房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)術(shù)語(yǔ)解釋

1、容積率容積率(Plot Ratio/Volume Fraction:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式:容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米,在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。所謂“容積率”,是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例,而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō),容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢(qián)

2、的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5,多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項(xiàng)目都能做得到。一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異。因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性:(一容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量

3、。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性。(二容積率(R、建筑密度(C與層數(shù)(H之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為:R=CH,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面

4、地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。(四容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多,雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同,但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面:一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià),二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量,市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)

5、生波動(dòng),決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配,使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用,總體說(shuō)來(lái),區(qū)位條件愈優(yōu)越,地價(jià)水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格,容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: (遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地,容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在:在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低;當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加

6、強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),土地收益達(dá)到最大,土地價(jià)格也達(dá)到最高,此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降,地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一,MC為單方造價(jià),MR為單方售價(jià),某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn),剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí),單方造價(jià)等于單方售價(jià),土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF面積達(dá)到最大,地價(jià)達(dá)到最高,M為最佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率,地價(jià)開(kāi)始向反方向變化,隨容積率提高而

7、下降。(二容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先,城市規(guī)模大,土地集約化利用程度高,地價(jià)總體水平高,樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高,通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價(jià)總體水平低,房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響,通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯,而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià);另外,大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料,土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán),而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制,或有,但控制不嚴(yán),而且有的地方政府為樹(shù)城市形象,往往鼓勵(lì)建筑

8、物向空中發(fā)展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以,城市規(guī)模愈大,容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯,地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。(三容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域,特別是城市邊緣區(qū),投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律;而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此,容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。(四容積率對(duì)不同類(lèi)型用地地價(jià)的作用程度不

9、同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感,只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出,容易形成賣(mài)方市場(chǎng),眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái),歸土地所有者所有;住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱,但比工業(yè)用地強(qiáng);工業(yè)用地一般分布在城市外圍,不但受區(qū)位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此,在同一城市中,容積率對(duì)不同類(lèi)型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。建筑容積率是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類(lèi)建筑的建筑面積(m2/ha或以總建筑面積(萬(wàn)m2與居住區(qū)用地(萬(wàn)m2的比值表示。附屬

10、建筑物也計(jì)算在內(nèi),但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑容積率(簡(jiǎn)稱(chēng)容積率,系指建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值,與建蔽率為不同概念。例如:在1萬(wàn)平方米的建筑基地上,建有單樓層5千平方米,共兩層樓的建筑,則容積率為100%,建蔽率為50%。公式:容積率=總建筑面積/總用地面積(與占地面積不同容積管制容積率是城市計(jì)劃中的一個(gè)重要技術(shù)指標(biāo),它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量,即土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。人口眾多的地區(qū)往往建筑容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高,但是對(duì)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力也越大,因此不可能無(wú)限制的提高容積率,所以世界大部分地區(qū)對(duì)于城市的建筑容積率均有管制。獎(jiǎng)

11、勵(lì)容積世界很多國(guó)家都有容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度。若地主能在其開(kāi)發(fā)土地中為公眾提供便利而讓出部分利益,政府就會(huì)提高該土地的容積率上限,例如由原來(lái)的120%提高到130%,獎(jiǎng)勵(lì)的辦法和幅度視法規(guī)而定。這也是政府和民間的良性互動(dòng)。容積移轉(zhuǎn)為了換取土地利用的最大價(jià)值,世界上部分地區(qū)允許容積率在土地間移轉(zhuǎn),稱(chēng)為容積移轉(zhuǎn)。容積移轉(zhuǎn)主要可分為兩種情形:一是原屬一宗土地之可建筑容積,一部或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用;二是受限制發(fā)展地區(qū)(如古跡的容積一部或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用。目前臺(tái)灣都市地區(qū)已經(jīng)實(shí)施容積移轉(zhuǎn)制度,但數(shù)筆土地之間的容積移轉(zhuǎn)須在同一計(jì)劃區(qū)內(nèi)方可為之。建筑密度建筑密度(building

12、density是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個(gè)概念建筑密度大,說(shuō)明用地中房子蓋得"滿",反之則說(shuō)明房子蓋得"稀"建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積比如一塊地為10000平方米,其中建筑占地3000平方米,這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度不可能超過(guò)1,一般不會(huì)超過(guò)40-50,因?yàn)橛玫刂羞€需要留出很多面積作為道路綠化廣場(chǎng)停車(chē)等等。占地面積占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積,計(jì)

13、算一般按底層建筑面積。通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度,計(jì)算公式是:建筑密度=占地面積/土地面積。建筑紅線建筑紅線,也稱(chēng)“建筑控制線”,指城市規(guī)劃管理中,控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線;建筑控制線是建筑物基底位臵的控制線?；嘏c道路鄰近一側(cè),一般以道路紅線為建筑控制線,如果因城市規(guī)劃需要,主管部門(mén)可在道路線以外另訂建筑控制線,一般稱(chēng)后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。民用建筑設(shè)計(jì)通則(JGJ3787規(guī)定建筑物的臺(tái)階、平臺(tái)、窗

14、井、地下建筑及建筑基礎(chǔ),除基地內(nèi)連通城市管線以外的其它地下管線不允許突出道路紅線。允許突出道路紅線的建筑突出物:1.在人行道地面上空:(12米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不大于0.4米;(22.50米以上允許突出活動(dòng)遮陽(yáng),突出寬度不應(yīng)大于人行道寬度減1米,并不應(yīng)大于3米;(33.50米以上允許突出陽(yáng)臺(tái),凸形封窗、雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于1米;(45米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米,并不大于3米。2.在無(wú)人行道的道路上空:(12.50米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不應(yīng)大于0.4米;(25米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于1米。綠化率:項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范

15、圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計(jì)算公式:綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地(道路紅線內(nèi)的綠地,不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。綠地率(ratio of green space/greening rate描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(% 。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。我來(lái)補(bǔ)充大家

16、的疑惑:什么是綠化率?什么是綠化覆蓋率?開(kāi)發(fā)商平時(shí)在售樓書(shū)上印制的有關(guān)綠化的指標(biāo)究竟是綠化率還是綠化覆蓋率?地下停車(chē)場(chǎng)上、化糞池等上面的綠化算不算綠化率?開(kāi)發(fā)商做的屋頂綠化算不算綠化率許多購(gòu)房者對(duì)此并不了解,他們想弄清楚綠地率和綠化覆蓋率究竟是怎么回事?有關(guān)專(zhuān)家對(duì)此解釋說(shuō),綠地率和綠化覆蓋率是兩個(gè)不同概念的用語(yǔ),綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標(biāo),描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,比如一棵樹(shù)的影子很大,但它的占地面積是很小的,兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相

17、同的。在計(jì)算綠地率時(shí),對(duì)綠地的要求非常嚴(yán)格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積,在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以?xún)?nèi)的用地,不得計(jì)入綠化用地。此外,還有幾種情況也不能計(jì)入綠地率的綠化面積,如地下車(chē)庫(kù)、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度,在上面種植大型喬木,成活率較低,所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠化”中;而屋頂綠化等裝飾性綠化地,按目前國(guó)家的技術(shù)規(guī)范,也算正式綠地。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,政府相關(guān)部門(mén)在

18、最初項(xiàng)目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標(biāo)。因此,買(mǎi)房除了對(duì)地稅、戶(hù)型設(shè)計(jì)的挑選外,還要關(guān)注“三率”,即容積率、綠化率、房屋使用率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例;而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō),容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此,綠化率較高,建筑密度較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車(chē)庫(kù)這樣大面積的底下設(shè)施,它的地表雖然種不了樹(shù),但可以種草呀;像距建筑外墻1.5米這樣的范圍,雖然不算正式綠地,但若能種一些草,總比地磚鋪砌更吸引人吧?在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中,計(jì)

19、算綠化覆蓋率所指的綠地,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是有塊草皮便可以計(jì)入,所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售樓盤(pán)的時(shí)候,有些開(kāi)發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠地率是綠化用地占總土地面積的比例,在通常的情況下,許多開(kāi)發(fā)商都是在售樓書(shū)上印制出“綠化率”一詞,其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞,國(guó)家有關(guān)園林綠化用語(yǔ)根本就沒(méi)有這個(gè)用語(yǔ),準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說(shuō)法躍層:指住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布臵,上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接,有別墅式的感覺(jué)。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起

20、居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。城市規(guī)劃特別是在詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)建筑間距有很?chē)?yán)格的要求。主要是根據(jù)日照(南北向建筑、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式、以及節(jié)約用地,綜合考慮確定。住宅的布臵,通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)。中華人民共和國(guó)的建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定多層建筑之間的建筑左右間距最少為6米,多層與高層建筑之間為9米,高層建筑之間的間距為13米。這是強(qiáng)制性規(guī)定。韓國(guó)的建筑間距不同,由于土地屬于個(gè)人私有,每個(gè)地塊都要充分利用,所以多層建筑之間多為1米。建筑覆蓋率又稱(chēng)

21、“建筑密度”,是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%,除特別注明的外,計(jì)算時(shí)一般包括附屬建設(shè)物樓面地價(jià)按房屋單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)=土地價(jià)格÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=規(guī)劃建筑總面積÷土地面積土地面積亦稱(chēng)宗地面積,是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。一宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)的面積。因此,土地權(quán)屬界址一旦確定,土地面積亦隨之確定。若某宗地權(quán)屬來(lái)源證明文件上的界址范圍與實(shí)地一致而面積不一致,則一律以界址范圍為準(zhǔn)，更正土地面積數(shù)據(jù)。面積量算的原則是：圖幅為基本控 制，分幅進(jìn)行量算，按面積比例平差，自下而上逐級(jí)匯總。具體程序是：分幅量 算各鄉(xiāng)總圖斑面積， 用圖幅理論面積進(jìn)行控制和平差； 分鄉(xiāng)量算各村總圖斑面積， 用鄉(xiāng)平差后的總圖斑面積進(jìn)行控制和平差。分村量算碎部（地類(lèi)）面積，用村平 差后的總圖斑面積進(jìn)行控制和平差。當(dāng)一幅圖的各類(lèi)土地面積全部按規(guī)定量算 后，就按本圖幅由碎部分逐級(jí)向上統(tǒng)計(jì)、匯總和校核。當(dāng)某一鄉(xiāng)的有關(guān)圖幅的面 積全部按規(guī)定量算后，分地類(lèi)按行政單位逐級(jí)向上統(tǒng)計(jì)、匯總