土地估價案例與報告真題2007年

1、第一部分 歷年真題精解2007年度全國土地估價師資格測試試卷土地估價案例與報告一、案例分析題 （共 2題。請閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題（ 一某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于 2007年 9月 5日委托某評估公司進(jìn)行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H 市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積 1500m2。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自 采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水 （附近無市政供水管網(wǎng) ；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊 界為弧形，種植有3m寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種， 內(nèi)有十字形道路，外有 2km長的自

2、建道路與某國道相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫 3棟，車間 3棟，宿舍樓 2棟，綜合服務(wù)樓 1棟，變電房 1棟。企業(yè)用電來自 3k m外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全，土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土 地估價師，請回答以下問題。1 在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息（提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答 ？2根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。3若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進(jìn)行定義。4若該宗土地為國有劃撥，因為不在基準(zhǔn)地價覆蓋的范圍，所以評估時直接參照基準(zhǔn)地價 最末級修正，并確定市場價為 154元/m2。又因

3、為所處區(qū)域?qū)儆谌珖I(yè)用地出讓最低價 標(biāo)準(zhǔn)11等，其最低價標(biāo)準(zhǔn)為144元/m2,評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/m2,并按照70%抵押折扣率折算，扣除 40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為 60元/m2。列出上 述操作過程中的錯誤點。5假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊 土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件？（二下面是一份現(xiàn)場調(diào)查工作圖稿。因為只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押 評估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實線部分為原圖內(nèi)容， 虛線部分為該估價師現(xiàn)場標(biāo)記的有關(guān)信息。請閱讀該圖并回答以下問題。73)煬8古穩(wěn)I

4、東安河2(73)1題4.假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00,估價對象建筑占地面積為120m2，經(jīng)過你的判斷，估價師能否做出可以接受委托的決定？ 列出你的判斷依據(jù)。（請列出簡要計算步驟。二、報告判讀題（共3題。第一題和第二題為土地估價技術(shù)報告片段。根據(jù)提問回答。第三 題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，閱讀后指出錯誤并說明原因（一下面是一份土地估價技術(shù)報告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分（標(biāo)注略”的為正常內(nèi)卜銀行慚番所72)輕度污鑒黃坪中學(xué)證陽員：抿三藺程放） rAW256 高程25834.00 2L507552W6年出讓取得.未抵押級

5、別界醴百貨商場1.根據(jù)上圖填寫以下有關(guān)信息。工作底圖種類：（ 權(quán)利人：（ 宗地編號：（所在街坊：（ 地類：（ 四至：（2 列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個別條件的信息3 列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息年 6MLRB（提示：不少于5個。（提示：不少于8個。黃抻市國土賁源前H 前 1300 J i / :;1高程254 j 叮如卻* * - - * *ILL大t z5亠上8.ow 308 /河岸自精5szoo6.00liOO48S g亠號o暑dO :，兀S 他00；J-j 變電站容，請閱讀后回答相關(guān)問題。1 估價對象建設(shè)期及利用方式分析該地塊為出讓所得，根據(jù) X經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件關(guān)于“X住宅小區(qū)”項目初步設(shè)計的批復(fù)（X開經(jīng)2005053號，該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積 95635m2,總建筑面積143452m2,其中物管、會所等公建配套用房面積占3.4%，容積率1.5,建筑覆蓋率 35%估價人員進(jìn)行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道， 地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施,而且自然景色優(yōu)美,環(huán)境狀況表明很 適合修建住宅,但是地址狀況表明只適合修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進(jìn)行了調(diào) 查,因為有城市輕軌經(jīng)過該區(qū)域,所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。估價人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后,認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的 前提下,

7、為最大提高開發(fā)價值,地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住 宅用地，總用地面積為 95635m2,總建筑面積為35000m2，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、 小商場、小區(qū)停車庫、小郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3.4%，建筑覆蓋率 15%容積率0.37，主要建筑物為多幢，二、三層的別墅排屋。本次 評估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。根據(jù)以上項目的建設(shè)規(guī)模,本次評估確定其開發(fā)期為2年。因為本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算,開發(fā)期自估價基準(zhǔn)日算起。2預(yù)期售價確定及銷售狀況分析根據(jù)XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平

8、 均售價在35004000元/m2之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價對象實際情 況,經(jīng)綜合分析,確定該地塊開發(fā)完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售價為3500元/m2，則該物業(yè)預(yù)期總售價為總售價=平均售價X建筑面積=3500 X35000=12250（萬元通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況,與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項目一般均采取預(yù)售形 式,考慮到估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實際情況,本次評估假設(shè)估價對象所建物 業(yè)銷售狀況為：項目在開發(fā)一年后開始預(yù)售,且為均勻銷售,截至開發(fā)完成時銷售率達(dá)到40%,另外 60%在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。假設(shè)房屋售價在銷售期內(nèi)保

9、持不變。3開發(fā)總費(fèi)用的確定根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀,要建成一個完整可售和可居住的住宅小區(qū),必須經(jīng)過前期項目、建安 項目和室外配套建設(shè)三個階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜,除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計、 可行性研究費(fèi)用、臨時 “三通 平”費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5km長的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100m長的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬項目費(fèi)用,室外項目、綠化建設(shè)費(fèi)用,管理費(fèi)和不可 預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類,可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大 項,分別估算如下。（1前期費(fèi)用（分析過程略 。確定其前期費(fèi)用為200元/m2（按總建筑面積 ，則前期費(fèi)用總計 為：前期費(fèi)用=前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

10、X總建筑面積=200 X35000=700(萬元 并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。2(2建造成本(分析過程略 。確定其平均建造成本為 700元/m (按總建筑面積 ，則整個物業(yè) 總建造成本共計為建造成本=平均建造成本X總建筑面積=700 X35000=2450(萬元 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(3室外建設(shè)費(fèi)用(分析過程略 。確定該地塊室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元/m2(按土地面積,則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計為：室外建設(shè)費(fèi)用=室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) X土地面積=220 95635=2103.97(萬元 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(4管理費(fèi)用。包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，為上述(2+(3的5%計。設(shè)

11、定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。管理費(fèi)用=(2+(35%=2450+2103.971 5%=227.70(萬元 4銷售費(fèi)用 (分析過程略 確定此項費(fèi)用可按總售價的 8%計，該項費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。銷售費(fèi)用=總售價X8%=12250X8%=980(萬元5利息率和利潤率確定(1利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計算地價，故不考慮投資利息。貼現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行13年期貸款利率6.03%。(2利潤率，房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的 統(tǒng)計，結(jié)合XX市統(tǒng)計年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目投 資利潤率為 24%。6地價測算 根據(jù)

12、假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價 =預(yù)期售價 -總開發(fā)費(fèi)用 -利潤 -利息- 銷售費(fèi)用，結(jié)合本次評估實際，得到如下方程1+2(2-1/22+1.5/2總地價 =(12250-980 4X0%/(1+6.03%1+2(2-1/2+(12250-980 6X0%/(1+6.03%2+1.5/2-2/2700+(2450+2103.97+227.70/(1+6.03% 2/2 X(1+ 24%-總地價 X24% 解上式得：總地價 =2762.28萬元土地單價=2762.28 95635=289(元/m2 就上述報告片斷，回答以下問題。1你認(rèn)為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么？2請列出估價報告中可

13、以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素。(提示：不少于 6個3報告中不動產(chǎn)預(yù)期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例 時有什么要求？ (提示：不少于 4個4報告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中，有不應(yīng)計人的項目，請指出來。5報告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價，請根據(jù)報告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價為P,分別列出其總售價、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計算式。（二下面是一份土地估價技術(shù)報告中收益還原法測算說明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 。請閱讀后回答相關(guān)問題。1確定房地出租客觀租金應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，

14、選取了與待估房 地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例A、B、C。經(jīng)過比較分析，計算得到 3個案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金A=295.60元/m2，比準(zhǔn)租金 B=311.50元/m2，比準(zhǔn)租金 C=280.88 元/m2。根據(jù)對市場信息及對估價對象條件的分析，確定取3個比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金，計算過程如下：2客觀租金=（295.60+311.50+280.88 3=295.99（元/m 2計算房地出租年總收益 （注：房屋建筑面積是 9015m2房地年總收益=房屋建筑面積 利金=9015 295.99=2134680（元3計算

15、房地出租年總費(fèi)用 房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金和房屋年折舊費(fèi)等。（1管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費(fèi)一般為房地年租金的3%，即：房屋出租經(jīng)營管理費(fèi) =房地年總收益 3%=21346803%=64040（元（2維修費(fèi)。根據(jù) 市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價的 2%。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照 市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置 價及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價師經(jīng)驗判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋 重置價格為750元/m2，耐用年限60年，殘值率為零。房屋出租維修費(fèi) =房屋重置價 2%=9015 7502%=13522

16、5（元（3保險費(fèi)。根據(jù)調(diào)查，市市區(qū)房屋保險費(fèi)率為房屋重置價的0.2%。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房，成 新率為 75%。房屋年保險費(fèi) =房屋重置價 0.2%=9015 7500.2%=13522（元（4稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計，營業(yè)稅按房屋出租年租金的 5%計。房產(chǎn)稅 =房地年總收益 12%=2134680（元12%=256162（元營業(yè)稅 =房地年總收益 5%=21346805%=106734（元稅金合計 =房產(chǎn)稅 +營業(yè)稅 =256162+106734=362896（元（5房屋年折舊費(fèi)

17、。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期 35計算，殘值率為零。房屋年折舊費(fèi)=房屋重置價 1-殘值率 分剩余使用年期=9015 750 1-0 35=193179（元 （6房地出租年總費(fèi)用 =管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險費(fèi) +稅金+房屋年折舊費(fèi) =64040+135225+13522+ 362896+193179=768862（元4 計算房地純收益房地年純收益 =房地出租年總收益 -房地出租年總費(fèi)用 =2134680-768862=1365818（ 元 5 計算土地純收益（1 土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原利率為8%。（2 房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10%。（

18、3 計算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。房屋現(xiàn)值=房屋重置價X房屋成新度=9015 750 X75%=5070938（元房屋純收益=房屋現(xiàn)值X房屋還原利率=5070938 0%=507094（元 土地純收益 =房地純收益 -房屋純收益 =1365818-507094=858724（ 元6計算土地價格使用年期總地價=土地年純收益 -土地還原利率 1-1 （4 + 土地還原利率 期=858724 8%X1-351 說1+8% =10008428（元 22土地單價=10008428 乞504仁3996.82（元/m （注：土地面積為 2504.1m 請根據(jù)上述報告片斷回答以下問題。1 上

19、述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明 ？2上述報告計算房地出租年總收益時，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對總 收益有影響的參數(shù)？3上述報告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些？4上述報告中計算房屋純收益的目的是計算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是（ 。（只有一個選項正確，請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi) A 替代原則 B 最有效使用原則 C.預(yù)期收益原則D 貢獻(xiàn)原則（三下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告（標(biāo)注 “略”的為正常內(nèi)容 ，請閱讀后指出錯誤點并說明原因 （答題時

20、，請先在試卷卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容和 錯誤原因分別標(biāo)在答題卷的 “錯誤點位置 ”、 “錯誤內(nèi)容 ”和 “錯誤原因 ”欄目中 土地估價技術(shù)報告第一部分 總述一、估價項目名稱XX XXX業(yè)園區(qū)A2號地塊土地使用權(quán)出讓價格評估。二、委托估價方（略三、受托估價方（略四、估價目的 根據(jù)委托方提供的資料，估價對象擬通過掛牌方式進(jìn)行出讓，本次評估價格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價。五、估價依據(jù)(1 中華人民共和國土地管理法。(2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 (3關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知(國土資發(fā) 2006307 號。(4 X省:、W市及XX縣等各級政

21、府關(guān)于土地管理、地價管理的有關(guān)政策、法規(guī)。(5 X縣基準(zhǔn)地價成果資料。(6委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價對象資料。(7 X評估有限公司掌握的有關(guān)地價信息資料。(8評估人員實地踏勘及調(diào)查取得的資料。六、估價基準(zhǔn)日二0(七年六月二十六日。七、估價日期二 00七年五月五日至二 00七年五月十六日。八、地價定義本次評估根據(jù)估價目的，將估價對象地價定義為待估宗地在評估基準(zhǔn)日2007年6月26日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通 ”通(路、通電、通水 及紅線內(nèi)場地平整待建設(shè)的國有土地使用權(quán)價格。九、估價 結(jié)果土地單價： 116元 /

22、m2?？偟貎r： 348.29 萬元。 總地價大寫：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整。估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表(表略 。十、需要特殊說明的事項(一估價假設(shè)條件(1本次評估時，估價對象尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍內(nèi)，本次評估涉及的一 些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照 區(qū)域一般情況來確定。(2估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營的正常進(jìn)行。 (3在估價基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿、理性的交易市場。 (4任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(二報告使用的限制條件(1本報告結(jié)果僅為本次估價目的服務(wù)，不

23、得用于任何與本次估價目的無關(guān)的其他事項；不 得擅改報告及歪曲理解報告有關(guān)內(nèi)容。(2估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報告由 XX 評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。(3本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不 承擔(dān)責(zé)任。(4本報告的技術(shù)報告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。(三土地估價結(jié)果有效條件(1在地產(chǎn)市場不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報告估價結(jié)果有效期為半年。（2本報告估價結(jié)果是在估價基準(zhǔn)日、本報告價格定義中設(shè)定的條件下的土地使用權(quán)權(quán)益價 格。如果改變價格定義中的條件，本報告估價結(jié)果不成立。（3委托方提供的資料真實、有效。（四其他需要說明事項（1委托方對所

24、提供資料的真實性負(fù)責(zé)，如因委托方提供資料有誤，造成估價結(jié)果失真，受 托方不承擔(dān)責(zé)任。（2本次評估的估價報告分為 “土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告 ”兩部分。 “土地估價技 術(shù)報告”供委托方使用， “土地估價報告”僅供估價機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查。（3本報告所評估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國家，本報告評估價格不包含上 述方面的價格。十一、土地估價師簽字 估價師姓名 估價師證號 簽名XXXXXXXX （簽字 XXXXXXXX （簽字 十二、土地估價機(jī)構(gòu)XX評估有限公司（公章 二0（七年五月十六日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述 1土地登記狀況估價對

25、象位于XX縣XX工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至XX,南至XX,西至XX,北至XX地塊總面積為30025.23m2, 土地擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號 XX,圖號XX2土地權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料,估價對象現(xiàn)狀為國有待出讓土地,擬以掛牌方式進(jìn)行出讓,擬出 讓用途為工業(yè)用地,出讓年限為 50年。根據(jù)估價目的,假定在估價基準(zhǔn)日估價對象無抵押 、出租等他項權(quán)利存在。3土地利用狀況根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘,估價對象內(nèi)部現(xiàn)狀為平整待開發(fā)土地。該估 價對象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積30025.23m2,建筑密度40%60%，容積率1.4,綠地率為 15

26、% （以下略二、地價影響因素分析1一般因素 （略2區(qū)域因素估價對象位于XX XX工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，園區(qū)總體規(guī)劃面積5km2，位于XX縣城工業(yè)用地級別的三級地范圍內(nèi)，屬三級地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi) 對外交通主干道主要為 XX交通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配 套。目前園區(qū)已引人多家資源型企業(yè)和汽摩配等非資源型企業(yè)，具有一定的工業(yè)集聚效應(yīng) 。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)摿^大，工業(yè)用地需求量大 ，地價預(yù)期增長空間較大。3個別因素 (略 第三部分 土地估價一、估價原則1替代原則 (略 2需求與供給原則 ( 略3變動原則 (略 二、估價方

27、法與估價過程( 一估價方法選擇估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基礎(chǔ)資料的可用性和估價 對象的性質(zhì)、特點等因素來確定。估價對象為工業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較 法測算，因此可以用成本逼近法來測算。同時估價對象位于縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也是一種可選的方法。綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別評估其積算價格和收 益價格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合分析，最終確定估價對象的地價。( 二估價過程1成本逼近法成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項實際費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利 息利潤、土地增值收益來確定土地價格的

28、估價方法，地價測算基本公式為：成本地價 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤評估地價=(成本地價+ 土地增值收益X位置修正系數(shù)X使用年期修正系數(shù) (1土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國家現(xiàn)行的土地管理法土地管理法實施 條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地 補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。根據(jù)x縣人民政府關(guān)于實施征地區(qū)片綜合價標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā)2000207號，確定估價對象農(nóng)地取得費(fèi)為45.85元/m2。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗確定為 18元/m2。2根據(jù)上述，得到估價對象土地取得費(fèi)合計為63.85元/m。(2 土地開發(fā)費(fèi)。土

29、地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場地平整費(fèi)兩部分。根據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供 的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實際投資資料數(shù)據(jù)，同時考慮估價對象內(nèi)部實際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價對象土地開發(fā)費(fèi)為37元/m2(其中通水10元/m2，通電10元/m2，通路17元 /m2 。(3利息。計算投資利息是評估土地時考慮資金的時間價值。設(shè)定土地開發(fā)周期為一年，利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率6.57%，按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則：1 1/2 2利息=63.85 K1+6.57% -1+37 (1+6.57%-1=5.39(元/m (4利潤。投資的目的是為了取得利潤

30、，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相應(yīng)的利潤?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利潤率為 10%。則投資利潤為：2利潤=(63.85+37 10%=10.09(元/m (5 土地增值收益。土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益，是土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn) 的增值價值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本 的10%25%計算。經(jīng)對比分析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用 權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為 10%，則：土地增值收益=成本地價沁曽值收益率=(土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤X增值收益率2土地增值收益=(63.85

31、+37+5.39+10.0910%=11.63(元/m (6區(qū)域及個別因素修正。在以上地價測算過程中，土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以估價對象所在區(qū)域的一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價對象的地價還需根據(jù)其區(qū)域及個別情況進(jìn)行修正。經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價對象雖位于XX縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對較偏，綜合考慮后確定估價對象區(qū)位條件修正系數(shù)為 0.96。(7使用年限修正。積算價格是無限年土地使用權(quán)價格，估價對象評估設(shè)定使用年限為50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：使用年限修正系數(shù) =1-1/(1+土地還原利率 剩余使用年限 =1-1/(1+6%50=0.9457(8單位地

32、價計算。2土地單價=(63.85+37+5.39+10.09+11.630.9X0.9457=116(元/m 2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等估價成果，按照估價對象的區(qū)域條件和個別條件與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為宗地地價=基準(zhǔn)地價XKi XK2 X (1+刀K+F式中K1期日修正系數(shù)；K2土地使用年期修正系數(shù)；刀K影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和；F開發(fā)程度差異修正值。(1基準(zhǔn)地價成果介紹。根據(jù)X縣人民政府關(guān)于 XX城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣

33、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的通告， 區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價劃分為三個級別，具體地價詳見下表。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價劃分為三個級別，具體地價詳見下表XX縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表單位：元/m2地價基準(zhǔn)地價級別一級二級三級180140110工業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2001年8月25日；開發(fā)程度為 五通一平”外圍通路、通水、排水、通電、通訊，內(nèi)部場地平整土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使用權(quán)平均價格；容積率按規(guī)劃用地要求；土地使用年限為50年。(2估價對象基準(zhǔn)地價的確定。估價對象位于XX縣工業(yè)園區(qū)，屬三級地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為110元/m2o(3地價影響因素及修正系數(shù)確定?；鶞?zhǔn)地價是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價水平

34、的反映，具體地塊地價受到多方面因素的影響 。以下是乂縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。XX縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域在該地區(qū)位置4.02.00-2.0-4.0區(qū)區(qū)域主干道等級2.01.00-1.0-2.0域?qū)ν饨煌ū憬荻?.01.00-1.0-2.0因環(huán)境優(yōu)劣度2.01.00-1.0-2.0素行業(yè)集聚效應(yīng)2.01.00-1.0-2.0周圍土地利用狀況2.01.00-1.0-2.0個地塊在區(qū)域中位置4.02.00-2.0-4.0別地塊臨路條件2.0-0-2.0因供電保證率2.0-0-5.0素供水保證率2.0-0-5.0個形狀-0-0.7-1.5別面積2.01

35、.00-1.5-3.0因坡度-0-1.0-2.0容積率2.01.00-1.0-2.0素內(nèi)部開發(fā)成熟度0-2.0-4.0(4估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)的規(guī)定。經(jīng)實地調(diào)查，估價對象影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表所示。做人對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)表因素條件說明評價修正系數(shù)/(%區(qū)區(qū)域在級別中位置在地區(qū)的較偏位置較劣-2.0域區(qū)域主干道等級區(qū)域主干道較優(yōu)1.0對外交通便捷度距車站近，便捷優(yōu)2.0因環(huán)境優(yōu)劣度有少量污染較劣-1素行業(yè)集聚效應(yīng)同類行業(yè)較劣-2.0地塊在區(qū)域中位置位于區(qū)域偏僻位置劣-4.0個地塊臨路條件臨主干道優(yōu)2.0供電保證率一般一般0別供水保證率一般一般

36、0形狀規(guī)則一般0因面積一般適宜一般0素坡度平坦一般0容積率1.4較優(yōu)1.0內(nèi)部開發(fā)成熟度內(nèi)部具備建設(shè)條件較優(yōu)-2.0特殊因素?zé)o-合計-5.0(5期日修正系數(shù)的確定。因為本次采用的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2001年8月25日，而估價基準(zhǔn)日為2007年6月26日，時間相隔比較遠(yuǎn)，根據(jù)本公司對該縣近幾年來掌握的地價變動信息資料，經(jīng)測算，本次評估 地價期日修正系數(shù)為1.06。(6年限修正系數(shù)的確定?；鶞?zhǔn)地價是50年使用權(quán)的地價，而估價對象設(shè)定的土地使用年限也是50年，故不需進(jìn)行年限修正。(7確定土地開發(fā)程度差異修正值。本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的基準(zhǔn)條件中，土地開發(fā)程度為達(dá)到五通一平”即外圍通路、通水、

37、排水、通電、通訊和內(nèi)部場地平整市政配套要求的熟地，而本次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度為三通一平”即外圍通路、通水、通電和內(nèi)部場地平整，故需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，即應(yīng)扣除排水和通訊費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域開發(fā) 程度達(dá)到 外圍五通，內(nèi)部場地平整 ”的開發(fā)費(fèi)用為60元/m2,即通路17元/m2、通水10/m2、 排水20元/m2、通電10元/m2、通訊8元/m2和場地平整5元/m2。確定 外圍三通，內(nèi)部場地平 整”與 外圍五通，內(nèi)部場地平整 ”的土地開發(fā)程度的修正值為-20-8=-28(元/m2。(8 單位面積地價計算。綜上所述，評估宗地修正地價為：單位面積地價=基準(zhǔn)地價X(1 + 2修

38、正系數(shù)x期日修正系數(shù)x年限修正系數(shù)+ 土地開發(fā)程度差異 值=110X(1-5.0%0.06-28=83(元/m2三、地價的確定1 地價確定的方法由成本逼近法得到土地單價為116元/m2,由基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法得到土地單價為83元/m2,兩種方法測算的地價結(jié)果有一定差距。因此本次評估以成本逼近法測算結(jié)果為主 ，最終確定本次估價對象的土地單價為116元/m2。2 估價結(jié)果估價人員經(jīng)現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析,按照地價評估的基本原則和估價程序,選擇 合適的估價方法,評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途、使用年限、土地開發(fā)程度和利用條 件下,于估價基準(zhǔn)日 2007年6月26日的國有出讓土地使用權(quán)價格如下。土

39、地用途：工業(yè)用地。使用年限： 50年。2土地面積： 30025.23m2。土地單價： 116元 /m2?？偟貎r： 348.29萬元。 總地價大寫 (人民幣 ：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整。第四部分 附件(1土地估價委托書復(fù)印件。 (2待估宗地國有土地使用證復(fù)印件。(3委托估價方營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證復(fù)印件。(4待估宗地區(qū)蜮位置圖,(5待估宗地現(xiàn)狀照片。 (6受托估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。2007年度全國土地估價師資格測試試卷參考答案土地估價案例與報告一、案例分析題(一1評估前需要了解的關(guān)鍵信息 (1是否符合規(guī)劃。(2 建筑物是否合法。(3 是否交納清有關(guān)稅費(fèi)。(4委托方是否真正具有土地處

40、置權(quán)(或產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。(5 是否重復(fù)抵押 (或是否設(shè)定有他項權(quán)利 。(6有下列答案的可增加 0.5分,但總分不超過 5分：若是國有土地,是劃撥還是出讓(或是否有產(chǎn)權(quán)證 。2已知的宗地個別條件(1宗地西高東低。(2宗地為多邊形,不規(guī)則,北段邊界為弧形。(3地下水位適中。 (4紅壤軟土。(5不臨路。2(6 面積 1500m 。 (7 宗地內(nèi) “四通一平 (8無使用限制。 3地價定義(1實際用途為工礦用地。(2設(shè)定用途為工業(yè)用地。(3實際開發(fā)程度為宗地紅線外 通電、通訊、供水及場地平整“三通 ”通(路、通電、通訊 。和宗地紅線內(nèi)四通一平 ”通(路、(4設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外 “三通

41、 ”通(路、通電、通訊 和宗地紅線內(nèi) “四通一平 ”通(路、 通電、通訊、供水及場地平整 。(5 土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)。(6估價基準(zhǔn)日定為 2007年 9月5日。(7 使用年期及剩余使用年期。4 過程中的錯誤點(1 不能簡單比照末級基準(zhǔn)地價，要說明理由。(2 不能以最低價標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)確定市場價。(3 土地出讓金扣除應(yīng)以市場價為基礎(chǔ)。(4 抵押折扣不能作為評估結(jié)果。5 前置條件(1 劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不改變。(2 購買方應(yīng)具有競買資格。(3 土地用途不改變。(4 專門土地拍賣場地。(5 專業(yè)土地拍賣公司。( 二1 填寫有關(guān)信息(1工作底圖種類： (宗地圖 。(2權(quán)利人： (黃坪旅游公司

42、。(3 宗地編號： (5。(4所在街坊： (74 。(5 地類： (242。(6 四至： (東：東安河。南：黃坪中學(xué)。西：麗景巷。北：大場路 。2 有關(guān)該宗地個別條件的信息(1 用途：商業(yè)。2(2 土地面積： 308m2。(3 臨街，街角地。(4 矩形，規(guī)則。(5 南高北低。(6 地質(zhì)狀況較好。(7 建筑密度較低。(8 向東發(fā)展受到限制。3 有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息(1 二級地。(2 銀行。(3 商場。(4 郵局。(5 學(xué)校。(6 道路。(7 河流，略有污染。(8 古橋。4 判斷依據(jù) ( 列出計算步驟 (1 不能接受。(2該地塊容積率：120 5完08=1.94。(3該區(qū)域商業(yè)用地平

43、均容積率：2.00。2(4該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價：1200元/m。(5該地塊估計地價：1200308=369600(元。(6該地塊可能的貸款額：369600 60%=221 760(元 。二、報告判讀題(一 (1報告中估價對象的最佳利用方式不恰當(dāng)。存在的問題如下。 不符合政策 (別墅類高檔住宅為國家禁止產(chǎn)業(yè)用地。 不合法 (規(guī)劃批準(zhǔn)為多層住宅 。(2估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素如下。 設(shè)計批復(fù)。 用途為多層住宅小區(qū)。 容積率 1.5。 建筑覆蓋率如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時的要求如下。 多層住宅用地。 位于本區(qū)域 (或同一市場圈等 。 近期 (不超過 3年 。 正常銷售。 規(guī)模相當(dāng)。 檔次相當(dāng)。 其他合理答案。(4不動產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中不應(yīng)計人的項目包括以下內(nèi)容。 電纜鋪設(shè)費(fèi)用； 排水管道費(fèi)用。(5總售價、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計算式。 總售價 =3500 35000。 總開發(fā)費(fèi)用=700+(2450+2103.97+227.70