2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案-中大網(wǎng)校

1、2003年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題及答案總分：100分 及格：60分考試時(shí)間：150分一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）（1）某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。（有修改）A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.需要適時(shí)的更新改造投資C.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.易受政策影響（2）不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)

2、險(xiǎn)（4）已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅 7%、教育費(fèi)附加3%,若銷售收入為1000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬(wàn)元。A.55 . 0B. 85. 6C.150. 0D. 123. 6（5）某家庭購(gòu)買一套面積為 100 itf的商品住宅，單價(jià)為5000元/,首付款為房?jī)r(jià)的30%,其 余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年，公積金貸款的最高限額為 10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。（綜合性強(qiáng)）A. 1002 . 45B.1012 . 45C.1027. 42D.1037. 45（6）某家庭以3

3、0萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%,按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A. 544. 10B.555. 10C.1776. 32D.2109. 38某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第 9年初一次性償還貸款本金 10萬(wàn)元，余額在以后的 5 年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后 5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A. 3019. 53B. 2983. 84C.1524. 15D.1587. 65（8）某

4、物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。（有修改）A. 0.18B. 0.12C. 3.39D. 5.00（9）甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為 100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為 30萬(wàn)元，年還本付息額為 15萬(wàn)元；乙 寫字樓購(gòu)買價(jià)格為 200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮 其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲二乙D.無(wú)法判斷（10）土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用

5、是（）。A. 土地使用權(quán)出讓費(fèi)B. 土地使用費(fèi)C. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.毛地價(jià)(11)市場(chǎng)的客體通常是指()。A.買家B.賣家C.交易對(duì)象D.交易價(jià)格(12)在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的, 般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.監(jiān)理工程師(13)決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是()。A.滿足購(gòu)買者使用要求B.購(gòu)買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途(14)按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的()。(已過時(shí))A.存量規(guī)模B.租金水平C.開發(fā)成本D.資本化率(15)在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( )。A.空置率>合理空置率B.空置率<合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷(16)對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、 項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于()階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策（17）下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（）。A. 土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（18）以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算

7、方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法（19）下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)（20）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.計(jì)算期B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.項(xiàng)目壽命期D.開發(fā)期（21）動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。A.動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B.動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C.動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D.動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期（22）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。（已過時(shí)）（23）項(xiàng)目利潤(rùn)為零

8、時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場(chǎng)狀況分析D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析）。（已過時(shí)）（24）對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（25）當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的 方法一般米用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析（26）對(duì)開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。（已過時(shí)）A.固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款B.固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整C.固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款D.成本加浮動(dòng)酬金合同（27）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施

9、工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?。（已過時(shí)）A.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書B.圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書C.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙D.圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書（28）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位（29）2002年3月某人以4. 5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33. 6萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為（）。A. 12%B. 13. 4%C. 80%D.

10、125%(30)目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(A. 10B. 15C. 20D. 30)年。(31)當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過()時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A. 50%B. 60%C. 80%D. 90%(32)根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法稱為(A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.價(jià)值定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法(33)當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí),可以采用的定價(jià)A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法(34)在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是(A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性)物業(yè)。(35)在商業(yè)輻射區(qū)

11、域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的易接近性B.物業(yè)的臨街狀況C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）（1）下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間（2）物業(yè)

12、的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未 來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.重新裝修費(fèi)用B.更新改造費(fèi)用C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用D.空置損失費(fèi)用E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失（3）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。A.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E.銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+ 土地使用稅（4）房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。A.投資機(jī)會(huì)尋找B.市場(chǎng)分析C.投

13、資機(jī)會(huì)篩選D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.規(guī)劃設(shè)計(jì)（5）城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A. 土地管理部門B.規(guī)劃管理部門C.市場(chǎng)管理部門D.設(shè)計(jì)管理部門E.計(jì)劃管理部門（6）市場(chǎng)主體通常包括（）。A.買家B.賣家C.交易對(duì)象D.交易價(jià)格E.交易行為（7）開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平, 還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（）。A.施工方案B.工期C.質(zhì)量目標(biāo)D.報(bào)價(jià)E.市場(chǎng)售價(jià)（8）在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B.市場(chǎng)供給量C.交通運(yùn)輸條件D.水文地質(zhì)E.氣象（9）

14、前期工程費(fèi)用主要包括（）。A.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B.規(guī)劃費(fèi)用C.設(shè)計(jì)費(fèi)用D.可行性研究費(fèi)用E. “三通一平”費(fèi)用（10）投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。（已過時(shí)）A.以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)B.以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)C.以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)D.雙方可以重新商議價(jià)格E.該投標(biāo)報(bào)價(jià)無(wú)效（11）金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（）原則。A.流動(dòng)性 B.安全性 C.償還性 D.盈利性 E.地域性（12）金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.項(xiàng)目評(píng)估C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D.貸款綜合評(píng)價(jià)E.環(huán)境評(píng)價(jià)（13）企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。A.量力而行法B.銷

15、售百分比法C.目標(biāo)任務(wù)法D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法E.協(xié)商談判法（14）下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法（15）收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用（1）房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說要短得多。（）（已過時(shí)）(2)從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。(3)開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈

16、利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā) 成本之比。()(4)土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。()(5)居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。()(6)人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無(wú)條件的，但一般是排他的。()(7)在四象限模型中，如果需求量租金特別敏感，則第 1象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平 行。 ()(已過時(shí))(8)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。()(9) “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。()(10)在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可 以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。()(已過

17、時(shí))(11)對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 ()(12)在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款率越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。()(有修改)(13)如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹寺高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。()(已過時(shí))(14)過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（15）物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式， 僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分）（1）某投資者以1. 8萬(wàn)元/的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60 itf的店鋪，用于出租經(jīng)

18、營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%,其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率在5. 31%基礎(chǔ)上上浮1. 5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租 金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）（2）某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0. 8萬(wàn)元/itf。2002年8月1日王某以1.1萬(wàn)元/itf的價(jià)格購(gòu)買了其中 50 1rf的店面，并向開發(fā)商支 付了 5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月

19、1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了 11. 5 萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6. 5%,按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/,此后租金按每年 2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到 12%,試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）

20、答案和解析一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）:A（2） ：A長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本； 三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量 由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。（3） :D比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一干擾項(xiàng)，杜撰的。（4） :A1000萬(wàn)元X 5%X （1+

21、7%+3%）。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。（5） :B（6） ：B :A（8） ：C（9） ：A（10） :B土地使用權(quán)出讓費(fèi)是土地出讓時(shí)支付給政府的一筆費(fèi)用，俗稱“土地出讓金”，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的費(fèi)用，毛地價(jià)是土地價(jià)格的一種表示方式，土地使用費(fèi)是十地使用者使用土地支付的經(jīng)常性費(fèi)用。(11) ：C市場(chǎng)的主體是買家、賣家，市場(chǎng)的客體是交易對(duì)象。(12) :A建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。(13) :C(14) :A (15) :B 在自然周期的第一階段，即市場(chǎng)復(fù)蘇階段，空置率是高于長(zhǎng)期

22、平均空置率(合理空置率)水平的。(16) :D 初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，是對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的研究。(17) ：B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)屬于房屋開發(fā)費(fèi)范疇，而城市建設(shè)配套費(fèi)是干擾項(xiàng)，沒有這種提法。(18) :A(19) :A 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。(20) :A計(jì)算期是指項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期，“開發(fā)期”不全面。而動(dòng)態(tài)投

23、資回收期是自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。(21) :A動(dòng)態(tài)投資回收期要對(duì)凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，而靜態(tài)投資回收期不用對(duì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)，則動(dòng)態(tài)投資回收期要長(zhǎng)于靜態(tài)投資回收期。(22):(23) :B虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn) 為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。(24):(25) :C 蒙恃卡洛法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值的情形(26): (27): (28) :A (29) :C

24、 (30) :D (31) :B凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過 60%的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。(32) :B 目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法。(33) :B當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果價(jià)格比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多， 則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。(34) :A(35) :A在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0

25、.5分。) :A, B, C 經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。(2) :A, B, C空置損失費(fèi)用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失不屬于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用。(3) :A, B, C經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房 地產(chǎn)稅和土地使用稅。要注意“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”與“銷售稅金”不是一個(gè)概念，經(jīng)營(yíng)稅金 及附加是指“兩

26、稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(4) :B, D投資決策分析包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析兩部分工作。(5) ：A, B(6) ：A, B:A, B, C, D(8) :A, C, D, E調(diào)查研究階段分成市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)供給量屬于市場(chǎng)調(diào)查范疇的。(9) :B,C, D, E前期工程費(fèi)包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)屬于土地費(fèi)用范疇。(10):(11) :A, B, D(12) :A, B, C, D(13) :A, B, C, D(14) :C, D, E(15) :A, B, C,

27、D有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。三、判斷題(共15小題，每題1 分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):(16) :0投資風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。(3):0成本利潤(rùn)率等于開發(fā)利潤(rùn)與總開發(fā)成本之比，開發(fā)利潤(rùn)等于項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值減去項(xiàng)目總開發(fā)成本。(4) :1沒有超過70年，可以。(5):0(6) :1(7):(8) :0(9) :1 (10): 答案暫缺(11) :1 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若該項(xiàng)目可行，則其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。(12) :1抵押率是貸款金額與抵押物

28、價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。(13):(14) :1過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升；而低于市場(chǎng)租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%,但可獲得的總租金收入并不一定理想。(15) :1物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)部全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。四、計(jì)算題 (共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分 ）：購(gòu)買商鋪總投資：laooo元x 60=1080000元（1分）的買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)

29、益投資）：10B 萬(wàn)元X30礪324go元（0. 5 分）期買商鋪的貸款額（Ph1090000元/丁心爐？肥000元 S. 5分）抵押貸款年還本付息額：i -1. 55. 31好5.81 % n=lQ 年（1 分）A=PX 1 （l+i ） B/（1+i ） *-l £1 分）=756000 元X6. 81%X （1帕.81%） 1"/ （1用.31ft） w-i （1.分）=WSS99. 99 元（0. 5 分）凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率K（凈經(jīng)營(yíng)收入一年還本付息額）宿付款口器（0. 5分）所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款乂1備+年還本付息頷=32400。元乂凳%+106短孔99

30、元-145673. 99 元（。，5 分）有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入趣營(yíng)費(fèi)用二1妣5?3.99元轉(zhuǎn)租金收入X25%則：毛租金收入二1455?3. 99元7 （1-2由0 =過如購(gòu).65元（0, 5分）最低月租金單價(jià)金租金收入/ f可出租面積X12個(gè)月）=i34oss,位元/ （eonfxiz） =2S9+ 56 元/fi?（1 分）（1）購(gòu)買總價(jià)：1. 口萬(wàn)元/iif XBonr=ioe萬(wàn)元（2）自有資金！ 106萬(wàn)元30爐32. 4萬(wàn)元（3）抵押費(fèi)款年等額償還額：捱押貸款總額;1況萬(wàn)元乂70即7配6萬(wàn)元已知；11=10 年，j =5. 31%+L 5%=S. 81%ffl：的

31、PM i （l+i）"/ Cl+i）*-lJ二西&X）C 元X6, S1%X （l+, 81%） 10/1 （1托. 81%） 10-1=106鄭.81 JU（4）設(shè)月租金單價(jià)為了元/fiT 月年租金；60X12Y=720Y年稅前現(xiàn)金流；720T-720TX 25%-lOSS03. 81則：7 201 720YX2 5-106693 4 31/324X0 X100%= 12%得：Y=2G9. 58元/舒(2)：（-）解：解法一：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：1 .租金收入現(xiàn)值：%+ （ i-s） Xl- （1+s） s/（1+i）*（1 分）=150X12X504- （12%-2%） Xl-

32、 （1+2%） m/ （1+12%） 10 （0. 5 分）=54. 6765萬(wàn)元（0.5分）Q/C卜廿2 .轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：多、X子（1+12%） 10 （0. 5 分）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：3 .定金：5X （1+12%） =5. 6 萬(wàn)元（0 5 分）4 .追加首付款：11. 5萬(wàn)元（0. 5分）、小5 .貸款償還：6，/0（1）總房?jī)r(jià)：50 m2 XI. 1萬(wàn)元/m'=55萬(wàn)元.（0. 5分）（2）貸款額（P）： 55萬(wàn)元-（5萬(wàn)元+11. 5萬(wàn)元）=38. 5萬(wàn)元（0. 5分）（3）年還本付息額（A）：A=PX i /l- （1+i ） 7（0. 5 分）=38. 5 萬(wàn)元X6. 5%

33、/（l- （1 坨.5%） -10=5. 35559 萬(wàn)元（0. 5 分）折現(xiàn)值：卜"多F=A+ i Xl- （1+i ）*（0. 5 分）=5. 3555 萬(wàn)元+ 12%X 1- （1+12%） -10=3O. 2598 萬(wàn)元（0 5 分）6 .出租成本Q1雜2啜采®A4- i X 1- （1+i ） 7=3 萬(wàn)元+ 12%X 1- （1+12%）9507 萬(wàn)元（1 分）裝修費(fèi)用：£ 萬(wàn)元X （1+12%） 10=1. 9318 萬(wàn)元（0. 5 分）轉(zhuǎn)售單價(jià)：,吸雜°.一花聯(lián)V'令凈現(xiàn)值為o,即鄉(xiāng)E4. 6765+X+ （1+12%）1

34、6;-5. 6-11. 5-30. 2598T6. 9507-1. 9318=0 （1 分）X=35. 9216 萬(wàn)元（0. 5 分）轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35. 9612萬(wàn)元+50 Itf=0.7192萬(wàn)元/fif（0. 5分）（1）店面總價(jià)格：L 1萬(wàn)元/111'乂50111三55萬(wàn)元（2）抵押貸款總額：55萬(wàn)元-5萬(wàn)元-11. 5萬(wàn)元=385萬(wàn)元(3) i =6. 5%, n=10 年A=PX i (1+i ) */(1+i ) *-l=38.10-1 =5. 36 萬(wàn)元7 a(4)出租租金：5 萬(wàn)元X6 5%X (146. 5%) 10/ (1 母 5%)出租第一年租金：150元/1乂12乂50!11三9萬(wàn)元（5）自有資金現(xiàn)金流量表設(shè)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)為Y元/對(duì)。（6） i/