北京萬科工序管理操作指引(2012年4月)

1、n 背景n 集團于2011年9月30日發(fā)布“關(guān)于明確萬科集團樣板施工管理要求的通知”。n 北京公司于11月29日發(fā)布“北京萬科樣板施工管理規(guī)定”。n 集團于2012年1月29日發(fā)布萬科集團在建項目產(chǎn)品實測操作指引（A5版），其中在建項目規(guī)定動作中明確了工序管理維度的評測標準和方法。轉(zhuǎn)發(fā) 請閱悉：關(guān)于明確萬科集團樣板施工管理要求的通知（VKGC-TZ-2011-068）.msgn 明確明確質(zhì)量標準：質(zhì)量標準：讓每個進入現(xiàn)場的人員都能夠直觀的明確各個工序的最終成型標準。n 完善完善工藝和設(shè)計：工藝和設(shè)計：在樣板施工過程中，能提前發(fā)現(xiàn)大面積施工中容易出現(xiàn)的工藝缺陷、設(shè)計缺陷、質(zhì)量缺陷。有針對性的解決

2、問題，提前消除問題。n 突出突出質(zhì)量控制要點：質(zhì)量控制要點：通過樣板標示，明確該節(jié)點或工序的質(zhì)量要點，有針對性的跟蹤檢查。n 指導指導工人施工：工人施工：正確的施工工藝流程，易出現(xiàn)的質(zhì)量通病，明確的質(zhì)量控制要點。能夠?qū)κ┕と藛T起到指導作用，從源頭控制質(zhì)量。n 根據(jù)集團A5規(guī)定動作要求，在工序管理方面，每個在建項目都必須執(zhí)行樣板引路方略。在施工現(xiàn)場設(shè)置樣板房、節(jié)點和工序樣板、樣板集中展示區(qū)。目前北京公司各個項目都在按照A5要求執(zhí)行，但是存在設(shè)置標準不統(tǒng)一，樣式各異，缺項漏項， 標識不明確等各種問題，不能很好的指導現(xiàn)場實際施工作業(yè)。存在問題：存在問題：n 工序管理以樣板管理作為切入點，分為交付樣板

3、交付樣板、節(jié)點和工序樣板節(jié)點和工序樣板、樣板集樣板集中展示區(qū)中展示區(qū)三個部分。工序管理工序管理交付樣板交付樣板樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)節(jié)點和工序樣板節(jié)點和工序樣板銷售展示區(qū)樣板房銷售展示區(qū)樣板房招標用施工樣板房招標用施工樣板房交付用施工樣板房交付用施工樣板房七大類樣板七大類樣板總包進場總包進場2 2個月完成個月完成各各樓選標準層設(shè)置樓選標準層設(shè)置（除別墅）（除別墅）大面積施工前完成大面積施工前完成n 交付樣板交付樣板n 為什么要做銷售樣板房？為什么要做銷售樣板房？樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯意思就是“展示的房子”；是商品房的一個包裝，也是購房者裝修效果的參照實例。是開放商展示樓盤

4、的戶型結(jié)構(gòu)、樓盤定位以及對未來生活方式的規(guī)劃的工具；項目形象代言人；樓盤銷售現(xiàn)場最具殺傷力的銷售道具。銷售展示區(qū)樣板房銷售展示區(qū)樣板房銷售展示區(qū)樣板房銷售展示區(qū)樣板房n 作用作用：銷售時，向客戶展示真實的交付標準和狀態(tài)。n 完成時間：完成時間：開放前3天 完成施工。n 樣板需要達到的標準：樣板需要達到的標準：達到交付標準，銷售展示區(qū)開放后，項目部負責巡查與整改，確保開放品質(zhì)。n 驗收要求：驗收要求：項目部組織設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門參加驗收，開放前3天驗收合格并形成會議紀要。銷售展示區(qū)樣板銷售展示區(qū)樣板客廳客廳客廳客廳次臥次臥主臥主臥銷售展示區(qū)樣板銷售展示區(qū)樣板書房書房廚房

5、廚房次衛(wèi)次衛(wèi)主衛(wèi)主衛(wèi)招標用施工樣板招標用施工樣板n 作用：作用：用于檢驗新投標的裝修單位是否具備施工能力。n 完成時間：完成時間：定標前3 天完成施工。（對于近期承接萬科類似裝修標準、完成全套裝修工程并且表現(xiàn)良好的投標裝修總包，可以不做招標施工樣板）n 樣板需要達到的標準：樣板需要達到的標準：樣板區(qū)域內(nèi)所有工程達到交付標準（含清潔）。n 驗收要求：驗收要求：項目部組織工程、采購、成本、設(shè)計部門參加驗收，定標前3 天完成樣板驗收，并形成會議紀要。招標用施工樣板招標用施工樣板潔具安裝潔具安裝涂飾工程涂飾工程浴室貼磚浴室貼磚吊頂木作吊頂木作交付用施工樣板交付用施工樣板n 作用：作用：主要戶型（分不同

6、裝修總包）各一套房用于施工交底。n 完成時間：完成時間：裝修總包定標后，在大面積裝修施工前完成樣板施工。n 樣板需要達到的標準：樣板需要達到的標準：樣板間所有工程達到交付標準，與交付標準和銷售樣板間承諾的標準一致。n 驗收要求：驗收要求：項目部組織設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)等部門參加驗收，大面積施工前10天驗收合格，并形成會議紀要。交付用施工樣板交付用施工樣板客廳地板客廳地板墻面涂飾墻面涂飾臥室臥室飄窗飄窗n 樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)要求樣板集中展示區(qū)要求n 作用：作用：分項工程工藝工法集中展示樣板n 完成時間：完成時間：在總包進場后2個月內(nèi)完成n 樣板需要達到

7、的標準：樣板需要達到的標準：展示鋼筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管線、防滲漏節(jié)點構(gòu)造等分項工程工藝工法n 驗收要求：驗收要求：項目部組織驗收，驗收合格并記錄。重點工序工程部參與。（驗收合格后方可大面積開始施工）實施流程實施流程策劃策劃 總包單位定標后，三方召開樣板展示區(qū)實施專項討論會總包單位定標后，三方召開樣板展示區(qū)實施專項討論會 由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案評審評審 項目部組織樣板集中展示區(qū)方案進行評審項目部組織樣板集中展示區(qū)方案進行評審 總包根據(jù)評審意見進行調(diào)整總包根據(jù)評審意見進行調(diào)整實施實施 按策劃方案完成各類工序樣板按策劃方案完成各類工序樣板 懸掛質(zhì)量控制點和

8、關(guān)鍵數(shù)據(jù)懸掛質(zhì)量控制點和關(guān)鍵數(shù)據(jù)驗收驗收 三方驗收，重要工序工程部參與三方驗收，重要工序工程部參與 根據(jù)驗收意見進行調(diào)整根據(jù)驗收意見進行調(diào)整交底交底 驗收合格后對勞務(wù)班組進行實地技術(shù)交底驗收合格后對勞務(wù)班組進行實地技術(shù)交底 交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進場后交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進場后2 2個月內(nèi)完成個月內(nèi)完成實施流程實施流程策劃策劃 總包單位定標后，三方召開樣板展示區(qū)實施專項討論會總包單位定標后，三方召開樣板展示區(qū)實施專項討論會 由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案實施流程實施流程評審評審 項目部組織樣板集中展示區(qū)方案進行評審項目部組織樣

9、板集中展示區(qū)方案進行評審 總包根據(jù)評審意見進行調(diào)整總包根據(jù)評審意見進行調(diào)整實施流程實施流程實施實施 按策劃方案完成各類工序樣板按策劃方案完成各類工序樣板 懸掛質(zhì)量控制點和關(guān)鍵數(shù)據(jù)懸掛質(zhì)量控制點和關(guān)鍵數(shù)據(jù)實施流程實施流程模板支撐模板支撐展示區(qū)展示區(qū)抹灰抹灰防水防水管線管線砌筑砌筑鋼筋鋼筋防滲漏防滲漏集中交底區(qū)集中交底區(qū)宣傳板宣傳板n 展示區(qū)位置選址原則在工地現(xiàn)場選擇易于對外展示的位置場地面積5m8m（40平米）推薦集中展示區(qū)與班前教育場所相結(jié)合效果更佳場地位置對后續(xù)施工組織影響影響較小實施流程實施流程n 展示區(qū)樣板內(nèi)容序號分項樣板名稱完成時間關(guān)注要點及形式1鋼筋底板鋼筋綁扎之前1、鋼筋加工、搭接

10、、綁扎等；2、實物展示+圖片展示2模板主體結(jié)構(gòu)出地面之前1、模板的定位、支撐體系2、門窗洞口模板的控制3砌筑主體結(jié)構(gòu)施工至5層后完成1、灰縫、頂砌、勾縫、構(gòu)造柱2、管線的埋設(shè)4抹灰主體結(jié)構(gòu)施工至10層后，或大面積施工前完成1、抹灰準備工作2、抹灰成活樣板5防水衛(wèi)生間防水大面積施工之前1、基層處理2、防水施工及保護6管線大面積管線安裝開始之前1、管線安裝、管線定位2、成品保護7防滲漏分階段在集中展示區(qū)對各類防滲漏節(jié)點進行樣板設(shè)置1、各類防滲漏節(jié)點2、實物展示+圖片展示樣板集中展示區(qū)：鋼筋樣板集中展示區(qū)：鋼筋樣板集中展示區(qū)：模板樣板集中展示區(qū)：模板樣板集中展示區(qū)：砌筑樣板集中展示區(qū)：砌筑樣板集中展

11、示區(qū)：樣板集中展示區(qū)：抹灰抹灰抹灰成活面樣板集中展示區(qū)：防水、管線、防滲漏樣板集中展示區(qū)：防水、管線、防滲漏樣板集中展示區(qū)：宣傳板樣板集中展示區(qū)：宣傳板實施流程實施流程驗收驗收 三方驗收，重要工序工程部參與三方驗收，重要工序工程部參與 根據(jù)驗收意見進行調(diào)整根據(jù)驗收意見進行調(diào)整實施流程實施流程交底交底 驗收合格后對勞務(wù)班組進行實地技術(shù)交底驗收合格后對勞務(wù)班組進行實地技術(shù)交底 交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進場后交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進場后2 2個月內(nèi)完成個月內(nèi)完成樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)n 樣板集中展示區(qū)效果 設(shè)立樣板集中展示區(qū)的目的，絕非設(shè)立樣板集中展示區(qū)的

12、目的，絕非是是展示給領(lǐng)導或評估組參觀，應(yīng)付了事，而應(yīng)當展示給領(lǐng)導或評估組參觀，應(yīng)付了事，而應(yīng)當與施工方案、現(xiàn)場實際相吻合，真正起到指導勞務(wù)班組進行施工的作用。與施工方案、現(xiàn)場實際相吻合，真正起到指導勞務(wù)班組進行施工的作用。n 節(jié)點與工序樣板節(jié)點與工序樣板節(jié)點與工序樣板節(jié)點與工序樣板n 作用：作用：展示各項工程工藝工法，明確工序流程和質(zhì)量標準，用于工人質(zhì)量安全技術(shù)交底n 完成時間：完成時間：在主體工程達到6層層后開始施工，在大面積施工前完成驗收n 樣板需要達到的標準：樣板需要達到的標準：在各樓棟選擇一個標準層（別墅按戶型各選一套），且每種戶型不少于一套，分階段展示各類節(jié)點與工序樣板。n 驗收要求

13、：驗收要求：項目部組織驗收，驗收合格并記錄，且有技術(shù)交底記錄。驗收合格驗收合格后方可大面積開始施工，且實際施工時的節(jié)點與樣板符合。后方可大面積開始施工，且實際施工時的節(jié)點與樣板符合。節(jié)點工序匯總表節(jié)點工序匯總表序號序號節(jié)點工序名稱節(jié)點工序名稱樣板需達到的標準樣板需達到的標準1防開裂節(jié)點設(shè)置雙線控制、標高控制、拉墻筋設(shè)置、頂磚工藝、砌體勾縫、配筋帶或腰帶、構(gòu)造柱的砌筑節(jié)點，正確且無遺漏。2防滲漏節(jié)點有表明反坎留設(shè)、門窗洞口及門垛留設(shè)之間相互節(jié)點關(guān)系的樣板，正確且無遺漏。3安裝節(jié)點1有表明廚衛(wèi)間、陽（露）臺、外墻、管道留孔節(jié)點構(gòu)造的樣板，且符合防滲漏節(jié)點要求。4安裝節(jié)點2樣板有水電預留位（底盒或接

14、駁口安裝完成并標識功能）、空調(diào)孔、家具及廚柜（用油漆在墻上和地面按實際尺寸畫出定位）與土建的相互關(guān)系，正確且無遺漏。5內(nèi)墻面抹灰工序（含粉刷石膏）基層處理、掛網(wǎng)符合抗裂要求；灰餅布置、方正控制、護角做法、標高控制、門窗洞口尺寸控制有清晰說明；分層工藝正確；水電出墻位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷質(zhì)踢腳線部位的抹灰層預留粘貼厚度。6門窗安裝工序平面位置控制、標高控制（門楣、窗臺及門檻）措施清晰有效；窗框固定、框邊塞縫、窗邊防水符合節(jié)點要求。7外墻抹灰工序基層處理、掛網(wǎng)等做法符合抗裂要求；門窗洞口標高及尺寸控制清晰有效；外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合

15、節(jié)點要求。8外墻磚粘貼工序外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點要求；瓷磚與其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。9外墻膩子涂料工序涂料與其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。10室內(nèi)地面找平層工序廚衛(wèi)間與室內(nèi)地平有降板處理；室外陽臺、露臺與室內(nèi)地平有降板處理；室內(nèi)不同地面裝飾材料因鋪貼厚度（含地采暖）不同所發(fā)生的標高解決方案合理有效；地面找平層平整度控制的工藝措施合理有效。11防水層施工工序防水基層平整清潔；線條順直；排水方向正確；涂層范圍正確；附加層位置符合要求；涂層表面無系統(tǒng)性質(zhì)量問題，包括起泡、分層、粉化等問題。12內(nèi)墻磚粘貼工序排版方式：可盡量降低墻磚切

16、割的數(shù)量；切割后的非整磚盡量設(shè)置在不顯眼或隱蔽部位；細部處理：磚縫寬度均勻一致；陰陽角目測順直方正；瓷磚與其它交接面的收口合理，觀感佳。 設(shè)置雙線控制、標高控制、拉墻筋設(shè)置、頂磚工藝、砌體勾縫、配筋帶或腰帶、構(gòu)造柱的砌筑節(jié)點，正確且無遺漏。防開裂節(jié)點防開裂節(jié)點控制線控制線勾縫勾縫頂磚頂磚構(gòu)造柱構(gòu)造柱防防滲漏節(jié)點滲漏節(jié)點 有表明反坎留設(shè)、門窗洞口及門垛留設(shè)之間相互節(jié)點關(guān)系的樣板，正確且無遺漏。反坎反坎窗臺板做法窗臺板做法屋面煙道屋面煙道反坎鑿毛反坎鑿毛安裝節(jié)點安裝節(jié)點1 有表明廚衛(wèi)間、陽（露）臺、外墻、管道留孔節(jié)點構(gòu)造的樣板，且符合防滲漏節(jié)點要求。穿板孔洞吊洞穿板孔洞吊洞外墻預留套管外墻預留套管

17、衛(wèi)生間排水管衛(wèi)生間排水管外墻預制空調(diào)洞外墻預制空調(diào)洞安裝節(jié)點安裝節(jié)點2樣板有水電預留位（底盒或接駁口安裝完成并標識功能）、空調(diào)孔、家具及廚柜（用油漆在墻上和地面按實際尺寸畫出定位）與土建的相互關(guān)系，正確且無遺漏。紅外幕簾紅外幕簾室內(nèi)線盒室內(nèi)線盒強、弱電箱強、弱電箱衛(wèi)生間水管衛(wèi)生間水管內(nèi)內(nèi)墻面抹灰墻面抹灰工序（含粉刷施工）工序（含粉刷施工）基層處理、掛網(wǎng)符合抗裂要求；灰餅布置、方正控制、護角做法、標高控制、門窗洞口尺寸控制有清晰說明；分層工藝正確；水電出墻位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷質(zhì)踢腳線部位的抹灰層預留粘貼厚度。分層抹灰分層抹灰灰餅、網(wǎng)片樣板灰餅、網(wǎng)片樣板室內(nèi)抹灰成活面室內(nèi)抹灰成活

18、面粉刷石膏樣板粉刷石膏樣板門窗安裝門窗安裝工序工序平面位置控制、標高控制（門楣、窗臺及門檻）措施清晰有效；窗框固定、框邊塞縫、窗邊防水符合節(jié)點要求。窗框安裝樣板窗框安裝樣板窗框固定窗框固定窗框成品保護窗框成品保護發(fā)泡膠填縫發(fā)泡膠填縫外墻外墻抹灰工序抹灰工序 基層處理、掛網(wǎng)等做法符合抗裂要求；門窗洞口標高及尺寸控制清晰有效；外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點要求。外墻抹灰、保溫外墻抹灰、保溫外墻抹灰、保溫外墻抹灰、保溫外墻磚粘貼外墻磚粘貼工序工序外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點要求；瓷磚與其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。外墻貼磚外墻貼磚外墻磚外墻磚外墻膩子涂料外墻膩子涂料工序工序涂料與其它材質(zhì)交接面的收