房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引完整版

1、，八»標(biāo)準(zhǔn)化管理處編碼BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引一、房地產(chǎn)業(yè)納稅人（-）在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增 值稅納稅人。（二）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。1、應(yīng)稅行為（包括在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）的年應(yīng)征增值稅銷售額 （以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的房地產(chǎn)業(yè)納稅 人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照 小規(guī)模納稅人納稅。年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)

2、II核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料 的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。二、征稅范圍（-）房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目：（二）房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓 等），適用“租賃服務(wù)”稅目中的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)”稅目，以及“不動(dòng)產(chǎn)融資租賃 服務(wù)”稅目（不含“不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃”）。三、稅率和征收率（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用稅率均為n%（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人銷 售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)按規(guī)定可選擇簡易計(jì)稅方法的，征收率為5吼四、計(jì)稅方法增值稅的計(jì)稅

3、方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。（一）一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì) 稅。一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額一當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。公式中所述銷項(xiàng)稅額，是指納稅人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并 收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額+ （1+稅率）X稅率（二）簡易計(jì)稅方法1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，以及部分銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定選 擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，按以下公式計(jì)算應(yīng)納稅額：

4、應(yīng)納稅額二含稅銷售額+ （1+征收率）X征收率2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，按規(guī)定可以選擇 適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日 前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。五、銷售額確定（一）基本規(guī)定銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù) 總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：1、代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。（二）差額扣除規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開

5、發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房 地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土 地價(jià)款后的余額為銷售額。納稅人按照上述規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省 級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（三）混合銷售規(guī)定一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅服務(wù)乂涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批 發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和 個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生 產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷

6、售建筑服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。（四）兼營銷售規(guī)定納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收 率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。六、進(jìn)項(xiàng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的 增值稅額。（一）下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：1、從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的 增值稅額。2、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng) 產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買

7、價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公 式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)X扣除率4、從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù) 人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。（二）納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān) 規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（三）下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：1、用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨 物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不 動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng) 產(chǎn)。納稅人的交

8、際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法所附的銷售服務(wù)、 無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營 有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)。2、非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理 修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。4、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。5、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工

9、程。4、5中所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排 水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇 設(shè)備及配套設(shè)施。2、3、4、5中所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)， 以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。6、購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù) 費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（四）適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)業(yè)納稅人，兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值 稅項(xiàng)目而無法劃分不

10、得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X （當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng) 目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）+當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。（五）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生不得從銷 項(xiàng)稅額中抵扣情形（簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅 額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng) 稅額。（六）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生不得從銷項(xiàng)稅額中 抵扣的規(guī)定情形當(dāng)期，按照下列公式計(jì)算不得

11、抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值X適用稅率固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤 銷后的余額。（七）納稅人適用一般汁稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買 方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值 稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。（八）按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目， 可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)

12、凈值/ （1+適用稅率）X適用稅 率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。（九）適用一般計(jì)稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定 資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建二程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得 之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%,笫二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形 式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用 上述分2年抵扣的規(guī)定。七、納稅地點(diǎn)（一）基本規(guī)定1、固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其

13、機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支 機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)行分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和 國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其 機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。3、其他個(gè)人銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然 資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。4、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。（二）銷售老項(xiàng)目規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng) 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所 在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（-）納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷 售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或 者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（