新形勢(shì)下商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施之探討

1、新形勢(shì)下商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施之探討我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段,發(fā)展房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)意義重大,風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。大力發(fā)展房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)不僅可以改善居民生活水平,提高生活質(zhì)量,而且對(duì)促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,支持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展以及調(diào)整商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu),改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)我行打造第一按揭銀行目標(biāo)都有非常重要的作用。20世紀(jì)90年代以后,隨著全球銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇,國(guó)內(nèi)外各大銀行,紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整,把資本消耗低的信貸業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)和利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)點(diǎn),業(yè)務(wù)發(fā)展的零售化已經(jīng)成為銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)演化趨勢(shì)。近幾年來(lái),我國(guó)多數(shù)商業(yè)銀行正在著手進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整,積極實(shí)施零售戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)

2、劃,已將發(fā)展個(gè)人信貸業(yè)務(wù)作為擺脫資本約束,增強(qiáng)盈利能力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要措施。但實(shí)踐表明:國(guó)外銀行在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展階段,都不同程度地出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn),起源于美國(guó),波及全球的美國(guó)次級(jí)房貸大危機(jī)又一次昭示了房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)絕非銀行可以等閑視之的,因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及措施的探究具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)都是在改革開(kāi)放后逐步興起發(fā)展起來(lái)的,房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的重心將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款逐步轉(zhuǎn)向個(gè)人住房貸款,屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇,盡管在十多年的時(shí)間里,二者相互配合,互相牽制,取得了很大的成績(jī),但也存在著很多不夠成熟,不夠健全的地方。當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)處于迅速發(fā)

3、展時(shí)期,面臨著很大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。所存在的問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題:房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快,在宏觀調(diào)控措施取得成效的情況下,房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)較大幅度上漲,增加了中低收入居民購(gòu)房的困難,引起社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)是否“過(guò)熱”和存在“泡沫”的擔(dān)心,商品房和商品住宅價(jià)格穩(wěn)中趨升,但上升幅度逐年加快。這些數(shù)據(jù)從當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料可以印證。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),房?jī)r(jià)增幅過(guò)快,其中包含了不少投機(jī)因素,從長(zhǎng)期來(lái)看,這會(huì)形成一些社會(huì)不穩(wěn)定因素。住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出,近一段時(shí)期,各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍出現(xiàn)爭(zhēng)上大戶型,建高檔商品房的現(xiàn)象,一度還出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象,甚至在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)上建高檔

4、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房“商住化”,這些樓盤(pán)項(xiàng)目大多定位為中高檔項(xiàng)目,目標(biāo)客戶群大都集中在“城市白領(lǐng)”、“大老板暴發(fā)戶”、和一些“有重復(fù)置業(yè)能力者”。照此發(fā)展,這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年中高檔住房市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),并可能孕育著中高檔住房在未來(lái)幾年之內(nèi)的過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快。近年來(lái),房屋租金在地區(qū)收益中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率以及個(gè)人住房貸款利率。在股市大起大落,其他投資渠道不暢的情況下,特別面對(duì)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng),大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人貸款也存在不少問(wèn)題:商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人貸款高速增長(zhǎng),以我行為例,房地產(chǎn)個(gè)人貸款2007年比2006年增長(zhǎng)30%,2008年比2007

5、年增長(zhǎng)35%,而今年18月比上年增加額增幅40%。高增長(zhǎng)背后影射出寬松的房地產(chǎn)個(gè)人貸款政策。商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)個(gè)人信貸市場(chǎng),出現(xiàn)了違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。由于上級(jí)行對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)考核,同業(yè)占比為主要考核指標(biāo),為了增加同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,爭(zhēng)相降低貸款門(mén)檻,一度出現(xiàn)了降低對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)入,變通放貸,你降成數(shù),我降利率,你取保險(xiǎn),我取保證金,盡管有監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)督。如果商業(yè)銀行與按揭企業(yè)合謀運(yùn)作,有時(shí)也是很難監(jiān)管到位。房地產(chǎn)個(gè)人貸款具有潛在風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)個(gè)人貸款顯現(xiàn)期較長(zhǎng),從現(xiàn)在看,不良率較低,隨著房?jī)r(jià)的上漲,未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)參與費(fèi)用的提高,以及人們過(guò)度看好房地產(chǎn)投資,購(gòu)房者的綜合還款能力可

6、能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)涉及外部風(fēng)險(xiǎn)因素主要是法律保障、外部環(huán)境不完善等因素和居民個(gè)人超額負(fù)債一是房地產(chǎn)金融法律法規(guī)存在諸多問(wèn)題,也存在不少立法空白,國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律法規(guī)、規(guī)章和司法解釋,但是從整體上看,房地產(chǎn)金融法律法規(guī)滯后于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。這樣,勢(shì)必影響房地產(chǎn)個(gè)人貸款法律層面上的安全保障。個(gè)人住房抵押物自身特點(diǎn),加之執(zhí)法部門(mén)的執(zhí)行力度,往往使抵押權(quán)人“望訴興嘆”二是房地產(chǎn)金融的外部環(huán)境不完善缺乏完善的可行有效的個(gè)人信用等級(jí)制度,對(duì)個(gè)人資質(zhì)評(píng)估缺乏統(tǒng)一客觀的標(biāo)準(zhǔn),沒(méi)有一套完善的個(gè)人信用系統(tǒng),同時(shí)實(shí)名制制度執(zhí)行還不夠到位,商業(yè)銀

7、行難以獲得全面的客戶信用信息,這種信息的不對(duì)稱(chēng),往往出現(xiàn)虛假的個(gè)人收入證明等行為,而取得更大的貸款額度,增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,投資需求和消費(fèi)需求旺盛,在這種情況下投資者和商業(yè)銀行往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)過(guò)度樂(lè)觀,從而產(chǎn)生一些非理性行為,這就需要一個(gè)系統(tǒng)的信息平臺(tái),而在這一領(lǐng)域還是空白,造成的后果容易形成局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱。而銀行因?yàn)樾畔⒌木窒扌?無(wú)法長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃房貸政策和貸款機(jī)構(gòu),由于過(guò)度看好房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生沖動(dòng)放貸,有了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系后,商業(yè)銀行可根據(jù)這一信息系統(tǒng)有針對(duì)性地作出政策調(diào)整。三是居民個(gè)人還貸壓力超負(fù)荷風(fēng)

8、險(xiǎn)。按國(guó)際通行看法,月收入的l/3是居民個(gè)人房地產(chǎn)貸款按揭的一條警戒線,越過(guò)此警戒線出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn),并可能影響居民生活質(zhì)量.近幾年,與大多數(shù)行業(yè)效益利潤(rùn)水平相比,房地產(chǎn)業(yè)一直保持了較高的投資收益,明顯高于社會(huì)平均利潤(rùn)率,加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于不成熟時(shí)期,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人可以通過(guò)一些非正常手段牟取高額利潤(rùn)。而且近年股市低迷,資本的流動(dòng)性和趨利性使大量資金不斷流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。過(guò)熱的市場(chǎng)必然會(huì)吸引大量的投資和投機(jī)行為,而投資和投機(jī)行為又會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉曾警告說(shuō):現(xiàn)在房?jī)r(jià)與價(jià)值背離,房?jī)r(jià)越來(lái)越高,而房租越來(lái)越低,房?jī)r(jià)反映的消費(fèi)需求和投資需求。房租反映的是消費(fèi)需求。這說(shuō)明現(xiàn)在

9、投資需求遠(yuǎn)大與消費(fèi)需求,房?jī)r(jià)過(guò)高不是真實(shí)的需求做支撐。沒(méi)有需求的投資就容易形成泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來(lái)的是不良貸款大幅上升,進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。新形勢(shì)下,房地產(chǎn)個(gè)人貸款還存在商業(yè)銀行自身的操作風(fēng)險(xiǎn),流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),抵押物風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素。操作風(fēng)險(xiǎn)是目前銀行在房地產(chǎn)個(gè)人貸款突出表現(xiàn)在;一是貸前調(diào)查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),履責(zé)不到位,審查流于形式,隨意簡(jiǎn)化手續(xù),對(duì)資料真實(shí)性,合法,合理性審核不嚴(yán),對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入細(xì)致進(jìn)行調(diào)查,如實(shí)際主體未封頂?shù)墓?調(diào)查人上報(bào)資料顯示主體已完全符合按揭貸款條件,二是抵押物管理不規(guī)范,辦現(xiàn)抵押的相關(guān)職

10、能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過(guò)分依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品價(jià)值失真或抵押無(wú)效。三是無(wú)紙化審批的實(shí)現(xiàn),相關(guān)人員的減少給房地產(chǎn)個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控增加了新的難度。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)個(gè)人貸款的一大風(fēng)險(xiǎn)因素,通常個(gè)人住房抵押貸款長(zhǎng)達(dá)10-30年,借款人以分期支付的形式償還債務(wù),這個(gè)周期跨度非常大。而通常銀行吸收存款負(fù)債多為2-5年,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不匹配,造成銀行信貸資金的不穩(wěn)定,使之面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前尚未建立抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),物法通過(guò)資本市場(chǎng)和住房抵押貸款的有機(jī)結(jié)合,未商業(yè)銀行提供化解風(fēng)險(xiǎn)的有效工具。同時(shí)銀行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得各家銀行紛紛提高個(gè)人住房按揭成數(shù),最高

11、達(dá)80%,貸款成數(shù)越高,房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與貸款額之間的差距越小,相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大,雖然在各人住房中以房地產(chǎn)行為借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行可以從處分抵押房地產(chǎn)中求償,但如果尋求不到合適的途徑賣(mài)掉房地產(chǎn),同樣形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的又一風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人貸款基本都以抵押形式發(fā)放,因而房地產(chǎn)抵押物價(jià)值的高低對(duì)銀行貸款的安全至關(guān)重要。房地產(chǎn)抵押物價(jià)值的確定是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的過(guò)程.受自有專(zhuān)業(yè)人才和條件的限制,目前商業(yè)銀行對(duì)抵押物價(jià)值的確定主要兩個(gè)依據(jù):購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。前者由于不對(duì)稱(chēng)性信息的存在具有不確定性,而后者由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步

12、較晚,評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)而形成市場(chǎng)信譽(yù),缺乏公信度,相關(guān)法律和制度的不完善使得評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有站在中立和公正的立場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行客觀的評(píng)估。目前的實(shí)際情況往往是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的要求倒推出評(píng)估價(jià)值,這樣的評(píng)估值顯然是與市場(chǎng)公允價(jià)值偏差較遠(yuǎn)的.除抵押物價(jià)值難以確定以外,抵押物的處置也是銀行的一大難題。從法律角度來(lái)講,一旦借款人不能償還到期貸款,銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)。但由于目前我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還處于初建時(shí)期,市場(chǎng)體系不完備,不良資產(chǎn)的處置難以在短期內(nèi)完成。即使是順利處置,由于抵押物價(jià)值的高估,又會(huì)導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差。在我國(guó)社會(huì)保障制度還不完善的情況下,出于保持社會(huì)安定的考慮,對(duì)于個(gè)人住房貸款,即使借款人不能償還貸款,也不能簡(jiǎn)單地將借款人居住的房屋一拍了之。由于上述種種原因,房地產(chǎn)貸款的抵押擔(dān)保往往是“名存實(shí)無(wú)”。同時(shí)目前發(fā)放住房個(gè)人按揭貸款中大部分是期房按揭貸款,由于項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目不能如期竣工驗(yàn)收等原因,房地產(chǎn)權(quán)證不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期抵押,如我行一地區(qū)有近三分之二的開(kāi)發(fā)商不能如期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證的合規(guī)抵押出現(xiàn)潛在的抵押風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)個(gè)人貸款更要注重系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),即由整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)