住房反向抵押貸款在中國的發(fā)展前景

1、住房反向抵押貸款在中國的發(fā)展前景一、產(chǎn)生背景（一）我國社會人口老齡化日趨嚴重據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2003年，我國60歲以上的老年人為13億，占總?cè)丝诘谋戎匾堰_到10。按照國際通行的“60歲以上為老年人，占人口比例達到10以上或66歲以上老人占7以上即開始進入老齡時代”的標準，中國已進入老齡化社會。預(yù)計到本世紀中葉，老年人口將達到44億，到那時候，老年人口將占總?cè)丝诘乃姆种?，社會保障體系將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。另據(jù)中國老年科研中心日前公布的一項調(diào)查顯示，目前全國約有1000萬80歲以上高齡老人需要照顧。在被調(diào)查的城市老人中，98的老人依靠自我養(yǎng)老。中國目前共有公辦福利機構(gòu)近4萬家，床位數(shù)109萬

2、多張，收養(yǎng)了83萬多人。與中國數(shù)以億計的福利服務(wù)對象相比，集中收養(yǎng)的床位數(shù)只占07多一點，而集中收養(yǎng)的人數(shù)則不足06，與發(fā)達國家一般集中收養(yǎng)人數(shù)占57的比例相差甚遠。人口老齡化程度的不斷加深將對社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活等各個領(lǐng)域帶來廣泛而深刻的影響。由于退休金低、積蓄少、養(yǎng)老保險缺失、子女經(jīng)濟狀況不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟保障，特別是當(dāng)他們面臨疾病、災(zāi)禍時，生存狀況就會面臨很大危機。隨著人口老齡化趨勢的明顯，老年人的生活狀況已經(jīng)不僅僅是一個群體問題，更演變成為一個社會問題。如何讓老人安享晚年、保持個人尊嚴、為子女分憂，是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。很多老人將畢生的積蓄都投入到

3、房產(chǎn)上，到了晚年，擁有了房子，但是擁有的現(xiàn)金卻不多，生活也不輕松。房子雖然價值較高，但是可變現(xiàn)力較差，而且因為要居住，所以無法出租或出售變現(xiàn)；對于子女一方來說，由于計劃生育政策的影響，獨生子女一代將面臨贍養(yǎng)四個老人的境況，再加上撫養(yǎng)下一代的責(zé)任，也加重了他們的經(jīng)濟和精神負擔(dān)。（二）我國社會養(yǎng)老金存在巨大缺口中國養(yǎng)老金由兩部分組成，一部分是社會統(tǒng)籌金，也就是由國家和企業(yè)每年按一定比例拿出一部分錢；另一部分是個人賬戶，參加養(yǎng)老保險的人開設(shè)一個個人銀行戶頭，每月交納一定的保費存入個人賬戶，到退休后再支取。據(jù)中國勞動與社會保障部的數(shù)字，從1997年開始中國養(yǎng)老金出現(xiàn)缺口，到2004年，這一缺口并沒有被

4、堵上，還在繼續(xù)擴大，這就意味著可能將來有些老人會面臨養(yǎng)老金領(lǐng)取減少的困境。目前我國養(yǎng)老金缺口達25萬億，這個資金缺口相當(dāng)于我國近一年的國民經(jīng)濟總收入。如果這種情況得不到改善，就意味著若干年后很大一批人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。養(yǎng)老金大多“收不抵支”。2005年初，勞動部向國務(wù)院遞交了一份關(guān)于中國養(yǎng)老金缺口的專業(yè)報告。這份報告預(yù)測，未來30年中國養(yǎng)老金缺口高達6萬多億元人民幣，如果中國社會保障制度轉(zhuǎn)軌平穩(wěn)成功，在已經(jīng)做實個人賬戶的前提下，未來的第二十八年將成為養(yǎng)老金支付高峰的“拐點”，此后養(yǎng)老金缺口將逐步被填平，并可能出現(xiàn)總體贏余。然而，目前中國做實養(yǎng)老保險個人賬戶的試點起步時間不長，剛剛準備

5、在10個省推開試點，距離全面做實個人賬戶的前提尚有一定的差距。因此可以預(yù)計，中國養(yǎng)老金的缺口在未來30年難以化解。二、介紹住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責(zé)維護。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)

6、的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。三、風(fēng)險分析（一）住宅反向抵押貸款的風(fēng)險分析1、老年人預(yù)期壽命風(fēng)險 住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預(yù)期壽命的風(fēng)險，預(yù)期壽命風(fēng)險對第一種情況有較大影響。借款方壽命越長，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個信息不對稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多

7、病，但壽命卻很長。反向抵押貸款申請人的實際壽命與預(yù)期壽命相差越大，貸款方面臨的風(fēng)險就越大。 2、貸款利率風(fēng)險 利率風(fēng)險是指由于貸款利率的波動，使資產(chǎn)的收益和價值相對于負債的成本和價值發(fā)生非等量變化而造成貸方損失的風(fēng)險。利率風(fēng)險的成因與宏觀經(jīng)濟走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調(diào)整息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟走向的不確定性直接導(dǎo)致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會導(dǎo)致銀行發(fā)放住房反向抵押貸款時面臨更大的利率風(fēng)險；由于在反向抵押貸款中，房屋的價值較大，抵押時間較長，因此貸款利率的調(diào)整關(guān)系到未來貸款方的收益合理性。3、房屋價值波動及評估風(fēng)險 反向抵押貸款必須對房屋的價值進行評估。房屋價值評估涉及的范圍較廣，

8、內(nèi)容復(fù)雜，評估對象的異質(zhì)性決定了評估存在一定的風(fēng)險。反向抵押貸款的房地產(chǎn)評估，不僅要對房屋的現(xiàn)價進行估算，還要對房屋的未來收益進行預(yù)測，抵押期限越長，房屋價值波動風(fēng)險越大。在反向抵押貸款評估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經(jīng)濟性貶值等問題。房屋價值評估風(fēng)險還存在評估專業(yè)風(fēng)險、操作風(fēng)險、道德風(fēng)險以及制度風(fēng)險等問題。 4、流動性風(fēng)險 流動性風(fēng)險具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長期性消費貸款，客觀上要求銀行有穩(wěn)定的資金來源與其相匹配。多數(shù)反抵押貸款計劃期限長，而回收卻要在借款人死亡、

9、搬遷、出售房屋之后。這個時間是不確定的，抵押貸款機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)很容易陷入困境。房產(chǎn)變現(xiàn)的容易與否也是影響流動性的很大因素。（二）住宅反向抵押貸款的風(fēng)險防范1、合適的貸款一房價比（LTV） 合適的貸款一房產(chǎn)價值比例是降低風(fēng)險的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機構(gòu)定期為抵押人發(fā)放年金，一直到其死亡為止。對于反抵押貸款機構(gòu)來講，這時面臨的風(fēng)險是當(dāng)房主死亡時累計的貸款額及應(yīng)計利息可能超過其死亡時的房產(chǎn)價值。為了避免這種情況，只有控制定期發(fā)放的貸款額，使最終累計的貸款數(shù)額控制在到期時的房產(chǎn)價值之內(nèi)。 2、資產(chǎn)組合分散化 資產(chǎn)組合起到了分散風(fēng)

10、險的作用。就單個反抵押貸款項目來說，潛在的風(fēng)險，以及風(fēng)險造成的損失是很難預(yù)測的，而當(dāng)數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數(shù)定理”就起作用，這些風(fēng)險被分散化。道德風(fēng)險、壽命風(fēng)險、房產(chǎn)價值波動風(fēng)險這些非系統(tǒng)性風(fēng)險在反抵押貸款數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風(fēng)險可以被分散。 反抵押貸款要有足夠數(shù)量的貸款數(shù)目，因此要盡可能地擴大反抵押貸款的市場。此外反抵押貸款也要有跨地區(qū)的分布。房地產(chǎn)的價格很大程度上取決于地段，因此地區(qū)的關(guān)聯(lián)度比其他商品要小，這就為分散風(fēng)險提供了有效的途徑。通過建立跨地區(qū)的分支機構(gòu)，吸引各個地區(qū)的反抵押貸款，可減少房產(chǎn)價格波動風(fēng)險。 3、住房反抵押貸款證券化住房反抵押貸款

11、證券化是以一系列住房反抵押貸款為標的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為擔(dān)保，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。售房養(yǎng)老計劃中，購房機構(gòu)雖然取得住房的產(chǎn)權(quán)，但是最后的現(xiàn)金流入要等到售房養(yǎng)老者死亡或者搬遷，期限太長，流動性不足。資產(chǎn)證券化有效地解決了這個問題，一方面增強了資產(chǎn)的流動性，另一方面分散了風(fēng)險，吸引了更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。 4房產(chǎn)價值保險 房產(chǎn)價值還經(jīng)常受一些不可抗力的因素影響而毀壞，如地震、臺風(fēng)。這時到期時的房產(chǎn)價值低于累計的貸款及利息額可能性大大增大，反抵押貸款機構(gòu)面臨

12、著損失的風(fēng)險。房產(chǎn)價值保險的目的是房屋一旦由于自然災(zāi)害或意外事故造成經(jīng)濟損失時，保險機構(gòu)可根據(jù)保險合同，對投保人支付一定比例的賠償金額，使投保人減少經(jīng)濟損失，那么反抵押貸款機構(gòu)面臨的風(fēng)險將大大減小。 此外還可以考慮引入房產(chǎn)價值的期權(quán)市場，通過期權(quán)的方式，給予反抵押貸款機構(gòu)一個選擇權(quán)，從而規(guī)避未來的房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。需要考慮的是，如何形成一個房產(chǎn)價值的期權(quán)市場，期權(quán)的標的物是單個房屋還是一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場指數(shù)。從長遠來看，這是一個很有發(fā)展前景的金融創(chuàng)新。 四、國外情況住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有15

13、年的歷史。上世紀80年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款使應(yīng)運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀在62歲以上的老年人申請將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，具體金額視申請人的年齡、利率水平、所選擇的貸款方案的種類、房產(chǎn)的價值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的。轉(zhuǎn)換出來的現(xiàn)金可以用一次性現(xiàn)金的方式、信用額度的方式或者是按月領(lǐng)取的方式。房主在世時，將一直享有房屋的所有權(quán)。上世紀五十年代，房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款的產(chǎn)品概念傳入美國。1981年美國成立了獨立的非盈利性組織房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換國家中心，其主要職責(zé)是向老年消費者進行反向抵押貸款產(chǎn)品知

14、識的宣傳和教育。根據(jù)全國住房法案，國會在1987年設(shè)立了房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）保險示范項目，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）提供這種反向抵押貸款公共保險項目。FHA為經(jīng)其批準認可的貸款機構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔(dān)保，有效消除了貸款風(fēng)險。Fannie Mae于1989年開始購買所有合格的HECM貸款，為反向抵押貸款的流通構(gòu)建了一個二級市場。之后，反向抵押貸款在美國得到快速發(fā)展。目前，全美有120多家貸款機構(gòu)提供HECM貸款，一些政府部門和非盈利組織如美國退休人員聯(lián)合會（AARP）和美國住房和城市發(fā)展部（FEUD）為退休房主提供免費的咨詢服務(wù)。1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押貸款

15、產(chǎn)品HomeKeeper，這是對公眾參與反向抵押貸款行業(yè)的又一大促進。上世紀九十年代期間，一些大的金融機構(gòu)通過改進產(chǎn)品設(shè)計和兼并聯(lián)合，重塑了美國反向抵押貸款行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。1996年ULLICO成立了一個新部門重新設(shè)計了自己的產(chǎn)品以細分投資者。1999年Financial Freedom通過Lehman Brothers投資銀行融資兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把從Financial Freedom購買的反向抵押貸款資產(chǎn)包進行了證券化，標準普爾對該項資產(chǎn)組合進行了評級。反向抵押貸款行業(yè)的進一步整合發(fā)生于2000年，F(xiàn)inanc

16、ial Freedom被Lehman Brothers的一個部門合并，并開始購買Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押貸款業(yè)務(wù)。2001年8月Financial Freedom成為Lehman Brothers的一個分支機構(gòu)，開始購買Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押貸款批發(fā)業(yè)務(wù)。迄今為止，美國的反向抵押貸款市場最為成熟完善，其發(fā)展反向抵押貸款的成功經(jīng)驗被其他國家紛紛效仿。美國反向抵押貸款市場基本是由政府主導(dǎo)，HUD及屬下FHA為HECM提供聯(lián)邦保險，F(xiàn)annie Mae發(fā)放Homekeeper合約。這些都是官方或半

17、官方機構(gòu)。另外，美國國會自1987年以來一直關(guān)注、支持反向抵押貸款市場運作，撥款進行反向抵押貸款的推廣、教育及咨詢等工作，并要求HUD必須定期向其匯報HECM計劃運營情況。在法律法規(guī)方面，美國房屋法例中也闡明政府反向抵押貸款政策，成立HELM計劃的主要三個目的：（1）讓有需要的老年業(yè)主從住房資產(chǎn)中釋放出可用的資金；（2）鼓勵反向抵押貸款市場將住房固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動資產(chǎn)；（3）尋找最適合老年借款人的反向抵押貸款模式。相關(guān)法律 第一款 人面臨突如其來龐大的醫(yī)療費用，或收入短缺，對其造成的經(jīng)濟沖擊.在申請貸 款開辦之時，在欲抵押房屋需居住滿六個月以上;而且欲抵押之房屋必須已經(jīng)繳 清貸款，亦即住宅權(quán)益

18、抵押貸款人必須是第一順位的抵押權(quán)人;或者可以利用住 宅權(quán)益抵押貸款所貸得之金額清償前順位之貸款. 第二款 適格財產(chǎn) 一，依照美國聯(lián)邦住宅管理署之相關(guān)規(guī)定“反向房屋抵押貸款”系指以不 動產(chǎn)抵押的貸款.其中關(guān)於“不動產(chǎn)”之定義，除獨棟房屋之外;若為公寓， 則該公寓必須是由FHA所認可，供一個家庭到四個家庭所居住.因此活動式的房 屋或者是合作社并不是適格財產(chǎn).至于工作物，若為1976年6月15日之后所建造， 房屋永遠定著于土地上且土地所有權(quán)為借款人所有，則此工作物亦為適格之抵押物 二，建筑物和基地所有權(quán)分離之情形: 在此情況之下，房屋所有權(quán)人和基地所有權(quán)人之間存有租賃關(guān)系者，若租賃 契約可更新，則每

19、次更新之租期不可少于99年;若為兩人以上共同申辦反向房屋 抵押貸款，則在最年輕的借款人滿100歲之后，其剩余之租賃期間仍不得低于50 年. 第三款 給付方式 為有效控制貸款損失的風(fēng)險，住宅權(quán)益抵押貸款保險即限制借款人可以貸 得之金額，因此每筆借款金額都有控制貸款金額的本金限制因子.本金限制因子之計算取決於最大求償金額，預(yù)期平均抵押利率以及若為復(fù)數(shù)以上之借款人，以年紀最年輕之借款人之年紀為計算基準。這個指數(shù)每個月都會增加，用以限制借款人在任何時候可能借貸到的貸款金額。其增加的比率是年抵押利率除以 12，再加上 0.5%的抵押期間保險費除以十二，此種利息稱為復(fù)合利息。以本金限制因子計算出的金額，即

20、是借貸人所能借得之額度，若貸款總金額。第四款 清償規(guī)定 借款人在住宅權(quán)益抵押貸款期間，并不需要定期償還銀行本金和利息，除非 最后一位共同借款人死亡，或借款人永久搬離房屋，或出售房屋.惟在貸款期間， 并不禁止借款人償還部分貸款或者清償全部貸款，借款人得隨時償還貸款 亦不算違約，不用支付任何違約金. 第五款 成本關(guān)于開辦住宅權(quán)益抵押貸款之成本，除有特別注明之外，均得由貸款金額 支付，亦即這些成本都包含在貸款總金額里.而常見的成本如下: 1，財產(chǎn)估價費用:在美國，申辦住宅權(quán)益抵押貸款之財產(chǎn)估價費用大約為三百五十美元，通常在開辦時即必須預(yù)先支付開辦費用.不過這筆支出還是可以由貸款金額給付，而包含在借貸

21、總金額里. 2，信用評等:在開辦貸款之前，必須對借款人之信用進行簡易的評估，費用大約為二十五美元，這筆支出還是可以由貸款金額給付，而包含在借貸總金額里. 3，一般貸款開辦費用:所有權(quán)登記調(diào)查，保險 紀錄，必要調(diào)查，登記費以及抵押貸款稅等. 4，洪災(zāi)保險:反向房屋抵押貸款其性質(zhì)仍為一般房屋貸款，因此，仍需為房屋投保洪災(zāi)保險. 5，手續(xù)費:手續(xù)費的名目可以由貸款人自行訂定，為上限不可超過兩千美元或者是最大求償金額的 2% 所謂最。求償金額，是指這棟房屋估計價值的較少金額或者是HUD所規(guī)定在此區(qū)域之內(nèi)最大的抵押貸款保險之限制額度、兩者取其較少者.在申請住宅權(quán)益抵押貸款時，常見的給付方式有五種，此五種

22、給付方式大致可以分類為三種:一是按月定期給付，一是有帳戶型，一是帳戶型結(jié)合按月定期 給付的方式.其詳細內(nèi)容如下: 一，按月定期給付的內(nèi)容又可以區(qū)分為: (一)以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(二)選定一定期間之給付方式。二，帳戶型之給付方式。三，和帳戶型結(jié)合之一定期間給付方式，或以借款人之壽命為貸款給付期間之方式。五、我國（一）政協(xié)委員建議試點住房反向抵押貸款養(yǎng)老 1、現(xiàn)狀：養(yǎng)老保險金缺口拉大賴明委員在提案中談到：目前我國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%.預(yù)計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%.在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老

23、有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。據(jù)已公布資料顯示，為填補養(yǎng)老金的短缺，中央財政用于養(yǎng)老保險的撥款越來越多，與5年前相比整整翻了十幾倍。2、反向抵押貸款推行以房養(yǎng)老他在提案中這樣闡述這種模式的具體做法：即“反向住房抵押貸款”（還有如售房養(yǎng)老、房產(chǎn)置換等形式），在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得款項用來償還貸款本息，其升值部分

24、亦歸抵押權(quán)人所有。3、建議成立課題組試點先行賴明委員在提案中表示，雖然這在發(fā)達國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實施還需要解決一系列問題，譬如國民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等。他建議成立專門課題組，進行相關(guān)理論研究和市場調(diào)研，同時先選擇幾個經(jīng)濟發(fā)達、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的大城市試點，等到成熟后再向全國各地推廣普及。4、觀點（1）銀行：以房養(yǎng)老暫不可行銀行人員稱需等法律配套環(huán)境健全再實施對以房養(yǎng)老的建議，一家股份制銀行個人貸款業(yè)務(wù)總經(jīng)理向記者表示，根據(jù)現(xiàn)在法律配套以及大環(huán)境下，實施的可能性不大。他表示，目前大部分銀行已停止辦理房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，原因是目前的法律配套環(huán)境不健

25、全。房產(chǎn)抵押后，即使法院判決強制執(zhí)行，銀行也很難收回房屋。加上剛出臺的一份通知，要求商業(yè)銀行承擔(dān)以房抵押貸款的評估費。種種因素使銀行的風(fēng)險無法控制，成本又有所提高，銀行對房屋抵押貸款的積極性不高。同時，與發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場價格較平穩(wěn)、以二手房交易為主的狀況相比，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還很不成熟，房價波動較大，房屋的價格評估難度很大。（2）專家：難成中國主流杜鵬教授認為，這種方式在歐美國家已經(jīng)有好幾十年的歷史，有很成熟的經(jīng)驗。現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)具備了實行這種養(yǎng)老方式的基本條件，因為現(xiàn)在住房已經(jīng)市場化了。但現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養(yǎng)老”的模式在短時間內(nèi)不

26、會有太充分的發(fā)展。市場培育和成熟，則還需要十幾年的時間。真正有條件“以房養(yǎng)老的”人，是現(xiàn)在四五十歲、購有商品房的中年人，等他們步入老年時，“以房養(yǎng)老”將是他們的一個原則。杜鵬教授認為，這種養(yǎng)老方式不會成為中國主流。隨著社會保障機制的健全和完善，很多老人有了自己穩(wěn)定收入來源，北京和上海地區(qū)80%的老人都有退休金，將來這個比例肯定會更高，等現(xiàn)在四五十歲的人步入老年時，通常都會有退休金了，除非他們遇到重大事故，否則都可以不用“以房養(yǎng)老”。（二）意義1、住房反向抵押貸款有利于保持社會穩(wěn)定2、住房反向抵押貸款削弱了子女對于父母財產(chǎn)的依賴性，培養(yǎng)了他們的獨立性3、住房反向抵押貸款可促進消費和國民經(jīng)濟的增長

27、4、住房反向抵押貸款可以給金融機構(gòu)特別是商業(yè)銀行帶來新的業(yè)務(wù)5、住房反向抵押貸款可促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展（三）促進我國住房反向抵押貸款健康發(fā)展的對策建議1、充分發(fā)揮政府在發(fā)展住房反向抵押貸款中的作用總的原則是，政府主導(dǎo)而不包辦。住房反向抵押貸款融居住和養(yǎng)老雙重功能，是一種社會效益明顯，對養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展和社會穩(wěn)定有促進作用，符合政府的政策取向，但對借貸雙方都有較大風(fēng)險的金融產(chǎn)品，因此它具有正的外部經(jīng)濟性特征。國外的經(jīng)驗表明，在住房反向抵押貸款發(fā)展過程中政府的作用很大。為促進此項業(yè)務(wù)在我國的健康發(fā)展，避免重蹈外國的覆轍，我國政府從一開始就應(yīng)該介入，在政策、法規(guī)、信息、宣傳等方面予以支持。比如，在住

28、房反向抵押貸款推出的初期，從事該項業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)要經(jīng)政府授權(quán)，并對申請人和經(jīng)營機構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠；對借貸雙方給予擔(dān)保，或由政府授權(quán)的保險公司提供保險；對違法違規(guī)經(jīng)營的機構(gòu)，要堅決打擊，整頓和規(guī)范市場秩序。2、應(yīng)建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構(gòu)住房反向抵押貸款是一個復(fù)雜的金融產(chǎn)品，國外發(fā)展住房反向抵押貸款的機構(gòu)各異。我國實行分業(yè)經(jīng)營，由銀行、保險、信托、社保等機構(gòu)單獨開展此項業(yè)務(wù)各有其優(yōu)缺點。保險公司尤其是壽險公司長期從事養(yǎng)老保險的經(jīng)營，在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推廣上有豐富的經(jīng)驗，但目前由于政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的

29、功能，國內(nèi)的保險資金也不允許直接投資普通的房地產(chǎn)項目。社會保障機構(gòu)雖然具備雄厚的資金實力，業(yè)務(wù)范圍與養(yǎng)老事業(yè)密切相關(guān)，但這項業(yè)務(wù)涉及貸款的發(fā)放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作，這些也不是社保機構(gòu)的專長。3、加強對反向抵押貸款的研究要進行廣泛而深入的研究，對老年人收入、住房面積進行調(diào)查，對市場需求進行分析，尤其要對我國目前面臨的特殊矛盾進行調(diào)研，找出解決辦法。在此基礎(chǔ)上，借鑒國外經(jīng)驗，設(shè)計出適合我國國情的本土化反向抵押貸款產(chǎn)品。4、開展試點，取得經(jīng)驗要通過試點，檢驗反向抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計的合理性和適用性，規(guī)范反向抵押貸款的申請、審核、批準程序，向市民宣傳以房養(yǎng)老的理念，普及反向抵押貸款的有關(guān)知識，為全面鋪開做準備。5、加強立法，規(guī)范市場在住房保險環(huán)節(jié)，為切實控制借貸雙方的風(fēng)險，應(yīng)結(jié)合發(fā)展反向抵押貸款的實際需要，研究制訂涵蓋住房價值保險、房主人壽保險、借貸合同履約保證保險的住房抵押貸款保險法。在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)在堅持國有土地使用權(quán)70年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現(xiàn)行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，同時對70年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確。在住房反向抵押貸款的發(fā)放與回收環(huán)節(jié)，建議盡快研究制定并頒布住房反向抵