房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 房屋土地資源信息研究中心主任房屋土地資源信息研究中心主任 經(jīng)緯不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)經(jīng)緯不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)系教授博導(dǎo)建設(shè)管理與房地產(chǎn)系教授博導(dǎo) 施建剛施建剛 博士博士 E-mail： MP:課程要求本課程要求 一、關(guān)于學(xué)習(xí)一、關(guān)于學(xué)習(xí) 1、認(rèn)真聽(tīng)講、認(rèn)真聽(tīng)講 教材內(nèi)容、延伸內(nèi)容；教材內(nèi)容、延伸內(nèi)容； 理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合；理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合； 記必要的筆記（你認(rèn)為要記的）。記必要的筆記（你認(rèn)為要記的）。 2、課外學(xué)習(xí)、課外學(xué)習(xí) 結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專(zhuān)著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。結(jié)合課堂教

2、學(xué)，學(xué)習(xí)一些專(zhuān)著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。 3、完成必要的作業(yè)、完成必要的作業(yè) 準(zhǔn)備一本作業(yè)本（規(guī)定時(shí)間交納）；準(zhǔn)備一本作業(yè)本（規(guī)定時(shí)間交納）； 大作業(yè)大作業(yè)1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址研究報(bào)告；報(bào)告； 大作業(yè)大作業(yè)2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理學(xué)生出考題（試題集）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理學(xué)生出考題（試題集）。二、關(guān)于考試二、關(guān)于考試 1、以試卷（綜合能力）考試為主；以試卷（綜合能力）考試為主；2、 成績(jī)成績(jī)約約按按75：25處理（處理（75：活用教活用教材內(nèi)容材內(nèi)容70分、延伸內(nèi)容分、延伸內(nèi)容30分；分；25：課：課程作業(yè)及平時(shí)成績(jī)）。程作業(yè)及平時(shí)成績(jī)）。三、關(guān)于上課三、關(guān)于上課n精品課程精品

3、課程n專(zhuān)業(yè)特色課程專(zhuān)業(yè)特色課程n上海市重點(diǎn)課程上海市重點(diǎn)課程n校卓越課程行動(dòng)計(jì)劃課程校卓越課程行動(dòng)計(jì)劃課程 紀(jì)律、考勤（偶然）。紀(jì)律、考勤（偶然）。 本解釋權(quán)為任課教師本解釋權(quán)為任課教師-施建剛施建剛 本課程講解內(nèi)容n第一章第一章 管理與城市房地產(chǎn)管理與城市房地產(chǎn) n第二章第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取方式 n第三章第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究 n第四章第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí) n第五章第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理 n第六

4、章第六章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理 n第七章第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理 n第八章第八章 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的其它管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的其它管理 第一章第一章 管理與城市房地產(chǎn)管理與城市房地產(chǎn)第一節(jié) 管理的內(nèi)涵 一、管理的概念 管理的一種綜合定義 管理管理是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進(jìn)入動(dòng)態(tài)組織以達(dá)到這些組織的目標(biāo)，亦即使服務(wù)對(duì)象獲得滿(mǎn)意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。 二、管理學(xué)的研究對(duì)象 一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科另一類(lèi)是非經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理是介與這兩大類(lèi)管理之間的管理學(xué)科。四個(gè)層

5、次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)。本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)。第二節(jié) 城市的產(chǎn)生和發(fā)展二、城市的形成 現(xiàn)代城市的含義，主要包括三方面的因素，人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及行政的意義。 三、城市的定義（二）城市的定義 城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。市、鎮(zhèn)。 四、城市的基本特征（二）城市的系統(tǒng)性 1、 城市是一個(gè)人工的系統(tǒng)城市是一個(gè)人工的系統(tǒng) 2、 城市是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)城市是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng) 3、 城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng) 綜上所述，城市是一個(gè)人工的、開(kāi)放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)

6、。它的各個(gè)子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴(lài)、相互制約、相互作用，使城市這個(gè)巨大系統(tǒng)能夠和諧地運(yùn)轉(zhuǎn)，維持其動(dòng)態(tài)平衡。 五、城市的本質(zhì)（一）城市的本質(zhì)是一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力（一）城市的本質(zhì)是一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力（二）城市的本質(zhì)是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生（二）城市的本質(zhì)是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力產(chǎn)力 1、城市集聚能夠大大地提高生產(chǎn)力 2、城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和 綜上所述，城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個(gè)基本特征集聚性和系統(tǒng)性所帶來(lái)的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱(chēng)作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。第三節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng)，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)

7、方面的商品體現(xiàn)。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng) 地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。（一）房屋財(cái)產(chǎn) 按用途可分為五類(lèi)：1、住宅用房2、生產(chǎn)用房3、營(yíng)業(yè)用房4、行政用房5、其它專(zhuān)業(yè)用房 上述中的第1類(lèi)稱(chēng)為住宅用房 第2第5類(lèi)統(tǒng)稱(chēng)為非住宅用房。 （二）土地財(cái)產(chǎn)城市用地共分城市用地共分10大類(lèi)、大類(lèi)、46中類(lèi)和中類(lèi)和73個(gè)小類(lèi)個(gè)小類(lèi)。 城市用地的10大類(lèi)及其代號(hào)分別為： 居住用地（居住用地（R） 公共設(shè)施用地（公共設(shè)施用地（C） 工業(yè)用地（工業(yè)用地（M） 倉(cāng)儲(chǔ)用地（倉(cāng)儲(chǔ)用地（W） 對(duì)外交通用地（對(duì)外交通用地（T） 道路廣場(chǎng)用地（道路廣場(chǎng)用地（S） 市政公用設(shè)施用地（市政公用設(shè)施用地（U） 綠地（綠地（G） 特殊用

8、地（特殊用地（D） 水域和其他用地（水域和其他用地（E） 二、房地產(chǎn)業(yè) （一）房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng)。 （二）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征、分類(lèi)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在（依據(jù)本法）取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性 “全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)” （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)

9、程具有長(zhǎng)期性（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的時(shí)序性（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)（一）按開(kāi)發(fā)的區(qū)域性劃分 新區(qū)開(kāi)發(fā)新區(qū)開(kāi)發(fā) 舊區(qū)再開(kāi)發(fā)舊區(qū)再開(kāi)發(fā)（二）按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)單項(xiàng)開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā)在具體的實(shí)施過(guò)程中往往采取分期分批、成片開(kāi)發(fā)在具體的實(shí)施過(guò)程中往往采取分期分批、“滾動(dòng)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)”的方式的方式。（三）按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分 土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā) 綜合開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā) 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要 工作階段和主要參與者一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段 （一）投資決策分析階段 項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。（二）前期工作階段

10、獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（三）項(xiàng)目的建設(shè)階段 落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。 （四）竣工驗(yàn)收與交付使用階段第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員與組織二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成 第一類(lèi)是管理人員 第二類(lèi)為專(zhuān)業(yè)人員 第三類(lèi)是工程技術(shù)人員具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中至少應(yīng)具有六個(gè)方面專(zhuān)業(yè)人員。 1、建筑師；2、工程師；3、會(huì)計(jì)師；4、經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員；5、估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員；6、律師與代理人 （二）企業(yè)的機(jī)構(gòu)組織總工程師董事長(zhǎng)、總經(jīng)理總經(jīng)濟(jì)師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開(kāi)發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程技術(shù)部總會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)部綜合計(jì)劃部經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部材料部五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律制度（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 1、有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； 2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房； 3、注冊(cè)資本在100萬(wàn)元以上； 4、有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員； 5、法律、法規(guī)