xx物業(yè)公司維修部管理工作手冊

1、某物業(yè)公司維修部管理工作規(guī)程電梯故障維修操作規(guī)程1.0目的：規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。2.0適用范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的電梯故障維修工作。3.0職責(zé)：3.1維修部領(lǐng)班負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。3.2電梯分包公司和維修領(lǐng)班負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。4.0工作程序：4.1電梯發(fā)生故障后，維修技工應(yīng)快速到達現(xiàn)場（10分鐘內(nèi)；分包公司要求在20分鐘內(nèi)）；先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置；根據(jù)不同的故障，進行相應(yīng)的處理。4.2機房常見機械故障及處理措施：4.2.1電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，

2、則需更換軸承；4.2.2制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；4.2.3限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承；井道與轎廂。4.2.4轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油；4.2.5廳門故障同上；4.2.6開門刀故障：運行時有碰撞聲、或突然停車，應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙）；導(dǎo)軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用卡尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；4.2.7導(dǎo)靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動

3、等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；4.2.8安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)、加油潤滑、保證各活動部位靈活；4.3底坑常見機械故障及處理措施：4.3.1補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度；4.3.2安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；4.3.3緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹、補充液壓油。4.4機房電氣故障及維修處理方法：4.4.1保險故障：1)緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去

4、底坑積水，排除短路點、換上同型號保險絲、廳門轎門安全回路；2)井道有水，回路有短路點。應(yīng)切斷來水源，排除短路點，換上同型號保險絲、指示燈回路；3)廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路；4)控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上同型號保險絲。4.4.2接觸器和斷路器故障：接觸器或斷電器不工作，由于接觸器和斷電器線圈繞壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。4.5井道與轎廂電氣故障及維修處理方法：4.5.1上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是

5、由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；4.5.2轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路斷點等；4.5.3安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)4.6底坑電氣故障及維修處理方法：4.6.1緩沖器開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；4.6.2張緊輪斷

6、繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)；4.6.3電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在電梯故障報修登記表中，歸檔長期保存。5.0支持性文件和記錄5.1電梯故障報修登記表 電梯操作規(guī)程1.0目的：確保操作的安全性和正確性。2.0適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操作。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督管理工作。3.2維修領(lǐng)班及維修技工負責(zé)電梯開啟時的操作。4.0工作程序：4.1全自動運行4.1.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機狀態(tài)“STOP”打到運行狀態(tài)“RUN”處。4.1.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱,

7、把照明開關(guān)扳向“開”；把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,把運行停止開關(guān)扳向“運行”,將手動、自動開關(guān)扳向“自動”位置。4.1.3按任一樓層,電梯將自動運行。4.1.4鎖上操作箱。4.2手動運行4.2.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機狀態(tài)“STOP”打到運行狀態(tài)“RUN”處。4.2.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱,把照明開關(guān)扳向“開”,把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,把運行停止開關(guān)扳向“運行”,將手動、自動開關(guān)扳向“手動”位置。4.2.3選擇到達樓層,按住關(guān)門按鈕,直至電梯啟動后,方可松手。4.2.4到達指定樓層時,電梯自動打開門。4.2.5鎖上操作箱。5.0支持性文件和記錄5.1電梯檢查保養(yǎng)表5.2電梯故障報修登記表 5.

8、3電梯維修養(yǎng)護動態(tài)記錄表電梯故障應(yīng)急處理規(guī)程1.0目的：規(guī)范應(yīng)急處理流程，保證電梯運行正常。2.0適用范圍：小區(qū)電梯故障處理。3.0職責(zé)：3.1維修部領(lǐng)班負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負責(zé)應(yīng)急處理。4.0工作程序：4.1停電造成電梯故障困人。4.1.1發(fā)現(xiàn)市電停后，值班人員應(yīng)第一時間趕到發(fā)電機房，保證發(fā)電機正常供電。4.1.2發(fā)電機正常供電后，值班人員應(yīng)會同護衛(wèi)員檢查所有電梯是否正常運行。4.1.3如發(fā)現(xiàn)困人，按電梯困人救援規(guī)范處理。4.2電梯技術(shù)故障困人。4.2.1發(fā)現(xiàn)電梯突然停止運行或死機，第一時間檢查機房是否停電。4.2.2如發(fā)現(xiàn)電源供應(yīng)正常，必須組織困人求援

9、。4.2.3困人救援按電梯困人救援規(guī)范處理。4.2.4通知電梯保養(yǎng)公司派人檢修處理。4.3火災(zāi)4.3.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)引導(dǎo)住戶從走火通道疏散，切勿乘搭非消防電梯。4.3.2當(dāng)確定火災(zāi)發(fā)生后，護衛(wèi)員可打破非消防電梯基站門邊上的急停按鈕開關(guān),按下按鈕后，電梯迫降基層，停止使用。4.3.3消防員可使用專用消防電梯，進行救人救火。5.0支持性文件和記錄5.1電梯故障報修登記表 5.2電梯困人救援規(guī)程 電梯機房管理規(guī)定1.0目的：確保電梯及設(shè)備正常運行。2.0適用范圍：小區(qū)電梯機房。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督及檢查。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負責(zé)日常管理。4.0基本內(nèi)容：4.1每周對機房進行一

10、次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得堆放雜物。4.2保持機房通風(fēng)良好，保證機房內(nèi)溫度正常，機房內(nèi)懸掛干濕溫度計，機房溫度不超過40。4.3保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。4.4毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水防潮工作。4.5機房門窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，其它人員禁止進入。并注意采取措施，防止小動物進入。4.6電梯困人救援操作規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。4.7按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進行保養(yǎng)維修，損壞的要及時更換。4.8未經(jīng)維修部領(lǐng)班允許，不得亂動電梯及機房所有設(shè)備的電源開關(guān)。5.0支持性文件和記錄5.1電梯困人救

11、援操作規(guī)程 5.2電梯維修養(yǎng)護動態(tài)記錄表 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范電梯救援工作的程序，確保乘客于電梯安全。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 三、職責(zé) 1、機電除主管負責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實施。 2、電梯機電維修員負責(zé)電梯困人后的救援工作。 四、程序要點 1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯機電維修員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必時期保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯機電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 2、根據(jù)指層燈、PC顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在

12、位置。 3、轎廂廳于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救援。 (1)拉下電梯電源開關(guān)。 (2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。 (3)在轎頂用人力開器轎廂門。 (4)協(xié)助乘客離開轎廂。 (5)重新關(guān)好廳門。 4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。 (1)進入機房切斷電梯電源。 (2)拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋座及旋柄。 (3)救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作適應(yīng)一撬一放時轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。 (4)當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時，其救援方法按第3條進行。 5、遇有

13、其他復(fù)雜情況，應(yīng)請救電梯公司幫助救援。 6、困人救援工作完畢后，電梯機電維修員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在電梯運行日記內(nèi)。 五、記錄 六、相關(guān)支持文件 工程部維修作業(yè)安全操作規(guī)程一各工種在日常的維修保養(yǎng)工作中經(jīng)常與電打交道，故要特別注意用電安全：1.1在設(shè)備投入運行前，一定要確認(rèn)電源（電壓，交直流，頻率等）是否與設(shè)備銘牌要求一致。1.2確認(rèn)有接地保護。1.3在維修電路時，必須切斷電源。凡有電容或電感的電路，切斷電 源后必須進行放電，最后，用驗電筆測試該電路，確認(rèn)沒有電并在電源開關(guān)處掛上醒目的“禁止合閘”警告牌后方能開始維修作業(yè)。1.4如需帶電工作的，必須報告領(lǐng)班，由領(lǐng)班落實好防護措施，安排好應(yīng)急

14、保護工作后，方能進行作業(yè)，領(lǐng)班應(yīng)在場監(jiān)督指導(dǎo)作業(yè)全過程。1.5凡維修過控制線路的設(shè)備投入使用前，應(yīng)卸開負載即斷開一次回路，試驗該設(shè)備的控制程序，檢查有否因接錯線造成誤動作。確認(rèn)控制程序正確無異后，方允許做設(shè)備的空載試驗。1.6所有技工使用的驗電筆在每次工作前，必須經(jīng)過測試，在確認(rèn)驗電筆功能良好的情況下方可使用。1.7正確使用各種測試儀器儀表，在不具備不掌握某種儀器儀表的使用知識前，絕對不能使用該種儀器儀表，避免損壞儀器儀表或測試出錯誤數(shù)值引發(fā)事故。二機管和空調(diào)工種面對的制冷設(shè)備和熱交換器，空調(diào)輔助設(shè)備，水泵等，其工作壓力不同于平時的大氣壓，應(yīng)謹(jǐn)慎小心應(yīng)付。制冷劑壓力、油壓力和水壓力。這些壓力可

15、以是從負壓的760mm/HG到正壓的2030KG/CM² 稍有不慎將會造成人員和設(shè)備的損傷。因此，在維修保養(yǎng)這些設(shè)備時，一定要遵循正常的技術(shù)程序操作，做到心、眼、鼻、手并用。2.1維修保養(yǎng)設(shè)備前，應(yīng)首先切斷電源，并在電源開關(guān)處掛上醒目的“禁止合閘”警告牌，凡有急停按鈕的設(shè)備一定要同時按停急停按鈕后掛上“禁止復(fù)位”的警告牌。凡有二地控制的設(shè)備，一定要指定機房聯(lián)系人，在得到機房主控臺遙控開關(guān)已斷路關(guān)閉的通知后經(jīng)驗電方允許開始維修作業(yè)。2.2按照規(guī)定的順序關(guān)閉與設(shè)備有關(guān)的進、出閥門（止回閥不能作為保證安全關(guān)閉的閥門用），關(guān)閉閥門時一定要頭腦清醒，了解管道流程和各閥門功能，并必須有操作過該設(shè)

16、備或熟識該系統(tǒng)的技工參與工作。2.3在確認(rèn)各閥門已經(jīng)關(guān)閉后，必須進行卸壓，排出設(shè)備和相連管道的壓力，操作人員卸壓時要避開壓力排出的正面，以防蒸汽、制冷劑、油、水或機器配件突然沖出傷人。卸壓時應(yīng)緩慢打開閥門，控制好卸壓時排出的壓力。2.4設(shè)備維修后加壓時，切記要緩慢加壓，在加壓至略高于大氣壓時，應(yīng)暫停加壓，待觀察檢查無泄漏或無其他不正常之處，確認(rèn)正常后，方能緩慢繼續(xù)加壓至設(shè)備要求的壓力。2.5貴重設(shè)備和危險性較大的維修保養(yǎng)項目，必須由系統(tǒng)領(lǐng)班安排操作順序，并親自到場指導(dǎo)參予。2.6凡動用風(fēng)、電焊等，應(yīng)落實防火措施，并應(yīng)由熟練風(fēng)、電焊技術(shù)的技工擔(dān)任該項工作。2.7各設(shè)備專用工具較多，各工種員工平時

17、應(yīng)學(xué)會熟練使用本工種的專用工具，以便使用起來得心應(yīng)手，增加安全的保險系數(shù)。三進行高空作業(yè)如乘吊船維修幕墻等，必須按規(guī)范操作，嚴(yán)格遵守高空作業(yè)規(guī)則。3.1系好安全帶，安全帶的吊繩不允許勾掛在可移動的物體上。3.2戴好安全帽，無安全帽嚴(yán)禁作業(yè)。3.3高處轉(zhuǎn)遞物體時，不得上下拋擲，應(yīng)用繩索吊傳，繩索不得 栓在身上或安全帶上。3.4保持通訊聯(lián)絡(luò)暢通，凡進入吊船作業(yè)前，應(yīng)檢查對講機是否正常，試話無異后方允許下船作業(yè)。四.使用梯子的攀高作業(yè),應(yīng)按規(guī)范進行.4.1不準(zhǔn)墊高使用,梯子與地面的角度以60。65。為宜，若為 工程維修部值班室管理規(guī)定1.0目的： 規(guī)范人員管理，確保設(shè)備正常運行。2.0適用范圍：工程

18、維修部全體人員。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班每日對工作記錄進行檢驗。 3.2維修領(lǐng)班對維修技工的工作負責(zé)監(jiān)督及檢查。4.0基本內(nèi)容：4.1未經(jīng)管理處、維修領(lǐng)班同意，非值班人員嚴(yán)禁入內(nèi)，值班時間值班人員不得離崗；4.2嚴(yán)禁在值班室內(nèi)抽煙、亂寫亂畫，并按時搞好衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔；4.3各類物品擺放整齊、規(guī)范，嚴(yán)禁存放有毒、易燃、易爆及危險物品；4.4按時巡查，作好記錄，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時處理，及時報告；4.5認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。5.0支持性文件和記錄：5.1值班工作記錄5.2工程維修服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)工程維修服務(wù)檢驗流程和標(biāo)準(zhǔn)1.0目的：確保所需維修項目的及時進行，高質(zhì)量地完成維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求

19、，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運行。2.0適用范圍： 2.1小區(qū)內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過程的檢驗。2.2業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗。 3.0職責(zé)： 3.1維修領(lǐng)班每日對維修單進行檢驗。 3.2維修領(lǐng)班負責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位的巡檢，組織對發(fā)現(xiàn)的問題實施整改。3.3管理處客服部負責(zé)對客戶請修工作進行回訪。 4.0基本內(nèi)容： 4.1維修過程的檢驗要求： 4.1.1維修服務(wù)及時性的檢驗：如無特殊情況從接到維修要求起至到達維修現(xiàn)場時間不超過分鐘。維修時間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維修不超過當(dāng)天， 對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）。不能當(dāng)

20、天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 4.1.2維修服務(wù)質(zhì)量的檢驗，按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無凹凸感。 4.2檢驗： 4.2.1日檢：維修領(lǐng)班及時收回每日的維修單，以檢驗維修的及時性和住戶對維修服務(wù)過程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。 4.2.2周檢：維修部領(lǐng)班每周對小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進行檢查，有問題及時督促協(xié)助維修技工解決。 4.2.3回訪：客服部接單前臺/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定的時間對業(yè)主（住戶）進行電話或上門回訪,并在維修單上作好相應(yīng)記錄，對業(yè)主感覺不滿意的維修服務(wù)應(yīng)立即安排返工

21、或采取相應(yīng)措施進行處理。4.2.4 月檢：維修領(lǐng)班每月監(jiān)督檢查時應(yīng)對維修記錄進行抽查,檢驗維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達到要求等。4.2.5對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時采取措施進行糾正，在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施。4.3服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi) 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注上樓時間接到維修要求，到目的地不超過30分鐘，如與業(yè)主(住戶)約定時間必須準(zhǔn)時到達若人員暫時未空閑，應(yīng)向住戶解釋并再約時間服務(wù)態(tài)度禮儀熱情、禮貌、使用文明用語提供維修材料應(yīng)向住戶提供合格維修材料維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過當(dāng)天，最長不超過三天如超出上述時間，應(yīng)向住戶說明原因服務(wù)對象滿意率應(yīng)

22、達到對不滿意的應(yīng)根據(jù)實際情況征得住戶意見，組織二次維修洗臉(菜)盆漏水經(jīng)反復(fù)試用不漏水，住戶滿意，此項維修不超過1.5小時洗臉(菜)盆堵塞達到暢通，對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣維修時間不超過2小時浴缸堵塞及漏水達到暢通，對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)使用保證暢通、不漏水，維修時間不超小時維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完后外觀恢復(fù)原樣，維修時間不超過72小時疏通馬桶往馬桶中扔少許紙巾試水不影響暢通, 維修時間不超過3小時嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進梳子等疏通地漏達到暢通,對切口恢復(fù)原樣,清理現(xiàn)場,維修時間不超過2小時房間沒水此項原因較多,應(yīng)在2小時內(nèi)解決住戶用水問題(市政停水除

23、外)閥門，濾網(wǎng)等可能造成房間沒水水龍頭漏水維修后應(yīng)達到原來標(biāo)準(zhǔn)，保證密閉、開關(guān)自如，維修時間不超過1小時水管接頭漏水應(yīng)達到緊固、密封，維修時間不超過1小時樓上水漏到樓下盡快找到原因,以達到不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并將墻地面等污染處清理干凈馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝，應(yīng)予以恢復(fù)，維修時間不超過6小時房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀,維修時間不超過3小時比較復(fù)雜的不超過24小時房間插座無電以使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn).并把故障原因告訴住戶,維修時間不超過3小時比較復(fù)雜的不超過24小時5.0支持性文件和記錄5.1維修單 4.2流程說明：4.2.1停電后，維修領(lǐng)班及技工盡快趕到

24、電房；4.2.2檢查停電原因，若電房開關(guān)跳閘，試送電，正常即可。如不行檢查線路后再送電，還不行通知管理處聯(lián)系廠家維修。4.2.3如屬市政停電，用對講機通知客服中心查詢，進行應(yīng)急系統(tǒng)發(fā)電機發(fā)電應(yīng)急換送電工作。4.2.4停電不能在短時間（通常半個小時）內(nèi)恢復(fù)，應(yīng)通知住戶有關(guān)停電事宜，如停電原因、預(yù)計恢復(fù)時間等。4.2.5正常供電后，進行有關(guān)事故的記錄。5.0事故及故障處理方法：5.1外線故障 5.1.1當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 5.1.2 向供電部門報告

25、并了解故障情況。 5.2 內(nèi)部故障5.2.1當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茳c柜停電，此時值班員應(yīng)遵守下列程序：5.2.1.1 將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報告）。5.2.1.2 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。5.2.1.3 投入另一變壓器，保證小區(qū)用電。5.2.1.4 向管理處報告經(jīng)過和處理情況。5.2.1.5分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面報告至管理處。5.2.2配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：5.2.2.1 判斷跳閘原

26、因（短路或過載）。5.2.2.2 查清楚負載種類及分布情況。5.2.2.3 對可疑處逐個檢查，確認(rèn)故障請求支援解決。 并通知客服中心通知停電事宜。4.2.2.4 故障排除后立即恢復(fù)供電。 5.2.3 觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)值電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行搶救。5.2.3.1拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器。 5.2.3.2用干燥的木竹竿移開電線或用絕緣工具（膠鉗）剪斷電線。 5.2.3.3用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源。 5.2.3.4 防止觸電者在斷電后跌倒。5.2.3.5如果觸電者尚未失去知覺，則必須使其保持冷靜，并立即送醫(yī)，密切觀察其癥狀變

27、化。 5.2.3.6如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送醫(yī)救治。5.2.3.7 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進行人工呼吸，并連續(xù)不斷的做到觸電者自行呼吸或醫(yī)生到場 為止。 5.3 變配電房發(fā)生火警、火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程處置。 5.4 變配電房發(fā)生水浸時的處置： 5.4.1視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)。 5.4.2堵住漏水源。 5.4.3如果漏水較大，應(yīng)立即通知管理處，同時盡力阻滯進水。 5.4.4在工程維修部領(lǐng)班的組織下進

28、行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。 5.4.5排干水后，應(yīng)立即對濕水的設(shè)施設(shè)備進行除濕處理。如用干的干凈的抹布擦拭、熱風(fēng)吹干，自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等。 5.4.6確認(rèn)濕水已清除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。5.5 市電停電： 由客服中心通知用電戶停電并致歉。如小區(qū)配備了發(fā)電機，則應(yīng)按以下程序開啟發(fā)電機： 5.5.1退出市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)絡(luò)開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行情況，如燃油、水溫等。 5.5.2監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電部門聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電供電。 5.5.3 做好記錄并向上級匯

29、報。6.0支持性文件和記錄6.1火災(zāi)、火警應(yīng)急處理規(guī)程6.2突發(fā)性事故報告供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急規(guī)程1.0目的：確保供水系統(tǒng)應(yīng)急操作正確規(guī)范。2.0適用范圍：小區(qū)供水系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)性事故。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負責(zé)組織及指揮工作。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負責(zé)具體操作。4.0基本內(nèi)容:4.1水泵房4.1.1發(fā)現(xiàn)或接到生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。4.1.2水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。4.1.3及時安排維修。4.2市政停水4.2.1在接到投訴小區(qū)內(nèi)供水壓力下降時，設(shè)備技工應(yīng)先觀察市政水壓壓力表，確定是否市政供水停水；4.2.2如發(fā)現(xiàn)水壓低于

30、正常供水壓力時，應(yīng)立即通知客服中心，打電話詢問水廠，查問停水原因，并通知住戶；4.2.3值班技工應(yīng)注意觀察水泵房供水情況，確保住戶及消防正常供水，并隨時觀察水網(wǎng)壓力。4.3爆水管4.3.1在接到或發(fā)現(xiàn)某處爆水管時，技工應(yīng)第一時間趕到現(xiàn)場，關(guān)閉相應(yīng)閥門，讓停水范圍控制到最??；4.3.2立即通知客服中心，告知停水范圍，讓客服中心通知住戶，說明停水原因；4.3.3維修領(lǐng)班應(yīng)組織技工挖開爆水管地方，組織人力搶修，盡快恢復(fù)供水。4.4水浸4.4.1如發(fā)現(xiàn)某一單位里有水溢出來時，應(yīng)立即關(guān)閉相應(yīng)單位的供水總水閘，并通知客戶服務(wù)中心，通知該單位住戶回來處理。4.4.2如泵房發(fā)生水浸時，當(dāng)值技工應(yīng)馬上關(guān)閉相應(yīng)水

31、閥，通知維修領(lǐng)班并組織人員用潛水泵抽水，用沙袋隔離用電設(shè)備，在水抽干后，應(yīng)清理干凈，對部分受潮設(shè)備進行烘干處理。查出水浸原因，立即處理。5.0支持性文件和記錄5.1水泵房巡查流程5.2突發(fā)性事故報告臨時用電管理規(guī)定1.0目的:加強用電管理,確保供電安全。2.0適用范圍:小區(qū)臨時用電管理。3.0職責(zé):3.1維修領(lǐng)班負責(zé)審批指導(dǎo)及監(jiān)督管理。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負責(zé)日常檢查。4.0基本內(nèi)容:4.1用電申請：用戶應(yīng)事先向管理處以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱，用電地點，負荷量，電壓等級及時間。4.2管理處審批：用電申請經(jīng)工程維修部審批。4.3接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，施工用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路

32、，經(jīng)工程部檢查符合用電安全及要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)。4.4停電及拆線施工用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程維修部，再由維修技工斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)。4.5計費方式4.5.1電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月按拆表時實用量計費。4.5.2無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。4.6偷電處罰任何用戶未經(jīng)表計量用電,均屬偷電行為。除按用電時間估算用電量外，還須進行相應(yīng)處罰。5.0支持性文件和記錄：無設(shè)備綜合管理作業(yè)程序一、目的 從總體上確立物業(yè)部各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理的各類設(shè)備的綜合管理工

33、作。 三、職責(zé) 1、機電處負責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。 2、公司辦公室負責(zé)各類設(shè)備的檔案的管理工作。 四、程序要點 1、設(shè)備檔案的建立要求 (1)機電處在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺賬（見附表），并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移郊交公司辦公室存檔。 (2)機電處應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號： 所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”； “設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容： 設(shè)備名稱； 設(shè)備編號。 設(shè)備編號按下列規(guī)則編制： 設(shè)備流水號（01，02） 設(shè)備名稱縮寫（取漢語拼音字頭） 物業(yè)點編碼 注意事項：1設(shè)備流水

34、號按物業(yè)點的設(shè)備總數(shù)流水編制。 2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號碼應(yīng)保持相對的集中和連續(xù)性。 標(biāo)識的制作規(guī)范： 標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色； 設(shè)備編號凹形字體，涂黑色磁漆； 尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm。 3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡。 4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 5設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。物業(yè)部保存復(fù)印件。 2、設(shè)備的日常操作、運行

35、、維修保養(yǎng)管理 詳見機電處各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。 3、設(shè)備的購置管理 1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。 2設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 3設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。 5新添設(shè)備由機電處提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。 6采購設(shè)備應(yīng)遵循采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相關(guān)規(guī)定進行采購。 7采購設(shè)備到達公司后，由機電處進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 8經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺賬，

36、建立卡片等進行日常管理。 4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 1機電處應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 2設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 3正常運行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。 4標(biāo)識的方式方法： 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進行標(biāo)識，標(biāo)識牌用300mm×150mm×3mm（長×寬×厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上； 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)鄧標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置； 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。 5、設(shè)備的停用和封存 1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存： 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備； 2評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。 五、記錄 1、設(shè)備臺賬 2、設(shè)備卡 3、采購設(shè)備驗收表 4、設(shè)備停用/封存/報廢/審批表 5、設(shè)備定點管理檢查表 六、相關(guān)支持文件 機電處所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 電工崗位職責(zé)一、配電及維修電工負責(zé)范圍：1、負責(zé)強弱電力系統(tǒng)的運行管理。2、負責(zé)變壓器、高低壓配電柜及控制設(shè)備的維修保養(yǎng)和故