1開發(fā)指南成果匯編精房地產(chǎn)全過程

1、2、初步確定開發(fā)方案3、申報要點4、申報、審批項目5、編制項目可行性6、申報、審批項目可行性房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程證執(zhí)照費第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計1、申報選址定點2、申報設計條件3、委托作出設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定設計方案7、住宅設計方案的組8、落實環(huán)保“三廢”治理方案9、委托評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門意見15、落實市政公用設施

2、配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程證執(zhí)照費4、竣工保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標8、勘察設計監(jiān)督9、古建園林工程設計費第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時

3、國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地

4、產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護7、土地閑置費8、土地權屬、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽

5、訂拆遷補償協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家費4、臨時安置補助費（周轉費）5、費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、異地安置補助費9、房屋拆遷10、房屋拆遷服務費第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交

6、納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設計出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程資料，交納保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防證14、核發(fā)建設工程證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標2

7、7、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質量監(jiān)督登記手續(xù)32、建設工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅37、領取固定資產(chǎn)投資證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、領取建設工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施地的“三通一平”44、施工進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過的工程質量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理

8、開發(fā)項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、水養(yǎng)蓄基金7、熱水費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發(fā)10、城建綜合開發(fā)項目11、行業(yè)12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、電源建設費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標22、合同預算工本費23、質量管理

9、監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售證2、選定中介機構和3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式契約5、辦理簽約6、辦理外銷商品房預售契約7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資

10、證明13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內銷商品房預（銷）售證15、銷售項目備案16、委托中介機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質量保和使用說明書24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃證27、出租人與承租人簽訂承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃證33、出租人辦理房屋租賃安全證34、簽

11、訂租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權登記費12、房屋所證工本費13、共執(zhí)照費14、房屋他項權利執(zhí)照費15、房屋登記費16、房屋手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、向租賃房屋審核備案手續(xù)費19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費

12、24、房地產(chǎn)中介服務費第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理經(jīng)營資質審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保和使用說明書7、物業(yè)管理服務基本要求8、物業(yè)管理委員會的設立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費2、共用部位共用設施設備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)4、高檔住宅物業(yè)5、適用住房小區(qū)物業(yè)6、供暖費開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書向管理部門申領要點，以獲取要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委

13、函至局局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局可研報告對可研，兩委會簽，即下達設計任務；運用“策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資據(jù)此辦理征地及前期準備工作，開設計任務通知運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階前期工作要點第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分 行政審批部分根據(jù)我國當前、規(guī)章，房地

14、產(chǎn)建設項目的行政程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）總圖及確定設計條件；3）初步設計及施工圖；4）報建圖；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委可行性和進行項目立項。2、國土局進行土地利用總體和土地供應方式的。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、局、局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行。6、部門辦理項目選址意見書。二總圖及確定設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局。2、國土局辦理土地預審。3、消防支隊、支隊、教育局、水利局、局、環(huán)保局、園林局

15、、局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行。4、部門對總圖進行評審，核發(fā)建設用地證。5、部門確定建設工程設計條件。三、初步設計和施工圖設計，此階段辦理以下一般事項：1、部門對初步設計的要求進行。2、消防支隊對初步設計的消防設計進行。3、局支隊對初步設計的交通條件進行。4、人防辦對初步設計的人防設計進行。5、國土局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行。7、建委制發(fā)初步設計，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性，根據(jù)業(yè)主意見，核發(fā)技術性委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件報告，建設工程

16、施工圖設計文件批準書。四、報建圖階段，此階段辦理以下一般事項：1、消防支隊進行消防設計。2、人防辦進行人防設施。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行。4、部門對變更部分的設計補充核準設計條件，在建設單五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織對工程開工條件進行，核發(fā)工程施工證。六、商品房預售階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售證應當提交下列證件（復印件）及

17、資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權；（2）持有建設工程證和施工證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的和資質等級；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、工程質量監(jiān)督站（機構）對建設提供的竣工驗收報告進行備案。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性和基金進行核實驗收。3、部

18、門、市政部門、水利局、環(huán)保局、局、衛(wèi)生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程證（正本）。4、建委綜合驗收、意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期。第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所初始（大產(chǎn)權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地證；（5）建設工程證；（6）施工證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定

19、應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念1、樓面地價：土地成交價格/面積即用取得這塊土地所花費的總錢數(shù)除以總面積，得出的就是每平米面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率，限高、商業(yè)配套等在拿地前部門都有明確的規(guī)定。自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的都可以查到，含地塊位置、占地面積、面

20、積、成交時間等。2、容積率：項目用地范圍內總面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總面積總用地面積容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內總面積土地單價容積率3、綠化率：項目建設用地范圍內的綠化面積與建設用地面積之比。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積在出讓土地的時候，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學校等配套、面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。4、：項目銷售過的行政管理、推廣、工資等費用。包括從事項目開發(fā)的部門的的工資、獎金、補

21、貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費，策劃、樣板間、售樓中心建設、折頁、模型等所有推廣費用；互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌等費用。5、面積與銷售面積的關系：在土地出讓公告中，會明確寫明項目的總面積，但是總面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套等不能出售的面積，因此實際可用于銷售的面積會少于總面積。而這些不可銷售的面積也應該記入開發(fā)成本。6、密度：指物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有的基底總面積與建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和密集程度。密度是反映占用地面積比例的一個概念密度大,說明用地中房子滿,反之則說明房子稀密度=首層面積/用地面積密度不可能超

22、過 1,一般超過 40-50,因為用地中還需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等7、土地：土地是指轉讓國有土地使用權、地上的物及其附著物并取得收入的和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。(1)增值額未超過扣除項目金額 50%部分，稅率為 30%；(2)增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%；(3)增值額超過扣除項目金額 100%，未超過扣除項目金額 200%