋贈與征收所得稅得稅國家此時出臺土地增值稅清算管理規(guī)程有以下三方面作用：進(jìn)一步完善土地增值稅收管理體制；增加稅收收入；釋放信號抑制房價上漲。 2009.07 2009.07 重申二套房信貸政策重申二套房信貸政策銀監(jiān)會下發(fā)關(guān)于

27、進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知，要求“加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)形勢的研判；嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)；不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù) ”。 Tospur Research 7th AUG 2009反觀宏觀經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)實質(zhì)好轉(zhuǎn)反觀宏觀經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)實質(zhì)好轉(zhuǎn)國際需求疲軟，出口形勢不容樂觀。國際需求疲軟，出口形勢不容樂觀。進(jìn)出口總值雖相較于去年底也有所好轉(zhuǎn)，但仍同比負(fù)增長。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣仍位于趨降區(qū)間宏觀經(jīng)濟(jì)景氣仍位于趨降區(qū)間，社會需求、社會收入處于近十年來的低谷。進(jìn)出口總值及其同比增長率進(jìn)出口總值及其同比增長率Tospur Research 7th AUG 2009實體

28、經(jīng)濟(jì)未恢復(fù)但資產(chǎn)價格一路飛漲，原因為何？實體經(jīng)濟(jì)未恢復(fù)但資產(chǎn)價格一路飛漲，原因為何？ 評論共識在于社會評論共識在于社會對通貨膨脹的強(qiáng)預(yù)期對通貨膨脹的強(qiáng)預(yù)期Tospur Research 7th AUG 2009p為應(yīng)對金融危機(jī)，各國紛紛降息，不少已接近零利率，導(dǎo)致流通貨幣量大幅增加。p各國均出臺不同規(guī)模的救助計劃，并向金融系統(tǒng)注入巨資，通貨膨脹的預(yù)期不斷強(qiáng)化 。為救市，各國執(zhí)行低利率為救市，各國執(zhí)行低利率英國：宣布創(chuàng)建一只500億英鎊的特別基金購買高質(zhì)量貸款資產(chǎn)，同時宣布的救助計劃花費(fèi)接近2500億英鎊；英格蘭銀行將購買1250億英鎊的資產(chǎn)。美國：再公布超過1萬億美元的救助計劃，美聯(lián)儲將購買3

29、000億美元國債和7500億住房抵押證券。日本：每年購買萬億國債。歐洲：央行將購買600億歐元的資產(chǎn)擔(dān)保債券。 Tospur Research 7th AUG 2009p09年上半年新增信貸億，已超過08年全年的萬億。p人民幣各項貸款余額為36.21 萬億元，同比增長30.6%。p廣義貨幣M2增長28.5%，狹義貨幣M1增長24.8%，為1995年5月以來的最高水平。國內(nèi)信貸閘門大開，貨幣大量流入市場國內(nèi)信貸閘門大開，貨幣大量流入市場信貸月度同期對比信貸月度同期對比M0：流通中的現(xiàn)金M1：M0+企事業(yè)單位活期存款M2：M1+企事業(yè)單位定期存款+居民儲蓄存款+其他存款流動性的急劇增加流動性的急劇

30、增加使得人們普遍認(rèn)為通貨膨脹已為時不遠(yuǎn)使得人們普遍認(rèn)為通貨膨脹已為時不遠(yuǎn)0909年下半年為預(yù)測值年下半年為預(yù)測值Tospur Research 7th AUG 2009通脹真的要來了嗎？通脹真的要來了嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)上通用判斷原則：經(jīng)濟(jì)學(xué)上通用判斷原則： M2M2增速是否顯著大于增速是否顯著大于GDP+CPIGDP+CPI國際經(jīng)驗：國際經(jīng)驗：CPICPI連續(xù)六個月超過連續(xù)六個月超過3%3%視為通貨膨脹實際發(fā)生視為通貨膨脹實際發(fā)生（超額貨幣增速（超額貨幣增速=M2=M2增速增速-GDP-CPI-GDP-CPI）中國超額貨幣的增速遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)地區(qū)中國超額貨幣的增速遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)地區(qū)美國歷年超額貨幣增速

31、美國歷年超額貨幣增速6%6%以下以下香港歷年超額貨幣增速香港歷年超額貨幣增速10%10%以下以下目前已超過目前已超過20%20%中國超額貨幣增速中國超額貨幣增速Tospur Research 7th AUG 2009通脹真的要來了嗎？通脹真的要來了嗎？20042004年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過10%10%20072007年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過年通貨膨脹前，超額貨幣增速超過7%7% 預(yù)計年末預(yù)計年末 M2M2增速：增速：25% GDP25% GDP：8% 8% CPI CPI：約：約2%2% 超額貨幣增速約超額貨幣增速約15%15%目前超額貨幣增速目前超

32、額貨幣增速已達(dá)頂峰已達(dá)頂峰，今后，今后通脹可能性非常大通脹可能性非常大。20092009年上半年年上半年 M2M2增速：增速：28.46% CPI28.46% CPI：-1.7% -1.7% GDP GDP：7.1%7.1%超額貨幣增速為超額貨幣增速為23.16%23.16%Tospur Research 7th AUG 2009p 從往年情況來看，超額貨幣增速達(dá)到最大時，從往年情況來看，超額貨幣增速達(dá)到最大時，大約經(jīng)歷大約經(jīng)歷一年一年的時間，通脹實際出現(xiàn)。的時間，通脹實際出現(xiàn)。由此我們預(yù)測，今年末通縮扭轉(zhuǎn)，由此我們預(yù)測，今年末通縮扭轉(zhuǎn)，CPICPI恢復(fù)正數(shù)，恢復(fù)正數(shù)，20102010年三季度

33、年三季度將有可能形成將有可能形成實質(zhì)性的通脹實質(zhì)性的通脹。但由于全球產(chǎn)能過剩，需求不足，此輪通脹的程但由于全球產(chǎn)能過剩，需求不足，此輪通脹的程度將度將比較溫和比較溫和。通脹離我們還有多遠(yuǎn)？通脹離我們還有多遠(yuǎn)？超額貨幣增速達(dá)最大通貨膨脹實際發(fā)生2003.42004.52006.32007.4Tospur Research 7th AUG 2009通脹各階段房價的變化特征通脹各階段房價的變化特征房價先于物價上漲房價先于物價上漲商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續(xù)上揚(yáng)商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續(xù)上揚(yáng)基本特征基本特征 通脹預(yù)期段：房價先于物價上漲通脹預(yù)期段：房價先于物價上漲 通脹發(fā)生期：商品房價格漲幅

34、頂峰與通脹發(fā)生期：商品房價格漲幅頂峰與CPICPI增速頂峰基本同步增速頂峰基本同步 商品住宅價格漲幅比商品住宅價格漲幅比CPICPI增速頂峰有所滯后增速頂峰有所滯后 通脹消減期：房價漲幅隨通脹消減期：房價漲幅隨CPICPI下降下降Tospur Research 7th AUG 2009通脹周期約為兩年半，第二年末出現(xiàn)房價高峰。通脹周期約為兩年半，第二年末出現(xiàn)房價高峰。通脹各階段房價的變化特征通脹各階段房價的變化特征標(biāo)志時間時間房價上漲2003Q12006Q2CPI上漲2003Q22006Q3進(jìn)入通脹2004Q22007Q3CPI頂峰2004Q32008Q1房價頂峰2005Q12008Q2CPI

35、回落至1002005Q32008Q4房價上漲房價上漲CPICPI上漲上漲CPICPI頂峰頂峰房價頂峰房價頂峰CPICPI回落回落至至100100進(jìn)入通脹進(jìn)入通脹4 4個季度個季度1 1個季度個季度1-21-2個季度個季度 2 2個季度個季度1-21-2個季度個季度通脹周期各階段特征通脹周期各階段特征Tospur Research 7th AUG 2009標(biāo)志本輪預(yù)測房價上漲2009Q2CPI上漲2009Q3進(jìn)入通脹2010Q3CPI頂峰2011Q1房價頂峰2011Q2CPI回落至1002011Q4CPICPI持續(xù)上漲持續(xù)上漲CPICPI達(dá)到達(dá)到頂峰頂峰房價房價開始開始上漲上漲進(jìn)入進(jìn)入通脹通脹房

36、價房價達(dá)到達(dá)到頂峰頂峰CPICPI回落至回落至100100新一輪通脹周期預(yù)測新一輪通脹周期預(yù)測20092009年第二季度正處于新一輪周期的開端，預(yù)計年第二季度正處于新一輪周期的開端，預(yù)計20112011年一季度房價漲幅達(dá)到頂峰。年一季度房價漲幅達(dá)到頂峰。Tospur Research 7th AUG 2009未來房價漲幅預(yù)測未來房價漲幅預(yù)測標(biāo)志2003-2005年2006-2008年2009-2011年時間預(yù)測房價上漲-CPI上漲5%5%5%2009年下半年CPI上漲-進(jìn)入通脹5%5%5%2010年上半年進(jìn)入通脹-CPI頂峰9%10%10%2010年下半年CPI頂峰-房價頂峰11%10%10%

37、2011年上半年房價頂峰-CPI回落7%4%5%2011年下半年p我們估計，2009年全國房價同比上漲約5%-10%5%-10%p2010年全國房價同比上漲約10%-15%10%-15%p一線城市尤其是核心地段的房價上漲幅度會更大。房價在通貨膨脹周期各階段漲幅房價在通貨膨脹周期各階段漲幅Tospur Research 7th AUG 2009在通脹大環(huán)境下，火熱的上海，樓市將如何表現(xiàn)？在通脹大環(huán)境下，火熱的上海，樓市將如何表現(xiàn)？Tospur Research 7th AUG 200909年上半年上海均價4萬元/平米以上的豪宅成交量達(dá)到422套，接近去年同期水平，其中6月份成交量達(dá)226套，超過

38、前5個月的成交總和，7月的成交占比更是達(dá)到1.85%，再創(chuàng)歷史新高。豪宅成交量逐月攀高豪宅成交量逐月攀高注：物業(yè)類型為公寓和別墅注：物業(yè)類型為公寓和別墅高端住宅投資保值高端住宅投資保值備受爭議的 “湯臣一品”于6月22日新推盤，在過去一個月的時間內(nèi)售出23套，上海豪宅的熱度可見一斑。Tospur Research 7th AUG 2009市場后備供給嚴(yán)重不足市場后備供給嚴(yán)重不足0808年全年上海出現(xiàn)年全年上海出現(xiàn)住宅土地供應(yīng)異常冷清住宅土地供應(yīng)異常冷清的局面，除工業(yè)用地外，其他土地成交量的局面，除工業(yè)用地外，其他土地成交量銳減，土地流拍率達(dá)四成。銳減，土地流拍率達(dá)四成。房地產(chǎn)商品房地產(chǎn)商品“生

39、產(chǎn)原料生產(chǎn)原料”的減少無疑將在的減少無疑將在一到兩年內(nèi)體現(xiàn)為市場供給的減少。一到兩年內(nèi)體現(xiàn)為市場供給的減少。Tospur Research 7th AUG 2009根據(jù)新開工量約在三季度后形成供應(yīng)的規(guī)律，根據(jù)新開工量約在三季度后形成供應(yīng)的規(guī)律，0909年下半年，上海住宅市場僅有年下半年，上海住宅市場僅有550550萬的新增供應(yīng)量萬的新增供應(yīng)量242242308308286286注：新開工面積中剔除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房注：新開工面積中剔除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房下半年新增供應(yīng)量下半年新增供應(yīng)量同比同比0808年下滑年下滑18%18%同比同比0707年下滑年下滑30%30%預(yù)計0909年三季度年三季度開始

40、會出現(xiàn)6-96-9個月的供給緊張個月的供給緊張市場后備供給嚴(yán)重不足市場后備供給嚴(yán)重不足可售時間推算：可售時間推算：按按0909年上半年市場銷量估計（平均每月年上半年市場銷量估計（平均每月150150萬方）萬方） 新增供應(yīng)和存量大約新增供應(yīng)和存量大約7 7個月個月可售完可售完Tospur Research 7th AUG 2009存需比遠(yuǎn)離合理區(qū)間存需比遠(yuǎn)離合理區(qū)間存需比均值存需比均值出現(xiàn)大面積促銷出現(xiàn)大面積促銷價格促銷幅度在價格促銷幅度在15%-25%15%-25%元元/ /平米平米存需比均值存需比均值價格平穩(wěn)波動價格平穩(wěn)波動漲幅在漲幅在10%-15%10%-15%存需比均值存需比均值價格大幅

41、上漲價格大幅上漲漲幅漲幅15%-20%15%-20%存需比均值存需比均值成交量出現(xiàn)縮減成交量出現(xiàn)縮減漲價幅度在漲價幅度在5%5%存需比均值存需比均值價格大幅快速上漲價格大幅快速上漲漲價幅度漲價幅度15%-20%15%-20%存需比合理區(qū)間存需比合理區(qū)間8-128-12Tospur Research 7th AUG 2009供不應(yīng)求供不應(yīng)求通貨膨脹通貨膨脹Tospur Research 7th AUG 2009預(yù)計上海商品住宅價格預(yù)計上海商品住宅價格20092009年底同比上漲年底同比上漲15%15%20102010年底同比上漲年底同比上漲20%20%Source : Arthur 8700 9

42、600 1200011000 12000 1450015000 16500 1900022000 24000 29000 中內(nèi)環(huán)間中內(nèi)環(huán)間中外環(huán)間中外環(huán)間郊環(huán)以外郊環(huán)以外外郊環(huán)間外郊環(huán)間內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)31000 34000 41000 上海樓市火爆遠(yuǎn)高于全國上海樓市火爆遠(yuǎn)高于全國目前目前 20092009年底年底 20102010年底年底Tospur Research 7th AUG 2009“保增長保增長”VS“VS“穩(wěn)樓市穩(wěn)樓市”陷于兩難中的政府陷于兩難中的政府Tospur Research 7th AUG 2009消費(fèi)消費(fèi)+ +投資投資+ +出口出口三駕馬車三駕馬車雙輪驅(qū)動雙輪驅(qū)動單一引擎

43、單一引擎消費(fèi)消費(fèi)+ +投資投資投資投資一輪獨(dú)轉(zhuǎn)一輪獨(dú)轉(zhuǎn)目前GDP增速雖略有回升，但復(fù)蘇的動力主要來自于政策刺激下的投資增長，而消費(fèi)和出口情況沒有出現(xiàn)明顯改觀，產(chǎn)出水平還低于潛在水平，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)保持活力和信心需要寬松的政策環(huán)境。消費(fèi)拉動GDP增長的貢獻(xiàn)率為3.8%，比一季度低0.5%投資拉動GDP增長的貢獻(xiàn)率為6.2%，比一季度高4.2%凈出口對經(jīng)濟(jì)增長拖累2.9%，比一季度擴(kuò)大2.7%Tospur Research 7th AUG 2009老大老大 ，小點聲，眼下房地產(chǎn)助推經(jīng)濟(jì)增長呢，小點聲，眼下房地產(chǎn)助推經(jīng)濟(jì)增長呢打壓房價快速上漲，穩(wěn)定樓市！打壓房價快速上漲，穩(wěn)定樓市！To

44、spur Research 7th AUG 2009p加強(qiáng)保障房建設(shè)p土地登記p強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)樓市政策盤點樓市政策盤點 2005 20062008 20072009金融政策稅收政策土地政策市場政策p國八條p新國八條p購房實名制p國六條p70/90p嚴(yán)控外資購房p自住房銷售征稅p二手房交易征個人所得稅p貸款企業(yè)資質(zhì)限定p外匯結(jié)匯金額限定p上調(diào)住房貸款首付和利率p房產(chǎn)商企業(yè)所得稅重申p加大非商品房土地供應(yīng)p嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)p加大閑置土地處置力度p調(diào)高存貸款利率p加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理通知p明確自住房首付比例p強(qiáng)征二手房交易個人所得稅p調(diào)高存款準(zhǔn)備金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p嚴(yán)控

45、經(jīng)濟(jì)試用房 標(biāo)準(zhǔn)p重申閑置土地清理p上調(diào)存款準(zhǔn)備金率p加強(qiáng)保障性安居住房p清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項目減少流動性減少流動性 防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱減少不合理需求減少不合理需求 加強(qiáng)民生保障加強(qiáng)民生保障p清算土地增值稅促進(jìn)合理利用促進(jìn)合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)調(diào)整利用結(jié)構(gòu)增加交易成本增加交易成本 抑制投機(jī)需求抑制投機(jī)需求Tospur Research 7th AUG 2009未來政策展望未來政策展望短期短期“保增長保增長”主基調(diào)年內(nèi)不會改變主基調(diào)年內(nèi)不會改變今年6月初開始，中央決策層到全國15省市進(jìn)行密集調(diào)研。溫家寶40天里5次強(qiáng)調(diào)、央行一周內(nèi)四次重申：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)以金融為核心，信貸

46、一現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)以金融為核心，信貸一定程度上就是定程度上就是“信心信心”的代名詞。的代名詞。下一階段貨幣信貸趨勢漸明：適度增長、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、防范風(fēng)險下一階段貨幣信貸趨勢漸明：適度增長、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、防范風(fēng)險 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，由于經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，國際金融危機(jī)的不利影響并未減弱，必須堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 從物價水平和經(jīng)濟(jì)增長速度看，目前僅僅是出現(xiàn)通脹預(yù)期，CPI還處于低位，在這種情況下加息將進(jìn)一步提高實際利率水平，對投資活動造成打擊，因此不會在短期內(nèi)直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的走勢。Tospur Research

47、 7th AUG 2009未來政策展望未來政策展望金融、稅收政策金融、稅收政策嚴(yán)控貸款流向嚴(yán)控貸款流向 加大流動性回收加大流動性回收銀監(jiān)會：強(qiáng)化貸款流向管理銀監(jiān)會：強(qiáng)化貸款流向管理，確保銀行信貸資金真正進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，減少貸款挪用的風(fēng)險。央行：發(fā)行定向央行票據(jù)央行：發(fā)行定向央行票據(jù)，鎖定商業(yè)銀行一部分基礎(chǔ)貨幣，抑制銀行的放貸沖動?；鼗\貨幣手段溫和，回籠貨幣手段溫和，但示范效用明顯。但示范效用明顯。調(diào)高契稅、營業(yè)稅稅率或提高優(yōu)惠門檻調(diào)高契稅、營業(yè)稅稅率或提高優(yōu)惠門檻2008年10月，上海為大力救市曾出臺一系列稅費(fèi)減免政策。目前樓市投資性需求日益旺盛，為防止出現(xiàn)過度投機(jī)的發(fā)生，不排除政府將上調(diào)營業(yè)稅、契稅稅率或提早恢復(fù)二手房免稅5年限制。稅收杠桿對于調(diào)節(jié)市稅收杠桿對于調(diào)節(jié)市場需求有積極作用場需求有積極作用Tospur Research 7th AUG 2009上海、