土地一級開發(fā)的成本核算

1、土地一級開發(fā)的成本核算海島第二居 1、土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 2、土地一級開發(fā)作用土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù)土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投

2、資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價的重要依據(jù)。土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù)土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機(jī)構(gòu)在對項目進(jìn)行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù)土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算

3、確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。 是決定土地出讓交易價格的依據(jù)土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報國土局審定，

4、毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。3土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成（一）項目前期費(fèi)用;（二）征地、拆遷費(fèi)用 ;（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ;（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用;（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ;（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 ;（七）管理費(fèi) ;（八）財務(wù)費(fèi)用 ;（九）銷售費(fèi)用 ;（十）應(yīng)納稅費(fèi) ;（十一）不可預(yù)見費(fèi) 。（一）項目前期費(fèi)用1.  立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費(fèi)及項目前期的各種工程咨詢費(fèi)2.  委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用3.&#

5、160; 工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用4.  環(huán)境影響評價分析費(fèi)用5.  交通影響評價分析費(fèi)用6.  地震影響評價分析費(fèi)用7.  地價評估費(fèi)用8.  工程設(shè)計費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9.  招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)10. 工程保險費(fèi)（二）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 3、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 4、拆除工程費(fèi)用 5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 6、其它 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1.  場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 2.  區(qū)域內(nèi)永久性道

6、路、橋梁建設(shè)費(fèi)用 3.  市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)4.  市政場站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 )5.  配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線

7、范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用;機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項目竣工后移交

8、管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項目后評價費(fèi)用 6.  其他 （七）管理費(fèi)指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 （八）財務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費(fèi)用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。 （九）銷售費(fèi)用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預(yù)計銷售收入的1