律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風險防范資料

1、律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風險防范1 必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體 的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與 業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的2 必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大， 有時會 出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明， 但對于賠付時間卻沒有

2、具體款 項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間， 使條款的實際約束力和執(zhí)行力 下降，因此合同中應加入 買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際 交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3 必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時 間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知 道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中 的違約責任。4必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問 題，屬于 房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物

3、業(yè)、 供暖等各項費用的交接年月日。 因為交接時間的明確是清晰劃分責任的 關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準， 原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。5 .必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認 識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此, 經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀 公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對

4、等，最終損害消費者的利益。 因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用 途。6. 買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有 收購”業(yè)務，因此出現(xiàn) 一房 多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看 房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主 不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違 約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此 時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行 為?7. 必須學會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條 款不明確，或需要進一步約定時， 要在合同相關條款

5、后的空白行或在合 同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明， 會減少后續(xù)階段因意 思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略 了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事 實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有， 則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時， 房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同 意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代

6、理人身份證件，由委托代理人替其簽章。對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查圭寸或以 其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5、該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī) 定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人 并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告 知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵 押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、 某公司或某銀行；受讓人就是購

7、房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已 將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購 房者此房已設定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押 權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。6、該房產(chǎn)是否已設定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記 備案？根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法 的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)， 租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登

8、記備案的， 則租賃合同由購房者繼續(xù)履 行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn) 是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng) 登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時 需要準備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、 未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委 托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書 等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有

9、效：1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由 海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員 協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領館認 證。看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管二手房交易當中使用的房地產(chǎn)買賣合同，是由房屋土地資源管 理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需 要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠 全面，可在補充條款中加以說明）：1、房款的金額是否寫清楚？2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購

10、房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔逾 期付款的違約責任。3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定， 一定不要使自己的貸 款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度， 造成貸款審核不能通過，目前上海大 多數(shù)銀行可以貸款七成）；4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？ 一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；6、房地產(chǎn)的風險責任何時轉(zhuǎn)移給購房者？XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風險責任，自房地 產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風險責任的，從其約定。 大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任；7、違約責任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？&房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履