長實房地產(chǎn)公司項目成本控制分析

1、南 陽 理 工 學(xué) 院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）學(xué)院（部）： 經(jīng)濟與管理學(xué)院 專 業(yè)： 財務(wù)管理 學(xué) 生： 李 睿 楠 指導(dǎo)教師： 杜 金 柱 完成日期 2015 年 5 月南陽理工學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）長實房地產(chǎn)公司項目成本控制分析Analysis of project cost control of the Chang ShiReal Estate Company總計： 畢業(yè)設(shè)計（論文） 16 頁表 格: 6 個插 圖： 0 幅南 陽 理 工 學(xué) 院 本 科 生 畢 業(yè) 設(shè) 計（論文）長實房地產(chǎn)公司項目成本控制分析Analysis of project cost control of t

2、he Chang ShiReal Estate Company 學(xué) 院（部）： 經(jīng)濟與管理學(xué)院 專 業(yè)： 財務(wù)管理 學(xué) 生 姓 名： 李 睿 楠 學(xué) 號： 1103215008 指 導(dǎo) 教 師（職稱）： 杜金柱（講師） 評 閱 教 師： 完 成 日 期： 2015年5月 南陽理工學(xué)院 Nanyang Institute of Technology16長實房地產(chǎn)公司項目成本控制分析長實房地產(chǎn)公司項目成本控制分析財務(wù)管理專業(yè) 李睿楠摘 要我國房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展僅有十幾年的時間，但發(fā)展速度較快，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。但就目前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展

3、前景堪憂，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果不注重自身的管理，繼續(xù)采用之前粗放式的管理模式，就很難在激烈的競爭市場環(huán)境中取得成功。本文研究的重點是從項目成本控制的相關(guān)理論和概念出發(fā)，以長實房地產(chǎn)公司XT項目為例探討該項目運用項目成本控制的過程，并重點對該房地產(chǎn)項目成本控制方面存在的問題進行探討，針對出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的解決措施和建議，并得出相關(guān)結(jié)論。通過本文論述，以期對我國其它房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理方面有一定的理論和實踐指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；項目成本；成本控制；措施Analysis of project cost control of the Real Estate CompanyFinancia

4、l Management Major LI Rui-nanAbstract: China's real estate industry development is only about a dozen years of time, but development speed faster, made great contribution to the economic development of our country. But in the present development of industry, the development of real estate i

5、n China is not mature enough, real estate enterprise in the future sustainable development outlook is grim, for real estate enterprises, if they don't pay attention to their own management, continue to use before in vulgar management model, it is difficult to succeed in the fierce competition in

6、 the market environment.Focus in the study of this article from the related theory and concept of project cost control, in order to take a real estate company XT project as an example to discuss the project using the project cost control process, with emphasis on the real estate project cost control

7、 problems were discussed, aimed at the problems put forward the corresponding solutions and Suggestions, and relevant conclusions. Through this paper, in order to our other real estate enterprises in cost control management has certain theoretical and practical guiding significance.Key words：Real es

8、tate; Project cost; Cost control; measures 目 錄引言11.1 成本控制的概念及內(nèi)容21.2 成本控制的主要方法21.2.1 全面成本控制21.2.2 絕對成本控制21.2.3 相對成本控制21.3 項目成本控制的原則與構(gòu)成31.3.1 項目成本控制的原則31.3.2 項目成本控制的構(gòu)成32 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制32.1項目背景與概括42.2 項目成本控制狀況42.3 長實房地產(chǎn)公司項目成本估算和預(yù)算52.3.1 長實房地產(chǎn)公司項目成本估算52.3.2 長實房地產(chǎn)公司項目成本預(yù)算63 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制中存在的問題與原因分析83.1 長實

9、房地產(chǎn)公司項目成本控制中存在的問題83.1.1施工階段成本控制的認識偏差83.1.2成本控制人員管理培訓(xùn)不足83.1.3忽視施工階段成本控制，風險控制意識薄弱93.1.4 忽視工程項目工期成本的管理和控制93.2長實房地產(chǎn)公司項目成本控制原因分析93.2.1 人員控制方面因素93.2.2 材料控制方面因素103.2.3 成本核算方面問題104 長實房地產(chǎn)公司XT項目成本控制優(yōu)化措施104.1 完善控制環(huán)境104.2 注重人才培養(yǎng)104.2.1 提升自身綜合素質(zhì)104.2.2 健全人才引進管理機制114.3 建立成本責任制114.4加強施工階段成本管理114.4.1 降低工期成本114.4.2

10、優(yōu)化施工方案124.5 完善成本費用控制124.5.1 材料費的控制124.5.2 機械費的控制124.5.3 人工費的控制125 結(jié)論與展望145.1結(jié)論145.2展望14參考文獻15致謝16引言隨著我國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)軍行業(yè)在當今經(jīng)濟環(huán)境中也發(fā)生很大變化。近幾年國家連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策，從以限購、限貸、限價等為手段的房地產(chǎn)市場調(diào)控，到如今房屋登記政策的出臺，無不彰顯國家對房地產(chǎn)企業(yè)的改革力度。同時企業(yè)間競爭日益激烈，領(lǐng)軍企業(yè)與中小企業(yè)發(fā)展兩極分化，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理中疏于對成本管理的認識，使得項目成本實踐過程中存在許多問題。因此，項目成本管理應(yīng)作

11、為中小房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)中立足的重中之重，如何在日漸激烈的競爭環(huán)境中積極把握國家宏觀政策，抓住企業(yè)項目成本管理問題所在，找到針對企業(yè)現(xiàn)行規(guī)模的科學(xué)成本管理方法，成為提升企業(yè)核心競爭力的根本。而房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴資金鏈的弊端也妨礙其可持續(xù)發(fā)展的前景，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升自身的可持續(xù)發(fā)展能力，就需要不斷完善管理，特別是引入項目成本控制方法來促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的核心。因此，本文通過分析長實房地產(chǎn)公司XT項目的項目成本控制現(xiàn)狀，對該項目在成本控制過程中出現(xiàn)的問題提出改進措施，促進XT項目成本的有效控制，降低長實房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資成本，為企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時通過對XT項

12、目成本控制案例的分析，對促進中小房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的發(fā)展有一定的借鑒意義。1 項目成本控制理論概述1.1 成本控制的概念及內(nèi)容成本（Cost）屬于商品經(jīng)濟的范疇，是商品價值的一部分。它是指進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或為達到一定目的，而付出或應(yīng)付出資源（人力、物力、財務(wù)等）的價值犧牲，可以用貨幣單位來計量。成本控制（Cost Management）屬于企業(yè)管理的一部分，是指在充分保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將企業(yè)全體人員充分動員并組織起來，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)（如成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等）進行更為科學(xué)合理的管理，力求在最小消耗的情況下取得最大的生產(chǎn)成果。成本控制具有增產(chǎn)節(jié)支的作用

13、，它不僅可以加強企業(yè)的經(jīng)濟核算，改進其管理結(jié)構(gòu)，還可以進一步提高企業(yè)的整體管理水平。企業(yè)成本控制的內(nèi)容主要包括成本預(yù)測，成本決策、成本計劃、成本核算、成本分析、成本的考核與獎懲。企業(yè)成本控制是將這些內(nèi)容進行有組織、有計劃的整理、核算、分析、判斷、處理以及考核的過程。企業(yè)成本控制在企業(yè)的發(fā)展中有著重要的作用和意義。1.2 成本控制的主要方法 1.2.1 全面成本控制全面成本控制指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及過程中發(fā)生的全部成本、成本形成全過程、企業(yè)內(nèi)全體員工參與的成本控制。企業(yè)的全面成本控制是對企業(yè)成本涉及的各個方面的控制，需要企業(yè)根據(jù)自身情況，通過調(diào)查，分析，研究，制訂出可行的成本管理體系，從而對企業(yè)成

14、本進行研究，得出相關(guān)成本分析報告，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。 1.2.2 絕對成本控制絕對成本控制是指把成本支出控制在一個絕對的數(shù)額中的一種成本控制方法。其主要方法是，標準成本控制和預(yù)算控制。 1.2.3 相對成本控制相對成本控制是企業(yè)從產(chǎn)量、成本和收入三者的關(guān)系控制成本,從而增加企業(yè)營業(yè)利潤的成本控制方法。通過相對成本控制，一方面可以了解企業(yè)在多少銷售情況下收入與成本的平衡，另一方面可以知道企業(yè)利潤最高點時企業(yè)的具體銷售量。因此相對成本控制是一個動態(tài)的客觀的方法，在對成本進行實地考察的基礎(chǔ)上，從長遠性性出發(fā)，以企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目標實現(xiàn)的可行成本控制。1.3 項目成本控制的原則與構(gòu)成 1.3.1 項

15、目成本控制的原則項目成本控制主要遵循四個原則：（1）遵循領(lǐng)導(dǎo)推動原則。一個房地產(chǎn)項目涉及到諸多環(huán)節(jié)和多個部門，如果僅僅依靠組成項目的各個基層領(lǐng)導(dǎo)牽頭管理，那就很容易讓這些部門形成一個個的信息孤島，起不到管理的作用。所以一般房地產(chǎn)項目都會有最高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作為牽頭，并成為這個項目的總負責人。然后通過領(lǐng)導(dǎo)來組織相關(guān)的部門來制定相應(yīng)的預(yù)算指標，從而進行控制。在這個過程中引導(dǎo)房地產(chǎn)項目的各個部門制定和完善成本控制體系，并推動這個控制體系的完善和實施，從而實現(xiàn)全員參與，并實現(xiàn)成本控制目標。（2）遵循全員參與的原則。在項目成本控制過程中，控制的核心自然是對所有的員工。那么只要對員工管理到位，那么就能夠搞好項目

16、成本控制的實施。既然是對員工的管理，就需要讓每一個員工都能夠積極參與其中，并認識到項目成本控制的重要性，從而讓他們在實際的項目實施的過程中能夠以成本控制的思想進行工作。（3）明確成本控制目標和責任。由于房地產(chǎn)項目規(guī)模相對較大，整個成本控制過程相對復(fù)雜，所以在控制上就要通過層層剝筍式的將整個項目的各個實施環(huán)節(jié)進行解構(gòu)，從而細分成每一個可以量化的控制指標，而后將這些指標再根據(jù)相應(yīng)的責任部門進行明確，通過這種通過微觀的控制，來實現(xiàn)整個項目成本在宏觀管理的實現(xiàn)。（4）遵循控制內(nèi)容和層次的一致性。要想實現(xiàn)宏觀上的項目成本管理，科學(xué)合理的控制體系就顯得尤為重要。而這個體系除了從細節(jié)方面能夠做到一一對應(yīng)，而

17、且還要從管理層級方面和管理內(nèi)容做到一一對應(yīng)。不同層級的管理人員能夠擁有對應(yīng)的控制權(quán)限，從而實現(xiàn)項目控制整個過程的可控性和可執(zhí)行性。 1.3.2 項目成本控制的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)項目從立項到實施再到竣工階段，可以將項目成本劃分五層，從而構(gòu)成一個完整的項目成本體系。第一是策劃階段的成本。這個階段的成本主要包括了項目評估、立項招投標管理費用，合同管理費用以及土地費用等。第二是設(shè)計階段的成本。當房地產(chǎn)立項之后，就需要根據(jù)合同要求進行技術(shù)設(shè)計，從而為施工單位提供設(shè)計方案，在這個過程中主要就是設(shè)計費用和勘察費用等。第三就是采購成本。這是房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成的最大一部分，主要涉及到建筑工程的原輔材料成本。第四就是

18、項目實施成本，主要包括了設(shè)備、人力資源以及能源方面的成本。第五就是竣工階段的驗收成本，這個階段除了在管理上的成本之外，還包括可能存在的返工成本，一般而言，返工成本都會在項目設(shè)計規(guī)劃中留有部分，通常是項目成本的5%左右。2 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制 2.1項目背景與概括長實房地產(chǎn)公司XT項目位于涿州開發(fā)區(qū)，與涿州市中心廣場相距3公里，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。長實房地產(chǎn)公司XT項目總住戶約為726戶。另外該項目還配置地下車庫600個，為了完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的配套，周邊還配置了運動建設(shè)器材和廣場，并在周邊建設(shè)了幼兒園，這個項目從2010年開始立項，2011年動工，建設(shè)周期為2年，整個項目的容積率達到了

19、1.18，其綠化率達到了38%，建筑設(shè)計年限為50年，耐火等級達到一級，抗震等級能夠達到7級。2.2 項目成本控制狀況長實房地產(chǎn)公司XT項目建設(shè)項目的成本構(gòu)成主要包括了前期費用以及建設(shè)安裝工程費用、公共設(shè)施陪同以及市政基礎(chǔ)設(shè)施等較大費用之外，還包括一些不可預(yù)見的費用和管理成本及商業(yè)銀行貸款費用等。前期的費用包括了通水通電以及相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計費用，咨詢費用和建筑方案設(shè)計費用、相關(guān)政府文件的費用等。另外還包括了環(huán)境費用。其中設(shè)計費用和小區(qū)建筑面積和規(guī)劃面積大小有著密切的關(guān)系。面積越大費用就會越高。而建筑安裝工程費用則主要有下面幾個方面，首先是土建工程費用，根據(jù)當?shù)氐脑?013年的物價水平，土建費用約

20、在1032元每平米。然后就是監(jiān)理費用，根據(jù)當前市場標準監(jiān)理費用約為每平方米8.5元。另外還包括質(zhì)量監(jiān)督費用和可能出現(xiàn)的變更費用等。另外市政基礎(chǔ)設(shè)施費用則包括了供電、供水和環(huán)境費用，以及其他的道路綠化等費用，還有就是公共配套的費用，比如小區(qū)的電子監(jiān)控、體育廣場的建設(shè)費用等。其具體的費用科目主要如表2-1所示。表2-1長實房地產(chǎn)公司XT項目成本科目表一、地價二、前期費用1、規(guī)劃設(shè)計費2、地址勘察費3、沉沒費用4、三通一平費三、建設(shè)工程費1、建安工程（1）樁基礎(chǔ)工程（2）基坑支護及土方（3）門窗工程（4）主體工程（5）外墻飾面及涂料（6）防排煙及消防工程（7）空調(diào)工程（8）燃氣工程（9）發(fā)電系統(tǒng)及高

21、低壓配電（19）三表抄送（11）電梯工程（12）人防工程（13）智能化系統(tǒng)工程（14）電話工程（15）數(shù)字電視費（16）外墻保濕工程（17）放水工程2、室外工程費（1）給排水工程（2）綠化、道路工程（3）弱電管網(wǎng)管道（4）照明及電力工程（5）市政電網(wǎng)引入工程（6）體育廣場和健身設(shè)施四、配套工程費1、中小學(xué)校2、市政道路3、幼兒園4、其他五、政府規(guī)費六、銷售費用七、管理費用1、業(yè)務(wù)招待費2、職工薪酬3、資金占用費4、辦公費5、物業(yè)前期介入費6、公用設(shè)施專用基金7、樣板房、售樓處裝修8、空置房管理費9、查丈費10、其他不可預(yù)見費用2.3 長實房地產(chǎn)公司項目成本估算和預(yù)算 2.3.1 長實房地產(chǎn)公司

22、項目成本估算對于長實房地產(chǎn)公司XT項目的成本估算主要從下面三個方面開展：其一就是到涿州房地產(chǎn)市場收集相關(guān)資料，獲得基準定價，比如房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的瓦工、木工、水電工以及小工等日工資水平，然后再收集相應(yīng)建筑材料的成本價格，根據(jù)這些資料制定相應(yīng)的資源預(yù)算文件，同時還要考慮到涿州當?shù)氐耐恋貎r格，在這個項目中，土地價格就達到了12億元。其二要對長實房地產(chǎn)公司XT項目成進行工作結(jié)構(gòu)分解，對涉及到每個環(huán)節(jié)的工作以及成本估算進行合理性的分析和說明，同時還要進一步明確預(yù)算的定額配置。其三要制定長實房地產(chǎn)公司XT項目的進度規(guī)劃，當然這個規(guī)劃要施工單位和需求單位進行協(xié)商，并根據(jù)設(shè)計要求和方案共同確定，涉及到的內(nèi)容

23、主要包括了項目完成標準、時間等。因為房地產(chǎn)在合同中一般限定交房期限，超過規(guī)定的日期范圍則很可能產(chǎn)生滯納金，因此如果超期延遲交房就會導(dǎo)致巨額的成本，所以時間對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也是控制成本的關(guān)鍵要素。表2-2就是長實房地產(chǎn)公司XT項目完成時間估算，而項目成本估算則如表2-3所示。表2-2 長實房地產(chǎn)公司XT項目時間估算表項目任務(wù)計劃時間前期規(guī)劃2010年到2011年主體工程2011年5月到2012年10月水電、智能安裝2012年5月到2013年1月后續(xù)裝修和環(huán)境施工2012年12月到2013年5月表2-3 長實房地產(chǎn)公司XT項目成本估算表 單位：萬元成本項目項目估算成本一、地價125000二、前

24、期費用1200三、建筑工程費65000四、配套工程費750五、政府規(guī)費650六、開發(fā)間接費7000七、銷售費用1500八、預(yù)備費用1000九、預(yù)控成本合計202100 2.3.2 長實房地產(chǎn)公司項目成本預(yù)算要想搞好項目的成本控制，預(yù)算的精確性與否是一個非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因為這是為項目成本控制的前提。在長實房地產(chǎn)公司XT項目的成本預(yù)算方面，主要是根據(jù)項目施工條件以及項目材料成本、人工成本和設(shè)備成本等要素進行預(yù)算，其中原料成本之一就包括了地價，根據(jù)表2-4所示，僅僅地價就占據(jù)總價格的52%，建筑工程費用則達到了32%，兩者相加就幾乎是工程總造價的84%以上。不過地價成本沒辦法控制，不過對于剩下來的4

25、8%的成本，其成本控制則顯得尤為重要，表2-4是長實房地產(chǎn)公司XT項目費用除地價的預(yù)算表。表2-4 長實房地產(chǎn)公司XT項目預(yù)算表項 目總費用73950萬元設(shè)計3000萬生產(chǎn)費用主 要材 料鋼筋30000萬水泥14590萬砂石料10040萬人工費用8950萬不可預(yù)見費用375萬公用設(shè)備6995萬通過表2-4分析知道，XT項目成本費用的主要在生產(chǎn)制造費用方面，其中鋼筋、水泥、砂石料等占到了絕大多數(shù)，因此，在成本費用控制過程中需要重點加強對主要材料的費用控制。表2-5 長實房地產(chǎn)公司XT項目施工機械設(shè)備表及成本費用序號機械或設(shè)備名稱型號數(shù)量國別制造年份成本費用（萬元）1

26、挖掘機SC-10062中國20081002塔吊DQ3062中國2008153提升機HY-7062中國2009204鋼筋切斷器GQ-40A12中國20095.55鋼筋彎曲機GW-40A13中國201036鋼筋調(diào)直機IJM1-312中國201137電焊機SBX-35028中國20094.58振搗器YZN-90-262中國201129砼輸送泵攪拌機、裝載機YFM-10082中國20122010電渣壓力焊UN-10013中國2012411龍門架37米68中國20121612砂漿攪拌機JIL35062中國20101113自卸汽車13035中國2008814原料運輸車福田22中國20101014經(jīng)緯儀J6

27、型6218712中國2011215水準儀DS3-Z32中國20112注：表2-5中所示為項目設(shè)備每日租賃，折舊，損耗等成本。表2-6 長實房地產(chǎn)公司XT項目勞動力計劃表工程階段按工程施工階段投入勞動力情況基礎(chǔ)階段人數(shù)（人）主體階段人數(shù)（人）裝飾階段人數(shù)（人）安裝階段人數(shù)（人）司機20203015鋼筋工35010000木工150801000架子工5050800預(yù)埋電工2020200預(yù)埋水暖工020200抹灰工001500油工00860安裝電工0800108安裝水暖工092095電焊工40352020維修工20404020機手20203030小工301606030從表2-6看出，木工、鋼筋工、架子

28、工、小工是項目大量需要的人力，關(guān)系到項目質(zhì)量其成本不能一味壓縮。對于抹灰工，水暖工等在項目不同階段才增加的人力，可通過施工進度合理安排人員，降低時間拖延造成的成本浪費。3 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制中存在的問題與原因分析3.1 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制中存在的問題3.1.1 施工階段成本控制的認識偏差項目經(jīng)理主抓工程進度，把工作重心放在業(yè)績上，認為工程進度加快了，利潤也上去了。而在施工階段成本管理和控制方面，幾乎從未注重。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：施工項目成本管理是一個管理的全過程，目標成本的實現(xiàn)是通過施工生產(chǎn)過程和施工生產(chǎn)組織共同實現(xiàn)的。成本目標的實現(xiàn)主要實現(xiàn)人員是生產(chǎn)人員，而并不是會計師。

29、很長一段時間，一些企業(yè)管理者所提及的成本管理思想，是財務(wù)部門管的事，一些項目經(jīng)理認為工程項目成本管理責任的主管部門是成本管理部人員或財務(wù)人員，最終造成的結(jié)果就是一個技術(shù)人員只負責技術(shù)和工程質(zhì)量，工程人員只負責施工生產(chǎn)和工程進度，材料管理是負責原材料和檢查采購，發(fā)放工作。它看起來像勞動，明確職責，職責分工明確，但是如果生產(chǎn)人員為了趕在最后期限完成工程而盲目增加施工人員和設(shè)備，將不可避免地導(dǎo)致工程成本提升，浪費勞動力成本；如果技術(shù)人員對相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)把握不準確，必然導(dǎo)致材料和技術(shù)費用的增加；如果保證工程質(zhì)量的技術(shù)人員，一味的執(zhí)行那些可行但不經(jīng)濟措施，將使成本增加。因此，財務(wù)人員是成本管理的組織者，而

30、并不是成本管理的主體，不走出這個誤區(qū)，成本管理必將是一句空話。3.1.2 成本控制人員管理培訓(xùn)不足（1）員工職業(yè)生涯發(fā)展體系不完善員工的職業(yè)生涯對員工的長遠發(fā)展是非常重要的，許多員工選擇企業(yè)的重要原因就是相信在這家企業(yè)能夠有一個很美好的職業(yè)規(guī)劃，有效的職業(yè)生涯規(guī)劃體系，不僅能夠為員工樹立遠大的目標，讓員工為了達到自己的目標而積極努力的工作，同時，也正是有了完善的職業(yè)生涯體系才能讓員工具有更強的企業(yè)責任感和更高的忠誠度，從而能夠更加強有力的吸引和留住核心員工。但是在XT項目里，個人職業(yè)生涯發(fā)展體系建設(shè)不健全，許多都只是停留在紙面上和口頭上，實際行動幾乎不存在。（2）員工培訓(xùn)投入不足在XT項目決策

31、者對培訓(xùn)工作不重視，而是認為企業(yè)給核心成本管理員工花錢做了充分的培訓(xùn)，結(jié)果員工的翅膀硬了，這也就為跳巢奠定了基礎(chǔ)。但是縱觀幾乎所有企業(yè)的核心員工，在自身價值得到體現(xiàn)，且同知識水平和經(jīng)驗閱歷不斷提升相比，薪資待遇放在其后，核心員工更加愿意通過積極有效的培訓(xùn)不斷提升自己的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。3.1.3 忽視施工階段成本控制，風險控制意識薄弱長實房地產(chǎn)公司作為公司法人企業(yè)，在決策執(zhí)行中卻并未真正形成公司法人治理結(jié)構(gòu)，在實際工作中，“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象普遍，監(jiān)事會在行政關(guān)系上受制于董事會，難以發(fā)揮監(jiān)督作用，因而施工階段成本控制監(jiān)控薄弱。XT項目成本內(nèi)部控制管理的基礎(chǔ)不穩(wěn)，企業(yè)的管理者對建立成本管理制度不

32、夠重視，更多的是有章不循，實際問題實際解決，使管理制度流于形式，企業(yè)成本管理失控現(xiàn)象嚴重。同時，企業(yè)管理層在風險控制意識方面也存在不足，表現(xiàn)在管理層過多關(guān)注企業(yè)盈利，而對企業(yè)成本管理風險關(guān)注較少，如每月月初的月度例會上，公司管理層將重點分析在如何提升工程進度，而對企業(yè)成本管理的問題分析較少，即使是出現(xiàn)了風險問題，也是讓相關(guān)部門充當“消防員”的角色，去將問題解決，后續(xù)的問題總結(jié)也不夠重視。3.1.4 忽視工程項目工期成本的管理和控制工期成本是指為實現(xiàn)工期目標或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費用。企業(yè)實際施工中因各種不可抗力造成的各種工期延期勢必造成工期成本的大幅提高，從而對企業(yè)項目總體成本造

33、成影響。而長實房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對項目工期并未嚴格要求，造成下面分包經(jīng)理對施工進度控制不嚴，工程進度不合理，增加大量額外成本。 3.2 長實房地產(chǎn)公司項目成本控制原因分析3.2.1 人員控制方面因素長實房地產(chǎn)公司XT項目實施過程中沒有加強對工作人員的管理控制，從而導(dǎo)致了有些員工態(tài)度不端正，工作不認真。監(jiān)督機制不完善，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)較多的問題。另外在成本分析方面，雖然用一系列方法對工作進行了分解，但是在成本控制目標責任方面，還是不夠明確，所以效果不顯著。另外對施工的預(yù)算環(huán)節(jié)同樣執(zhí)行存在著差異，一些分包的項目存在一邊預(yù)算且一邊施工的問題，因為項目總體規(guī)劃相對較大，其實在設(shè)施第一期工程時才規(guī)劃

34、第二期，導(dǎo)致了部分工程一邊施工一邊預(yù)算的問題。這樣就很難對具體的施工環(huán)節(jié)的成本進行有效控制，因為預(yù)算和實際的成本之間很難把控，而且就算知道了虧損現(xiàn)狀，也很難找到具體的原因所在。之所以出現(xiàn)在項目運行過程中成本失控問題，和管理人員的整體綜合素質(zhì)相對缺乏有著一定的關(guān)系，因為他們的管理水平在明確目標采用因素分析法時，就不夠完善，采用掙得值法又由于數(shù)據(jù)采集不夠準確，也容易出現(xiàn)一些判斷上的問題。同時管理人員在工作上沒有做到位，不能讓工作人員有積極性，同樣也導(dǎo)致了預(yù)算精確度不高。3.2.2 材料控制方面因素材料控制問題則主要體現(xiàn)在領(lǐng)用和材料的入庫以及來料檢驗和退庫方面存在著一些細節(jié)方面的問題，通過實際調(diào)查發(fā)

35、現(xiàn)，雖然在材料管理方面長實房地產(chǎn)公司也建立了相對完善的管理制度，并完善了供應(yīng)鏈管理制度，但是在實際執(zhí)行中，材料的浪費問題以及質(zhì)量問題時有發(fā)生。在材料浪費方面主要體現(xiàn)在一些工序環(huán)節(jié)外包給施工單位時，采用的是包工不包料的策略，這樣施工單位往往對原料不進行節(jié)約導(dǎo)致材料的浪費，而在材料的質(zhì)量方面的問題，一方面是來料檢驗的力度不夠，另一方面對供應(yīng)商的管理力度不夠?qū)е?。還有就是在倉庫管理上，沒有對材料進行定點定位的管理，沒有對材料進行編號存儲，導(dǎo)致存放的隨意性，而這種隨意性就容易產(chǎn)生原料丟失問題。3.2.3 成本核算方面問題主要體現(xiàn)在成本核算中的預(yù)結(jié)算員在分析成本時，并沒有進行嚴格詳細的分析，存在著一定的

36、表面化，有的成本核算過程還沒有將進度計劃融入其中，從而導(dǎo)致分析的結(jié)果和實際結(jié)果存在著很大的差異，這樣就給項目管理人員對問題的解決造成很大的困擾，很難提升管理效率。4 長實房地產(chǎn)公司XT項目成本控制優(yōu)化措施4.1 完善控制環(huán)境企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的完整決定內(nèi)控制度下各部門的運行，因此提高企業(yè)項目成本控制首先應(yīng)從環(huán)境入手。認識公司現(xiàn)有控制制度缺陷，并逐步改善現(xiàn)有制度對成本控制的不利影響。部門間分工明確，有效聯(lián)系，職權(quán)獨立，形成有效的職責分工、相互制衡的機制。強化內(nèi)部監(jiān)督，建立健全內(nèi)部審計制度，讓監(jiān)督規(guī)范化、軌道化，為內(nèi)控環(huán)境保駕護航。內(nèi)部控制應(yīng)當建立在員工共同認知基礎(chǔ)上，只有當企業(yè)中的每一個員工觀念趨

37、同，目標統(tǒng)一，成本管理與控制才能更有實效。企業(yè)應(yīng)定期對員工進行內(nèi)控知識的教育，加深員工成本控制管理制度觀念，明確內(nèi)控條例在員工當中的約束力。只有內(nèi)部控制環(huán)境完善，企業(yè)其他制度才能得以實施發(fā)展，企業(yè)才能更加穩(wěn)定規(guī)范的運行。4.2 注重人才培養(yǎng)4.2.1 提升自身綜合素質(zhì)企業(yè)成本管理人員作企業(yè)項目成本控制的主導(dǎo)，在項目成本管理風險的防控和控制降低成本中起著關(guān)鍵性的作用，因此，加強企業(yè)成本管理人員的管理，提高成本管理人員綜合素質(zhì)對健全企業(yè)成本控制體系有著非常重要且直接的作用。在對企業(yè)成本管理人員綜合素質(zhì)提升過程中，首先要對其思想方面進行教育，從思想上重視成本管理風險管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中的重要性；

38、其次就是在具體的培訓(xùn)措施方面，可以通過“引進來”或者“送出去”的培訓(xùn)方式加強財務(wù)人員的培訓(xùn)管理，所謂“引進來”是指企業(yè)通過引進具有較深資質(zhì)的成本管理管理人員對企業(yè)財務(wù)人員進行培訓(xùn)，“送出去”是指對部分優(yōu)秀的成本管理人員可以通過送到優(yōu)秀企業(yè)或者學(xué)校去深造的激勵方式提高員工提升自己綜合素質(zhì)的積極性。4.2.2 健全人才引進管理機制任何企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益的實現(xiàn)和提升都是在優(yōu)秀員工的努力下實現(xiàn)的，這一點在企業(yè)管理人員隊伍里形成了共識。企業(yè)要贏得發(fā)展，就必須注重才在引進，管理，培養(yǎng)上的投入。企業(yè)人才招聘是吸納和保留優(yōu)秀成本管理人才的開始，因此抓好人才招聘這一重要基礎(chǔ)，才能吸引更多企業(yè)成本管理人才。

39、同時通過應(yīng)聘過程增加企業(yè)威信度，加強應(yīng)聘人員對企業(yè)的認同，員工日后的忠誠度希望增高。企業(yè)在人才管理上要大膽任用，加強績效管理，在培養(yǎng)上注重人才長遠發(fā)展，找到適合企業(yè)前景與企業(yè)共進退的優(yōu)秀人才。 4.3 建立成本責任制企業(yè)成本管理不是一個人的管理，而是整個企業(yè)從上到下的責任承擔和控制。加強工程項目的成本控制，首先要在企業(yè)員工中樹立強烈的成本控制意識，這一過程不是員工的自覺行為而是從項目運作體制和管理機制上加以保證。目前項目成本面對的主要問題是項目經(jīng)理和項目負責人人的利益與風險不對稱，權(quán)力與義務(wù)的不對等使得有的項目經(jīng)理在享受大量權(quán)力時卻承擔很小的風險，而工程的盈虧也主要取決于項目經(jīng)理的決策，并且包

40、盈不包虧。這種弊端的存在，導(dǎo)致項目的經(jīng)營者對施工中各項成本不夠重視，沒有采取相應(yīng)管理措施。而參與項目其他員工認為成本與自身并無關(guān)系，對成本沒有足夠的重視，于是成本控制成為一句空口號，項目的利潤目標也會大大縮水，甚至出現(xiàn)嚴重虧損。因此，企業(yè)項目成本控制必須從源頭抓起，建立嚴格的成本責任制，加強相關(guān)人員責任，在制度上嚴控成本。4.4 加強施工階段成本管理4.4.1 資源合理分配,降低工期成本在建筑施工過程中任何工期變動都會引起成本的變化，只有達到合理工期，項目成本支出才會維持較低水平。脫離合理工期范圍，成本項目都會增加。因此，在工期規(guī)劃中應(yīng)考慮工期與成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，根據(jù)初步制定的計劃工期，進行

41、時間與費用的配比優(yōu)化，均衡調(diào)節(jié)施工節(jié)奏，以達到資源和工期時間的有效利用，降低成本。4.4.2 優(yōu)化施工方案優(yōu)化選擇施工方案是降低施工企業(yè)成本的有效途徑?！笆┕し桨甘欠裣冗M、合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也必然會直接影響工程項目的目標成本和工程項目的利潤”。邵玲娟. 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究 D.山東大學(xué)2008最優(yōu)施工方案讓施工過程安全性提升，加快施工進度，實現(xiàn)質(zhì)和量的保證，最終達到企業(yè)效益目標。最優(yōu)施工方案的制訂，應(yīng)結(jié)合專業(yè)技術(shù)人員的實地施工考察和價值工程等理論方法，將施工過程中不同階段的施工方案進行對比，并作技術(shù)分析研究，努力提高降低工程項目成本的可能，達到項目成本控制的目的，為企

42、業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益4.5 完善成本費用控制施工階段是施工項目的主體，需要投入大量的人力、材料、機械設(shè)施，完善施工階段的成本費用是成本控制的關(guān)鍵。通過在施工過程中的動態(tài)控制，實現(xiàn)人力、材料、機械設(shè)施費用控制在合理范圍內(nèi)，從而降低成本。4.5.1 材料費的控制材料費占項目總體費用的比重極大，對項目成本的控制產(chǎn)生直接影響。首先加強材料責任管理,專人專職,保證材料成本各個環(huán)節(jié)有效控制。其次，編制企業(yè)材料用量計劃，在節(jié)約原則基礎(chǔ)上確定各部門材料用料，實行定額控制，同時加強材料采購源頭控制，充分考慮材料采購渠道、廠家、價格因素，通過科學(xué)計算得出最有利于企業(yè)的采購方式。最后，要嚴格領(lǐng)料制度，通過領(lǐng)料、審核

43、、發(fā)料、結(jié)算等各個方面，規(guī)范各部門施工單位合理使用材料，加強材料周轉(zhuǎn)率，減少材料不必要的囤積造成的資金時間價值損失。4.5.2 機械費的控制機械設(shè)備是企業(yè)項目工程完工的物質(zhì)保證，機械費的合理控制是成本控制的重要組成部分。一方面要通過購置，安裝，組織調(diào)配等各個環(huán)節(jié)的聯(lián)動機制，加強現(xiàn)有機械設(shè)備的使用率，充分挖掘設(shè)備利用潛能，同時科學(xué)、合理的使用機械設(shè)備減少不必要的設(shè)備磨損，提高設(shè)備完好率，增加設(shè)備可持續(xù)利用。 另一方面也要注意防止“過度節(jié)約”增加設(shè)備隱患，給項目安全帶來危害。加強租賃設(shè)備計劃的管理，如自有機械不能滿足施工要求，要充分利用社會閑置機械資源，從不同角度降低機械租賃價格。4.5.3 人工費的控制根據(jù)企業(yè)不同施工階段的人工需求，合理搭配不同工種人員，避免人工在時間上的浪費。人工費的定量可控難度較大，可通過定額人工方法，以分部和工種為劃分，按預(yù)算定額的工日數(shù)核算人工費，減少消極怠工現(xiàn)象的發(fā)生。通過加強技術(shù)教育和培訓(xùn)工作，提高施工工人的技術(shù)水平和工班長的組織管理能力，并實行合理的獎懲制度，提高作業(yè)效率。5 結(jié)論與展望5.1結(jié)論長實房地產(chǎn)公司XT項目成本管理在實際的應(yīng)用過程中，取得了明顯的成績，讓項目成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中得到了充分的應(yīng)用。在進行項目成本管理的過程中能夠及時糾正在實際施工過程中出現(xiàn)的成本超支