物業(yè)工程管理概述

1、.“物業(yè)物業(yè)”一詞譯自英語一詞譯自英語propertyproperty或或estateestate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自等。該詞自2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代引入國內(nèi)，現(xiàn)年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一可大可小，一個(gè)個(gè)單元住宅單元住宅可以可以是物業(yè)，是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同

2、一建一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。什么是什么是“物業(yè)物業(yè)”.建設(shè)項(xiàng)目全建設(shè)項(xiàng)目全壽壽命周期命周期“建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期” 指自建設(shè)項(xiàng)目自決策開始，經(jīng)過各項(xiàng)施工前的準(zhǔn)備工作設(shè)計(jì)階段建設(shè)項(xiàng)目具體施工階段竣工完成后的運(yùn)營使用直至建設(shè)項(xiàng)目到達(dá)使用壽命拆除為止。.物業(yè)管理在建設(shè)項(xiàng)目物業(yè)管理在建設(shè)項(xiàng)目全全壽壽命命周期中周期中的的位置位置設(shè)計(jì)

3、準(zhǔn)備項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)施工動(dòng)用前準(zhǔn)備開開始始結(jié)結(jié)束束決策階段決策階段實(shí)施階段實(shí)施階段使用階段使用階段DMPMPMFMDMDM Development ManagementDevelopment Management決策階段的決策階段的管理管理PM PM Project Management Project Management 實(shí)施階段的管理即實(shí)施階段的管理即項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 FM FM Facility Management Facility Management 使用階段的管理即設(shè)施使用階段的管理即設(shè)施管理管理( (物業(yè)工程管理）物業(yè)工程管理）.物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院2003年6月8日公布的第379

4、號(hào)令物業(yè)管理?xiàng)l例中對“物業(yè)管理”的定義為:“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)城內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 .“物業(yè)工程管理”就是物業(yè)公司對設(shè)備設(shè)施管理，物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。1 1、物業(yè)工程管理、物業(yè)工程管理現(xiàn)代物業(yè)無論是住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房或者其它不同業(yè)態(tài)，設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)都是非常重要不可缺少

5、的組成部分，設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行可以滿足人們生活的基本需求，給人們的工作、生活提供更合適 ，更安全的外部環(huán)境。.國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）確定的物業(yè)設(shè)施管理的含義：包括：物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)行管理，和我國的物業(yè)管理概念有一定的差異。設(shè)施管理物業(yè)資產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理空間管理用戶管理物業(yè)運(yùn)行管理維修現(xiàn)代化2 2、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義注：國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最廣泛認(rèn)可的國際設(shè)施管理專業(yè)人士協(xié)會(huì)。.注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說，需要做兩個(gè)方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的

6、管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義意義： 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長物業(yè)

7、設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。保證。 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。2 2、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義.3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)注：物業(yè)

8、設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。和技術(shù)基礎(chǔ)。 * * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)： A A設(shè)備有效利用率，；設(shè)備有效利用率，； B B設(shè)備的完好率，；設(shè)備的完好率，； . 確保確保工程使用工程使用安全安全3 3、物業(yè)工程管理的目標(biāo)、物業(yè)工程管理的目標(biāo)核心目標(biāo)：項(xiàng)目的保值核心目標(biāo)：項(xiàng)目的保值與與增值增值 有利于環(huán)境保護(hù)有利于環(huán)境保護(hù) 有利

9、于節(jié)約能源有利于節(jié)約能源 滿足最終用戶的使用功能滿足最終用戶的使用功能降低工程運(yùn)營成本降低工程運(yùn)營成本 有利于工程維護(hù)有利于工程維護(hù). 物業(yè)設(shè)備設(shè)施是否完好的要求：物業(yè)設(shè)備設(shè)施是否完好的要求： 設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)正常 設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 零部件完整齊全零部件完整齊全 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效防凍、保溫、防腐等措施完整有效 .二、物業(yè)工程（設(shè)備設(shè)施）二、物業(yè)工程（設(shè)備設(shè)施）管理的劃分管理的劃分 以項(xiàng)目為基點(diǎn)，按照時(shí)間進(jìn)行劃分物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理可以分為兩個(gè)階段：物業(yè)工程管理前期物業(yè)工程管理運(yùn)營期物

10、業(yè)工程管理.1、前期物業(yè)工程管理建設(shè)項(xiàng)目施工基本完畢，完成或即將完成竣工驗(yàn)收階段，為了使后期物業(yè)管理能夠順暢進(jìn)行所作的各種前期準(zhǔn)備工作（包括對項(xiàng)目現(xiàn)場的熟悉，制度建立，承接查驗(yàn)工作、人員培訓(xùn)等工作）時(shí)間節(jié)點(diǎn)：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：動(dòng)用前準(zhǔn)備商業(yè)業(yè)態(tài)前期管理（前6個(gè)月）住宅業(yè)態(tài)前期管理（前三個(gè)月）業(yè)主正式入住.管理制度的建立與實(shí)施承接查驗(yàn)前期工程檔案的收集與管理人員培訓(xùn)（技能培訓(xùn)、制度培訓(xùn)）建立 制度承接查驗(yàn)檔案管理人員培訓(xùn).人員管理制度設(shè)備管理制度 .人員管理制度 人員架構(gòu)崗位職責(zé)工作流程安全管理應(yīng)急預(yù)案.人員架構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高人員架構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。效。.1.1.工

11、程部經(jīng)理工程部經(jīng)理是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。2 2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。部門布置的工作。 .4 4、維修人員（技術(shù)工人）、維修人員（技術(shù)工人）各專業(yè)崗位技術(shù)人員需持國家認(rèn)可的專業(yè)

12、技能證各專業(yè)崗位技術(shù)人員需持國家認(rèn)可的專業(yè)技能證書上崗。書上崗。5 5、工程文員、工程文員.建立設(shè)備資料管理制度設(shè)備操作規(guī)程設(shè)備維修保養(yǎng)制度事故報(bào)告強(qiáng)制性檢測項(xiàng)目臺(tái)帳外委合同管理制度.物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。等強(qiáng)制性文件。（1 1）設(shè)備原始檔案）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括：設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備清單或裝箱單 開開箱驗(yàn)收報(bào)告箱驗(yàn)收報(bào)告 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書產(chǎn)品

13、質(zhì)量合格證明書 設(shè)備使用設(shè)備使用說明書說明書 產(chǎn)品技術(shù)產(chǎn)品技術(shù)資料（資料（維保資料、廠家培訓(xùn)資料等維保資料、廠家培訓(xùn)資料等） 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收報(bào)告安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收報(bào)告 .（2 2）設(shè)備技術(shù)資料）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片設(shè)備卡片 設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備臺(tái)賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖竣工圖 系統(tǒng)系統(tǒng)資料資料（3 3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 .設(shè)備操作規(guī)程設(shè)備操作規(guī)程針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)

14、、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。作規(guī)程。 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。 對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透

15、徹、準(zhǔn)確的分析的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過三不放過”原則。即原則。即事事故故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有、事故后沒有采取改善措施不放過。采取改善措施不放過。 .2、運(yùn)營期物業(yè)工程管理自建設(shè)項(xiàng)目竣工后，首位小業(yè)主入住始正式進(jìn)行運(yùn)行期的物業(yè)管理。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：首位小業(yè)主正式入住項(xiàng)目結(jié)束.能源管理檔案管理人員培訓(xùn)采購流程管理5S管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理.設(shè)備設(shè)施日常巡查與管理設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施設(shè)備設(shè)施的大中修設(shè)備的強(qiáng)制性檢測項(xiàng)目設(shè)備的標(biāo)志標(biāo)識(shí)管理外委單位的管

16、理.強(qiáng)電機(jī)房的巡檢（變配電站、強(qiáng)電間）弱電機(jī)房的巡檢消防泵房的巡檢給水泵房的巡檢集水井，隔油池及其它排水設(shè)備設(shè)施的巡檢. 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施 設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 （1 1）維護(hù)保養(yǎng)方式：維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時(shí)期運(yùn)

17、行的。對長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。制保養(yǎng)。. 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。種。 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對無異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。設(shè)備做好清潔工作。 . 定期

18、維護(hù)保養(yǎng)工作定期維護(hù)保養(yǎng)工作是是以操作人員為主、檢修人員以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。

19、檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。.設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點(diǎn)就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢及及計(jì)劃點(diǎn)檢。計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的設(shè)備的日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)

20、常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。. 設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。安排檢修計(jì)劃。.對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其確定其檢修間隔期檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對

21、設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃計(jì)劃檢修檢修實(shí)行實(shí)行計(jì)劃檢修計(jì)劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 4種。種。 .設(shè)備管理應(yīng)建立設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔輔”的原則。的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時(shí)在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣

22、的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。.水、電、燃?xì)饽芎慕y(tǒng)計(jì)節(jié)能運(yùn)行.XXXXX項(xiàng)目能耗用量總表 年度用量 月 份2013年度2014年度2015年度電水燃?xì)怆娝細(xì)怆娝細(xì)?月份1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.0

23、0 100.00 100.00 4月份1100.00 300.00 100.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份2800.00

24、100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3100.00 700.00 100.00 9月份3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份2700.00 100.00 100.00 2650.00

25、 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00 分 項(xiàng) 總 計(jì)23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 1800.00 1250.00 總 計(jì)26100.00 27000.00 26040.00 .2013年度 電 1000.00 1200.00 1200.00 1100.00 1000.00 2000.00 2500.00 2800.00 3000.00 2000.00 2500.00 2700.002014年度 電 900.00 1230.00 1320.00 1150.00 850.00

26、 2200.00 2700.00 3200.00 3300.00 2100.00 2400.00 2650.002015年度 電 850.00 1170.00 1450.00 950.00970.00 1800.00 2600.00 3100.00 3400.00 2200.00 2200.00 2300.001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.00電電能能用用量量費(fèi)費(fèi)用用（度度）電能用量年度同比分析圖電能用量年度同比分析圖.資料管理的目的和意義資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗(yàn)收資料竣工驗(yàn)收資料q 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料q 二次裝修設(shè)備改造變更資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩文件檔案管理和電腦管理兩大類。大類。工程資料管理的要求：工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時(shí)間歸檔：要求和時(shí)間 保管：嚴(yán)格做到保管：嚴(yán)格做到“七防七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）塵及有害氣體）; ;每年年底一次特別清理。每年年底一次特別清理。.制度培訓(xùn)技能培訓(xùn)管理培訓(xùn).1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度、物業(yè)設(shè)備預(yù)