1開發(fā)指南成果匯編精房地產(chǎn)全過程

1、2、初步確定開發(fā)方案3、申報要點4、申報、審批項目5、編制項目可行性6、申報、審批項目可行性房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費2、建設(shè)工程證執(zhí)照費第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計1、申報選址定點2、申報設(shè)計條件3、委托作出設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的組8、落實環(huán)保“三廢”治理方案9、委托評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門意見15、落實市政公用設(shè)施

2、配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程證執(zhí)照費4、竣工保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標8、勘察設(shè)計監(jiān)督9、古建園林工程設(shè)計費第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時

3、國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案取得房地

4、產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護7、土地閑置費8、土地權(quán)屬、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金12、征地13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)安置費18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽

5、訂拆遷補償協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家費4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）5、費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、異地安置補助費9、房屋拆遷10、房屋拆遷服務(wù)費第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費4、交

6、納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程資料，交納保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防證14、核發(fā)建設(shè)工程證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預(yù)算處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標2

7、7、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施地的“三通一平”44、施工進場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理

8、開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、水養(yǎng)蓄基金7、熱水費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）9、開發(fā)10、城建綜合開發(fā)項目11、行業(yè)12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）18、電源建設(shè)費（用電權(quán)費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設(shè)工程招投標22、合同預(yù)算工本費23、質(zhì)量管理

9、監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售證2、選定中介機構(gòu)和3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式契約5、辦理簽約6、辦理外銷商品房預(yù)售契約7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項目投資

10、證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售證15、銷售項目備案16、委托中介機構(gòu)進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認26、申請房屋租賃證27、出租人與承租人簽訂承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地）管理31、房屋出租權(quán)的確認32、出租人辦理房屋租賃證33、出租人辦理房屋租賃安全證34、簽

11、訂租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋所證工本費13、共執(zhí)照費14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15、房屋登記費16、房屋手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、向租賃房屋審核備案手續(xù)費19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費

12、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理經(jīng)營資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保和使用說明書7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)4、高檔住宅物業(yè)5、適用住房小區(qū)物業(yè)6、供暖費開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書向管理部門申領(lǐng)要點，以獲取要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委

13、函至局局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局可研報告對可研，兩委會簽，即下達設(shè)計任務(wù)；運用“策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資據(jù)此辦理征地及前期準備工作，開設(shè)計任務(wù)通知運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階前期工作要點第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分 行政審批部分根據(jù)我國當前、規(guī)章，房地

14、產(chǎn)建設(shè)項目的行政程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）總圖及確定設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖；4）報建圖；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委可行性和進行項目立項。2、國土局進行土地利用總體和土地供應(yīng)方式的。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、局、局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行。6、部門辦理項目選址意見書。二總圖及確定設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局。2、國土局辦理土地預(yù)審。3、消防支隊、支隊、教育局、水利局、局、環(huán)保局、園林局

15、、局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行。4、部門對總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地證。5、部門確定建設(shè)工程設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，此階段辦理以下一般事項：1、部門對初步設(shè)計的要求進行。2、消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行。3、局支隊對初步設(shè)計的交通條件進行。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行。5、國土局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行。7、建委制發(fā)初步設(shè)計，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性，根據(jù)業(yè)主意見，核發(fā)技術(shù)性委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件報告，建設(shè)工程

16、施工圖設(shè)計文件批準書。四、報建圖階段，此階段辦理以下一般事項：1、消防支隊進行消防設(shè)計。2、人防辦進行人防設(shè)施。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行。4、部門對變更部分的設(shè)計補充核準設(shè)計條件，在建設(shè)單五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織對工程開工條件進行，核發(fā)工程施工證。六、商品房預(yù)售階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售證應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及

17、資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)；（2）持有建設(shè)工程證和施工證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的和資質(zhì)等級；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)提供的竣工驗收報告進行備案。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性和基金進行核實驗收。3、部

18、門、市政部門、水利局、環(huán)保局、局、衛(wèi)生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程證（正本）。4、建委綜合驗收、意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地證；（5）建設(shè)工程證；（6）施工證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定

19、應(yīng)當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念1、樓面地價：土地成交價格/面積即用取得這塊土地所花費的總錢數(shù)除以總面積，得出的就是每平米面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率，限高、商業(yè)配套等在拿地前部門都有明確的規(guī)定。自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的都可以查到，含地塊位置、占地面積、面

20、積、成交時間等。2、容積率：項目用地范圍內(nèi)總面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總面積總用地面積容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內(nèi)總面積土地單價容積率3、綠化率：項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與建設(shè)用地面積之比。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積在出讓土地的時候，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學(xué)校等配套、面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。4、：項目銷售過的行政管理、推廣、工資等費用。包括從事項目開發(fā)的部門的的工資、獎金、補

21、貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費，策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、折頁、模型等所有推廣費用；互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌等費用。5、面積與銷售面積的關(guān)系：在土地出讓公告中，會明確寫明項目的總面積，但是總面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套等不能出售的面積，因此實際可用于銷售的面積會少于總面積。而這些不可銷售的面積也應(yīng)該記入開發(fā)成本。6、密度：指物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有的基底總面積與建設(shè)用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和密集程度。密度是反映占用地面積比例的一個概念密度大,說明用地中房子滿,反之則說明房子稀密度=首層面積/用地面積密度不可能超

22、過 1,一般超過 40-50,因為用地中還需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等7、土地：土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的物及其附著物并取得收入的和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。(1)增值額未超過扣除項目金額 50%部分，稅率為 30%；(2)增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%；(3)增值額超過扣除項目金額 100%，未超過扣除項目金額 200%