近年我國房地產(chǎn)價格變化分析

1、近年我國房地產(chǎn)價格變化分析 摘要房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟社會中最為發(fā)達的行業(yè)，也是一個國家經(jīng)濟繁榮程度的最直接體現(xiàn)，作為國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長,波及面廣等特性,幾乎國民經(jīng)濟中的所有產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有所關(guān)聯(lián)。另外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問題。這些決定了房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中的位置。近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲較快,部分地區(qū)房價持續(xù)飆升,上漲幅度大大超出經(jīng)濟總體增長水平及其它行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。房價增長過快的趨勢,不僅極大地影響到城市居民的生活質(zhì)量,也是整個國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素,房價問題己經(jīng)成為一個引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟問題和社會問題。（一

2、）我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況我國房地產(chǎn)市場自1998 年開始步入市場化,由于歷程較短, 房價的波動尚未經(jīng)歷一個完整的波動周期。從我國房價波動的經(jīng)驗來看, 房屋銷售價格表現(xiàn)出持續(xù)上漲的波動特征, 在最近幾年房價上漲幅度大幅提高。19982002 年的5 年間,房屋平均銷售價格上漲幅度比較平穩(wěn), 年均為2.43%。2003 年開始, 房價漲幅加大, 同比增長4.84%; 2004 年商品房平均銷售價格同比增長14.4%, 漲幅比2003 年提高10.6 個百分點。在政府的宏觀調(diào)控影響下, 2005 年全國商品房價格增長速度減緩:1 季度商品房平均銷售價格漲幅12.5%, 1 到2 季度漲幅10.1%,

3、 一到三季度漲幅8.8%。2006年第一季度，全國70個城市新建商品房面積同比上漲了6.3%。而北京的房價竟然猛漲了17%。而這一數(shù)字，仍受各界普遍的質(zhì)疑。實際上漲幅度要比政府部門公布的上漲幅度要大的多。（二）以北京房價變化看全國房價走勢情況在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進入城市化發(fā)展最為迅猛的時期，20042007年三年間，新建住宅用建筑面積超過了之前的十年，之前關(guān)于城區(qū)的觀念范圍也得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟、城市發(fā)展、國際影響力各方面也正是在這一時期取得了最快的進步，從而真正確立了自己國際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國的偉大首都，北京受到了前所未有的萬千

4、寵愛，奧運會所帶來的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。2000年到2010年內(nèi)城房價走勢從近八年來的政府交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京的房價在進入21世紀后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場健康有序的大環(huán)境下，房價不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。04年是一個轉(zhuǎn)折期，房價由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢，三年時間北京商品房價格由5053元/漲到如今的14411元/，上漲幅度達到185%，2007年的商品房均價較2006年上漲超過50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。就全國而言，隨著中心城市房價漸漲，引發(fā)全國房價在二十一世紀初集體井噴，北京、上海、廣州、深圳四大中心城市房價更是一

5、路飚紅，其中以北京最為嚴重，04年之后的北京樓市價格，漲幅快到以日計算，讓民眾望而生畏。（三）.當前社會公認的導致房價持續(xù)高漲的原因新華網(wǎng)年月日年全國“兩會”系列調(diào)查：房價問題，調(diào)查個體認為導致高房價的原因，網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)如下：.消費者越來越注重生活方式，住房需求持續(xù)旺盛.地方政府出于對地方利益考慮，調(diào)控措施執(zhí)行不利. .住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅和經(jīng)濟適用房比重過低、供應(yīng)過少.投機資金涌入房地產(chǎn)市場，炒房者炒高房價.開發(fā)商和中介機構(gòu)囤積房源，哄抬房價. .土地價格上漲，可利用開發(fā)的土地供應(yīng)量減少.（四）國家宏觀調(diào)控的影響作用初步顯現(xiàn)2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署

6、調(diào)控工作。特別是當年4月國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進展順利。但是，在通脹預期等多種原因的推動下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的中心城市的住房成交量價齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價出現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。2012年1月70大中城市住宅銷售價格變動情況一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況(一)與上月相比，70個大中城市

7、中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了2個。(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，比去年12月份增加了6個。1月份，同比漲幅回落的城市有50個，漲幅均未超過3.9%。二、二手住宅價格變動情況(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有54個，持平的城市有11個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降的城市增加了3個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有37個，比去年12月份增加了8個。1月份，同比漲幅回落的城市有29個，漲幅均未超過

8、3.5%。（五）堅持國家宏觀調(diào)控力度不減 在十一屆全國人大五次會議閉幕后的新聞發(fā)布會上，國務(wù)院總理溫家寶表示：一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。此次講話，是中央最高決策層再次強調(diào)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不能放松。通過溫總理的講話和目前的市場形勢，我們對房地產(chǎn)市場的判斷總體是：短期偏空，市場或?qū)⒗^續(xù)筑底，長期偏多，量和價震蕩上行。從短期來看，總理講話之后，預計從中央層面短期內(nèi)調(diào)控將繼續(xù)維持高壓，全年的調(diào)控基調(diào)不會改變。地方政府調(diào)整限購、限價的政策短期內(nèi)將陷入平靜。但年中開始，新一輪的地方政府“闖

9、關(guān)”將重新上演，地方和中央的博弈繼續(xù)進行。在房價方面，2012年市場將會出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。此外，二季度隨著部分城市中檔及中高檔項目的陸續(xù)入市，這些城市房價或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，而這也有可能引起中央的關(guān)注，使政策面出現(xiàn)新的不確定因素。從中長期來看，眼下市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多項目成本價銷售甚至虧本銷售的情況，房價繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小。而且“十二五”規(guī)劃的城鎮(zhèn)化速度不會比過去慢，以及國務(wù)院已首次放開了對地級市的入戶限制，這些舉措無疑會拉高 未來幾年城市的新增剛需。“十二五”新增的保障房數(shù)目或?qū)⑦h遠不能滿足市場旺盛的剛需，未來市場的成交量會更高。城市化進程和人口紅利并未消失，這是房價繼續(xù)上行的核心因

10、素。在核心因素并未改變的情況下，短期調(diào)控政策影響的只是房價的漲幅和速度而已，不能改變房價長期向上的大趨勢，只是上升的坡度相對平緩。（六）中國房價走勢的預測綜合前面?zhèn)€方面因素的分析，對我國未來35年中國房價的趨勢預測：1增幅放緩中國商品房的供應(yīng)量會保持高速增長，但從近兩年來房地產(chǎn)購買量明顯下降跡象，房屋購買者都持謹慎觀望態(tài)度，這很可能迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售，以避免陷入財務(wù)危機。同時我國通貨膨脹率在創(chuàng)歷史高位，導致居民用于衣食住行的開支全面提高，而房屋租賃價格增長已經(jīng)連續(xù)多年低于房屋銷售價格增長速度。另外目前抑制高房價的呼聲很高，房地產(chǎn)調(diào)控還可能進一步強化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方

11、政府出于稅收、社會就業(yè)、經(jīng)濟增長和城市快速發(fā)展等考慮，它們非但不希望房價下降，而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。綜合各種因素來看，中國未來房價的增幅將放緩。2存在下跌可能房價增幅放緩會對購房者和房地產(chǎn)投資者的心理產(chǎn)生影響。特別是經(jīng)濟危機席卷全球的今天，消費者心理預期會更謹慎。歷史的泡沫和危機告訴我們。人的心理預期改變是非常可怕的。一旦房價增幅低到一定程度，超過房地產(chǎn)投機者的機會成本時，他們很可能做出拋售房地產(chǎn)行為，引起市場的非理性拋售房地產(chǎn)，從而引發(fā)房價下跌。3大幅下跌的可能性不大受中國城市化水平不斷提高的影響，中國房地產(chǎn)市場的潛在需求量將保持在較高水平。因此房價下跌可能會吸引更多的人來購買房地產(chǎn)。有了巨大的房地產(chǎn)需求來支撐，中國房地產(chǎn)房價大幅下跌的可能性不大。（七）總結(jié) 房地產(chǎn)市場是一個非常復雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該從以下幾方面改善：（1）進一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應(yīng)，從投資的角度防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴格控制土地市場，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。強有力的政府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問題，更有政策有效執(zhí)行問題。（