房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓教材(DOC6頁)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識課程目的 :了解房地產(chǎn)的基礎(chǔ)概念 ,熟悉房地產(chǎn)的分類 , 能夠辨別房屋的基本類型。 計劃用時 :3 小時 ;課程內(nèi)容 :一、 房 地產(chǎn)相關(guān)概念（ 一） 房地產(chǎn)概念 :房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn) ,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分，如樹木、水暖設(shè)備等.房地產(chǎn)有三種存在形式 :1、單純的土地 ;2、單純的建筑物；3、土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn) ;（ 二） 房地產(chǎn)市場的分類 :根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā) ,銷售與消費過程特點 ,可以將房地產(chǎn)市場分為：1、一級市場 （土地市場 ）;2、二級市場 （房地產(chǎn)增量房市場） ；3、三級市場 （房地產(chǎn)存量房市場 ）;（ 三） 土地及土

2、地所有權(quán) :1、土地的概念 :一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實生活中的土地是人為劃分的 ,具有特定面積范圍的地域2、土地公有制 :根據(jù)憲法規(guī)定 ,土地所有權(quán)分全民所有 （國有土地 ）與集體土地所有權(quán) ,集體轉(zhuǎn)為 國有才能轉(zhuǎn)讓 ,個人和單位只擁有土地的使用權(quán)；3、土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.（ 四） 土地使用權(quán)獲取方式 :1、土地使用權(quán)出讓 : 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 ;土地使用權(quán)出讓采用招標、拍賣、雙方協(xié)議三種方式 ;六類用地 （商業(yè)、娛樂、旅游、 金融、服務(wù)業(yè)、商品房 ）采用招標、拍賣的

3、方式 ; 舊城改造采用雙方協(xié)議的方式 ; 國有土地使用權(quán)出讓年限 :? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ;? 工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、 體育用地、綜合或其他用地 50 年 ;? 住房用地7 0年；房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對價值有直接影響2、土地使用權(quán)劃撥 : 指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交 付其使用 ,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為;以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制;下列建設(shè)用地的土地使用權(quán) ,確屬必須的 ,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥 : ? 國家機關(guān)用地和軍事用地 ;? 城市基礎(chǔ)設(shè)施用

4、地和公益事業(yè)用地 ;? 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 ;? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ;（ 五） 建筑概念1、建筑：建筑物和構(gòu)筑物的總稱 ;2、 狹義建筑物 :指各類房屋，構(gòu)筑物如樹木、電梯、水暖設(shè)備等;3、合格建筑物的標準 :適用、經(jīng)濟、美觀 ;適用 :安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理； 經(jīng)濟：購置價格合理、維修保養(yǎng)、采暖、空調(diào)能耗不高 ; 美觀 :建筑造型、色彩美感、與環(huán)境協(xié)調(diào) ;（ 六） 物業(yè)概念1、物業(yè)：廣義的物業(yè)就是房地產(chǎn)，狹義的物業(yè)，包括各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān) 場地;各類房屋：可以是建筑群，如住宅小區(qū),也可以是一幢住宅 ;附屬的設(shè)

5、備、 設(shè)施和相關(guān)場地 : 是指與上述建筑物相配套的室內(nèi)外各類設(shè)施、市政公用設(shè)施、道路交通等 ;、 房 屋建筑常識1、容積率 : 總建筑面積與總用地面積的比值 , 反映土地利用程度、使用強度及其經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標 ; 容積率=建筑總面積十用地面積；一般來講：普通住宅.0 ；非普通住宅1.0；2、建筑密度 :項目用地范圍內(nèi)各種建筑用地面積總和占總用地面積的比例也可以是建筑物基底總面積十總用地面積 ,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度；3、綠化率 ：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化用地總面積占規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例；4、綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率；5 、 層

6、高 ： 住宅高度以“層”為單位計算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.6、凈高 ： 指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高 -樓板厚度 ；7、進深 ： 指住宅的長度，指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，為了保 證住宅具有良好的自然采光和通風條件，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大 .住宅進深過大， 就是住宅成為狹長型 ,距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不 足,但進深大的住宅可以有效的節(jié)約用地；8、開間 ： 指住宅的寬度 ,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)

7、定 ；較小的開間范圍 ,可縮短樓板的層間跨度 ,增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和 抗震性 ；9、建筑面積 ： 指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等 ；10 、 公 攤面積 ： 指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套 設(shè)施的面積總和；11、使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、 及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積 ；12、占 地面積 ：建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積 ；13、 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積（

8、露臺面積按半面積計算）；14、建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +公攤面積 ；15、銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +公攤的公用建筑面積 ；商品房按“套”或“單元”出售 ；16、 公用建筑面積=整幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積和-不應(yīng)分攤的建筑面積；17、 公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)；18、 公用建筑面積分攤系數(shù)：公用建筑面積十套內(nèi)建筑面積之和；19、分攤的公用建筑面積 包括 :大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、 電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、 煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收機房等 ；

9、20、不記入的公攤面積 ：倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營、 自用房屋、多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室；21、 實用率=套內(nèi)建筑面積十住宅建筑面積；22、 使用率=使用面積十住宅面積，一般高層塔樓在 72 %至75%之間,板樓在7 8 %至80%之間；小于 實用率；23、地 下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12；24、半 地下室 ：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/ 2;25、陽臺：供居住者進行室外活動 /晾曬衣物等的空間；26、平臺：供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分；27、標準層：指平面布置相

10、同的住宅樓層 ；28、中間層： 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層 .三、房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語 ：（一） 室內(nèi)設(shè)施 ：1 、 四氣 ： 暖氣、煤氣、熱水器、空調(diào) ；2、全齊：家電（電視、冰箱、洗衣機 ）和家具 （床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）；（ 二） 裝修分類 ：1 、 毛坯：水泥地、白墻 ；2、簡 裝 修：地磚、白墻；3、中 裝 修：大地磚、老式木地板 ；4、精 裝 修：木地板、包門、包窗 ；5、豪華裝修：裝修前衛(wèi)、用料講究 ；（ 三） 戶型及面積 ：1、一居室：公房面積：3 0 -5 0平米；商品房面積：4 0-80平米；2、 二居室：公房面積：5 0 7 0平米;商品房面積：8 0 -

11、1 2 0平米；3、三居室：公房面積 ：60-90 平米；商品房面積 ：12 0-160平米；4、 越層：房屋使用層跳躍的房型，如一越二,三越四等 ；5、錯層 ：房屋內(nèi)地面錯落的房型；（ 四） 樓層及朝向 ：1、樓層描述 ,多層樓房為 6層,房屋所在層 3層,簡寫 3/6；優(yōu)劣 ： 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳 ,四層次之 ；高層樓中層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除外 ；2、朝向 （以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向為準）多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向 ； 高層板樓與多層樓的朝向相似； 高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向；四、房地產(chǎn)特性 :（ 一）

12、 不可移動性；（ 二） 獨一無二性；（ 三） 壽命長久性 ;（ 四） 數(shù)量有限性 ;（ 五） 用途多樣性 ;（ 六） 相互影響性 ;（七）受政策市場影響大；（ 八 ） 標的高 ;（ 九 ） 變現(xiàn)慢 ；（ 十 ） 保值增值性 ；五、房屋分類及詳解 :（ 一 ） 按住宅層數(shù)劃分 :1、低層:層數(shù)為 1-3 層；2、多層:層數(shù)為4 6層;3、中高層：層數(shù)為7 -9層；4、高層:10層以上 ；（二） 按使用性質(zhì)劃分 :1、生產(chǎn)性建筑 ；廠房、車間等;2、非生產(chǎn)性建筑 ； 居住建筑 :如住宅等 ； 公共建筑 :如辦公、文體、交通等 ；（ 三 ） 按結(jié)構(gòu)類型劃分 :1、 磚混結(jié)構(gòu) ： 這類建筑物的豎向承重

13、構(gòu)件采用磚墻或磚柱 , 水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓 板、屋頂板。這種結(jié)構(gòu)房間小、層數(shù)低，一般用于多層建筑中；2、 框架結(jié)構(gòu) ：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，可 用于多層和高層建筑 ；3、鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu) ; 這類建筑物的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制 作, 多用于多層和高層建筑4、空間結(jié)構(gòu) : 包括 : 縣索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)等。如體育館、大劇院等;（ 四 ） 按建筑材料劃分：1、 磚混： 紅磚與水泥 ； 承重的主要構(gòu)件是用磚和混凝土建造的 ；2、鋼混:澆注、最為結(jié)實 ； 承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的 ；3、 預制板 ：預制

14、的混凝土板與鋼筋 ； 承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結(jié)構(gòu)、 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物;（ 五 ） 按樓型外觀劃分 :1、 板樓 :是指由多個住宅單元組合而成 ,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、 電梯皆有的住宅 ；每個單元用 自己單獨的樓梯、電梯 ；板樓基本形式 :? 多 層:6層以下 ；? 小高層：7-12層以內(nèi)；? 高 層： 13 18 層 ；? 超高層 :18 層以上甚至更高 ；2、 塔樓 :主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說 ,塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后 ,向四面走可以直接進入戶內(nèi) ；塔樓基本形式：蝶型、

15、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓3、板、塔優(yōu)劣勢比較：比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低高不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢：但高層建筑有利于觀景.不容 易受遮擋，間接有利容積率低高通風好不暢朝向戶戶朝陽常有無采光居室采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對 采光有負面影響：戶型難以全面照顧每間居室的 采光設(shè)置高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外.戶內(nèi) 分隔墻基本都可以拆改；使用率板樓戶型的使用率平均 達到80%最咼可達90%塔樓戶型使用率常不足70% ；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計高使用率使用率越

16、高，空間使用程度越高，價格成本越低；銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成 公攤面積高單價高低犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠遠低于 板樓補充:筒子樓：衛(wèi)生間、廚房都集體公用寫字樓：辦公使用；（六）按房屋戶型劃分：1、一居室；一臥室；2、二居室；二臥室；3、三居室；三臥室；4、多居室;多臥室；5、錯 層：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個 高度不同的平面上。6、躍層:躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、 廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。7、 復式:復式住宅在概念上是一層

17、，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或 書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。（七）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：1、商品房：指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房子；分類：（1）普通住宅：容積率1.0（含1.0 ）以上；建筑面積在1 40平方米以下；成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下；（2）非普通住宅：甲宅；24小時電梯、保安，物業(yè)費較高 ；公寓；商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水；別墅：（獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼）一般較為偏遠；（3）商品房銷售資質(zhì)：商品房銷售須具備以下五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可

18、證、施工許可證、商品房銷售許可證；2、 已購公房 :普通公房 : 指按照國家房改有關(guān)售房政策 ,單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的 原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房 .職工根據(jù)國家政策 ,按成本價或標準價購買的由單位建設(shè) 的安居工程和集資合作建設(shè)的住房；央產(chǎn)房 : 指按照國家房改有關(guān)售房政策 ,單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的 原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位 ,國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國家政策，按成本價或標準價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作 建設(shè)的住房 ;簡單來說就是以中國、中央、國家等央字、國字開頭的房子;比如：國家圖書館、中國航空航天局等 ,鏈家是北京三家央產(chǎn)房代理機構(gòu)之一 ,其它兩家是我愛我家和信一天； 這就說明不是所有的央產(chǎn)房都可以上市交易,如果你接到一套房子屬于央產(chǎn)房首先要問一下能否上市交易， 央產(chǎn)房上市前其房產(chǎn)檔案必須在央產(chǎn)房交易大廳備案,我們公司在藍島交易大廳有專門的工作人員。3、經(jīng)濟適用房 :定義 ：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象,并按國家住宅建設(shè)標準建造的， 具有社會保障性質(zhì)的普通住宅 .土地供應(yīng)原則上實行劃撥方式， 住房設(shè)計要體現(xiàn)經(jīng)濟適用美觀 的原則 ,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng)濟適用房的供應(yīng)價格由經(jīng)濟適用房建設(shè)的