二手房經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識考試

1、二手房經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識考試一、單項(xiàng)選擇題（每題所給的選項(xiàng)中只有一個正確答案。本部分115題，每題1分，共15分）。1、劉先生購買雅苑三期購買一套自住生活用房，產(chǎn)證上寫劉先生、妻子和一個8歲小孩，問交易時下列哪些人不需要到場：( A )A 小孩 B 劉先生的爸爸 C 劉先生的媽媽 D 劉先生的妻子注：小孩有可能未成年不需要到場，妻子需要到場。該房屋和劉先生父母沒關(guān)系。2、卞女士今年45歲，第一次購房，購買了一套2008年的房屋280萬，需貸款120萬，則卞女士最多可貸多少年：（ B ） A 10年 B 17年 C 19年 D 20年注：二手房能貸款20年，扣除3年房齡，即為17年。3、按照網(wǎng)上房地

2、產(chǎn)的規(guī)定，在網(wǎng)上進(jìn)行委托備案后方可簽訂網(wǎng)上買賣合同，請問以下哪項(xiàng)信息不是備案時必須提供的：（ D ）A 產(chǎn)證編號 B 產(chǎn)權(quán)人姓名 C 產(chǎn)權(quán)人電話 D 物業(yè)地址 E房屋總價注：物業(yè)地址會在網(wǎng)上系統(tǒng)里自動跳出，其他都必須要。4、按目前公積金貸款政策，從未使用過公積金的且有補(bǔ)充公積金的夫妻，以家庭為單位最高可以申請到多少公積金的貸款：( D )A 50萬 B 60萬 C 70萬 D 80萬注：基本公積金未用過則各為20萬，再加各10萬補(bǔ)充公積金貸款，則總貸款額為60萬。5、出售方產(chǎn)權(quán)證有密碼，在辦理完產(chǎn)權(quán)證密碼掛失后幾日內(nèi)可直接辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)：（ D ）A 5 日 B 7日 C 10日 D 1

3、5日注：必須15天。6、繼承、贈與房屋在辦理繼承權(quán)、贈與權(quán)公證時，所需繳納的公證費(fèi)為：( A )A 繼承或贈與份額2 B (繼承或贈與份額2.5)+250元 C 繼承或贈與份額3 D （繼承或贈與的房屋總價2.5）+250元7、按現(xiàn)行政策，出售售后公房和動遷房，營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為：（D）A 須滿5年，才免征； B 不滿5年，房價5.55%； C 不滿5年，差價5.55%； D 不管年限直接免征；注：政策規(guī)定：不分年限都直接免征。但必須有相關(guān)材料能證明是售后公房或動遷房。8、按現(xiàn)行政策，系賣方無需繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目為：（D ）A個人所得稅 B 交易手續(xù)費(fèi)； C 營業(yè)稅； D 抵押登記費(fèi)；9、按現(xiàn)行政

4、策，系買方無需繳納的稅費(fèi)為： （ D ）A 契稅； B 權(quán)證印花稅； C 配圖費(fèi)； D合同印花稅注：2009年年內(nèi)為免征個人住房出售時所需要繳納的合同印花稅。10、就售后公房和動遷房出售時個人所得稅的征收，以下說法正確的是：（ B ）A 售后公房和動遷房出售時一律免征個人所得稅；B 出售時需要看是否是家庭唯一住房，是則免交，否則需要繳納1%或2%保證金；C按純利潤的20%強(qiáng)征個人所得稅；D需要看產(chǎn)權(quán)證登記日期是否滿二年，未滿二年的售后公房和動遷房一定要交個人所得稅；注：售后公房和動遷房的個人所得稅繳納：（1）、產(chǎn)權(quán)證滿5年且為家庭唯一一套免征；不為家庭唯一一套則必須有一年購入的房屋當(dāng)場抵扣則免

5、征，否則需要繳納1%或2%（2）、產(chǎn)權(quán)證未滿5年且一年內(nèi)未有購入房屋當(dāng)場抵扣，則需要繳納1%或2%。故：B的答案較為接近。11、對辦理抵押注銷手續(xù)以下說法正確的是：（ C ）A辦理抵押注銷手續(xù)時必須產(chǎn)權(quán)人到場；B辦理抵押注銷手續(xù)時都不需要產(chǎn)權(quán)人到場，中介都能代為辦理；C目前各交易中心都能當(dāng)天辦理抵押注銷手續(xù)，當(dāng)天同時辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；D辦理抵押注銷手續(xù)時所需要的材料必須有產(chǎn)權(quán)證原件，所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件；注：普陀區(qū)、長寧區(qū)、閔行區(qū)都能代為辦理抵押注銷手續(xù)；靜安必須主貸人到場辦理，長寧看銀行委托書是否有轉(zhuǎn)委托權(quán)才能代為辦理；產(chǎn)權(quán)證看產(chǎn)權(quán)證上是否有抵押信息，有，則必須攜帶產(chǎn)權(quán)證原件至交易中心

6、辦理抵押注銷手續(xù)。12、雙方辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，買受人親自領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時，以下哪些材料是必須攜帶的：（ D ）A交易后，買方僅憑收件收據(jù)就能領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證； B交易后，買方憑資金監(jiān)管合同、身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證；C交易后，買方僅憑身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證； D交易后，買方憑收件收據(jù)、身份證領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證；13、按現(xiàn)行貸款政策，個人第二次貸款購買住房（不符合人均面積條件），最多可貸款幾成：( A )A 5成 B 6成 C 7成 D 6.5成注：第二套降成到5成。14、純公積金貸款，個人公積金一般要連續(xù)繳納多少個月才符合貸款條件:（ B ）A 5個月； B 6個月； C 1年； D 3個月15、李某以按揭貸款的形式支付部分房款

7、，那么簽訂借款合同時其配偶是否需要到場：（ A ）A需要； B不需要； C無所謂，到不到都可以； D以上都不對；注：銀行一般都要求配偶到場并書寫同意共同購買共同還款承諾書。二、不定項(xiàng)選擇題（每題所給的選項(xiàng)中至少有一個或一個以上正確答案，不答、少答、多答或錯答均不得分。本部分110題，每題2分，共20分）。1、按照現(xiàn)行規(guī)定，符合下列哪些條件的為普通住房：（ ABC ）A單套建筑面積140平方米以下；B內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下；C五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；D住宅小區(qū)建筑面積容積率在1

8、.0以上；注：硬性規(guī)定，D在新的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)已經(jīng)不再體現(xiàn)。2、上家產(chǎn)證有密碼，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需要帶哪些資料：（ ADE ）A 身份證 B 私章 C 戶口本 D 產(chǎn)證 E 產(chǎn)證密碼注：B和C都不是必須帶的，A、D、E都為必須攜帶的。3、在辦理上家抵押注銷手續(xù)時，上家需要帶哪些資料到交易中心辦理注銷手續(xù)：（ A B C D ）A他項(xiàng)權(quán)利證原件； B銀行委托主貸人前往辦理抵押注銷手續(xù)的委托書；C銀行出具給交易中心的注銷抵押申請書； D銀行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人身份證證復(fù)印件；注：四項(xiàng)內(nèi)容是必須的，否則無法辦理注銷，請緊記。4、李先生系已婚人士，購房需要辦理純公積金貸款時，按現(xiàn)行政策需要提供以下哪些材料

9、：（ ABCDEG ）A首付款收據(jù) B私章 C婚姻證明 D公積金賬號 E戶口本 F建設(shè)銀行或農(nóng)村商業(yè)銀行存折 5、王小姐在交易過戶前身份證遺失，后辦了一張臨時身份證，那么交易時還需要提供哪些資料：( DAB )A社保卡原件 B戶口本原件 C駕駛證原件 D臨時身份證原件 注：D是必須攜帶的，同時再加上A、B、C中任意二項(xiàng)，湊足三項(xiàng)材料才完全等同正式身份證效果。故該題答案為DAB或DAC或DBC；為減少客戶的麻煩故DABC的答案不認(rèn)為正確。 6、麥克先生（新加坡籍）及太太陳小姐（上海人）經(jīng)上海福興不動產(chǎn)居間，購買了200平方米價值500萬的房屋一套，并申請按揭貸款200萬，現(xiàn)麥克先生在交易時又因有

10、事不能到場交易，問本次房屋買賣整個流程中需要辦理以下哪些公證手續(xù)：（ A B D ）A委托公證； B 買賣合同公證； C聲明公證； D借款合同公證；注：外籍則買賣合同公證，不能到場交易則委托公證，外籍貸款則借款合同公證。7、按照現(xiàn)行營業(yè)稅征收政策，以下哪項(xiàng)是正確的：（ A D ）A普通住宅5年以內(nèi)是唯一征收差額營業(yè)稅，； B普通住宅5年以內(nèi)是唯一征收全額營業(yè)稅；C非普通住宅5年以上是唯一免征營業(yè)稅； D非普通住宅5年以內(nèi)不是唯一征收全額營業(yè)稅；8、下列情況中需辦理買賣合同公證的有：（ A B C D ）A買方為華裔 B賣方為香港人； C買方為臺灣人； D買方僅有中華人民共和國護(hù)照注：緊記一條，

11、無中華人民共和國居民身份證原件則都必須讓買賣合同辦理公證。9、上海市政府為振新上海樓市健康發(fā)展，響應(yīng)中央政府拉動內(nèi)需的號召，于2008年11月1日起執(zhí)行樓市新政策，以下哪些是正確的：（ A B C D ）A對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；B對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；C對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；D免收個人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)；注：硬性規(guī)定。10、對目前二手房屋買賣中所謂的“退稅”的說法，以下正確的是：（ A D ）A“退稅”包括退購房時繳納的契稅、退售房時繳納的個人所得稅保證金；B在同一年內(nèi)，

12、先賣掉了一套商品房，再買一套商品房時，可以退買的商品房的契稅；C退的個人所得稅是指退個人所得稅的保證金，只要能退就是全額退還；D退契稅，必須先出售的房屋為售后公房或動遷安置房，則在再次購房時可享受退購房的契稅的待遇；注：退個人所得稅是要按比例抵扣的，不是每次都全額退還。三、判斷題（請通讀全題后作出“”或“”的判斷，本部分110題，每題3分，共計(jì)30分）。1、自2006年9月1日以后辦理的產(chǎn)權(quán)證，且房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，房地產(chǎn)交易中心自動給每一本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個初始密碼隨產(chǎn)權(quán)證一起交由權(quán)利人;（ ）2、交易中心繳納大額稅費(fèi)時，柜面不收現(xiàn)金，只可以使用銀聯(lián)卡;（ ）3、按照現(xiàn)行政策規(guī)定，單套建

13、筑面積為140平方米的住房為非普通住房;（ ）4、個人出售5年以內(nèi)唯一一套的普通住房營業(yè)稅交差額，個人所得稅寫承諾免征;（ ）5、依據(jù)現(xiàn)行政策，購買建筑面積為90平方米以內(nèi)的房屋，可享受契稅按房價的1%繳納。（ ）6、外籍人士購房在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)時，不僅買賣合同要公證，而且還需要提供一年期以上的勞動合同原件，并承諾所購房屋為唯一一套自住用房;( )7、辦公商鋪等非居住用房出售時，營業(yè)稅必須交差額且不管產(chǎn)證滿幾年，個稅強(qiáng)征20%; （ ）8、出售的產(chǎn)權(quán)為母親和未成年子女，產(chǎn)權(quán)交易過戶時未成年子女的父親必須到場或公證委托;（ ）9、長寧、普陀交易中心當(dāng)天抵押注銷必須當(dāng)天交易，否則要等七天才能

14、交易；靜安和閔行交易中心可以當(dāng)天抵押注銷當(dāng)天交易，也可以在隨后的二到三天內(nèi)交易，不受七天限制;（ ）10、查詢客戶公積金可貸款額度，必須提供客戶夫妻雙方的身份證號及雙方的公積金賬號;（ ）四、答述題（本部分四題，1-6題，共55分）。1、業(yè)務(wù)員悟空深夜送定時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人之一哪吒不能在意向書上簽字僅有李天王在場，而該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為哪吒和李天王二人。為防范交易風(fēng)險并防止哪吒不肯出售上述房屋，請您幫悟空擬定一份產(chǎn)權(quán)人李天王需要簽字的承諾書。（10分）答： 承諾書現(xiàn)本人承諾位于XX弄XX號XX室之房屋為本人與哪吒共同所有，根據(jù)已經(jīng)簽署的委托售房意向書，本人與哪吒愿意出售此房屋并同意收受該筆定金?，F(xiàn)哪吒因故

15、不能到場簽約，委托本人收取該筆定金，若哪吒不承認(rèn)收取該筆定金或反悔不出售上述房屋的，則由本人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 特此承諾！ 簽署 ： 日期 ： 2、劉亦菲小姐一次性付款購買了一套外環(huán)以內(nèi)的雅苑四期一房，面積66平方米，160萬。產(chǎn)調(diào)單上顯示產(chǎn)權(quán)登記日期滿5年，產(chǎn)權(quán)人目前在上海僅有這一套房屋，但在昆明有一套房屋。下家也是首次購房； 問：本次交易中上下家各需要交多少稅費(fèi)及中介費(fèi)。請列舉之。（5分）答：上家：1. 做低合同價，2.營業(yè)稅免；3.個人所得稅免；4.中介費(fèi)；2. 下家：契稅；權(quán)證印花稅；配圖費(fèi)25元；中介費(fèi)；3、劉亦菲小姐不是第一次購買了，這是第三套購買，她的公積金還沒用過，準(zhǔn)備吧它用掉

16、，這次公積金能帶多少呢？（5分）答：不能貸款 4、劉亦菲小姐的上家是劉德華先生，他本人由于開演唱會不能親自來收定金，委托其經(jīng)紀(jì)人來代簽，那劉德華先生需要給其經(jīng)紀(jì)人簽寫一份委托書，為防范交易風(fēng)險并防止華仔不肯出售上述房屋，請你幫忙書寫一下華仔的委托書和擬定一份其經(jīng)紀(jì)人需要簽字的承諾書。（10分） 答： 委托書 本人已征得所有權(quán)人同意出售位于*區(qū)*路*號之房屋， 因本人有事不能親自到場收取本人出售的*區(qū)*路*號之房屋定金，特全權(quán)委托*代替本人到*中介公司收取定金人民幣*元整。（小寫）如有產(chǎn)承認(rèn)和糾紛，本人愿意承擔(dān)一切法律后果。 委托人： 被委托人： 證件號： 日 期： 承諾書本人承諾已受產(chǎn)權(quán)人*出

17、售位于XX弄XX號XX室之房屋前來收取該筆定金人民幣*元整，（小寫）如其中有產(chǎn)生任何糾紛，本人愿意承擔(dān)一切法律后果。 特此承諾！ 承諾人 ： 證件號： 日 期 ： 5、現(xiàn)有“湯臣一品”物業(yè)一套，產(chǎn)權(quán)證上登記日期為2004年1月12日，面積為140平方米。產(chǎn)權(quán)人為勞拉（美籍）和古德（瑞士籍）和古小德（美籍）。經(jīng)福興居間介紹，上海人李世民出成交價833萬購買了該房屋。李世民打算買賣合同上再寫上楊貴妃及李小民的名字，并申請商業(yè)貸款人民幣300萬。經(jīng)了解簽訂買賣合同時產(chǎn)權(quán)人只有古德能到場，但古德先生能提供公證委托書及當(dāng)初購房所有材料并告之我們當(dāng)初為120萬買進(jìn)，現(xiàn)在上海就這一套房屋。請根據(jù)以上信息回答

18、下列問題：（1）、楊貴妃有公積金，并有10萬余額，李世民申請貸款需要準(zhǔn)備哪些資料，請問他們商業(yè)貸款能帶多少？， 請簡明列取。（5分）（2） 該房屋買賣過程中是否需要做公證，若需要又該辦理哪些公證，出售方和購買方各需要提供哪些資料是 否都 需要到場。（5分） （3）幫上、下家計(jì)算各自所需繳納的稅費(fèi)，包括中介費(fèi)、公證費(fèi)、貸款費(fèi)用。（稅費(fèi)清單里有些項(xiàng)目若無需繳納則劃掉）（5分） 6、公司電腦壞了：請手?jǐn)M一份金沙雅苑三期6號702室總價220萬，做低合同家180萬，5萬元定金的雙方簽字的定金協(xié)議書。（10分） 答： 定金協(xié)議書甲方：（賣方）乙方：（買方）丙方：居間方*公司依據(jù)國家法律、法規(guī)和上海市的有

19、關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)丙方居間遵循自愿、平等和誠實(shí)信用的原則，就甲方出售，乙方購買等條件，經(jīng)協(xié)商一致訂立本確認(rèn)書，以資共同遵守。一、房屋情況： 1.1類型：住宅 花園住宅 辦公樓 商鋪 其他 1.2座落： 區(qū) 路 弄 號 室以及 號車位： 1.3建筑面積（實(shí)測/暫測）： 平方米； 戶型： 室 廳 衛(wèi)： 1.4權(quán)利人 1.5房地產(chǎn)權(quán)證/房屋所有權(quán)證編號： 滬房（地） 字（ ）第 號； 1.6室內(nèi)裝修情況： 1.7附屬設(shè)施、設(shè)備： 1.8是否已設(shè)立抵押：否 是，抵押權(quán)人： ；貸款余額：約 元； 貸款余額處理方案： 甲方自行還清： 乙方首期房價款由丙方保管并優(yōu)先用于償還，余額轉(zhuǎn)達(dá)付甲方/不足部分甲方自

20、行補(bǔ)足；轉(zhuǎn)由乙方承擔(dān)（轉(zhuǎn)貸款，或稱轉(zhuǎn)按揭） 1.9是否已設(shè)立租賃： 否 是（租賃期限： 年 月 日至 年 月 日），是否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面證明： 否 是 1.10其他 二、買賣條件： 2.1房價款：人民幣 元整。 2.2乙方于 年 月 日支付定金人民幣 元整（小寫 ） 于 年 月 日補(bǔ)助定金人民幣 元整 2.2房價款的支付方式：乙方于 年 月 日支付定金人民幣 元整（小寫 ）作為首付款;乙方于 年 月 日金交易中心辦理過戶手續(xù)支付定金人民幣 元整（小寫 ）作為部分房款;乙方向銀行申請貸款計(jì)人民幣 元整（小寫 ）由銀行直接支付給甲方，貸款金額不足部分，在進(jìn)交易中心當(dāng)日以現(xiàn)

21、金方式補(bǔ)足直接支付給甲方；乙方于 年 月 日支付定金人民幣 元整（小寫 ）作為尾款，甲方同時交房，并辦理物業(yè)，水、煤、有線電視等過戶手續(xù) 。 三、傭金支付： 3.1甲、乙雙方按國家規(guī)定各支付1%的傭金給居間方，如在交易期間任何一方違約，違約方應(yīng)支付給居間方2%的傭金。 3.2支付時間未簽訂【上海市房地產(chǎn)買賣合同】當(dāng)日。 3.3甲乙雙方按國家規(guī)定繳納稅費(fèi)。四、違約責(zé)任： 4.1 、甲方接受本協(xié)議第2條所述買賣條件并簽訂本協(xié)議的，乙方同意在甲簽署本協(xié)議后 天內(nèi)與甲方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協(xié)議中另行約定）。如果乙方未能履行本條所述事項(xiàng)，則已支付甲方的定金不予返還。 4.2 甲方接受本協(xié)議第2條所述買賣條件并簽署本協(xié)議的，甲方同意在簽署本協(xié)議后 天內(nèi)與乙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者甲方與乙方在本協(xié)議中另行約定）。如果甲方未能履行本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。 五、甲、乙、丙三方在本協(xié)議簽章處書寫的聯(lián)絡(luò)地址即為本協(xié)議下任何書面通知的送達(dá)地址，若因受送達(dá)方拒收或因聯(lián)絡(luò)地址錯誤無法送達(dá)的，均按照付郵日（郵局郵戳為準(zhǔn)）視作通知方已依本協(xié)議給予書面通知。若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時書面通知相對方。六、甲、乙、丙三方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生爭議，應(yīng)自行