房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析.精品文檔.變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性;該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性以及該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。1、 估價(jià)對(duì)象的合法用途為單元式住宅，不易分割轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對(duì)象建筑面積92.04平方米，面積適中，兩室兩廳，南北朝向，布局合理，通風(fēng)、采光好，為大多數(shù)家庭所接收，因此其獨(dú)立使用性、通用性好。 2

2、、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、價(jià)值量大、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制、心理排斥等因素影響，其變現(xiàn)能力受到一定的限制，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約在10%-30%。 3、變現(xiàn)的時(shí)間主要取決于估價(jià)對(duì)象的“通用性”，當(dāng)然還包括其他的一些客觀和主觀因素。一般說(shuō)通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)間來(lái)的短。另外房地產(chǎn)處置方式不同其變現(xiàn)的時(shí)間也不同，一般說(shuō)來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)傭金等費(fèi)用。如果以拍賣(mài)方式處置，尤其是經(jīng)司法程序拍賣(mài)，按估價(jià)對(duì)象狀況一般要經(jīng)過(guò)兩次拍賣(mài)才可成交，周期大約需要一至兩個(gè)月的時(shí)間。若以正常方式銷(xiāo)售，從發(fā)布銷(xiāo)售信息到成交的時(shí)間一般在二至三個(gè)月左右。4、變現(xiàn)的費(fèi)用主要包括拍賣(mài)（處置）的傭金及拍賣(mài)過(guò)程所產(chǎn)生的費(fèi)用。稅金的種類(lèi)和數(shù)額要依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)鄭州市關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的有關(guān)稅種及標(biāo)準(zhǔn)求取。5、處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序?yàn)椋褐Ц短幹觅M(fèi)用和傭金；償還法定優(yōu)先