深圳地鐵--以公共交通為導向的開發(fā)案例

1、-1-TODTOD模式模式在深圳地鐵在深圳地鐵6 6號線的研究號線的研究與實踐與實踐案例案例分析分析深 圳 地 鐵 集 團 有 限 公 司首席規(guī)劃師 劉 卡 丁創(chuàng)新的分類1、創(chuàng)造新的工藝、技術(shù)和材料2、創(chuàng)造新的客戶3、創(chuàng)造新的經(jīng)營模式深圳地鐵6號線可持續(xù)發(fā)展模式集體創(chuàng)作團隊深圳市軌道辦市發(fā)改委、規(guī)劃國土委、交委、法制辦深圳市地鐵集團公司中鐵二院設計集團公司AECOM國際咨詢公司北京大岳咨詢公司一、一、項目概況項目概況二、進步和成果二、進步和成果三、留給未來的思考三、留給未來的思考投融資模式及投融資模式及 1、政府授權(quán)市地鐵集團為項目發(fā)起人，通過一定的程序選擇擁有豐富經(jīng)驗和雄厚資金實力的社會投資

2、人，共同組建項目公司，負責6號線項目的建設、運營和相關(guān)資源的開發(fā)。 2、雙方股權(quán)比例為51%：49%，由項目發(fā)起人控股。 3、政府授權(quán)項目公司經(jīng)營6號線30年，期滿后將相關(guān)資產(chǎn)無償移交給市政府指定機構(gòu)。 4、項目公司負責提供沿線重點地塊規(guī)劃設計的優(yōu)化建議，市政府將部分沿線土地增值收益以現(xiàn)金方式補償給項目公司，以實現(xiàn)其財務平衡。 深圳地鐵6號線全線長37.85km，其中高架段長31.41km,地下段長6.44k,共設車站20座。全線設長圳車輛基地一處?？偼顿Y157億。深圳市政府授權(quán)項目公司特許經(jīng)營30年。項目概況年 度項 目初 期（2019年）近 期（2026年）遠 期（2041年）長度（km）

3、37.9 37.9 37.9 客運量（萬人次/日）45.4 81.2 126.3 周轉(zhuǎn)量（萬人公里/日）580.0 1114.2 1549.7 平均運距（km/人次）12.8 13.7 12.3 客運強度（萬人/km）1.2 02.14 3.33早高峰最大斷面（萬人/h）1.72 2.78 4.03 晚高峰最大斷面（萬人/h）1.792.93 4.22 深圳地鐵6號客流預測 客流預測采用規(guī)劃優(yōu)化建議成果，預測結(jié)果與 三期規(guī)劃客流預測相比，日客流增加16%，高峰小時客流增加13%。該成果已納入深圳市軌道交通6號線工程可行性研究客流預測并于2011年9月8號通過專家評審。遠期晚高峰小時客流斷面圖地

4、鐵6號線主要技術(shù)標準 6號線研究過程中，通過對車輛選型、資源共享及供電等進行了專題研究，確定了以下技術(shù)標準： 1）列車編組：A型車，6輛編組、四動兩拖； 2）車輛最高運行速度為100km/h； 3）系統(tǒng)最大設計能力30對/h； 4）正線最小曲線半徑為450m，最大縱坡30%； 5）噪聲控制標準嚴于國家標準，力爭達到國際先進水平。沿線潛在地塊梳理；沿線規(guī)劃優(yōu)化建議；沿線房地產(chǎn)市場調(diào)研；選定地塊價值分析；重點發(fā)展地塊發(fā)展組合建議；重點發(fā)展地塊概念性設計。01000002000003000004000005000006000007000001357911 13 15 17 19 21 23 25 2

5、7 29經(jīng)營成本收入一、項目概況一、項目概況二、二、軌道交通與城市發(fā)展研究成果軌道交通與城市發(fā)展研究成果三、留給未來的思考三、留給未來的思考結(jié)合軌道優(yōu)化沿線分區(qū)規(guī)劃光明新城深圳重要的城市副中心，創(chuàng)新型高新產(chǎn)業(yè)基地及其配套服務區(qū)，承接香港、輻射東莞的生產(chǎn)性服務中心，深港大都會獨具特色的生態(tài)旅游區(qū)松崗、公明商住、商業(yè)混合功能，職住平衡地區(qū)大浪職住平衡，考慮周邊產(chǎn)業(yè)升級龍華新城綜合樞紐，中心區(qū)居住配套石巖體現(xiàn)周邊環(huán)境特征，發(fā)展中密度生態(tài)住區(qū)組團綠廊組團綠廊高密度中高密度中密度中低密度低密度 基于對法定圖則的理解和對城市規(guī)劃的研究，對沿線各區(qū)段進行空間形態(tài)疏密相間，具有時代感、節(jié)奏感，再現(xiàn)凝固的音樂。

6、沿線站點用地性質(zhì)規(guī)劃通過沿線站點周邊城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、車站級別綜合定位研究。尋找沿線可作資本注入的地塊【松崗段】【公明段】【光明段】【石巖段】【龍華新城段】【大浪段】民治街道民治街道一手商品房暫缺；二手商品房售價：10000-18000元零售商業(yè)租金：100-150元/月辦公租金：50-80元/酒店價格：160-380元/天物業(yè)升值潛力巨大。大浪街道大浪街道：一手商品房25000元/；二手商品房售價：9000-12000元/零售商業(yè)租金：70-200元/月辦公租金：15-30元/酒店價格：100-130元/天房地產(chǎn)市場前景一般。光明街道光明街道一手商品房暫無；二手商品房售價：5000-100

7、00元/零售商業(yè)租金：35-120元/月辦公租金：20元/酒店價格：100-120元/天本區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大。石巖街道石巖街道一手商品房待售；二手商品房售價：7000-15000元/零售商業(yè)租金：50-300元/月辦公租金：25-45元/酒店價格：150-350元/天前景一般。公明街道公明街道一手商品房暫無；二手商品房售價：5000-13000元/零售商業(yè)租金：50-250元/月辦公租金：20-25元/酒店價格：300-400元/天潛力較大。松崗街道松崗街道一手商品房12000-23000元/；二手商品房售價：5500-11000元/零售商業(yè)租金：70-500元/月辦公租金：15-30元/酒

8、店價格：130-490元/天物業(yè)升值潛力較好。 根據(jù)各站點功能定位，結(jié)合房地產(chǎn)市場的調(diào)研，通過對沿線站點周邊800米范圍土地進行梳理，擬定具備實施TOD的土地，通過土地溢價，反哺6號線的建設和運營資金缺口，實現(xiàn)軌道建設的可持續(xù)發(fā)展。沿線站點周邊規(guī)劃優(yōu)化建議3.03.02.52.52.53.03.02.5 2.5 4.05.54.03.53.54.04.03.5 3.5 5.02.0 法定圖則優(yōu)化建議萬平方米居住人口就業(yè)崗位 31%站點核心區(qū)開發(fā)量 30% 通過對法定圖則和詳規(guī)的研究，從增加政府收益和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對沿線站點周邊土地利用規(guī)劃提出優(yōu)化建議。（以長圳站為例：通過周邊土地利用的

9、優(yōu)化，豐富地區(qū)發(fā)展功能，實現(xiàn)社會效益的最大化）沿線站點周邊規(guī)劃優(yōu)化建議商業(yè), 42%辦公, 5%酒店, 1%居住, 52%商業(yè), 19%辦公, 8%酒店, 2%居住, 71%現(xiàn)有規(guī)劃站點周邊地區(qū)開發(fā)量示意圖站點周邊地區(qū)開發(fā)量優(yōu)化示意圖降低商業(yè)開發(fā)量提高辦公酒店類開發(fā)量提高住宅類開發(fā)量 帶來地區(qū)GDP和稅收增加+16%站點核心區(qū)居住、商業(yè)類物業(yè)站點核心區(qū)居住、商業(yè)類物業(yè) 一次性稅收增長約142億元，增幅為29%； 持續(xù)性稅收增長約20億元，增幅為15%；GDPGDP及稅收及稅收土地價值土地價值+72%調(diào)整前地價調(diào)整后地價站點核心區(qū)居住、商業(yè)類用地優(yōu)化前后比較（億元）站點核心區(qū)居住、商業(yè)類用地優(yōu)化

10、前后比較（億元）車輛基地選址及周邊物業(yè)開發(fā) 長圳車輛基地為架修基地，緊鄰長圳站以及規(guī)劃13號線，占地規(guī)模35.9公頃，配屬車輛65列，車輛綜合用地指標893平方米/輛，預留上蓋物業(yè)開發(fā)條件。長圳站6號線13號線規(guī)劃車站光僑大道龍大高速光明大道車輛基地長圳車輛段及綜合開發(fā)控制規(guī)劃軌道交通與城市建設同步推進，通過80公頃的土地溢價，反哺6號線的建設和運營資金缺口。長圳80公頃綜合用地概念性方案設計 提升區(qū)域綜合價值，據(jù)初步估算，規(guī)劃調(diào)整后的土地價值將由原來的38.8億元人民幣增長到144.7億元人民幣，增幅近3.7倍。預計長圳地區(qū)未來能創(chuàng)造約1.2萬個就業(yè)機會，實現(xiàn)地方GDP經(jīng)濟附加值約19.1億

11、元人民幣/年經(jīng)營型物業(yè)帶來的持續(xù)性稅收 每年約4.0億元人民幣銷售型物業(yè)帶來一次性稅收 共約92億元人民幣 152,887202,20932,720477,071417,056342,0500100,000200,000300,000400,000500,000配套住宅用地配套商業(yè)用地工業(yè)物業(yè)用地法定圖則城市設計方案1、土地出讓收益平衡建設投資缺口6號線項目建設資金投入需求投資資金回收需求債務融資社會投資人資本金項目發(fā)起人資本金運營收益沿線土地增值收益33億元124億元運營收益缺口01000002000003000004000005000006000007000001357911 13 15

12、17 19 21 23 25 27 29經(jīng)營成本收入單位：萬元年份運營收益能夠平衡初期建設投資運營收益能夠平衡初期建設投資3333億元億元2、項目特許經(jīng)營及融資結(jié)構(gòu)市政府項目發(fā)起人社會投資人項目公司6號線投資和建設6號線運營和維護財政資金置換補貼土地出讓金公開招拍掛站點周邊地塊的規(guī)劃優(yōu)化及概念性設計地鐵上蓋其他地塊控制地塊51%49%規(guī)劃國土部門批準附條件招拍掛房地產(chǎn)開發(fā)商任何注冊房地產(chǎn)公司土地出讓金獲得土地使用權(quán)合作開發(fā)6號線地鐵資源開發(fā)項目公司主體工程建設投資163億元30年運營收益沿線土地增值收益124124億億3333億億6號線工程拆遷費14億元其他主體1414億億沿線土地增值收益30

13、年運營收益扣除運營期追加和更新投資40億元后，尚能平衡初期建設投資33億元。30年運營期追加和更新投資40億元4040億億157157億億工可投資估算232億元市政道路和城市更新拆遷費61億元沿線土地增值收益7575億億6161億億3、項目投融資框架及財務平衡模型單位：萬元年份20132014201520162017合計（1）土地出讓收益實現(xiàn)163005 187463 521671 393791 443435 1709365 （2）上蓋平臺建造成本45318 39900 59202 0 0 144420 （3）項目發(fā)起人資本金需求102577 89755 76933 51289 0 32055

14、4 （4）合作開發(fā)利潤分成7905 21860 20737 50502 （5）用于6號線的資金（1-2-3+4）15110 65712 407396 363239 443435 1294892 單位：萬元分期分期 20132013年年 20142014年年 20152015年年 20162016年年 20172017年年 一期 155243 二期 170034 三期 225075 四期 225564 五期 208193 六期 115780 七期 168789 八期 178654 合計合計155243 155243 170034 170034 450639 450639 323973 32397

15、3 347443 347443 考慮價格增長考慮價格增長163005 163005 187463 187463 521671 521671 393791 393791 443435 443435 單位：萬元1a1b2a2b4b4c53c3b3a876a6b9a9b4a 長圳車輛基地土地出讓收益和項目公司獲得的上蓋物業(yè)開發(fā)利潤，長圳車輛基地土地出讓收益和項目公司獲得的上蓋物業(yè)開發(fā)利潤，可以平衡項目投資缺口、項目發(fā)起人資本金以及上蓋平臺建造成本可以平衡項目投資缺口、項目發(fā)起人資本金以及上蓋平臺建造成本。4、資金投入及土地出讓匹配計劃債務融資中通過運營收益平衡的部分由于回收周期較長，建議采用傳統(tǒng)銀行貸款的方式解決。債務融資中通過土地收益平衡的部分由于回收周期較短，建議采用其他低成本的債務融資模式。一、項目概況一、項目概況二、進步和成果二、進步和成果三、三、留給未來的思考留給未來的思考如何讓軌道交通可持續(xù)發(fā)展1、讓軌道交通巨大的社會效益轉(zhuǎn)化成資本；2、充分發(fā)揮項目公司的規(guī)劃優(yōu)勢，最大限度地 提高土地價值；3、設置