保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告     工程名稱： 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系  完成單位：合肥鵬遠(yuǎn)住宅工業(yè)同濟(jì)大學(xué)工程管理研究所 申請(qǐng)驗(yàn)收日期：2011年7月5日一、研究開發(fā)工作簡(jiǎn)介合肥鵬遠(yuǎn)住宅工業(yè)(簡(jiǎn)稱“鵬遠(yuǎn)住工)是由房地產(chǎn)公司、住宅產(chǎn)業(yè)化集成設(shè)計(jì)院、住宅工業(yè)園共同組成的集團(tuán)式住宅工業(yè)化開展體系。 合肥東海房地產(chǎn)開展(簡(jiǎn)稱“東海地產(chǎn))在合肥市開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)工程是2001年在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)的60萬平米大型綜合房地產(chǎn)工程“合肥東海花園。2007年11月，合肥首個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅工程“東海星城四期精工社首

2、批11#、13#樓推向市場(chǎng)，開盤當(dāng)日即銷售90%，這堅(jiān)決了東海地產(chǎn)大力開展住宅產(chǎn)業(yè)化的信心，也標(biāo)志著東海地產(chǎn)成為房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、研發(fā)到生產(chǎn)、開發(fā)建設(shè)以及營(yíng)銷的成熟多元化的房地產(chǎn)企業(yè)。為順應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略開展目標(biāo)，東海地產(chǎn)整合強(qiáng)勢(shì)資源，于2007年底正式成立“合肥鵬遠(yuǎn)住宅工業(yè)，全面啟動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣實(shí)施。目前鵬遠(yuǎn)住宅工業(yè)園已建設(shè)并陸續(xù)投產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)工人孵化中心、住宅安裝公司、環(huán)保板材廠、環(huán)保家俱及櫥柜廠、環(huán)保地板廠、環(huán)保內(nèi)門廠、保溫材料廠、塑鋼門窗廠、GRC新型墻體材料廠，與洛玻合作的玻璃深加工廠正在建設(shè)中，下半年將投產(chǎn)。同時(shí)鵬遠(yuǎn)住工還與格力空調(diào)、寧波方太廚具、韓國(guó)大成、墨西哥HO

3、MEX公司、柯梅令(天津)高分子型材等十余家企業(yè)在共同開展住宅產(chǎn)業(yè)化方面達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，形成了前期集成設(shè)計(jì)批量部配件生產(chǎn)終端住宅產(chǎn)品建設(shè)這一全套產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)流程。鵬遠(yuǎn)住工除了“東海星城·精工社工程陸續(xù)向市場(chǎng)提供約30萬平米全裝修成品房外，還順應(yīng)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)及國(guó)家各級(jí)政府的政策導(dǎo)向，傾力打造住宅產(chǎn)業(yè)化的“兩園一院生產(chǎn)架構(gòu)，即住宅產(chǎn)業(yè)化工業(yè)園(部配件體系的生產(chǎn))、住宅產(chǎn)業(yè)化示范園(成品住宅的開發(fā))以及產(chǎn)業(yè)化集成設(shè)計(jì)院(結(jié)合部件的集成設(shè)計(jì))，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工程的開展，如圖1所示。圖1 “兩園一院的集成建設(shè)模式多年的產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐和探索中，鵬遠(yuǎn)住工還與高校進(jìn)行多方面合作，與同濟(jì)大學(xué)合作成立了“同

4、濟(jì)大學(xué)工程管理研究所住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心，與合肥工業(yè)大學(xué)建筑與設(shè)計(jì)學(xué)院建立學(xué)術(shù)伙伴關(guān)系，2021年成功在合肥主辦了聚集兩岸三地及韓國(guó)、日本、新加坡等地的學(xué)者、專家的“中國(guó)城市住宅研討會(huì)暨可持續(xù)住宅產(chǎn)業(yè)化論壇。企業(yè)參與編制了?安徽省住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?安徽省節(jié)能門窗應(yīng)用技術(shù)規(guī)程?等省級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通過產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合，逐步改變傳統(tǒng)住宅的建設(shè)和消費(fèi)模式，引領(lǐng)住宅建設(shè)健康轉(zhuǎn)型，全面優(yōu)化集成出符合中國(guó)國(guó)情的產(chǎn)業(yè)化住宅系統(tǒng)解決方案。近兩年，鵬遠(yuǎn)住工在多年研究及住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐中，探索與總結(jié)了保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系。二、主要研究?jī)?nèi)容(一) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系的內(nèi)涵1. 用先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)和管理

5、的理論和方法指導(dǎo)成品房的建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)化，簡(jiǎn)單說就是“像造汽車一樣建房子，力圖實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、社會(huì)化生產(chǎn)、配套化供給和裝配化施工的規(guī)模化住宅建設(shè)。圖2 成品房的工業(yè)化的生產(chǎn)和管理2. 用P2P的概念概括成品房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè) P2P是英文Peer-to-Peer(對(duì)等)的簡(jiǎn)稱，又被稱為“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，是一種網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)。P2P還是英文Point to Point(點(diǎn)對(duì)點(diǎn))的簡(jiǎn)稱。保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系，又稱P2P建設(shè)體系，指的是借鑒了P2P(“點(diǎn)對(duì)點(diǎn))的概念，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為最終成品房供給商，直接對(duì)住戶提供住房成品。本課題所指成品房即全裝修成品房，意為在住宅建設(shè)中按使用功能裝飾、裝修一次到位，以滿足目

6、標(biāo)用戶不同程度的使用需求。在P2P建設(shè)體系中，成品房的結(jié)構(gòu)、裝飾和裝修等中間環(huán)節(jié)由成品房供給商負(fù)全責(zé)。P2P建設(shè)體系應(yīng)用于保障性成品房的裝修工程，是住宅產(chǎn)業(yè)化在成品房應(yīng)用的一種創(chuàng)新模式。它改變了裝修住戶在傳統(tǒng)裝修過程中的采購(gòu)組織和采購(gòu)合同結(jié)構(gòu)，P2P建設(shè)體系中的住戶裝修合同結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)的住戶裝修合同結(jié)構(gòu)的區(qū)別如圖3、圖4所示。在P2P建設(shè)體系中，作為成品房供給商，住宅裝修所需部品部件主要向本集團(tuán)內(nèi)部的部品部件生產(chǎn)基地住宅工業(yè)園采購(gòu)，或向產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的合作伙伴定制，以減少中間流通環(huán)節(jié)，降低采購(gòu)和運(yùn)輸本錢。P2P建設(shè)體系中，成品房以裝修的大批量工業(yè)化生產(chǎn)方式取代傳統(tǒng)分散的手工作業(yè)，實(shí)現(xiàn)了作業(yè)量從住宅現(xiàn)場(chǎng)

7、向工廠的轉(zhuǎn)移，從而降低了施工現(xiàn)場(chǎng)的污染和浪費(fèi)。以住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)采購(gòu)部品取代了購(gòu)房者分散的個(gè)體采購(gòu)方式，實(shí)現(xiàn)裝修本錢的大幅度降低；以標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化、通用化的部品生產(chǎn)取代了大量的非標(biāo)產(chǎn)品和現(xiàn)場(chǎng)加工，實(shí)現(xiàn)以現(xiàn)場(chǎng)裝配為主的施工方式，為施工質(zhì)量的提高提供了保障。從土建階段就介入裝修和設(shè)備設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)了各工種之間的矛盾；以成品房的交房方式全面取代毛坯房，形成了完整的住宅產(chǎn)品。圖3 傳統(tǒng)的住戶裝修的合同結(jié)構(gòu)圖4 P2P建設(shè)體系中的住戶裝修合同結(jié)構(gòu)3. P2P建設(shè)體系中成品房交付與傳統(tǒng)毛坯房交付相比的優(yōu)點(diǎn)(1) 如采用毛坯房交付，住戶自行裝修過程中的不標(biāo)準(zhǔn)操作對(duì)結(jié)構(gòu)的破壞往往會(huì)給住宅帶來抗震和消防等方面的平安隱患

8、；水、電、管線的重新排布、房間布局的打破重組也帶來一系列資源的浪費(fèi)，如圖5所示。而P2P建設(shè)體系中的成品房交付那么在建筑設(shè)計(jì)時(shí)便考慮裝修設(shè)計(jì)，并由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修施工，從而躲避了這一問題。圖5 毛坯房交付、住戶自行裝修造成的浪費(fèi)(2) 由于住戶入住時(shí)間不同，毛坯房裝修可能會(huì)持續(xù)數(shù)年時(shí)間，不恰當(dāng)?shù)倪x材及裝修期間產(chǎn)生的噪音和有害氣體會(huì)對(duì)其他住戶的生活造成不便。而成品房交付由于統(tǒng)一裝修，可以大大減少分批裝修帶來的不便。(3) 無序和分散的“二次裝修讓大批無執(zhí)照、無資質(zhì)、無技術(shù)裝備的施工隊(duì)伍有機(jī)可趁，擾亂了家裝市場(chǎng)的健康開展。而P2P建設(shè)體系通過開展裝修材料部品化、部件化，建立標(biāo)準(zhǔn)化的部品體系和裝修體系

9、，并以通用住宅部品體系為根底，推廣住宅裝修一次到位的成品住宅。P2P建設(shè)體系在應(yīng)用成套技術(shù)加大住宅建設(shè)科技含量的根底上，組織各專業(yè)化的施工隊(duì)伍，并變散戶家裝為產(chǎn)業(yè)化集成裝修，徹底改變了裝修施工隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，是建設(shè)高品質(zhì)、低本錢、易維護(hù)住宅的有效模式，也是當(dāng)今住宅建設(shè)現(xiàn)代化的一個(gè)重要特征。(4) 毛坯房裝修費(fèi)力費(fèi)心。P2P建設(shè)體系中成品房交付的模式，住戶不需要自行采購(gòu)材料和設(shè)備，也不需參與裝修工程的施工現(xiàn)場(chǎng)管理，住戶得到的是住宅成品。(5) P2P建設(shè)體系中成品房的裝修本錢大大降低，主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1) 住宅裝修所需部品部件主要來自于集團(tuán)內(nèi)部的部品部件生產(chǎn)基地住宅工業(yè)園，住宅工業(yè)園中

10、各部品生產(chǎn)工廠通過優(yōu)化生產(chǎn)，降低采購(gòu)本錢和運(yùn)輸本錢。2) 對(duì)非工業(yè)園生產(chǎn)的部品，從進(jìn)貨渠道上采取直接從生產(chǎn)廠商進(jìn)貨的方式，取消中間商、分銷商等中間流通環(huán)節(jié)，降低了產(chǎn)品價(jià)格。3) 采用集中采購(gòu)模式，通過大批量采購(gòu)、訂制等保證價(jià)格優(yōu)勢(shì)。(二) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1. 保障性成品房的根本配置今后5年，我國(guó)將新建各類保障性住房3600萬套。為了適應(yīng)這種需求，課題選擇了鵬遠(yuǎn)住工產(chǎn)品序列中針對(duì)中低收入人群設(shè)計(jì)的小戶型產(chǎn)品，以其為范本，針對(duì)此類人群的根底生活需求提出了保障性住宅成品房的最低配置標(biāo)準(zhǔn)。2. 保障性成品房的戶型以及各戶型的空間標(biāo)準(zhǔn)保障性成品房系列如表1和圖6所示。表1 保障性成品房

11、系列戶型類別面積(m2)家庭結(jié)構(gòu)特點(diǎn)BZ-a：三房?jī)蓮d64三口之家三代同住南北通透干濕、污潔分區(qū)明確BZ-b：一房一廳30單身人士?jī)煽谥也蛷d客廳有機(jī)結(jié)合，空間感增強(qiáng)BZ-c：兩房?jī)蓮d50標(biāo)準(zhǔn)三口之家三代同住南北通透餐廳客廳有機(jī)結(jié)合，空間感增強(qiáng)BZ-d：兩房?jī)蓮d50標(biāo)準(zhǔn)三口之家三代同住南北通透餐廳客廳有機(jī)結(jié)合，空間感增強(qiáng)BZ-e：兩房一廳40標(biāo)準(zhǔn)三口之家兩代同住南北通透餐廳客廳有機(jī)結(jié)合，空間感增強(qiáng)圖6 保障性成品房系列保障性成品房各戶型空間標(biāo)準(zhǔn)(亦稱為房間功能描述)通過兩方面來描述，即：(1) 描述各功能空間的尺寸(詳細(xì)水平尺寸和垂直尺寸)；(2) 編制各功能空間的房間手冊(cè)。房間手冊(cè)的編制目的

12、是能夠完整清晰地對(duì)每個(gè)房間提出具體的功能要求。房間手冊(cè)的內(nèi)容包括組成房間的各局部要求、通訊、排水供水、供電等條件以及特種條件等等。這些要求完全從其使用功能上來說明，具體說，即對(duì)房間組成的要求涉及到其外表的物理、化學(xué)上的使用性能，比方地面有坡度等。對(duì)熱工條件和通訊、供排水、供電等條件的描述要求涉及其設(shè)施的性能要求和工作條件。如地板鋪設(shè)材料的選擇，房間電源數(shù)量與類型的選擇以及特殊要求。對(duì)特種設(shè)備的描述須提出采用何種設(shè)備。房間手冊(cè)需用表格描述每個(gè)功能空間的尺寸、布置以及該功能空間中涉及的設(shè)備功能、管線、以及特殊要求等。表2為BZ-b戶型功能空間廚房的房間手冊(cè)。表2 BZ-b戶型廚房的房間手冊(cè)戶型：

13、BZ-b房型：一房一廳空間名稱：廚房陽臺(tái)空間面積：6.80 m2地面類型使用性能規(guī)格色調(diào)備注瓷磚防滑防腐蝕300×300白色平頂條形鋁扣板吊頂防潮美觀墻面無縫面磚防腐蝕300×450白色隔斷門門的類型規(guī)格色調(diào)門鎖門吸備注塑鋼推拉門1800×2100透明鋁合金推拉門鎖窗窗的類型規(guī)格窗臺(tái)窗簾色調(diào)備注推拉式塑鋼窗3000×1400墻面磚白色電力設(shè)備名稱規(guī)格數(shù)量位置用途備注單相三極五眼插座86×86白2H=3501400廢棄食物處理器洗衣機(jī)單相帶開關(guān)三級(jí)扁腳插座86×86白1H=2100吸油煙機(jī)弱電火災(zāi)探測(cè)器1吊頂火災(zāi)報(bào)警照明廚房扣板集成燈2

14、1W，乳白1吊頂正中光源熱水燃?xì)?電熱水器單開雙控水嘴強(qiáng)排式550×345×1401水槽邊為廚房、衛(wèi)生間供熱水冷水單開雙控水嘴拋光銅鍍鉻，陶瓷閥芯2水槽邊提供冷水凈水凈水器82×3801洗滌柜中提供直飲水選配排水地漏1排生活污水i=1%電器設(shè)備燃?xì)庠?電磁灶710×410×1321爐灶柜上灶具按戶型選配吸油煙機(jī)吸頂式896×500×5641灶具上方650mm排除廚房油煙風(fēng)管安裝在吊頂內(nèi)衛(wèi)生設(shè)備不銹鋼水槽雙盆760×430全磨砂面1洗滌柜上柜體吊柜、操作柜、洗滌柜、爐灶柜木紋色1組通風(fēng)空調(diào)3. 保障性成品房的部品標(biāo)準(zhǔn)

15、(1) 保障性成品房部品的劃分根據(jù)?住宅部品術(shù)語?(GB/T226332021)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于住宅部品的分類，并參考?國(guó)家康居示范工程選用部品與產(chǎn)品目錄?，成品住宅部品體系分為外墻、內(nèi)隔墻、門及地板、餐廚、衛(wèi)浴、水電、空調(diào)及采暖、戶外公共部品等8大類部品。每個(gè)部品又包括假設(shè)干部件：1) 外墻部品：保溫、飾面、外門窗、欄桿；2) 內(nèi)隔墻部品：GRC內(nèi)隔墻、內(nèi)墻涂料；3) 門及地板部品：內(nèi)門、入戶門、門鎖門吸、地板、踢腳線、門檻石；4) 餐廚部品：面磚、吊頂、櫥柜、凈水裝置、水槽、垃圾處理器、燃?xì)庠?、油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鳎?) 衛(wèi)浴部品：淋浴房、花灑、浴霸、臺(tái)盆水嘴、浴室柜、座便器、梳妝鏡、墻地磚、吊頂

16、；6) 水電部品：地漏、開關(guān)插座、照明燈具、強(qiáng)電箱、弱電箱；7) 空調(diào)及采暖部品：空調(diào)；8) 戶外公共部品。(2) 保障性成品房部品的屬性住宅部品部件的功能性及相關(guān)技術(shù)決定了住宅的使用性能水平和質(zhì)量。本課題針對(duì)成品房部品部件的功能性要求，編制一系列標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程，對(duì)8大部品體系的功能要求從定義和范疇、相關(guān)法規(guī)、條件、一般要求、度量和容許差、承載能力、平安性和強(qiáng)度的要求、型式和外表的要求、材料和材料耐久性的要求、對(duì)氣候、空氣和水影響的要求、溫度和保溫要求、防噪聲要求、防火的要求、照明和采光的要求、電的要求、使用和修理的要求、環(huán)保的要求、成品保護(hù)的要求等17個(gè)方面進(jìn)行了描述。成品房部品部件標(biāo)準(zhǔn)的制定在

17、滿足住戶所需使用功能和美觀功能的同時(shí)，便于生產(chǎn)企業(yè)工廠化加工制作和建筑施工企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)安裝，也有利于成品房供給商更好地進(jìn)行成品房的質(zhì)量控制和本錢控制。(3) 保障性成品房部品的選擇部品部件的選擇需要考慮其品質(zhì)好、價(jià)格低、易維護(hù)的屬性。此外，優(yōu)先選擇工廠化生產(chǎn)、在現(xiàn)場(chǎng)安裝簡(jiǎn)單易行、可大大提高住宅建造生產(chǎn)效率的產(chǎn)品。優(yōu)先選擇標(biāo)準(zhǔn)化、通用化，便于工業(yè)化生產(chǎn)、社會(huì)化協(xié)作配套供給的產(chǎn)品。優(yōu)先選擇具有可替代性的產(chǎn)品。住宅部品的劃分主要從組織工業(yè)化生產(chǎn)的角度考慮，接下來的管理和生產(chǎn)都是圍繞部品及其集成展開。4. 在提出了保障性成品房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的根底上，本課題在研究過程中還涉及到了市場(chǎng)銷售的住宅產(chǎn)品，因此在課題成

18、果中收錄了康居級(jí)成品房的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。(三) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1. 保障性成品房建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)包括以下部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體為外墻、內(nèi)隔墻、門及地板、餐廚、衛(wèi)浴、水電、空調(diào)及采暖、戶外公共部品等8個(gè)部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中描述的現(xiàn)場(chǎng)施工均為對(duì)工廠生產(chǎn)的成品進(jìn)行安裝，在施工現(xiàn)場(chǎng)無材料的制作加工，可作為現(xiàn)場(chǎng)安裝的作業(yè)指導(dǎo)書及成品安裝驗(yàn)收指導(dǎo)書。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容在傳統(tǒng)裝飾工程施工要求的根底上，根據(jù)部件工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)安裝的特點(diǎn)對(duì)部件安裝提出了新的要求和指導(dǎo)。標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)成品住宅的裝飾驗(yàn)收要求均高于國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)要求。2. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為產(chǎn)業(yè)化施工的現(xiàn)場(chǎng)安裝技術(shù)指導(dǎo)，按部品包含的各個(gè)部件進(jìn)行編排。部

19、品部件的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)從材料要求、作業(yè)條件、施工工藝、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)方法、成品保護(hù)方法等幾個(gè)方面進(jìn)行制定。3. 通過對(duì)各部品部件安裝工藝的研究，整理提出了適用于工業(yè)化成品房生產(chǎn)的系列工藝標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)安裝作業(yè)的同時(shí)，對(duì)工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品提出了明確的出廠標(biāo)準(zhǔn)要求，可做為工廠生產(chǎn)的指導(dǎo)依據(jù)，使出廠部品更適用于現(xiàn)場(chǎng)安裝以及進(jìn)度控制，更為部品從生產(chǎn)源頭打下質(zhì)量根底。4. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中提出的各項(xiàng)成品保護(hù)，由工廠在生產(chǎn)環(huán)節(jié)配合完成。如地板、套裝門和櫥柜等板材類相關(guān)部件，在生產(chǎn)過程中由機(jī)器直接壓覆保護(hù)膜，省卻現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)作業(yè)，同時(shí)還可提升保護(hù)效果。(四) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的管理制度1. 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化

20、的建設(shè)模式保障性成品房產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)模式，構(gòu)建了適合成品房建設(shè)的組織結(jié)構(gòu)，并根據(jù)該組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行任務(wù)分工、職能分工。P2P的成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)聯(lián)盟如圖7所示。圖7 基于P2P的成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)聯(lián)盟這種集住宅的投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、部品部件的制造、施工和售后效勞于一體的綜合性住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/聯(lián)盟，相對(duì)于分散生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的住宅產(chǎn)業(yè)原來各主體，主要優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品產(chǎn)量大、市場(chǎng)集成度高，可以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。此外，由于住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟橫、縱向一體化的組織機(jī)構(gòu)，內(nèi)部各相關(guān)環(huán)節(jié)的交易費(fèi)用低于外部市場(chǎng)的交易費(fèi)用，從而使各種資源能夠以更合理的形式配置，消化各個(gè)環(huán)節(jié)生產(chǎn)本錢上漲的因素，降低成品房的總本錢。2. 部品部件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)

21、計(jì)和接口的集成管理 (1) 設(shè)計(jì)流程優(yōu)化在住宅戶型設(shè)計(jì)開始時(shí)，裝修設(shè)計(jì)師及住宅工業(yè)園各部品生產(chǎn)工廠中的設(shè)計(jì)人員就與建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、水電暖通工程師協(xié)同合作，使成品住宅到達(dá)節(jié)約能源，降低造價(jià)，美觀環(huán)保的要求。建筑設(shè)計(jì)一開始進(jìn)行室內(nèi)功能根本分區(qū)時(shí)，裝修設(shè)計(jì)及部品設(shè)計(jì)就參與其中，研究房型與裝修的兼容性，把各房間的大小、室內(nèi)凈高、洞口位置與尺寸等與房間的使用目的相協(xié)調(diào)；水電暖通以及智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)同時(shí)考慮管線的預(yù)留位置、部品設(shè)計(jì)人員決定設(shè)備品牌與規(guī)格尺寸與內(nèi)部空間的和諧統(tǒng)一，并考慮從源頭降低部品生產(chǎn)本錢，如考慮原材料標(biāo)準(zhǔn)件尺寸模數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化外門窗設(shè)計(jì)，減少門窗生產(chǎn)中的損耗。這時(shí)空間的制約條件較少，可以使

22、建筑、設(shè)備、管線和裝修設(shè)計(jì)彼此結(jié)合更加緊密，防止設(shè)計(jì)、土建施工的重復(fù)浪費(fèi)。(2) 接口管理接口的本義是各組成局部之間可傳遞功能的共享接口，住宅部品的接口就是各個(gè)部品間連接的接口，其構(gòu)造方式也是決定部品性能的重要因素之一。利用部品接口可以改變住宅部品的狀態(tài)，從而靈活地改變空間的大小和組合方式。如采用搭掛式金屬件連接室內(nèi)輕質(zhì)隔墻，住戶在使用過程中想要改變房間的大小，就可以像拆裝積木一樣對(duì)墻體重新安裝；家具也可通過設(shè)置靈活的部品接口來滿足將來有更新和換代的需要時(shí)，方便單元拆卸和替換。接口和集成管理的側(cè)重點(diǎn)是裝修設(shè)計(jì)必須與土建設(shè)計(jì)相互銜接，重點(diǎn)解決土建、設(shè)備與裝修的銜接問題，解決界面的聯(lián)系。具體來說，

23、接口和集成管理主要包括：1) 確定部品部件品牌、技術(shù)參數(shù)及尺寸要求在施工圖中得到充分考慮；2) 確保各項(xiàng)品牌的部品部件預(yù)留預(yù)埋洞口得到細(xì)化確認(rèn)。3. 成品房部品部件的流通供配體系成品房供給商在實(shí)踐中形成了適合住宅產(chǎn)業(yè)化要求的新型住宅產(chǎn)業(yè)采購(gòu)物流體系，對(duì)材料資源實(shí)行整合，大幅度降低采購(gòu)本錢和物流本錢。物資采購(gòu)方式主要為，由住宅工業(yè)園加工生產(chǎn)和集中詢價(jià)采購(gòu)。優(yōu)勢(shì)為：(1) 實(shí)行集中采購(gòu)，可同時(shí)為所有在建工程配送材料，降低了采購(gòu)本錢，充分表達(dá)了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(2) 為工程實(shí)現(xiàn)了材料的集中配送，控制了材料流失，節(jié)省了材料管理本錢。(3) 材料部品來自于集團(tuán)內(nèi)部的工業(yè)園，或是整合了的材料供給商，從源頭上

24、保證了材料的質(zhì)量和環(huán)保。(4) 在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)者進(jìn)行施工選材時(shí)優(yōu)先考慮材料庫中的建筑材料和部品，工程部和采購(gòu)部對(duì)材料和廠商進(jìn)行審核后，直接對(duì)供給商發(fā)布供貨要求，從而大大減少采購(gòu)時(shí)間和人力資源。物流方式主要為，嚴(yán)格按照生產(chǎn)方案和施工方案通知廠家直接發(fā)貨至施工現(xiàn)場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)為：廠家直接發(fā)貨至現(xiàn)場(chǎng)的材料“零庫存方式，可以免去倉庫存貨的一系列問題，如倉庫建設(shè)、管理費(fèi)用，存貨維護(hù)、保管、裝卸、搬運(yùn)等費(fèi)用，存貨占用流動(dòng)資金及庫存物的老化、損失、變質(zhì)等問題。4. 成品房裝修施工流程的優(yōu)化借鑒工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的組織管理方法，科學(xué)安排裝修部品部件的生產(chǎn)與現(xiàn)場(chǎng)各部門、各工種施工的組織、協(xié)調(diào)與管理工作。由于采用了大量住宅

25、部品系統(tǒng)和新型管線系統(tǒng)，產(chǎn)業(yè)化的住宅內(nèi)裝修流程與傳統(tǒng)施工流程相比有顯著的區(qū)別。以往土建施工結(jié)束后工地交接給裝修施工單位，首先進(jìn)行的是水電管線的布置和室內(nèi)墻面的裝修，傳統(tǒng)施工方式是把大局部原材料在現(xiàn)場(chǎng)切割、加工和組裝，施工時(shí)間長(zhǎng)，工地的粉塵和氣體污染大，而且工人的勞動(dòng)量也很大。對(duì)于一體化全裝修而言，現(xiàn)場(chǎng)需要的材料都是在工廠組裝成了部品成品或半成品后運(yùn)來的，為了最大程度地提高施工過程的精確性，施工人員在墻面、天花板上把安裝位置、布點(diǎn)位置全部標(biāo)識(shí)出來，這樣各部品運(yùn)到時(shí)就可以按照標(biāo)示的位置直接安裝。此外，為了確保工程順利進(jìn)行，借鑒工業(yè)生產(chǎn)中的“準(zhǔn)時(shí)生產(chǎn)方式，采取看板管理模式，從而提升了生產(chǎn)效率。施工現(xiàn)

26、場(chǎng)設(shè)立方案看板的主要目的在于直觀并完善現(xiàn)場(chǎng)的管理制度，在方案看板上將工程的制度、規(guī)章、工藝流程、進(jìn)度方案等得以表達(dá)，執(zhí)行6S管理體系，表達(dá)產(chǎn)業(yè)化精裝修的施工方案，以利于進(jìn)度、質(zhì)量、本錢的控制。方案看板張貼的內(nèi)容清晰明確，將產(chǎn)業(yè)化的施工方案與實(shí)際施工進(jìn)度銜接，方便現(xiàn)場(chǎng)管理人員的跟進(jìn)控制和及時(shí)記錄。方案看板內(nèi)容表達(dá)施工方案和進(jìn)度方案，表達(dá)住宅產(chǎn)業(yè)化的細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)，朝著以“天為單位的目標(biāo)執(zhí)行。以鵬遠(yuǎn)住工某33層高層為例，各樓層方案看板內(nèi)容主要包括：(1) 施工進(jìn)度管理?？窗骞芾碇校繉訕菑堎N的施工進(jìn)度管理內(nèi)容包括該樓總施工進(jìn)度、月施工進(jìn)度、周施工進(jìn)度以及每層施工進(jìn)度的日進(jìn)度?？窗骞芾硪竺總€(gè)進(jìn)度方案表

27、最后一列為備注欄，填寫實(shí)際進(jìn)度與方案進(jìn)度的比照值，并填寫進(jìn)度推遲或提前的原因。為了更好的保證裝修工程施工進(jìn)度，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：1) 保證現(xiàn)場(chǎng)施工人員的數(shù)量；2) 關(guān)注工作面展開情況及形象進(jìn)度情況；3) 在關(guān)鍵線路工作及工序交接處設(shè)置檢查點(diǎn)。如，水電管線敷設(shè)進(jìn)度、廚衛(wèi)瓷磚鋪貼進(jìn)度、套裝門安裝進(jìn)度等。(2) 現(xiàn)場(chǎng)組織架構(gòu)管理。張貼內(nèi)容主要為現(xiàn)場(chǎng)組織架構(gòu)圖。該圖清晰的表示出現(xiàn)場(chǎng)管理人員的組成及任務(wù)。(3) 工藝流程管理。張貼內(nèi)容主要為產(chǎn)業(yè)化裝修施工流程圖。(4) 質(zhì)量檢測(cè)管理。張貼內(nèi)容主要為質(zhì)量問題通知單、質(zhì)量問題通知表等。(5) 平安文明管理。5. 提出了部品部件現(xiàn)場(chǎng)裝配化生產(chǎn)的質(zhì)量控制點(diǎn)和檢查驗(yàn)

28、收方法，以確保產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的高效率。三、取得成果該課題的研究取得了如下成果。 (一) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系的內(nèi)涵P2P是“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，即成品房供給商直接向住戶提供住宅成品。這種建設(shè)體系應(yīng)用于保障性成品房的裝修工程，是住宅產(chǎn)業(yè)化在成品房應(yīng)用的一種創(chuàng)新模式。這種模式改變了裝修住戶的采購(gòu)方式、合同結(jié)構(gòu)，帶來了良好的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。(二) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1. 提出了保障性成品房的根本配置；提出了一組適用于保障性成品房的戶型以及各戶型的空間標(biāo)準(zhǔn)，通過各功能空間的房間手冊(cè)完整清晰地定義每個(gè)房間的功能要求(包括通訊、排水供水、供電等條件)；提出了保障性成品房的部品標(biāo)準(zhǔn)，通過對(duì)組成成品

29、房的各個(gè)部品的研究，描述了成品房各個(gè)部品部件的各個(gè)屬性。2. 在提出了保障性成品房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的根底上，本課題在研究過程中還涉及到了市場(chǎng)銷售的住宅產(chǎn)品，因此在課題成果中收錄了康居級(jí)成品房的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。(三) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1. 保障性成品房建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)包括各個(gè)部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體為外墻、內(nèi)隔墻、門及地板、餐廚、衛(wèi)浴、水電、空調(diào)及采暖、戶外公共部品等8個(gè)部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 2. 部品部件的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)從材料要求、作業(yè)條件、施工工藝、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)方法、成品保護(hù)方法等方面進(jìn)行制定。3. 在課題中，著重編制了套裝門、塑鋼門窗、地板、櫥柜等部品部件的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)的制定為工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)

30、場(chǎng)安裝等實(shí)際工作提供了技術(shù)指導(dǎo)。 (四) 保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的管理制度1. 提出了保障性成品房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)體系，構(gòu)建了適合成品房建設(shè)的組織結(jié)構(gòu)，并根據(jù)該組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行任務(wù)分工、職能分工。2. 研究了部品部件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和接口的集成管理，提出了部品部件的品牌技術(shù)參數(shù)及尺寸要求。此外，提出集成設(shè)計(jì)的理念，并進(jìn)行了集成設(shè)計(jì)的組織設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)了土建施工和裝修施工一體化。3. 研究了部品部件的流通供配體系，提出了作為成品房供給商，成品房裝修所需部品部件主要向集團(tuán)內(nèi)部的部品部件生產(chǎn)基地采購(gòu)或向產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的合作伙伴定制，減少中間流通環(huán)節(jié)，降低采購(gòu)和運(yùn)輸本錢。按照成品房裝修施工方案通知廠家直接發(fā)貨至施工現(xiàn)場(chǎng)以

31、減少庫存。4. 研究了成品房裝修施工流程的優(yōu)化，借鑒工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的組織管理方法，科學(xué)安排裝修部品部件的生產(chǎn)與現(xiàn)場(chǎng)各部門、各工種施工的組織、協(xié)調(diào)與管理工作。5. 提出了部品部件現(xiàn)場(chǎng)裝配化生產(chǎn)的質(zhì)量控制點(diǎn)和檢查驗(yàn)收方法，以確保產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的高效率。四、工程產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益(一) 經(jīng)濟(jì)效益鵬遠(yuǎn)住工在成品房的建設(shè)中所形成的保障性成品房系列配置及綜合造價(jià)如表3所示。表3 保障性成品房系列配置及綜合造價(jià)表序號(hào)工程綜合造價(jià)2399元/m22699元/m22999元/m21天花內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆2墻身內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆3地面衛(wèi)生間、陽臺(tái)采用地面磚，其余局部采用“鵬遠(yuǎn)住工強(qiáng)化木地

32、板衛(wèi)生間、陽臺(tái)采用地面磚，其余局部采用“鵬遠(yuǎn)住工強(qiáng)化木地板衛(wèi)生間、陽臺(tái)采用地面磚，其余局部采用“鵬遠(yuǎn)住工強(qiáng)化木地板4窗戶“鵬遠(yuǎn)住工塑鋼窗，中空玻璃“鵬遠(yuǎn)住工塑鋼窗，中空玻璃“鵬遠(yuǎn)住工塑鋼窗，中空玻璃5廚房“鵬遠(yuǎn)住工整體櫥柜，水槽、龍頭，抽油煙機(jī)、灶具“鵬遠(yuǎn)住工整體櫥柜，水槽、龍頭，抽油煙機(jī)、灶具“鵬遠(yuǎn)住工整體櫥柜，水槽、龍頭，抽油煙機(jī)、灶具6衛(wèi)生間墻面磚、地面磚，吊頂，淋浴房、臺(tái)盆、座便器，龍頭及淋浴花灑，毛巾架墻面磚、地面磚，吊頂，淋浴房、臺(tái)盆、座便器，龍頭及淋浴花灑，毛巾架墻面磚、地面磚，吊頂，淋浴房、臺(tái)盆、座便器，龍頭及淋浴花灑，毛巾架7門扇 “鵬遠(yuǎn)住工整體套裝門“鵬遠(yuǎn)住工整體套裝門“鵬

33、遠(yuǎn)住工整體套裝門8空調(diào)預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)機(jī)位客廳配置柜式空調(diào)，臥室及書房配置掛式空調(diào)客廳配置柜式空調(diào)，臥室及書房配置掛式空調(diào)9熱水器電熱水器/燃?xì)鉄崴麟姛崴?燃?xì)鉄崴麟姛崴?燃?xì)鉄崴?0家具無“鵬遠(yuǎn)住工衣柜“鵬遠(yuǎn)住工全套板式家具11開關(guān)插座“鵬遠(yuǎn)住工開關(guān)插座“鵬遠(yuǎn)住工開關(guān)插座“鵬遠(yuǎn)住工開關(guān)插座12可視對(duì)講入口裝設(shè)可視對(duì)講機(jī)一部入口裝設(shè)可視對(duì)講機(jī)一部入口裝設(shè)可視對(duì)講機(jī)一部13通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留直線 線路接口，預(yù)留一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口每戶預(yù)留直線 線路接口，預(yù)留一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口每戶預(yù)留直線 線路接口，預(yù)留一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口14電視接收系統(tǒng)預(yù)留終端預(yù)留終端預(yù)留終端說明單體層數(shù)：18層 結(jié)構(gòu)型式：框架結(jié)構(gòu) 抗震等

34、級(jí)：7度按部品部件配置的增加及檔次的提升，綜合造價(jià)分別為2399、2699、2999元/ m2從表3可以看出，以P2P建設(shè)體系進(jìn)行的大批量保障性成品房建設(shè)，根據(jù)配置不同，其綜合造價(jià)分別為2399元/m2、2699元/m2、2999元/m2，可有效降低成品房的建設(shè)本錢，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。造價(jià)的降低主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面。1. 各項(xiàng)變更費(fèi)用降低P2P建設(shè)體系中設(shè)計(jì)研究院以市場(chǎng)需求為指導(dǎo)進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，熟悉了解住宅工業(yè)園中部品子系統(tǒng)的各項(xiàng)性能指標(biāo)，同時(shí)參考住宅示范園中成熟的產(chǎn)品，確保了其設(shè)計(jì)成果的高質(zhì)量。再加上長(zhǎng)期合作的施工方以執(zhí)行手冊(cè)為指導(dǎo)進(jìn)行生產(chǎn)，從而減少了設(shè)計(jì)變更和施工過程中的返工，降低了相應(yīng)

35、的費(fèi)用。2. 工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)拼裝帶來的時(shí)間、管理及財(cái)務(wù)本錢降低設(shè)計(jì)研究院早期進(jìn)行的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)和模數(shù)化設(shè)計(jì)，將裝修與土建綜合考慮，優(yōu)化了工作流程，實(shí)現(xiàn)了部品的工廠生產(chǎn)和工地現(xiàn)場(chǎng)拼裝，使傳統(tǒng)的施工、裝修現(xiàn)場(chǎng)從“濕作業(yè)實(shí)現(xiàn)向“干作業(yè)轉(zhuǎn)化，大大提高住宅建設(shè)的工業(yè)化程度和建設(shè)效率，縮短裝修工期，相應(yīng)降低管理本錢和資金本錢。3. 材料、設(shè)備采購(gòu)和人工本錢降低以大批量生產(chǎn)為前提的住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，通過大宗采購(gòu)建筑材料和設(shè)備，具有了價(jià)格上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。P2P建設(shè)體系采用住宅工業(yè)園直供式采購(gòu)，減少了中間流通環(huán)節(jié)，直接降低了采購(gòu)本錢和運(yùn)輸本錢。此外，采取工業(yè)化生產(chǎn)后，大量繁瑣的手工勞動(dòng)被工廠流水生產(chǎn)線代替，開發(fā)企業(yè)在人工上的支出也大大的降低。 (二) 社會(huì)效益P2P建設(shè)體系提供了價(jià)廉質(zhì)優(yōu)、富有個(gè)性的成品住宅，這是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成局部，也是不斷提高住宅質(zhì)量和性能的重要保證。P2P建設(shè)體系在住宅建設(shè)過程中所采用的部品部件均來自于住宅工業(yè)園，這些部品部件所具有的節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)的性能不僅使住宅具有優(yōu)良的保溫性能、整體用料省、能源消耗量少，還從源頭上為客戶創(chuàng)造了無輻射、無污染的健康