透過“房鬧”看商品房預(yù)售制度VIP

1、透過“房鬧”看商品房預(yù)售制度經(jīng)過多年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房價終于出現(xiàn)松動，許多城市的樓盤開始大幅降價銷售。隨之而來的，一些前期業(yè)主看到自己用血汗錢堆起的樓房“縮水”，紛紛向開發(fā)商提出“補償”甚至“退房”要求。在維權(quán)過程中，此類訴求往往得不到滿足，進而引發(fā)打砸售樓處等過激行為。網(wǎng)上將這種因房價下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為“房鬧”。在法制社會下，任何無視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不會得到支持。因此，社會輿論也一面倒的對這種無視市場規(guī)則的行為報以鄙夷的態(tài)度。然而值得關(guān)注的是，在那些“房鬧”的參與者中，相當(dāng)部分房屋是通過預(yù)售取得的。業(yè)主們預(yù)付了房款，眼瞅著自己買的房子在“縮水”，甚至不知道什么時候

2、才能拿到鑰匙，于是便引發(fā)了他們的不滿。用業(yè)主們自己的話說，“如果房子已經(jīng)住上也就認了?！睂嶋H上“房鬧”們中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場購得房屋的。面對這一現(xiàn)象，在對那些參與“房鬧”的前期業(yè)主們進行教育和疏導(dǎo)，要求他們遵守契約精神的同時，不能不對現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度進行一番檢討。所謂商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。這其一開始就是為開發(fā)商設(shè)計的，實行這一制度的初衷是當(dāng)時認為我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長發(fā)育階段，期望通過這一制度降低開發(fā)商的門檻，給他們提供融資便利，促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。正是這一初衷，決定了這項制度在設(shè)計上很難做到科學(xué)、合

3、理和公平。它實際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險全部推給了購房者和銀行，是一種單邊的風(fēng)險承擔(dān)機制，對于購房者來說本就不公平。在這種不公平的住房銷售制度下，開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化的霸王條款。購房者與開發(fā)商之間的諸如面積不足、會所和附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清，不按時交房等矛盾和糾紛一直存在，只不過是在房價處于上升的情況下，大多數(shù)購房者都會采取默認的態(tài)度罷了。然而一旦房價下跌，“房鬧”現(xiàn)象便會蔓延開來。而且那些參與“房鬧”的前期業(yè)主，往往不是拿房價下跌說事兒，而是以開發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求“退房“或“補償”。我國有關(guān)部門也注意到了預(yù)售制度中存在的弊端，中國人民銀行發(fā)布的2004年中國房地產(chǎn)金融報告稱“很

4、多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！边@個建議一經(jīng)提出，就如在房地產(chǎn)市場投下一枚重磅炸彈，引起開發(fā)商們的集體恐慌。同時，建設(shè)部對此立即做出反應(yīng)，于2004年8月24日宣布：近期不會取消商品房預(yù)售制度。同時對商品房預(yù)售制度也采取了一些治理措施。但從房價屢次下跌過程中“房鬧”出現(xiàn)的現(xiàn)象看，治理的效果并不理想。其根本的原因在于，商品房預(yù)售的制度安排利益過多傾向于開發(fā)商，更由于缺乏有效的監(jiān)管機制和完善的市場環(huán)境配合，出現(xiàn)諸多問題甚至弊端。房地產(chǎn)企業(yè)過多過濫，良莠不齊，一些不講誠信的企業(yè)利用預(yù)

5、售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，所建項目延期甚至停工爛尾，使市場信號發(fā)生混亂。由于時間差的存在，有的開發(fā)商在收取了買房人預(yù)付房款后，又將房屋抵押給銀行，因而增加了投訴糾紛，并使銀行面臨很大的資金風(fēng)險。筆者認為，目前我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)育已基本成型，經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，總體供求矛盾得到緩和，未來供給需求可以保證大體平衡。這些基本情況為取消商品房預(yù)售制度提供了必要的前提和條件。商品房預(yù)售制度的正效果在逐步減弱，取消商品房預(yù)售制度正當(dāng)時。取消商品房預(yù)售制度的好處主要表現(xiàn)在，從控制銷售方式入手，提高投資門檻，增加房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金約束

6、，減輕房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的過重依賴，以降低房地產(chǎn)貸款的違約金融風(fēng)險，減少我國商業(yè)銀行體系對房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的過度依賴。這既有利于壓縮房地產(chǎn)泡沫，也有利于推動房地產(chǎn)金融的規(guī)范化、制度化、法制化建設(shè)；同時，由于開發(fā)商（包括中介）與消費者之間，無論是市場信息還是專業(yè)知識都存在不對稱，消費者一方處于弱勢，所以，取消商品房預(yù)售制度可以增加無良開發(fā)商的操控成本，凈化市場，減少延期交樓、抵押再售、拖壓房產(chǎn)證、爛尾樓等投訴糾紛，維護消費者的正當(dāng)權(quán)益，有利于促進社會公平與和諧。當(dāng)然，取消商品房預(yù)售制度可能帶來的負面影響和市場震蕩也不容忽視。取消商品房預(yù)售制度等于給開發(fā)商的脖子套了一個枷鎖，一些實力不夠的開發(fā)商可能會因此導(dǎo)致銀行貸款難，承建方墊資難等問題，甚至可能因無法正常運轉(zhuǎn)而放棄相關(guān)的開發(fā)項目。在取消商品房預(yù)售制度前，應(yīng)該給予開發(fā)商一到兩年的過渡期，以便其將原來的在建項目完工或重新組合。商品房預(yù)售制度是歷史的產(chǎn)物，其使命的終結(jié)，應(yīng)該是一個漸進的過程而不應(yīng)該是一個一蹴而就的瞬間。在這個過程中，新的房地產(chǎn)融資方式的培育與發(fā)展是必不可少的環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、引進外資、基金融資以及房地產(chǎn)證券化等，都是可