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文檔簡介
1、收取物業(yè)費方案一、成立收費小組組長趙燕,副組長白二宇、副組長馬鴻波、副組長林浩,副組長王志鴻,組員王凱、姜偉、關(guān)鎮(zhèn)國、祖成龍、林勝光人員分配:(白二宇、關(guān)鎮(zhèn)國)(王凱、祖成龍)(姜偉、林勝光)其余人員全力配合二、收費區(qū)間見附頁3、 4 月 15 日至 4 月 30 日到期收繳總戶數(shù)共 94 戶,財務收費時間周一至周上午8: 30 點到下午5: 00 點4、 收取費用計劃1. 從三月份開始物業(yè)工作人員對已入住業(yè)主進行集中走訪問候、有無問題需要幫忙解決。2. 再以物業(yè)的名義在公告欄向全體業(yè)主發(fā)布致業(yè)主的“溫馨提示 ”,客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。3. 同時,服務中心展開多種手段和多樣
2、形式的宣傳活動,主題圍繞“物業(yè)管理服務的涵義和內(nèi)容”以及 “繳納管理費是業(yè)主應盡的義務”等內(nèi)容進行。3.1 “溫馨提示 ”預定繳納時間截止后5日內(nèi), 在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝, 對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務,不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為 ”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費,此階段約為7 10 天。4. 催交督促期結(jié)束后,開始實施連續(xù)催交行動。選擇統(tǒng)一行動時間,以每三天或每四天發(fā)一款的頻率,事先設計好幾款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力,管理費催交通知書的顏色應由淺變深,口吻、內(nèi)容也
3、應逐步趨于強硬。自通知送達后期開始,要求業(yè)主簽收。5. 限期繳納催款通知書全部發(fā)出,業(yè)主逾期仍然未交管理費,則服務中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”, 對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促,將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時,加強“管理費與業(yè)主義務 ”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳。6. 針對沒再本小區(qū)住的業(yè)主的收繳方案1. 由物業(yè)工作人員電話提醒業(yè)主繳費,并定期對業(yè)主發(fā)送EMS催繳通知。2. 業(yè)主不方便來物業(yè)繳費的,由工作人員告知業(yè)主物業(yè)公司名頭賬戶進行匯款,經(jīng)確認后給業(yè)主開出機打發(fā)票,業(yè)主有時間隨時可以來取3. 針對不方便來物業(yè)的業(yè)主,
4、而且業(yè)主又不信任網(wǎng)上匯款的業(yè)主將 由公司機動小組攜帶業(yè)主家機打發(fā)票去業(yè)主現(xiàn)住址收取。7.物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作,催交管理費也不是孤立的。進行上述 工作的同時,物業(yè)應同時與地產(chǎn)召開各種形式的座談會、 通報各項工 作進展、征求業(yè)主意見、互動交流,以解決拒交管理費問題為突破口, 貼近業(yè)主、明辨是非,充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系,實質(zhì)性地推動業(yè)主和地產(chǎn) 矛盾和問題的解決。地產(chǎn)也應以此為契機,展開大規(guī)模的公關(guān)活動,切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象, 徹底扭轉(zhuǎn)被動局面,爭取物業(yè)遺 留問題的全面妥善解。五、業(yè)主不交物業(yè)費都有哪些理由1 :沒入住就不交物業(yè)費業(yè)主因為各種原因不在本小區(qū)住暫時不想交, 他認為不在這住,沒有享受
5、到 物業(yè)服務。國家條例:國家發(fā)改委、建設部頒布的物業(yè)服務收費管理辦法中規(guī)定,物業(yè)服務成 本或者物業(yè)服務支出包括:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利 費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 ;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè) 管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 ;經(jīng)業(yè) 主同意的其他費用。見解:因為對物業(yè)服務包括的內(nèi)容存在認識上的缺陷, 而導致業(yè)主拒交物業(yè)費的例 子很多。業(yè)主不僅要懂得一些基本的物業(yè)服務知識, 在這方面,物業(yè)需要引導業(yè) 主。2:對物業(yè)服務不滿意不交物業(yè)費案例: 一
6、位胡姓的業(yè)主反映:物業(yè)服務企業(yè)管理混亂,小區(qū)衛(wèi)生狀況很差, 盜竊案件頻頻發(fā)生,業(yè)主們有意見,以采取拒絕繳納物業(yè)管理費的方式表達不滿。 還有100多個業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè)服務企業(yè),可是,物業(yè)服務企業(yè)反而把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法庭,不僅要其補交所有物業(yè)管理費,還要追加滯納金。國家條例:如果物業(yè)服務企業(yè)提供的服務達不到合同約定的標準,說明服務質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量問題,應該由小區(qū)業(yè)主委員會進行監(jiān)督。 出現(xiàn)服務質(zhì)量與 收費價格不符的問題,可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉, 甚至可以 根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。見解:建議沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會,
7、加強對服務質(zhì)量的 監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費出現(xiàn)糾紛,可以通過業(yè)委會與物業(yè)之間的溝通來 解決,一旦進入了司法程序,業(yè)主也還可以根據(jù)合同約定,向法庭提供因為服務 質(zhì)量不到位導致拒繳物業(yè)管理費的證據(jù),最后由法庭裁決。3:對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費案例: 業(yè)主王先生所住的小區(qū)距離機場很近, 所以經(jīng)常有飛機在小區(qū)上空經(jīng) 過,轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業(yè)服務企業(yè)服務不到位, 他有權(quán)不交錢。還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、 銀行少等問題,許多 業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)服務企業(yè)雇用的保安應保障業(yè)主的人 身安全。國家條例:物業(yè)費是否交納所對應的義務是物業(yè)服務企業(yè)在履
8、行物業(yè)管理職責時是否 已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。 而業(yè)主所提出的相 關(guān)服務項目問題,尤其是與買賣合同項下權(quán)利義務相關(guān)的問題, 因分屬不同的法 律關(guān)系,除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的合法抗辯理由。見解:業(yè)主的要求物有所值甚至是物超所值,但具體到服務上,有許多軟性的東西 很難做到,而且眾口難調(diào)。這個問題實際上已超出了物業(yè)服務企業(yè)的管理能力范 圍。4:法不責眾跟風不交費案例 某小區(qū),剛開始有兩三家業(yè)主不交費,物業(yè)服務企業(yè)一般不會采取強制 性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費會給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭” 作用,許多本就不愿交納物業(yè)費的業(yè)主看到別人不交
9、也沒事,就開始模仿?!澳悴唤徊皇菦]事嗎,我也不交?!边@種影響就像傳染病,有很多業(yè)主跟風。久而久 之,越來越多的人加入不交費的行列,物業(yè)費就更加難收。國家條例:物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的目的是一致的, 通過物業(yè)服務企業(yè)的管理工作, 業(yè)主 達到房產(chǎn)的保值、增值;而物服務企業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務跟不上, 最后導致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會有更 大的損失。見解:對欠費業(yè)主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費, 以達到法不責眾的效 果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費來滿足自己的利益時,也會積極跟風。業(yè)主個人不交費,自己的房產(chǎn)得不到有效維護,損失的是自己的利益。5:對物
10、業(yè)服務企業(yè)利用公用面積進行經(jīng)營不滿不交物業(yè)費案例:近日,業(yè)主楊小姐在小區(qū)一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物業(yè)服務企業(yè)根本就沒有權(quán)利這么做, 既然你們 經(jīng)營能掙到錢,我們大家不交物業(yè)費好了。與上面相似的一個事例,一小區(qū)業(yè)主 因大堂被擅自出售、物業(yè)管理用房被私自出租,與開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾 紛,拒絕繳納物業(yè)費。國家條例:物業(yè)服務收費辦法規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設施進行經(jīng)營的,應當 征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應主要用于補充專項維 修資金等。見解:物業(yè)服務企業(yè)的做法是錯誤的,必須糾正,但業(yè)主不能據(jù)此不繳納物業(yè)費。6:業(yè)主家室內(nèi)有各種問題未解決不交物業(yè)費國家發(fā)改委、建設部頒布的物業(yè)服務收費管理辦法中規(guī)定,物業(yè)服務 成本或者物業(yè)服務支出包括:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福 利費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 ;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩
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