房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖1、開發(fā)程序;2、(1拿地(2辦理國(guó)有土地使用證;(3辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(4立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工圖審批、消防審批、氣象審批、人防審批、環(huán)保審批、規(guī)費(fèi)交納(5辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(6工程招投標(biāo);(7辦理建設(shè)工程施工許可證;(8進(jìn)場(chǎng)施工;(9辦理物價(jià)審批、物業(yè)管理招投標(biāo)、白蟻防治審批、面積測(cè)繪;(10辦理商品房銷(預(yù)售許可證;(11銷售、施工、竣工、交付。3、這是一個(gè)大致的程序.房地產(chǎn)開發(fā)有哪些流程?第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附

2、有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分,行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1選址定點(diǎn);2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4規(guī)劃報(bào)建圖審查;5施工報(bào)建;6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書

3、。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6

4、、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告,發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有

5、關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本。五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件及資料:1、以下證明材料:(1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工

6、程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;3、工程施工合同;4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相

7、關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:(1申請(qǐng)書;(2企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(3用地證明文件或者土地使用權(quán)證;(4建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(5建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(6施工許可證;(7房屋竣工驗(yàn)收資料(8房屋測(cè)繪成果;(9根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限,各地根據(jù)實(shí)際

8、情況,會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),所以就不再明細(xì)列表,更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn),行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)程序一、立項(xiàng)審批1 、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(原件一份2 、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(一份3 、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書(一份4 、項(xiàng)目建設(shè)投資概算(一份5 、銀信部門出示的資金證明(原件一份6 、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件一份;(房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份7 、項(xiàng)目地形圖(一份8 、有關(guān)職能部門的意見。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1 、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘

9、察設(shè)計(jì)紅線,提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2 、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段,即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。3 、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建(一建設(shè)工程報(bào)建,首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1 、計(jì)劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書;2 、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3 、國(guó)土部門核發(fā)的國(guó)有土地使用證;4 、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書;5 、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設(shè)許可證;6 、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書;7 、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書;8 、地震辦

10、公室核發(fā)的抗震設(shè)防審核意見書;9 、建設(shè)資金證明;10 、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的建設(shè)工程類別核定書;11 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。(二公開招標(biāo)的建設(shè)工程,要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1 、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;2 、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請(qǐng)表;3 、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。(三邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程,要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1 、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;2 、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表;3 、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表;4 、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明;5 、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;6 、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。(四直接發(fā)包的建設(shè)工程,要補(bǔ)

11、充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1 、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;2 、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告;3 、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告;4 、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明;5 、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;6 、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。(五辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督,要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1 、規(guī)劃許可證;2 、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表;3 、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表;4 、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件;5 、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件;6 、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書;7 、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表;8 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。(六辦理建設(shè)

12、工程施工安全監(jiān)督,要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1 、建設(shè)單位提供的資料:(1工程施工安全監(jiān)督報(bào)告;（）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； （）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； （）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）； （）施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）； 2 、施工單位提供的資料： （）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制； （）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)； （）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案； （）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度； （）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度； （）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件； （）現(xiàn)

13、場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖； （）購(gòu)買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件； （）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書； （ 10 ）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表； （ 11 ）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （七）領(lǐng)取施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理 手續(xù)。 1 、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 2 、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同； 3 、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手 冊(cè)）； 4 、使用商品混凝土購(gòu)銷合同或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文； 5 、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表； 6 、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表； 7 、建

14、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書； 8 、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證； 9 、施工許可申請(qǐng)表； 四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收 （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在 7 個(gè)工作日內(nèi)審核完 畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。 1 、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； 2 、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表； 3 、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告； 4 、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告； 5 、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）； 6 、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告； 7 、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告； 8 、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款； 9 、施工單位簽署的工

15、程質(zhì)量保修書； 10 、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料； 11 、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證； 12 、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證； 13 、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好； 14 、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。 （二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。 （三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起 15 個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料 到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。 1 、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 2 、施工許可證； 3 、竣工驗(yàn)收備案表； 4 、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告； 5 、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表； 6 、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

16、7 、工程施工安全評(píng)價(jià)書； 8 、工程質(zhì)量保修書； 9 、工程竣工結(jié)算書； 10 、商品住宅要提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書； 11 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。 1 、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料： （ 1 ）建設(shè)單位和施工單位的委托書； （ 2 ）工程類別核定書； （ 3 ）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； （ 4 ）工程施工承發(fā)包合同； （ 5 ）施工組織設(shè)計(jì)方案； （ 6 ）圖紙會(huì)審記錄； （ 7 ）工程施工開工報(bào)告； （ 8 ）隱蔽工程驗(yàn)收記錄； （ 9 ）工程施工進(jìn)度表； （ 10 ）工程子目換算和抽料（

17、筋）表； （ 11 ）工程設(shè)計(jì)變更資料； （ 12 ）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料； （ 13 ）竣工圖。 2 、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料： （ 1 ）建設(shè)單位和施工單位的委托書； （ 2 ）工程承包合同原件； （ 3 ）竣工圖。 五、辦理預(yù)售許可證 l 、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 2 、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。 3 、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。 4 、計(jì)劃部門簽發(fā)的項(xiàng)目投資許可證。 5 、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。 6 、已簽房屋施工合同。 7 、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工 程的，