太原棗園項(xiàng)目產(chǎn)品定位及形象塑造報(bào)告

1、山西太原棗園項(xiàng)目產(chǎn)品定位及形象塑造報(bào)告房地產(chǎn)營(yíng)銷管理部2008/11/17第一部分：項(xiàng)目概況一、 地塊概況1、 位置本地塊位于太原市區(qū)東部，為東山的一部分，屬于太原市東擴(kuò)的范圍。地塊正對(duì)長(zhǎng)風(fēng)大街，與舊城中心和省政府相距較近，地理位置優(yōu)越，交通便利。地塊地勢(shì)東北高西南低，邊界不規(guī)則，規(guī)劃用地為 6 平方公里，有良好的自然生態(tài)環(huán)境。2 、 開發(fā)背景根據(jù) 太原市總體規(guī)劃 （ 2006 2020） （目前正在修訂中），將太原市城市性質(zhì)定位為中國(guó)歷史文化名城；新型能源和工業(yè)基地；承東啟西的區(qū)域性中心城市。都市圈形態(tài)為，一個(gè)核心，兩個(gè)圈層，指狀發(fā)展；城市規(guī)劃方向?yàn)槟弦莆鬟M(jìn)，北展東擴(kuò)，以長(zhǎng)風(fēng)大街為界限分為南

2、北兩區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展南區(qū)。開發(fā)強(qiáng)度本項(xiàng)目目前為我司與政府協(xié)作開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)產(chǎn)品的開發(fā)類型有一定的設(shè)想，但對(duì)容積率以及各個(gè)地塊的開發(fā)強(qiáng)度沒有明確的數(shù)據(jù)要求。根據(jù)產(chǎn)品類型的設(shè)想，以別墅類產(chǎn)品和少量的多層、高層為主，預(yù)計(jì)形成的整體容積率在 0.7 以下。三、SWO分析優(yōu)點(diǎn)：1) 地塊處在太原東部的地坎上，環(huán)境、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)越，具備營(yíng)造高端項(xiàng)目的外部環(huán)境和資源。2) 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)有利于項(xiàng)目形象品牌的迅速建立。3) 地塊內(nèi)有一定的文物資源，對(duì)項(xiàng)目塑造人文氣質(zhì)有較大幫助。劣勢(shì)1) 地塊內(nèi)有較多的自然村落、 發(fā)電廠、磚場(chǎng)分布，拆遷量比較大。2) 配套條件不成熟，市政、商業(yè)等都要依靠自身營(yíng)造。3) 地塊內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支持

3、，人流導(dǎo)入難度大。機(jī)會(huì)1) 太原市城市整體發(fā)展中的北展東擴(kuò)為項(xiàng)目的發(fā)展提供了發(fā)展空間。2) 目前太原市場(chǎng)上沒有類似的規(guī)模項(xiàng)目，存在市場(chǎng)空缺。威脅1) 一般城市印象對(duì)東區(qū)的片區(qū)形象較差， 對(duì)塑造高端的城市形象有較大的阻 礙。2) 大規(guī)模的產(chǎn)品量對(duì)客戶群體有較大 的要求，市場(chǎng)基數(shù)壓力大。3) 開發(fā)模式一二級(jí)多種形式，操作難 度大?？偨Y(jié)：整體上看，本項(xiàng)目的利益點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)同樣地突出，開發(fā)商面臨的問題是一塊生地、新地上的城市建造問題，在沖突如此明顯的條件下，建議抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。第二部分市場(chǎng)狀況一、 整體態(tài)勢(shì)和較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖然近幾年太原市的

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，但缺乏創(chuàng)新，市場(chǎng)上推出的樓盤具有較大的雷同感, 沒有個(gè)性。整個(gè)市場(chǎng)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般 居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展后就應(yīng) 該細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn) 品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有 兩個(gè)功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場(chǎng)既 要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有 滿足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品位 的產(chǎn)品。正是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性 產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品； 落后意味著機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目對(duì)綠地而言有 良好的發(fā)展機(jī)遇。二、市場(chǎng)特點(diǎn)太原房地產(chǎn)目前還處于初級(jí)階段，市場(chǎng) 沒有劃分，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，發(fā)展空間

5、很大。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。對(duì)于目 前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地 產(chǎn)品牌的介入會(huì)吸引大部分消費(fèi)者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場(chǎng)空 間。由于外來投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營(yíng)商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)， 本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣 勢(shì)，或者根本得不到土地，最后被迫退出市 場(chǎng)；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后， 開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡， 可能會(huì)增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)本項(xiàng)目而言，相對(duì)于6.5平方公里的 開發(fā)規(guī)模而言，太原市300萬的常駐人口， 顯然不足以支撐如此大規(guī)模的住宅量，需要 著力吸引山西省的高檔居住人群。三、類型市場(chǎng)太原市目前

6、沒有成規(guī)模的別墅類項(xiàng)目， 只在幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目中存在極少數(shù)量的 別墅，在產(chǎn)品類型上，高端別墅類是個(gè)空白 點(diǎn)。由于城市條件的限制，高層、小高層建 筑是目前市場(chǎng)上的主流，多層也并不多見。 僅就產(chǎn)品類型而言，本項(xiàng)目有較大的發(fā) 展空間1、 建 筑類型太原市的住宅產(chǎn)品水平偏低，高品質(zhì)物業(yè)缺乏。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分布不合理，居住類型集中在高層公寓上，多層住宅物業(yè)缺乏。也缺乏別墅類產(chǎn)品。70%以上為中高端（4000 元/ 平方米以上）大戶型產(chǎn)品。一般民眾對(duì)戶型的認(rèn)知為150 以上才為大戶型， 120 平方米的三房只是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品而已。對(duì)復(fù)式當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)稱為“樓中樓”，很有追捧的熱情。最大的一套做到了三層帶空中游泳池， 59

7、0 平方米，號(hào)稱亞洲最大。2、 價(jià)格分布所調(diào)查樓盤主要集中在小店區(qū)域，價(jià)格范圍集中在4500 5000， 價(jià)格差異性不是很大，最低價(jià)格處在3800，最高為5300。個(gè)人認(rèn)為主要體現(xiàn)的是地段價(jià)值，在產(chǎn)品趨同的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品面的潛力并沒有得到反映。6、 品 牌從參與調(diào)研的項(xiàng)目來看，在未來一兩年內(nèi)，南區(qū)、西區(qū)將會(huì)有大量的酒店寫字樓項(xiàng)目推出。目前太原市的唯一一家五星級(jí)的酒店為國(guó)貿(mào)。除假日酒店外尚無其他品牌酒店管理集團(tuán)進(jìn)入。4、 客 戶分布太原房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)存在“兩頭大、中間小”的現(xiàn)象，以外城市到省會(huì)購(gòu)房的煤炭及相關(guān)行業(yè)高端客戶和以年輕人為主的低端客戶為購(gòu)房主體，沒有出現(xiàn)類似其他城市以城市中產(chǎn)階級(jí)和白領(lǐng)等

8、中端客戶為購(gòu)房主體。 因此， 帶動(dòng)了市場(chǎng)上90 平方米以下的小戶型和 140 平方米以上的大戶型產(chǎn)品比較熱銷。5、 規(guī)模效應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)比較集中的南區(qū)，大的開發(fā)項(xiàng)目基本沒有，大多是百畝左右的中小型項(xiàng)目， 最大的項(xiàng)目奧林匹克花園整體也僅有27萬方。太原市場(chǎng)開發(fā)商以本地為主，品牌開發(fā)商尚未大量進(jìn)入。前期進(jìn)入多采取與本地開發(fā)商合資的形式，較有實(shí)力的是太重大唐房地產(chǎn)，由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建，開發(fā)大唐世家、大唐長(zhǎng)風(fēng)、奧林匹克花園等項(xiàng)目（這也是唯一一個(gè)全國(guó)性地產(chǎn)品牌項(xiàng)目）。廣州合富輝煌做為代理行業(yè)的品牌企業(yè)是目前在太原的唯一品牌中介機(jī)構(gòu)。四、 戶型特點(diǎn)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 戶型的成熟

9、度偏低，有許多基本的功能問題解決的尚不是非常完善，本項(xiàng)目存在巨大的改進(jìn)空間。1 . 面寬由于太原緯度偏高，對(duì)日照間距比例的要求為 1.54 ，相對(duì)于南方地區(qū)偏大，為了爭(zhēng)取容積率，在戶型選擇上，相對(duì)的小面寬大進(jìn)深成為最佳的選擇。一些 140 平方米的戶型面寬只有8 米。2 . 黑衛(wèi)生間面寬資源的緊缺無法保證所有房間的直接采光，在大套型里兩個(gè)衛(wèi)生間，總會(huì)出現(xiàn) 一個(gè)黑衛(wèi)生間。3 .餐廳與客廳在餐廳和客廳經(jīng)常做為整體處理，沒有 明顯分割。餐廳多通過客廳或廚房二次采光， 在高級(jí)住宅中，容易引起氣味的干擾，降低 居住品質(zhì)。4 .陽臺(tái)大多房型只有一個(gè)陽臺(tái)甚至無陽臺(tái)，有時(shí) 安置在主臥區(qū)域，缺乏工作陽臺(tái)，不便于

10、生活 功能的解決。5 .朝向由于地域的氣侯條件因素，朝向問題在太 原相當(dāng)重要。純北向的套型基本無法滿足生活 需求。6 .建筑形象如前所述，太原市的房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)品面 上尚處于一個(gè)較低的層次，風(fēng)格特征尚處于缺 位狀態(tài)，大部分的建筑形象都比較粗陋。圖為冰原箔沖敦府集資項(xiàng)目:逋金交事 24層。一J fl圖削上加軀新啕啰工一普.一 , kLLl W :太原地處山西省腹部，位于東經(jīng)111°30'至113°09和北緯37 27'至38°25之間。市區(qū)座落于海拔800米的汾河河谷平原上。東部為太行 山，西部為呂梁山，云中、系舟二山合抱于北， 晉中平原展布于南，汾

11、水自北向南縱貫全境。圖為太原項(xiàng)目北美新天地地理形成合抱洼地之勢(shì)，造成太原的城市 污染比較嚴(yán)重，造成太原城市整體色調(diào)偏于灰 沉，市區(qū)建筑形象上沒有明顯的地方特色。在這種市場(chǎng)情況下，建筑形象的塑造就顯 得尤為重要。只有自身性格鮮明，形象突出， 才能從眾多面貌模糊的項(xiàng)目中跳出來。圖為太原建成項(xiàng)目陽光地帶第三部分項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：以高檔低密度居住區(qū)為主，結(jié)合休閑商業(yè)，人文旅游和牛態(tài)度假、 運(yùn)動(dòng)產(chǎn)綜合性城市新區(qū)開發(fā)形象定位：清新自然生態(tài)的歐式現(xiàn)代化小鎮(zhèn)開發(fā)要點(diǎn)1. 城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)就本項(xiàng)目的規(guī)模，運(yùn)營(yíng)方式來說，決不僅僅是一個(gè)大規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，而是一個(gè)新型城市區(qū)域開發(fā)。從這個(gè)角度，綠地的角色

12、不僅是房地產(chǎn)的制造者， 更是與政府?dāng)y手規(guī)劃城市戰(zhàn)略發(fā)展的指揮者 。所需要考慮的問題，就不局限在資本運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)追求上，同時(shí)要考慮區(qū)域的城市形象、社會(huì)生態(tài)等問題。2. 品牌開發(fā)商的引入目前的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上，基本沒有知名房地產(chǎn)商的進(jìn)入，在早期的輿論上，順馳與首創(chuàng)都曾經(jīng)有過覬覦。但從目前來看，只有奧林匹克花園的品牌導(dǎo)入。本地發(fā)展商也只有大唐地產(chǎn)等一兩家稍具規(guī)模。本項(xiàng)目的規(guī)模決定了其開發(fā)方式將為產(chǎn)品的開發(fā)與土地的開發(fā)相聯(lián)動(dòng)。在此點(diǎn)上，在開發(fā)商的選擇上可以考慮以國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商的定向引進(jìn)為為考慮點(diǎn) 。營(yíng)造本區(qū)域的良性競(jìng)爭(zhēng)空 間，炒熱相對(duì)印象度偏低的區(qū)域概念。6. 生態(tài)系統(tǒng)就本項(xiàng)目的大規(guī)模而言，居住功能只是

13、定位其中的主體部分，相對(duì)于一般意義上的大盤，在功能的完備性上要豐富的多。本項(xiàng)目不是要塑造一個(gè)臥城，還要考慮到社會(huì)生態(tài)各個(gè)方面的功能組合 ，在居住之外，政府管理、產(chǎn)業(yè)支持等都必須在考慮的范圍之內(nèi)。4. 開發(fā)模式本項(xiàng)目的規(guī)模決定開發(fā)模式是造城，是以土地運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)。所以在前期建設(shè)中， 對(duì)板塊的預(yù)熱炒作遠(yuǎn)重于對(duì)連續(xù)性開發(fā)的考慮。5. 土地分割在一級(jí)土地開發(fā)中，土地的分割對(duì)二級(jí)住宅的開發(fā)有巨大的影響力，在一定程度上也決定了其他開發(fā)商進(jìn)入棗園的可能性和積極性。譬如：在高爾夫項(xiàng)目的開發(fā)周邊必須配套有一定量的高端別墅，以保證開發(fā)者的利益所得，吸引進(jìn)入。合理地土地分割是本項(xiàng)目成功地關(guān)鍵因在本項(xiàng)目的操

14、作中，出于環(huán)保等個(gè)方面的考慮，建議將生態(tài)性做為開發(fā)主題加以考慮，在能源的使用上考慮可再生能源：風(fēng)能、太陽能、地?zé)?、中水回收、中空玻璃、戶式中央空調(diào)、內(nèi)外墻保溫等。并考慮資源的循環(huán)利用 , 以無污染的生態(tài)化做為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)。三、 功能設(shè)置及規(guī)劃建議前提 : 本項(xiàng)目地塊人流不大，引入人流成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。1. 行政中心及市民廣場(chǎng)做為新區(qū)的管理中心，行政級(jí)別為街道居委會(huì)一級(jí)。占地： 100 畝。容積率： 0.8 1.0高度：不超過5 層。用途： 行政辦公， 市民集會(huì)、 公益活動(dòng) （焰火）等。功能：包括行政辦公場(chǎng)所、市民廣場(chǎng)、快捷酒店、醫(yī)療、銀行、郵局等。2. 奧林匹克中心占地： 100 畝意

15、義：中心集中式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館做為舉辦省市級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)，各種球類比賽，演唱會(huì)等使用，分散在地塊內(nèi)的小型活動(dòng)場(chǎng)地做為居民社區(qū)運(yùn)動(dòng)活動(dòng)使用。經(jīng)營(yíng)方式：政府投資經(jīng)營(yíng)。參考案例 : 上海奧林匹克花園內(nèi)的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。5. 餐飲中心兩個(gè)市政公園，開放式、公益性占地：各 250 畝左右，共500 畝。用途：改善居住生態(tài)環(huán)境，增加居民休閑去處，增加居住景觀效應(yīng)，對(duì)高品質(zhì)住宅提供價(jià)格支撐。經(jīng)營(yíng)方式：公益開放，無門票，政府投資經(jīng)營(yíng)。4. 購(gòu)物中心：休閑購(gòu)物主題城占地：約 100 畝容積率： 0.3 0.4建筑形態(tài)：別墅式生態(tài)小景模式，不超過三聯(lián)排。建筑高度：不超過三層。單套面積： 200 平方米左右參考案例：奧特萊斯 OU

16、TLE窯品折扣店。經(jīng)營(yíng)方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，招商經(jīng)營(yíng)，先租后售。參考圖片：建筑形態(tài)：街區(qū)，兩條街區(qū)，一條亞洲之旅美食街，經(jīng)營(yíng)亞洲各地區(qū)的特色餐飲，一條為中華饕界，經(jīng)營(yíng)中國(guó)特色美食餐飲。占地： 50 畝容積率： 0.4 0.6建制形態(tài)：雙拼加聯(lián)排別墅式商業(yè)，帶狀布置。高度：不超過兩層參考案例：西安饕界項(xiàng)目，上海大拇指廣場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理，先租后售。參考圖片：6. 高球中心高爾夫球場(chǎng)及別墅占地：1300 畝（其中球場(chǎng)800 畝，獨(dú)棟別墅用地 500 畝。）。規(guī)格：18 洞、會(huì)所、一座五星級(jí)別墅酒店、一座四星級(jí)酒店式公寓。別墅用地容積率： 0.2 。經(jīng)營(yíng)方式：定向土地招商，別墅開

17、發(fā)及球場(chǎng)聯(lián)建。參考案例：深圳觀瀾湖、佘山高爾夫、昆山大上海高爾夫。參考圖片：7. 教育中心一個(gè)高中、一個(gè)小學(xué)、兩個(gè)幼兒園。占地：共 300 畝。容積率： 1.0 。建筑形態(tài)：多層。參考案例：同濟(jì)交大的建筑方式。建筑高度：不超過四層。經(jīng)營(yíng)方式：與太原知名學(xué)校合作經(jīng)營(yíng)或引入貴族寄宿制學(xué)校。第四部分：產(chǎn)品形象定位定位主題1、形象描述英倫鄉(xiāng)村田園風(fēng)格古典而純樸以暗紅基調(diào)為主的都鐸式建筑英式果樹園為主體風(fēng)格特征瓜田李下的悠閑生活伸手可及的各色溫帶水果點(diǎn)綴在萬綠叢中,飄香四溢當(dāng)時(shí)鐘敲響四下時(shí)，世上的一切瞬間為茶而停莎翁的文學(xué)經(jīng)典在這里一脈相承英格蘭斯特拉斯福stratford小鎮(zhèn)全景展現(xiàn)埃文河畔鵝聲犬吠、

18、平湖泛舟的水響露天表演秀的蘇格蘭長(zhǎng)笛樂聲劃破小鎮(zhèn)的 平靜幽雅、尊貴的生活及居住環(huán)境是現(xiàn)代都市 人所追求的一種生活，以濃郁的英倫鄉(xiāng)村情調(diào) 為主題，對(duì)項(xiàng)目作特色化的包裝，充分體現(xiàn)物 業(yè)的品味和檔次是項(xiàng)目的核心。形象定位A.案名建議: 埃文河谷-一英國(guó)都鐸式風(fēng) 情小鎮(zhèn)B.斯特班公館三、緣起1、 埃文河銀光閃閃的埃文河，你 在緩緩流去，在你河畔，莎士比亞常 夢(mèng)到不朽的萬物；借著月光，仙女們繞著 他的綠床起舞，因?yàn)樗^枕的芳草地是 一片圣土。一一伽里克而埃文河上那棟中世紀(jì)留下來的拱橋，應(yīng) 是小鎮(zhèn)更為古老的見證。腳下，埃文河水靜靜 地流淌，成群的天鵝和野鴨在河中追逐嬉戲。 教堂的鐘聲響起，蕩開河面層層漣漪

19、，向人們 心靈深處傳遞著悠揚(yáng)的靜謐。2、 埃文河畔斯特拉斯福(stratford upavon)美麗的莎翁故居世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng)是艾瑪河畔 斯特拉斯福。人口僅2萬，但游客每年達(dá) 150 萬人次。a) 位置斯特拉夫德在曼城與牛津之間，是典型的 英國(guó)南部古鎮(zhèn)。遠(yuǎn)望古鎮(zhèn)，在丘陵起伏的綠色 原野上，奔來一片濃綠的島嶼，濃綠襯托下， 遠(yuǎn)近相連的陡尖的屋頂泛著陳年葡萄酒的殷 紅。古鎮(zhèn)方圓不足兩公里，穿鎮(zhèn)而過的埃文河 兩岸，林木染翠。 都鐸式建筑的陡峻與厚重， 哥特式建筑的俏麗和奇幻、歷史悠久的普通民 居的粗獷和古樸，書寫著古鎮(zhèn)的歷史滄桑，莎 士比亞的故居坐落在亨利街，它是一幢典型的 都鐸式的兩層木

20、房，古雅莊重。b）游覽勝地、自然環(huán)境、生活場(chǎng)景英格蘭中部的埃文河畔斯特拉特福小鎮(zhèn)， 被認(rèn)為是世界文學(xué)巨匠威廉 莎士比亞的故鄉(xiāng)。 小鎮(zhèn)擁有一條秀美的埃文河，河上 多天鵝，多 野鴨，多游艇；河畔多大樹，多狗、多雕塑， 多鮮花。秋風(fēng)拂面、秋雨蒙蒙，天空中不時(shí)有 成群的大雁排成人字形向南飛去。c）名人故居（莎翁和約翰哈佛）斯特拉特福是如雷貫耳的大文豪莎士比亞 的故鄉(xiāng)；哈佛大學(xué)的創(chuàng)始人約翰哈佛的故居也 在這個(gè)美麗的小鎮(zhèn)。1564年莎士比亞出生在埃文河上的斯特拉 特福。莎士比亞的父親是第一代從農(nóng)村進(jìn)城經(jīng) 營(yíng)羊皮生意的商人，母親是農(nóng)場(chǎng)主的女兒。莎 士比亞出生地在博物館旁，一座帶閣樓的三層 橡木與石頭的都鐸式

21、建筑，是當(dāng)時(shí)這座只有2000人口的小鎮(zhèn)上最漂亮的建筑之一。河畔鮮花環(huán)繞的綠地里，最顯眼的一組雕 塑是莎士比亞和他塑造的4個(gè)人物。居中端坐 在高高紀(jì)念碑座上的是默默沉思的莎翁本人， 周圍是富有勇氣的霍爾王子（即位后為亨利五 世）、質(zhì)疑人生的哈姆雷特、野心勃勃的麥克白夫人以及好自吹自擂的福斯塔夫。據(jù)說雕塑家以此4人象征莎劇的4個(gè)基本類別：歷史劇、哲理劇、悲劇和喜劇。d) 建筑特征這是座一半木結(jié)構(gòu)的在伊麗莎白時(shí)代相當(dāng)普通的房屋，主要是用橡木，這種木料象鋼材一樣堅(jiān)固，地板略有腐蝕，方形的大柱子黑黝黝 地發(fā)光，敲上去錚錚有聲。嵌入磚墻，框架外露，構(gòu)成縱橫疏密的花紋。門墻上有銘文，有浮雕，屬于宗教性質(zhì)。英

22、國(guó)的建筑大部分是 尖斯特拉特福有的用傳眼的卻是木?！焙苊苋绫?guó)看厚,軸L-頂?shù)?，屋角有方形的或者長(zhǎng)方形的磚砌煙囪，英國(guó)的都鐸式建筑風(fēng)格都鐸式(Tudor)建筑是指十六世紀(jì)前半葉風(fēng)行的英國(guó)建筑，大約風(fēng)行于14851558年之間, 約亨利七世、愛德華六世在位期間，那是介于歌德垂直式(GothicPerpendicular )與帕轉(zhuǎn)型期風(fēng)格。1 -a）來源根據(jù)建筑史料，都鐸式的起源是在公元1534年英國(guó)都鐸王朝的亨利八世為了婚姻問題 和羅馬天主教庭決裂，此后一段時(shí)期大型的宗 教建筑活動(dòng)因此停止，新貴族們開始建造舒適 的官邸，這種情況下， 混合著傳統(tǒng)的歌德式和 文藝復(fù)興風(fēng)格的都鐸建筑應(yīng)運(yùn)而生，最初是為

23、有錢人家或貴族建造的，以后才陸續(xù)被民間廣 泛采用。都鐸建筑形體復(fù)雜起伏，保留了歌特 式建筑的塔樓，但構(gòu)圖中間突出，兩旁對(duì)稱， 是文藝復(fù)興建筑的特點(diǎn)。此外，都鐸時(shí)期出現(xiàn) 了許多露木結(jié)構(gòu)的民間住宅，這種建筑深色的 外露木構(gòu)架和白色的墻壁形成鮮明的對(duì)比，極 具民族特色。b）風(fēng)格特征般來說，都鐸式特點(diǎn)為有突出的交叉骨架山墻，也有兩個(gè)或者三個(gè)磚石砌的大煙囪，并 有裝飾線腳；墻體采用暗紅色磚石及抹灰等材 料組合而成，這類建筑 喜用凸窗，用狹長(zhǎng)的窗料砌成拱形邊框，非常特別。*1 胃扇組成，雙懸式或棱形窗也較普遍 ，入口用石四、開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及開發(fā)順序建議（低密度、檔次層級(jí)走高）e） 一期指標(biāo)用

24、地面積：250畝，166750平方米容積率：0.75建筑面積：125000平方米建筑形態(tài)：四聯(lián)排別墅+花園洋房物業(yè)形態(tài)組成 聯(lián)排別墅：23層，以四聯(lián)排為主。占地：100畝容積率：0.5總建筑面積為：33350平方米。單套面積控制在220 300平方米（約135套）?；▓@洋房（5層電梯）類似聯(lián)排別墅占地：150畝，100050平方米。容積率：0.8總建筑面積：80040平方米。單套面積控制在120180平方米，約550套。類似聯(lián)排，有坡屋頂，層層退臺(tái)，每戶有露臺(tái)， 底層有花園。f） 二期指標(biāo)用地面積：400畝，容積率：0.5建筑面積：133300平方米建筑形態(tài)：雙拼別墅（二層）+聯(lián)排別墅（三層）

25、單套面積：雙拼別墅（180 230平方米）、聯(lián)排別墅（230 250平方米）g）三期指標(biāo)用地面積：550畝，容積率：0.4建筑面積：146668平方米建筑形態(tài)：以小面積獨(dú)棟別墅（二層）+部分雙拼別墅（二層）單套面積：獨(dú)棟別墅（300 350平方米）、聯(lián)排別墅（250 280平方米）五、目標(biāo)客戶群分析本項(xiàng)目的客戶基本特質(zhì)為：有較高的文化 素質(zhì)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，接受新事物，比較注 重對(duì)精神生活的追求。主力客戶群一：別墅物業(yè)，主力客戶 為太 原新富階層，職業(yè)為私營(yíng)業(yè)主（煤老板），企 業(yè)高管和職業(yè)經(jīng)理人，以及高收入的公務(wù)員。 年齡在35-45歲左右，家庭年收入在20萬元以 上，屬于多次置業(yè)者。他們對(duì)居

26、住環(huán)境要求較 高，體現(xiàn)身份地位的高檔物業(yè)對(duì)其吸引力很強(qiáng)。 這批人屬于財(cái)富增長(zhǎng)最快的一群。主力客戶群二：花園洋房的購(gòu)房者屬于城 市中上層收入者，最少是二次置業(yè)者。他們是 太原近年來隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的一批 城 市中產(chǎn)階級(jí)，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè) 家等各個(gè)行業(yè)的精英，年紀(jì)在30-40歲之間， 他們收入穩(wěn)定、品位高雅，追求別墅式的寬敞 舒適的居住環(huán)境，但是受別墅過高總價(jià)的限制， 轉(zhuǎn)而投向具有相對(duì)獨(dú)立性，并可以親近自然的 花園洋房物業(yè)。主力客戶群三： 白領(lǐng)階層，特別是在太原 東區(qū)工作的白領(lǐng)、是本項(xiàng)目花園洋房的目標(biāo)客 戶。他們一般文化程度比較高，有相當(dāng)?shù)膶徝?和時(shí)尚觀點(diǎn)。工作年限比較短，家庭儲(chǔ)

27、蓄少， 但對(duì)未來有較高的預(yù)期，敢于提前享受生活。他們面臨結(jié)婚或一次換房，有較強(qiáng)的購(gòu)房需求。另外，對(duì)太原看好的境外人士 ，外地投資 客也是本項(xiàng)目的潛在客源。六、建筑風(fēng)格2.主體建筑風(fēng)格（擁有獨(dú)具風(fēng)格的建筑）建筑設(shè)計(jì)提取歐洲英式都鐸式建筑外立面裝飾的部分元素，如墻面、線腳等，并將其明朗 化、簡(jiǎn)潔化、概念化，在外觀方面重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)建筑的外觀輪廓線，既強(qiáng)調(diào)建筑的個(gè)性與識(shí)別性, 又以不同方位造型的穿插組合與外立面及屋頂色彩的有序變化，打破了單調(diào)元素的面積相同色彩、材質(zhì)所造成的沉悶感呈現(xiàn)出原汁原味的英國(guó)小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)貌 ， 體現(xiàn)了英國(guó)傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心不同年代的建筑物， 仿佛一幅即將完成的油畫，都鐸王朝時(shí)期的華 貴與

28、英國(guó)現(xiàn)代建筑的創(chuàng)新在這里交匯，飄有威 士忌淳香的酒吧和夜晚朦朧的燈光使這里充滿 了詩情畫意。埃文河谷建筑形式的豐富性、層 次感、文化感，包涵英倫小鎮(zhèn)的所有韻味：寧 靜、安恬、舒適、優(yōu)雅，尊貴 更因建筑師 在色彩、造型、材質(zhì)上的妙手生輝而顯得韻味 綿長(zhǎng)，內(nèi)涵深遠(yuǎn)。3.售樓處風(fēng)格建議（仿莎翁故居）售樓處面積建議控制在500平米。翁故居，位于布侖河邊O 一棟古舊的二,坐北朝南，臨街O門樓上掛一鐵牌，標(biāo)明1531年。走進(jìn)屋勺，便進(jìn)入了當(dāng)年莎翁的生活。壁爐中的牛排和刀叉之類擺在餐桌上,咖啡壺和杯子帶有幾分粗糊。所有這些, 向造訪者傳達(dá)著古典的溫馨 二樓作為臥室和書房。書房塑 有莎翁的蠟像。一切偉大的藝

29、術(shù)創(chuàng)造，無不來自寂寞和孤獨(dú)莎士比亞的許多膾炙人口的偉 大作品，就是在這間書房里完 成的h)外觀形象：莎翁別墅i)內(nèi)裝飾風(fēng)格示意4.會(huì)所風(fēng)格建議j）運(yùn)動(dòng)型會(huì)所外觀形象：牛津大學(xué)標(biāo)志性建筑之一（雷得克利夫圖書館1739）k）內(nèi)在功能定位為運(yùn)動(dòng)型功能的俱樂部，對(duì)外經(jīng)營(yíng)設(shè)置項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)健康為主體，具體包括：半露 天游泳池、羽毛球室、乒乓室、壁球室、臺(tái)球室、親子樂園、棋牌室、小型圖書閱覽室、更 衣室（帶沖淋房）、多功能舞廳、頂層布置網(wǎng) 球場(chǎng)、親子樂園、社區(qū)服務(wù)中心 通過身心 的豐富交流，展現(xiàn)貴族生活魅力，滿足紳士的 休閑保健，享受運(yùn)動(dòng)中的英倫旋律。建筑面積：3500-4000平米。著作展建座、棋牌室、餐主

30、要有莎翁、親子樂:2000-2500n）教堂建議-小鎮(zhèn)的精神性地標(biāo)和人氣聚集的中心（市民廣場(chǎng)旁）還可以導(dǎo)入婚慶服務(wù)的內(nèi)容用立線冷噴彩繪玻璃濃縮百個(gè)個(gè)傳奇的宗教故事。來自英國(guó)的教堂設(shè)計(jì)，不僅僅是宗教場(chǎng)所的簡(jiǎn)單復(fù)制，除了延續(xù)建筑上的經(jīng)典構(gòu)思外,牛津-牛津大學(xué)教堂5.精神堡壘建議建議一：大本鐘（BigBen）倫敦的標(biāo)志建筑。位于議會(huì)大廈的北角，鐘樓高79米。大本鐘鑲嵌在鐘樓的上部，大目前上海已經(jīng)有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用教堂作為精神性地標(biāo)建筑（例如松江泰晤士小鎮(zhèn)、安亭新鎮(zhèn)等）教堂是供居民和游客休息與交流的空間，哥 特式建筑風(fēng)格的教堂可以設(shè)立在本案的市民廣 場(chǎng)上，并希望創(chuàng)造太原教堂之最，不僅功能上 是一座宗

31、教建筑，也成為英式風(fēng)貌的象征符號(hào) 和視覺中心，成為棗園項(xiàng)目的標(biāo)志性地標(biāo)建筑。鐘總重21噸。建于1859年是由當(dāng)時(shí)的工務(wù)大 臣本杰明霍爾爵士監(jiān)制的，為了紀(jì)念他的功績(jī)， 取名"大本"鐘。大本鐘根據(jù)格林威治時(shí)間每隔 一小時(shí)就敲響一次。建議二：斯特拉特福噴泉 (Americanfountain ), 位于小鎮(zhèn)的中心位置，屬于地標(biāo)建筑。6. 商業(yè)街建議建議商業(yè)街的建筑類型為 2 - 3層別墅式外觀 商業(yè)，最好2層采用退臺(tái)式，4 6棟為一聯(lián)7. 主入口大門建議采用大氣磅礴的中庭式門頭樣式。七、園林景觀的性格特征以果樹中喬木灌木為主體的景觀特征，以 英國(guó)文學(xué)藝術(shù)形象的經(jīng)典名畫、名人為雕塑小 品為藍(lán)本，以結(jié)合英倫鄉(xiāng)村音樂為背景樂，為 精神主線作為小區(qū)的軟形象塑造。園林觀果樹種以果實(shí)為觀賞對(duì)象的觀賞植物，其果實(shí)多形 狀、巨大，色彩鮮艷，結(jié)果豐碩而又能滿足園 林綠化與美化功能。觀果樹在居住區(qū)內(nèi)片植成 林，不僅能達(dá)到景觀美化效果，還可形成生態(tài) 植物群落，發(fā)揮出一定的保健功能，提高整個(gè) 住區(qū)綠化環(huán)境的質(zhì)量。1、觀果樹在主體園林景觀中運(yùn)用的優(yōu)占八、o）絢美常用的景觀樹種，紅綠相間p）綠化環(huán)境、降塵減噪、調(diào)節(jié)小氣候等作用 q）花果飄香的優(yōu)美環(huán)境里，