淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

1、摘要1一、緒論2（一）選題背景及寫作的意義2（二）文獻(xiàn)綜述2二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概述3（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義3（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類3三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析4（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險成因分析41 .籌資數(shù)額估算不合理42 .籌資渠道單一4（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險成因分析51 .可行性分析不專業(yè)52 .投資預(yù)算覆蓋面窄5（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回收風(fēng)險成因分析61. 庫存房數(shù)量大，現(xiàn)金回收風(fēng)險增大62. 信用期間的確定不合理63. 應(yīng)收賬款管理不夠完善6（四）房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險成因分析6（五）房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險成因分析7四、防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施7（一）籌資風(fēng)險的

2、防措施71 .保持合理的資本結(jié)構(gòu)72 .拓寬籌資渠道8（二）投資風(fēng)險的防措施81 .加強(qiáng)投資活動的可行性分析82 .科學(xué)合理進(jìn)行組合投資9（三）現(xiàn)金回收風(fēng)險的防措施91. 合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力92. 完善客戶信用管理機(jī)制93. 加強(qiáng)管理應(yīng)收賬款管理9（四）營運(yùn)風(fēng)險的防措施10（五）收益分配風(fēng)險的防措施10五、總結(jié)11參考文獻(xiàn)12財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不健全財?shù)臈l件下更是不可避免。房地產(chǎn)企業(yè)是一種高風(fēng)險、高投資、高收益并存的企業(yè)，而在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險中，財務(wù)風(fēng)險占據(jù)了尤為重要的一環(huán)，如果不積極的應(yīng)對，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展和穩(wěn)

3、定，嚴(yán)重可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算的危機(jī)，因此對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析與防，有利于幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)，盡可能降低財務(wù)風(fēng)險。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義與分類,其次對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因進(jìn)行分析，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防措施，以盡可能地減少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險所帶來的消極影響，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；資本結(jié)構(gòu)；籌資風(fēng)險（一）選題背景及寫作的意義選題背景：我國自二十世紀(jì)80年代啟動住房體制改革，房地產(chǎn)已然成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近些年國家針對房地產(chǎn)發(fā)展有意進(jìn)行控制，在經(jīng)濟(jì)、民生方面的影響力產(chǎn)生的影響力不可小覷。1997年和2008年爆發(fā)的兩場經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其源

4、頭都是房地產(chǎn)業(yè)，原因是房地產(chǎn)業(yè)具有投資額大、周期長、變現(xiàn)能力弱的特點(diǎn)，由此可見房地產(chǎn)所于高風(fēng)險企業(yè)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題尤為突出。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)薄弱、相關(guān)制度尚不規(guī)，加上我國目前的金融體系不夠完善，沒有辦法為房地產(chǎn)企業(yè)提供多渠道融資，其資金大部分依賴于銀行借貸，甚至超出正常圍。寫作的意義：對房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，財務(wù)風(fēng)險在籌資、投資、資金回收、營運(yùn)、收益分配等財務(wù)活動中普遍存在，對其達(dá)成財務(wù)目標(biāo)有著重要意義。財務(wù)風(fēng)險的存在是不可避免的，如若不及時進(jìn)行有效的防，當(dāng)其發(fā)展到一定程度，財務(wù)危機(jī)將顯露無疑。長久下來增加企業(yè)經(jīng)營成本，降低企業(yè)贏利能力，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)直接清算。高

5、投資、高風(fēng)險、高收益是房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，從現(xiàn)實(shí)分析，銀行貸款是眾多房地企業(yè)正常運(yùn)行的首要資金來源，造成資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的房地產(chǎn)企業(yè)逐年增多，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)85%。負(fù)債比率的過高降低企業(yè)償債能力。企業(yè)資金鏈一旦斷裂，銀行債務(wù)無法償還，迫使企業(yè)陷入嚴(yán)重財務(wù)危機(jī)。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因的分析，提出的防措施，有助于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員了解財務(wù)風(fēng)險的根源和特點(diǎn)。利于抵御財務(wù)風(fēng)險及危機(jī)。（二）文獻(xiàn)綜述圍繞“淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險”這一論題，我展開了一段時間的資料查找、收集工作。根據(jù)寫論文的基本方法以及“提出問題分析問題解決問題”的簡單模式，理清了寫作思路：首先，由財務(wù)風(fēng)險的分類，敘

6、述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，最后，在以此分析的基礎(chǔ)上給出了相應(yīng)的防措施。通過對各圖書室及提供的資料信息的學(xué)習(xí)與收集，我下載了數(shù)篇關(guān)于財務(wù)風(fēng)險及房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險相關(guān)文獻(xiàn)的參考，經(jīng)過認(rèn)真的研讀，對所收集的資料總結(jié)如下：宿振（2015）認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是一種能夠全面綜合反映企業(yè)經(jīng)營狀況的信號，財務(wù)風(fēng)險管理目前已經(jīng)成為了企業(yè)管理的重中之重，在分析財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)該從外部和部兩方面具體分析，找出其成因并加強(qiáng)管理。易靜（2014）認(rèn)為隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的融資也不應(yīng)該僅僅局限于傳統(tǒng)的渠道，而應(yīng)該向著多元化方向發(fā)展，多元化融資的同時也要避免過渡融資。袁媛（2014）是從房

7、地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動的角度，將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險劃分為籌資、投資、營運(yùn)、資金回收、利益分配五個過程，針對A房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)分別就這五個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別并給出應(yīng)對措施。總體看來，國對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究已經(jīng)取得了一些有價值的成果，由考慮單項(xiàng)風(fēng)險因素發(fā)展到全面管理，形成由識別、成因分析、評價到防的完整財務(wù)風(fēng)險管理體系，為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提供借鑒。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的含義：是針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動而言，具體來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，由于市場的不確定性或者公司經(jīng)營中多種難以預(yù)料、控制的因素影響，所導(dǎo)致的企業(yè)財務(wù)預(yù)計(jì)

8、目標(biāo)與實(shí)際的收益或者之間的偏離，這種偏離通俗一點(diǎn)的表現(xiàn)為不確定性的收益和不確定性的損失，通常更多提指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中所帶來的不確定性的損失。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類以下將從五個分類對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行簡單介紹。房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險是指企業(yè)無法籌集足夠的資金以保證項(xiàng)目順利推進(jìn)或無法償還到期債務(wù)本息，造成財務(wù)狀況惡化，致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著預(yù)期投資回報下降的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險，是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)動的遲滯，產(chǎn)生

9、企業(yè)價值的變動。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險是指企業(yè)產(chǎn)品出售后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金，這兩個轉(zhuǎn)化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險是指由于企業(yè)利潤分配可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動導(dǎo)致其財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，因而，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資、現(xiàn)金回收、營運(yùn)和收益分配等活動中不可避免的存在著財務(wù)風(fēng)險。（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險成因分析由于籌資活動的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生籌資風(fēng)險，同時增大了償還債務(wù)的壓力。籌資成本的增加，資金沒有充分得到利用，增加了企業(yè)陷入破產(chǎn)或虧損的可能性。房

10、地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險主要受到籌資數(shù)額和籌資渠道的影響。1 .籌資數(shù)額估算不合理多個項(xiàng)目同時進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性，這些項(xiàng)目的同時推進(jìn)需要投入大量資金，由于不同項(xiàng)目進(jìn)展程度大不相同，所需要的流轉(zhuǎn)資金也不同。房地產(chǎn)企業(yè)常常忽視不同項(xiàng)目的階段性進(jìn)展，缺乏對各項(xiàng)目資金的綜合管理，為了防止資金短缺導(dǎo)致項(xiàng)目不能正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)過量籌集資金。導(dǎo)致的后果：其一由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期性長，極易造成巨額資金被閑置，增加資金的使用成本；其二因大量的負(fù)債籌資增加了資產(chǎn)負(fù)債率，不僅增加資金成本，且增大籌資風(fēng)險。2 .籌資渠道單一目前我國針對房地產(chǎn)方面的金融業(yè)發(fā)展水平比較低，房地產(chǎn)企業(yè)主要是從商業(yè)銀行獲得貸款來

11、維系公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)借貸的條件相對苛苛，很多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意選擇短期借款的方式，短借長投的現(xiàn)象變得普遍。和長期借款相比，短期借款利率較高，一方面加大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本，增加籌資風(fēng)險；另一方面因?yàn)槎唐诮杩钇谙薅蹋率狗康禺a(chǎn)企業(yè)償債壓力大，同時導(dǎo)致償債能力降低?；I資除了從銀行貸款，依目前的市場來看，還有以下渠道：信托籌資、發(fā)行債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等。事實(shí)是，我國在這方面的法律法規(guī)還并不健全，還沒有發(fā)展成為一整套完善、高效的法律系統(tǒng)，在協(xié)作性及統(tǒng)一性方面比較欠缺，實(shí)際應(yīng)用中難度較大，也因此妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)籌資通往順暢的道路。綜上所述，除了向銀行借貸之外的籌資方

12、法遭到了非常大的限制，導(dǎo)致發(fā)展速度程緩慢?；I資渠道的單一已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的籌資瓶頸。（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險成因分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險主要來自于：項(xiàng)目投資過程中或竣工后，由于不能及時收回投資、不能帶來預(yù)期收益，更有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，主要是因?yàn)闆]有在投資之前對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及投資預(yù)算覆蓋面窄。1 .可行性分析不專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素?zé)o法具體估量，極少采用定量的投資可行性分析，可能為開源節(jié)流，可行性分析操作只是走形式化，在需要投資決策的過程當(dāng)中，不能有效進(jìn)行可行性分析，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所收集的信息不真實(shí)、不完整，得出的結(jié)論也不科學(xué)。一般處于這樣情境下，只能依靠決策者的主觀判斷，由于決策者

13、相關(guān)知識水平的限制，增加了投資決策的失誤率，最終增加投資風(fēng)險。2 .投資預(yù)算覆蓋面窄房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本包括土地投票至項(xiàng)目工程完工結(jié)算一系列流程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，具體細(xì)分如：土地成本及相關(guān)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、前期工程預(yù)算費(fèi)等等，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本復(fù)雜性直接影響成本預(yù)算的復(fù)雜性。另外房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回流周期長，房地產(chǎn)企業(yè)本身對項(xiàng)目預(yù)算估計(jì)不充裕，忽略通貨膨脹、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、利率變化等諸多因素的影響，投資成本預(yù)算偏低，導(dǎo)致預(yù)算的投資收益率偏高，對投資盲目樂觀，增加了投資的風(fēng)險，結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)投資收益受到影響。（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回收風(fēng)險成因分析房地產(chǎn)企業(yè)的

14、現(xiàn)金回收風(fēng)險主要有：庫存房數(shù)量大，資金回收不確定，信用期間的確定不合理造成的。往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。1. 庫存房數(shù)量大，現(xiàn)金回收風(fēng)險增大房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，充足的資金能為各項(xiàng)成本費(fèi)用提供可靠的保證，還能及時償還短期外債，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的基石。眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緩慢，項(xiàng)目因此中途中斷時有發(fā)生，項(xiàng)目本身占用的大量資金又無法及時收回；以及市場供給不對稱，大量庫存積累是房地產(chǎn)企業(yè)的通病，銷售量下降，庫存無法及時清理，資金的回流緩慢或根本無法收回致使資金鏈面臨斷裂風(fēng)險，最終增加了現(xiàn)金回收的風(fēng)險。2. 信用期間的確定不合理信用期間的時間長短影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，信

15、用期間的確定不合理現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。一方面信用期間太短，無法長時間吸引客戶，在行業(yè)的激烈競爭中銷售額的下降，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，同時增加了現(xiàn)金回收風(fēng)險；另一方面信用期間過長，在某種程度上能夠增加銷售收入，利用放寬的信用期間追求銷售收入的增漲，反而導(dǎo)致利潤減少相關(guān)費(fèi)用增加，臨近信用期滿，款項(xiàng)是否能及時收回依舊存在不確定性，導(dǎo)致現(xiàn)金回收風(fēng)險有增無減。3. 應(yīng)收賬款管理不夠完善對客戶的信用和支付等情況在銷售過程中了解不全面，或迫于銷售壓力沒有按規(guī)章制度對客戶的信貸條件進(jìn)行有效審核等，造成部分分期還款客戶出現(xiàn)信用問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的及時入賬，還有可能成為壞賬。除此之外，負(fù)責(zé)應(yīng)

16、收賬款的管理責(zé)任不明確，沒有將款項(xiàng)回收情況納入相關(guān)人員的績效考核，導(dǎo)致相關(guān)人員追求銷售額的增長和個人利益的最大化，而濫用相關(guān)信用授權(quán)，降低了應(yīng)收賬款的質(zhì)量，導(dǎo)致營運(yùn)風(fēng)險增大。（四）房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險成因分析房地產(chǎn)營運(yùn)風(fēng)險隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程而產(chǎn)生，主要表現(xiàn)為去庫存壓力大、資金預(yù)算管理意識差強(qiáng)人意造成的。營銷策略不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險，加快庫存清理速度在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在，通常是以加大營銷成本投入、以價換量等銷售手段，但是土地費(fèi)用和資金成本的居高不下，一定程度上影響著凈利潤的相關(guān)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)技術(shù)穩(wěn)健，如采取降低開發(fā)成本中相應(yīng)的工程費(fèi)用等措施，以此獲取房地產(chǎn)企業(yè)價格上的優(yōu)勢，

17、質(zhì)量很難得到保障，反而會對房地產(chǎn)企業(yè)造成更大的損失，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險。（五）房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險成因分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的收益分配風(fēng)險包括：一過度分配收益風(fēng)險，二過度留存盈余風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)回款周期長，無法做到短期支付股利，這種行為削弱了股東投資的積極性，于此同時對整個行業(yè)的信譽(yù)和形象都會造成較大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營業(yè)績突出時，普遍實(shí)行較高的現(xiàn)金股利分配政策，讓股東分享由此帶來的紅利，反之，在經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下滑的情況下，股利分配政策沒能做出相應(yīng)的調(diào)整，繼續(xù)采用較高的現(xiàn)金股利分配方式反饋給股東，忽視部籌資的優(yōu)勢，增加外部籌資的相應(yīng)成本，由此產(chǎn)生的收益分配風(fēng)險嚴(yán)重的影響房

18、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收益分配的時間及不合理的分配方式都將增加該行業(yè)的收益分配風(fēng)險。四、防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施（一）籌資風(fēng)險的防措施1 .保持合理的資本結(jié)構(gòu)良好的資本結(jié)構(gòu)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)最大限度地控制財務(wù)風(fēng)險，降低籌資成本，達(dá)到行業(yè)價值最大化，保持合理的資本結(jié)構(gòu)可從：保持負(fù)債比例的合理性、確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模、采取多元化籌資方式三個方面著手。保持負(fù)債比例的合理性，國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不容忽視，當(dāng)市場宏觀經(jīng)濟(jì)的蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)可采取降低資金成本和減少負(fù)債，避免不必要的損失；反之在經(jīng)濟(jì)繁榮期，市場需求變大，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加負(fù)債籌資，在保證資金充足的前提下，尋找市場投資

19、機(jī)會。確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模，遵循成本收益原則是房地產(chǎn)企業(yè)籌資規(guī)模的首要準(zhǔn)則，充分考量現(xiàn)金流及預(yù)算期間資金的需求，與長期和短期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃來核算資金需求，以此確定科學(xué)合理的籌資規(guī)模。采取多元化籌資方式，通過改變籌資方式來優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。如選擇股權(quán)籌資時，優(yōu)點(diǎn)資金成本相對較高時，財務(wù)風(fēng)險相對較低，缺點(diǎn)股權(quán)容易被分散；如選擇債券型投資時，優(yōu)點(diǎn)資金成本低，能夠通過財務(wù)杠桿效應(yīng)提高企業(yè)資本收益率，缺點(diǎn)債券到期時需要還本付息，此時財務(wù)風(fēng)險較高。固，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用兩種或兩種以上籌資方式相組合的策略。如利用比較資本成本法、比較公司價值法和每股利潤分析法尋求一個平衡點(diǎn)

20、來實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的合理化。2 .拓寬籌資渠道籌資風(fēng)險的防主要通過籌資形式的多元化來實(shí)現(xiàn)，通過上市、信托、私募、合作開發(fā)等多種金融籌資渠道，是打破渠道單一化的有效措施。企業(yè)在籌資的過程中，可以就不同的資金籌資方式組合進(jìn)行考慮，比較各銀行的借貸政策，避免因銀行利率的調(diào)升影響籌資能力，消除房地產(chǎn)企業(yè)在借貸資金的不可控性，實(shí)現(xiàn)低成本籌資，拓寬籌資渠道，通過自辦商場酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓寬資金流入方式，避免資金鏈斷裂。（二）投資風(fēng)險的防措施對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的評估指標(biāo)產(chǎn)生主要影響力的有銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益及凈利潤增長率，這三個指標(biāo)同時反映行業(yè)的盈利能力和發(fā)展能力，為了防和有效控制投資風(fēng)險，必須

21、提高投資收益。1 .加強(qiáng)投資活動的可行性分析房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動決定房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用及回收，對其可行性分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的投資管理小組，聘用投資經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，對小組成員的要求有（需熟知城市規(guī)劃條件、政府相關(guān)政策法規(guī)等），根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢及供求關(guān)系，合理確定投資項(xiàng)目的用途及規(guī)模，科學(xué)的對開發(fā)成本、租金、需求量或售價等做出預(yù)測。另房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)可行性分析容的可量化，對缺乏可量化性及針對性的容加以改善，降低相關(guān)容的量化難度。如，可以針對具體目標(biāo)客戶群體的信息分類：年薪、喜好、學(xué)歷、年齡段、購房目的等詳細(xì)信息進(jìn)行分析與描述。如此可量化分析更有利于項(xiàng)

22、目的整體規(guī)劃。2 .科學(xué)合理進(jìn)行組合投資為了適應(yīng)市場的需要房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開發(fā)多元化的地產(chǎn)項(xiàng)目，逐漸提高總體獲利能力和抗風(fēng)險能力。如房地產(chǎn)企業(yè)可擴(kuò)大現(xiàn)有經(jīng)營領(lǐng)域，選擇與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多方面經(jīng)營，以此避開當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的限制等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)有必要采取投資組合的方式來降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，可采取合作經(jīng)營、多項(xiàng)目經(jīng)營及對外投資等等多元化組合的策略，來分散企業(yè)面臨的投資風(fēng)險。對于個別風(fēng)險較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采取多方共同進(jìn)行投資的方式，避免引發(fā)較大的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，為避免對市場需求不確定性的定位，因?yàn)閱我换鴾N，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合寫字樓、辦公樓、商業(yè)廣場、綜合住房等兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上進(jìn)行開

23、發(fā)，降低財務(wù)風(fēng)險。（三）現(xiàn)金回收風(fēng)險的防措施1. 合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力實(shí)行多元與單一化兩種典型的商業(yè)模式，選擇如：住宅小區(qū)銷售、寫字樓出租、商業(yè)街引入、旅游地產(chǎn)開發(fā)等幾項(xiàng)業(yè)態(tài)模式的組合，將資產(chǎn)合理安排，風(fēng)險給予分散，確保項(xiàng)目資金鏈的安全。2. 完善客戶信用管理機(jī)制完善客戶信用管理機(jī)制分為：事前、事中、事后的控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銷售部門為主，財務(wù)部門為輔全方位管理客戶信用。事前控制：銷售人員對客戶的基本信息、付款信息、合同編號、定房號、簽署日期、還款期限、業(yè)務(wù)員等進(jìn)行詳細(xì)記錄，并錄入企業(yè)銷售管理和合同管理系統(tǒng)模塊；事中控制：主要是對客戶回款的跟蹤管理，根據(jù)客戶有同的信用等級對客戶制

24、定不同的控制策略，實(shí)時對客戶的信息變化進(jìn)行跟蹤及時更新客戶信用評估情況；事后控制：主要是多渠道加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收。3. 加強(qiáng)管理應(yīng)收賬款管理資金回收是企業(yè)財務(wù)活動的重要環(huán)節(jié)，而應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，可從以下方面強(qiáng)化對應(yīng)收賬款的管理：一確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的償債能力；立穩(wěn)定的信用體系；三合理確定應(yīng)收賬款比例；立銷售回款責(zé)任制度。要合理確定回款方式及期限，制定相應(yīng)的措施，平衡與統(tǒng)籌現(xiàn)金的流入量,增大現(xiàn)金流動比率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的流動營運(yùn)資金。（四）營運(yùn)風(fēng)險的防措施制定有效的銷售策略房地行業(yè)營運(yùn)風(fēng)險的大小很大程度取決于其銷售策略和服務(wù)體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銷售方式組合的多樣

25、化，采取合理的租售方案；適度的優(yōu)惠政策，擴(kuò)大對庫存房地產(chǎn)的宣傳和推銷。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量差異不一，好壞直接影響市場占有率，建立健全的售后服務(wù)體系，有助于塑造良好的企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)編制經(jīng)營預(yù)算需要各部門的積極參與并配合，以合理配置資源為目的需要做到：其一預(yù)算指標(biāo)的設(shè)定符合企業(yè)戰(zhàn)略要求；其二銷售活動符合經(jīng)營管理要求；其三經(jīng)營合理預(yù)測房地產(chǎn)銷售定價、銷售進(jìn)度、費(fèi)用等；其四經(jīng)營成果符合指標(biāo)預(yù)算要求。在此基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的月度及季度預(yù)算回顧分析機(jī)制，對預(yù)算執(zhí)行差異進(jìn)行有效分析，保證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)?；谀壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)去庫存壓力大，為避免因單純追求房地產(chǎn)銷售的增量，從而投入大量不合理的銷售

26、費(fèi)用，可以將預(yù)算分層下達(dá)，控制每個銷售人員在預(yù)算圍的合理支出。（五）收益分配風(fēng)險的防措施影響房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險評估的主要指標(biāo)包括：資本凈利率、再投資率和股權(quán)支付率，這三個指標(biāo)反映企業(yè)的營運(yùn)及發(fā)展能力，因此要控制和防收益分配風(fēng)險。獲取回報是投資者投資的目的，如果企業(yè)收益分配政策不規(guī)，造成投資者不穩(wěn)定分紅，首先降低的是投資者的投資熱情，然后引起股份的波動。當(dāng)企業(yè)業(yè)績處理低迷期，可選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵機(jī)制帶給投資者企業(yè)運(yùn)營相對穩(wěn)定的信息；其次，更多的資金留存可以緩解行業(yè)營運(yùn)資金的壓力，使投資者信息倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益，最后也有利于提升行業(yè)股票的在價值。企業(yè)業(yè)績狀況良好時，可