澧縣某項目開發(fā)建議書

1、澧縣*局項目投資建議書2012-12-12第一部分澧縣房地產(chǎn)市場發(fā)展概況一、澧縣目前房地產(chǎn)市場總體特點二、澧縣住宅市場發(fā)展狀況三、澧縣商業(yè)市場發(fā)展狀況第二部分項目地塊現(xiàn)況一、項目簡介二、項目合作協(xié)議三、項目分析第三部分項目投資分析一、成本估算二、售價估算三、收益估算第四部分結(jié)論與建議一、結(jié)論二、投資建議、澧縣房地產(chǎn)市場發(fā)展概況（一）澧縣目前房地產(chǎn)市場總體特點1. 房地產(chǎn)市場未受到太大宏觀政策影響2011年對中國的房地產(chǎn)市場是一個巨大的考驗，在國家對房產(chǎn)市場一系列的調(diào)控政策之下，眾多一線城市房價漲幅放緩，成交走低。作為三線城市的澧縣，上半年市場剛性需求強烈釋放，住宅價格也達到了上半年的最高峰值，

2、創(chuàng)出了與以往不同的輝煌，澧縣樓市呈現(xiàn)出一片積極向上的發(fā)展勢頭。在7月底國家對三線城市即將出臺“限購”政策的不利影響下，八月份以后的澧縣樓市成交量出現(xiàn)了小幅度下滑。但與國內(nèi)一線城市的大幅度下滑相比，澧縣市場由于剛性需求旺盛，因此出現(xiàn)的波動也相應較小。但不可否認，購房者的觀望心理再加上國家實行的加息、限貸政策也影響了澧縣樓市的走勢。進入2012年，110月，全縣共銷售商品房18.6萬%同比下降53.69%,環(huán)比增長15.17%；銷售金額6.01億元，同比下降46.05%，環(huán)比增長15.58%。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計至10月，商品房累計成交均價為3229元/%同比增長17.12%,推盤量逐步增加，首套房貸利率放

3、松2012年的澧縣樓市，正悄然度過冰封期。2. 市場管理日趨規(guī)范化澧縣的房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段，近幾年，開發(fā)項目像雨后春筍一樣在澧縣各個角落拔地而起。隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質(zhì)有了一定要求，開發(fā)商引進了各種先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)逐漸提高。外地品牌開發(fā)商或者實力開發(fā)商的進駐，將新穎的建設(shè)開發(fā)理念，引進澧縣地產(chǎn)市場的領(lǐng)域，不斷推動和提高本市原有市場機制、競爭機制、營銷模式的發(fā)展，同時也推動澧縣市房地產(chǎn)市場良性、科學的發(fā)展。使得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平獲得進一步提升，市場化更加成熟。3. 投資購房比例小，剛性需求占市場主要份額在澧縣市經(jīng)濟指數(shù)逐年上漲，總體

4、房價相對比其他大城市較低的情況下，澧縣市外來人口逐年增多并沒有引起房地產(chǎn)價格的飛速發(fā)展，而是處于市場穩(wěn)步健康發(fā)展的狀態(tài)。很大部分原因是澧縣市房地產(chǎn)中投資性購房比例不高，絕大部分為自住型剛性需求，特別是2011年國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，對房地產(chǎn)投資投機打擊較大（二）澧縣住宅市場發(fā)展狀況1.住宅開發(fā)量分析隨著新生代的買房需求和加快城市化涌現(xiàn)的流動人口租房需求疊加在一起，對商品住房的需求日趨旺盛。自2004年以來，全縣固定資產(chǎn)投資額逐年遞增,2008年與2011年，由于受市場大環(huán)境與政府政策的影響，增長速度較為緩慢。2009年，于經(jīng)濟形勢利好的情形下，增長速度高達84.4%。固定資產(chǎn)投資額（

5、千萬元）增長（）圖1澧縣2004年至2011年固定資產(chǎn)投資額情況2011年，全縣共完成房地產(chǎn)投資14.6億元，同比增長40.5%;房地產(chǎn)新開工面積72.6萬m2,同比下降7.5%;房地產(chǎn)施工面積99.79萬m2,同比增長23.4%;房地產(chǎn)竣工面積59.9萬褶，同比增長8.3%。截止至2012年10月底，全縣共完成房地產(chǎn)投資12.44億元；房地產(chǎn)新開工面積54.32萬nf；房地產(chǎn)施工面積121.75萬褶；房地產(chǎn)竣工面積49.97萬小表1澧縣2011年土地供銷情況項目數(shù)據(jù)投資額（億元）（萬m2）施工卸積（萬m2）竣，回枳（萬m2）銷售面積（萬m2）銷售金額（億元）2011年14.672.699.7

6、959.946.0213.12同比40.5%-7.5%23.4%8.3%2.95%20%2 .住宅銷售量分析受2008年的全球性金融影響，澧縣房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)過短時間的市場萎縮，商品房交易量下降。進入2009年，市場出現(xiàn)明顯回暖，交易量大幅提高，同比增長87%2010年受政策調(diào)控影響，商品房銷售面積增長速度緩慢。2010年的庫存量為33萬褶，2011年投放面積為35.95萬褶，雖比2010年的投放量下降了37.2%,但年銷售量同比上年還是上漲了。圖2澧縣2008年至2011年商品房銷售面積柱狀圖3 .澧縣住宅供應現(xiàn)況近年來，澧縣更多的購房家庭不再滿足于安居型的住房，而是逐步趨向于追求康

7、居型住房。在住宅產(chǎn)品上更加注重理念上、設(shè)計上的創(chuàng)新，更加重視配套設(shè)施的投入以及社區(qū)的物業(yè)管理。通過走訪調(diào)查，我們統(tǒng)計了目前澧縣在售、待售樓盤的信息。表2項目周邊住宅供應及銷售情況項目占地面積均價銷售率樓盤品質(zhì)名城花滿庭28335m23350元/90%翡翠華庭51800m23450元/道60%豪盛現(xiàn)代城283076m24258元/itf65%高檔匯景中央32067m23450元/itf60%丁公橋50000m2未止未售高檔金源世家26680m23700元/itf80%大漢新城677672m23800元/itf70%高檔銀古國際1期45000m24000元/itf70%高檔墨池陽光里40020m2

8、3400元/itf70%中檔濱江豪庭266800m23100元/itf68%高檔圖3澧縣樓盤分布圖4 .澧縣住宅價格分析目前澧縣市場上樓盤規(guī)模（占地面積）以20萬平方米以下，占了約72.22%;其次2030萬平方米占約22.22%;30萬平方米以上的大盤非常少，只占市場的5.56%。5.56?= 23 一“下平萬茨 20 萬一.二* 外 r圖4澧縣樓盤規(guī)模比例構(gòu)成項目周邊有在售項目18個左右,各個項目的總體量至少都有20000m2,最大的項目是大漢新城，總占地面積達到677672m2；有公寓、住宅、寫字樓、別墅等多種業(yè)態(tài)。澧縣樓盤目前銷售態(tài)勢良好，銷售價格在31004200元/褶之間，而銷售率

9、均在60%以上。450040003500300025005澧縣樓盤價格情況5 .澧縣房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測（ 1）城市規(guī)劃引導城市房地產(chǎn)開發(fā)，市中心樓盤稀缺珍貴近幾年來，澧縣中心城市的開發(fā)量不斷加大，地塊也越來越稀缺。很多開發(fā)商在此區(qū)域拿地都是看中于中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，土地升值空間大。目前中心城市地區(qū)房價高于西部工業(yè)帶、東部新工業(yè)帶及北部農(nóng)業(yè)帶，中心城市未來房價仍將繼續(xù)上升。（ 2）市民購房以剛性需求為主，市場投資性需求比例不大與同類城市對比來看，2012年澧縣市場走勢依然相對平穩(wěn)，澧縣樓市基本上主體以剛性需求為主，不存在大量的投機、投資性炒房行為。剛性需求對象主要為衣錦返鄉(xiāng)客群、縣城

10、區(qū)首次置業(yè)人群以及城區(qū)內(nèi)多次置業(yè)人群。（ 3）戶型結(jié)構(gòu)仍將以舒適性戶型為主澧縣區(qū)的剛性需求很多是來源于在農(nóng)村長期居住的市民選擇到市區(qū)居住，不僅交通購物都比較方便，還利用下一代的教育。這些人群的特點是居住慣了較為寬敞的農(nóng)村宅基地，再選擇時除了考慮房屋的總價還有就是其生活習慣。85-140平方米的戶型仍會成為市場產(chǎn)品供應的主力軍。（ 4）外地開發(fā)商陸續(xù)涌入澧縣，加劇房地產(chǎn)市場競爭澧縣這幾年城市發(fā)展相對緩慢，但人口增速顯著。目前新建樓盤普遍是高層。外地開發(fā)商的進駐對于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動作用，市場競爭力進一步加劇，樓盤整體素質(zhì)逐步提升。而且隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，政府加大招商政策力度，未來將會

11、有更多的外地優(yōu)秀開發(fā)商進入澧縣。（三）澧縣商業(yè)市場發(fā)展狀況1 .澧縣中心城市主要板塊澧縣中心城市框架主要沿澧州大道、澧陽大道和澧浦大道的兩側(cè)發(fā)展。商業(yè)配套政府辦公點以及各行政服務(wù)中心集中分布于澧州大道以北，澧浦大道和澧陽大道東西兩側(cè)分布。工業(yè)帶分布于主城區(qū)東西兩側(cè)，西部工業(yè)帶以盈成油脂、天源紡織、諾雅蠶絲、國人啤酒、運達包裝等企業(yè)帶動發(fā)展；東部發(fā)展以紡織服裝、電子機械、現(xiàn)代物流和食品加工產(chǎn)業(yè)園形成澧縣新的工業(yè)帶。東部新城已由欣運車站、湘鄂邊貿(mào)綜合批發(fā)城、體育館、豐采物流中心、政府四套班子中心等數(shù)十個項目搶駐圖6澧縣中心城主要板塊圖2 .澧縣中心城商圈分布經(jīng)過市場調(diào)研，我們了解到澧縣的商業(yè)模式已

12、由自發(fā)式的臨街商鋪逐步轉(zhuǎn)向為集中的商場模式邁進；人們的消費不再為簡單的沿街道購買行為，更傾向于在中高檔品牌較為集中、環(huán)境較為舒適的商場購物；另外，對于縣城內(nèi)具有一定財富地位的人來說也象征著社會地位以及個人品味的提升。目前，已經(jīng)成熟并具有一定規(guī)模及影響的商場有：財富廣場、步步高、豐采商場、迪彩超市、新世紀電腦商城和蘇寧電器；還有一些小型規(guī)模的超市，如三聯(lián)、家家福、澧州百貨等；另外，解放南步行街中斷位置，在建的丁公橋商城將會帶動澧縣商城新模式的發(fā)展趨勢。在沿澧州路東西向，已形成具有一定規(guī)模的幾個專業(yè)市場，德隆小商品批發(fā)市場、建材大市場、汽配城、水產(chǎn)品和鑫達商貿(mào)城。圖7澧縣中心城主要商業(yè)商圈分布點3

13、 .商業(yè)市場供需分析(1)商業(yè)物業(yè)供應緊張澧縣中心城區(qū)地塊開發(fā)趨于飽和，新的黃金商業(yè)少有再投放市場。2011年，非住宅商品房供應面積6.95萬%同比下降25.7%;2012年元月至10月，非住宅商品房供應面積1.43萬%同比下降39.66%。受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，2011年至今，商業(yè)物業(yè)銷售面積呈下滑趨勢。表3澧縣2011年至2012年10月商業(yè)供銷情況項目數(shù)據(jù)供應面積(萬m2)同比±%銷售面積(萬m2)同比±%201156.95-25.71.6-47.82012年110月1.43-39.660.74-25.25(2)商業(yè)物業(yè)價格上揚近幾年來，澧縣的商業(yè)地產(chǎn)項目迅猛發(fā)展。由

14、于縣城商圈過于集中，處于中心地段的價格飛速上漲，財富廣場一樓臨街位置最高價格達到23萬/褶，德隆批發(fā)市場一樓黃金鋪位也達將近1.5萬/褶，而處于城市中心邊緣地帶的一樓商業(yè)價格約4000/m20之前梨園步行街一層商鋪門面售價達8000元/褶，但在一個星期內(nèi)之內(nèi)將近110個門面便定購一空(3)商業(yè)物業(yè)租金價格差異明顯據(jù)調(diào)查了解，縣城的商業(yè)租金價格差異明顯。市中心內(nèi)，黃金地段與繁華街區(qū)的租金價格相差較遠。解放中路與翊武中路交匯處租金價格高達5800元/年/m2,財富廣場一樓黃金鋪面的租金價位約1000元/年/nf；同一物業(yè)，一層旺鋪位與二層旺鋪位的租金價格也差異較大。德隆商業(yè)樂園，一樓前段租金價位為

15、1000元/年/m2,二樓前段租金價位約為300元/年/m20以下是澧縣各主要商場、專業(yè)市場、商業(yè)街區(qū)等各黃金地段的價格對比圖。 好潤佳 財富廣場 德隆商業(yè) 珍珠市場 翊武中路 澧州大道中 梨園步行街 解放中路澧州建材城 湘北家裝城鑫達商貿(mào)城圖8澧縣主要商業(yè)黃金地段年租金價位4.澧縣商業(yè)發(fā)展的特點(1)商業(yè)承帶狀分布澧縣的商業(yè)主要分布于“兩縱一橫”，兩縱為：澧陽路、解放路；一橫為：澧州路。由傳統(tǒng)的商業(yè)沿街布局，以及到后來各商家的選址也主要圍繞在這三條道路上，特別三條道路交叉路口已被好潤佳、步步高、豐采超市、紅太陽等四大型商家占領(lǐng)要道，形成了一個集中的商圈范圍。(2)商業(yè)分布過于集中，缺乏舒適的

16、購物環(huán)境。從整個城市的發(fā)展格局來看，商業(yè)的分布過于集中于澧州路段，而中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)的商業(yè)分布較為分散，不具規(guī)模。整體商業(yè)缺乏專業(yè)業(yè)態(tài)分布格局，沒有舒適的步行街區(qū)和大型高檔購物商場。另外，集中的商圈令商家的生存壓力大，不得不采取多種促銷優(yōu)惠，競爭激烈；對于一些居住偏遠鎮(zhèn)中心的人來說，采購就比較費時費力。（3）商業(yè)模式期待成熟一般縣城的商業(yè)起步發(fā)展，都是先由傳統(tǒng)的沿街式過渡到集中的商業(yè)模式。目前澧縣的中心城市商圈便是由多個小型商圈集中形成，商場內(nèi)裝修檔次低、貨物擺放凌亂、工作人員閑聚聊天、人員流動慢和以閑逛為主，整體檔次較低。隨著市場的不斷成熟，居民消費水平的提升和對消費環(huán)境與品質(zhì)的追求，城市商業(yè)

17、的發(fā)展期待有專業(yè)的市場領(lǐng)導走向成熟。二、*局項目地塊現(xiàn)狀（一）項目簡介本項目位于湖南省常德市澧縣*路和解放北路交叉口，是澧縣較為繁華的路段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目凈用地面積3370平方米（不含道路）,約5.06畝，現(xiàn)狀土地為澧縣*所土地。現(xiàn)狀含3層磚混結(jié)才辦公樓631.85平方米；2層磚混結(jié)才辦公樓305.91平方米；一層磚混結(jié)構(gòu)食堂131.56平方米；此三棟建筑為澧縣*所擁有。另有，宿舍雜屋159.98平方米（因房改時未列入出售項目，目前由18戶用戶無償使用至今，未辦房產(chǎn)證，資產(chǎn)歸澧縣*所有）。此18戶雜屋用地面積2357.6平方米，土地使用權(quán)類型國有劃撥土地，隨93年房改18戶宿舍的土地使用權(quán)

18、劃分，乙方實際土地權(quán)面積1504.8平方米。以上房屋總建筑面積1229.3平方米，其中有產(chǎn)權(quán)證建筑面積1069.32平方米，無產(chǎn)權(quán)證建筑面積159.98平方米，加上有1504.8平方米的有證土地全部列入置換。表4*局要求置換面積詳細狀況房屋總建筑面積（m2）雜屋土地權(quán)間積（叫后產(chǎn)權(quán)證無產(chǎn)權(quán)證18戶雜屋用地2357.6m2,實際土地權(quán)卸積為631.85159.98305.91131.561504.8m20小計1069.32159.981504.8合計2734.1平方米(二)項目合作協(xié)議1 .協(xié)議主要內(nèi)容此項目作為房地產(chǎn)開發(fā)，其建造的一部分面積的商品房建筑，按照合約返還給*,其余部分作為開發(fā)商的利

19、潤。返還給*的部分建筑，要求兩證齊全，部分需要裝修。其具體置換及補償?shù)募毠?jié)約定如下：(1)開發(fā)商返還給*一樓大廳114m2,在大廳配置獨立樓廳和專用電梯通往四樓辦證大廳，大廳面積要求925.32nf。辦證大廳要求分隔成獨立辦公用房。此1069.32褶建筑須開發(fā)商無償辦好房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。另外，要求開發(fā)商對此返還建筑給予基本裝修。具體裝修標準詳見附件“房屋置換意見書”(2)開發(fā)商無償提供給*兩個停車位。(3)開發(fā)商無償做好水、電氣的安裝，并單獨立戶形成獨立“三通”，以“*進駐后可以直接辦公”為前提。以上要求返還的房屋建筑面積均為實有面積，不含公攤面積。(4)以上各項裝修費用約定80萬元，

20、開發(fā)商必須在*審計下足額使用資金做好裝修。(5)開發(fā)商獨立整個項目的開發(fā)與建設(shè)，盈虧自負。*只出土地不出錢，原則上不干預開發(fā)商的項目開發(fā)、不分利、也不承擔建設(shè)風險和責任，不承擔項目建設(shè)的任何費用，只對返還的部分建筑監(jiān)管。(6)開發(fā)商負責對整個項目的拆除并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)費用。房屋置換中涉及到的土地出讓、規(guī)劃、報建、預售等所有與本項目相關(guān)的手續(xù)和稅費由開發(fā)商辦理和承擔，*有協(xié)助開發(fā)商辦理本項目建設(shè)的整體規(guī)劃、土地出讓、報建等相關(guān)手續(xù)的責任。(7)*可以協(xié)助開發(fā)商辦理置換房屋部分的維修基金免交問題。(8)約定本項目建設(shè)期為兩年，置換的建筑必須手續(xù)齊備和驗收合格。(9)如開發(fā)商不能在約定時間交房，

21、則每天賠償*一千元違約金。2 .協(xié)議相關(guān)約定（ 1） 規(guī)劃局已經(jīng)批復此項目的容積率為7.0，但*同意做規(guī)劃局工作，力爭將該項目的容積率提高到10（ 2）此項目的合作方按照*的意見，劃分為“出地”方和“出錢”方，具體合作細節(jié)需要進一步協(xié)商。（ 3）前期設(shè)計及公關(guān)工作，*的合作方已經(jīng)墊付了一部分費用，需要在簽訂協(xié)議時予以考慮。（ 4）投資方需要獲得*的支持和認可，大象城公司周副董事長為*認可的合作方，周總明確表示同意我們建工設(shè)計公司參與項目。（ 5）該項目的建筑設(shè)計取費標準，甲方控制為從方案到施工圖不應超過18元每平方米。（ 6）該項目的注冊資金估計需要2000萬元人民幣，不包含地價。（ 7）項目

22、規(guī)劃方案已向規(guī)劃局提交報批，但仍未審批下來。同時，地塊現(xiàn)狀地形雖平坦，但小塊有很小的起伏，且南側(cè)接近健康東街位置需拆遷，如要開工建設(shè)，還需對地塊進行平整和拆遷工作。總的來說，項目市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，具備“當年開工，當年完工，當年銷售”的條件。（三）項目分析1.項目用地分析*項目位于湖南省常德市澧縣，地塊位于桃花灘路與解放北路的交叉口，緊鄰澧縣中心城區(qū)的鑫達商貿(mào)城、德隆市場以及珍珠商廈形成的綜合商圈。項目擬建13層為裙樓，住宅與公寓分南北兩棟塔樓，南塔410層為酒店式公寓，北塔531層為住宅，其中地上裙樓13層為商業(yè)，設(shè)負一樓商場以及負二、三層車庫。桃花灣路*T*"*日整軍旅菜常二三

23、二遍由宓兩兩沁界酒樓解放北路it箱藥心塞紅火忙工具避布怕豐采超市bwefiifB肋望富穴培海沖路daMlOfk 以上百 a a ra好潤佳7 -*!*«圖9項目區(qū)位圖1大漢新城2 .競爭性項目分析(1) 丁公橋廣場丁公橋廣場位于人民路和解放路交匯處，由湖南輝鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)。為一單體樓，整個建筑是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為50000m2,樓層共24層，其定位為“旨在打造澧縣最大的一家集百貨、休閑、娛樂、餐飲、居住、辦公等為一體的城市綜合體”。預計2012年12月24號開盤。16層為商業(yè)裙樓，730層為住宅和公寓。其廣場經(jīng)營采取“賣鋪返租”的模式，目前已吸引國際大牌商家入

24、駐，如“肯德基”、“屈臣氏”、“北京大地數(shù)字影院”等。圖10丁公橋效果圖(2)康澧荷塘月色荷塘月色靠近本項目，位于香潭路與解放北路交匯處，緊鄰珍珠市場、豐采購物中心。總占地面積83000平方米，總建筑面積為123000平方米，設(shè)地下車庫15000平方米，以及有近5000平方米的景觀園林與綠化，休閑娛樂中盡可享受公園式風景。因其地理位置優(yōu)越，目前銷售狀況良好，售價為3700元/平方米圖11康澧荷塘月色效果圖(3)大漢新城大漢新城位于項目北邊，總規(guī)劃用地1016畝，總建筑面積近100萬平方米。設(shè)有11.1萬平方米大型商業(yè)體，涵蓋國際名品展示中心、頂級百貨店、國際美食娛樂時尚體驗中心以及高端商務(wù)配套

25、商業(yè)中心，豐富的綜合業(yè)態(tài)。項目分六期開發(fā)，目前在售一期住宅，主打戶型為兩房與三房，面積88145平方米，均價為3800元/平方米。圖12大漢新城效果圖3 .項目SWOT分析(1)項目開發(fā)優(yōu)勢1)區(qū)位優(yōu)越。項目毗鄰城市商業(yè)中心及行政中心，地理位置較佳。2)交通便捷。地塊南側(cè)為澧州路，東側(cè)為澧浦路，西側(cè)為澧陽路，北側(cè)為207環(huán)城路，道路狀況良好，交通便利。3)公共配套服務(wù)設(shè)施齊全。項目周邊具備餐飲、休閑、醫(yī)療、教育等各種設(shè)施，為日常生活提供便利。(2)項目開發(fā)劣勢1)樓盤規(guī)模較小。項目占地面積為3370平方米，為單體樓，與周邊的樓盤相比，規(guī)模較小。2)項目緊鄰鑫達商貿(mào)城、德隆市場以及珍珠商廈等批發(fā)市場，人流、車流較多，停車位緊張。(3)項目開發(fā)潛在機會1)借勢周邊大盤進行傳播。項目周邊環(huán)繞較多早一步入市的高質(zhì)商住小區(qū)，其新形成的商業(yè)商圈及居住圈為市民所廣知，在一定程度上提升了本項目的品牌與知名度。2)附近周邊的鑫達商貿(mào)城、德隆市場以及珍珠商廈繁華且