國際廣場招商運營方案

1、目錄一、工程概況1、地理位置32、交通狀況分析33、商業(yè)氣氛34、人口及購置力狀況35、商業(yè)局部規(guī)模46、周邊商業(yè),47、SWOT5二、招商1、業(yè)態(tài)布局遵循的原那么62、市場定位73、招商推廣84、招商方案及時間節(jié)點95、招商策略、價格策略96、租金、定金的收取方式及收取標準107、招商人員配置、崗位職能10三、運營1、開業(yè)旺場策略122、幾種的常見模式123、差異化戰(zhàn)略是運營治理的重心124、綜合型商業(yè)常見的幾種病癥及解決建議135、商場可持續(xù)經(jīng)營策略146、品牌維護和提升15工程概況1、地理位置：工程位于長江西路與西二環(huán)交叉口東北2、交通狀況分析：長江西路和西二環(huán)為合肥市最為重要的主干道,

2、均為城市快速路,高架、下穿以及立交橋,雖縮短了工程和傳統(tǒng)商圈的距離,但也會人流產(chǎn)生嚴重的阻隔作用.3、商業(yè)氣氛：工程不處于成熟商圈,但周邊人口都較多,消費趨向三里庵商圈.4、人口及購置力狀況：XXX國際廣場周邊約有60余個小區(qū),人口超過15萬人.區(qū)域內(nèi)居住人口中高消費群體所占比例較大生活性消費需求旺盛.中青年人群是消費主力,消費水平較好.5、商業(yè)局部規(guī)模：層高：6米層高：5.6米層高：5.6米層高：6.6米一層：6293.04平米二層：3150平米三層：3210.58平米四層：2644.75平米6、周邊商業(yè)：(1)西華聯(lián)MALL地理位置：長江西路與休寧路交口工程性質：綜合性商業(yè)工程商業(yè)面積：6

3、萬平方主力店：華聯(lián)超市,嘉禾影院次主力店：KFC,屈臣氏,蘋果體驗店.(2)百大拓基廣場工程位置：長江西路與天柱路交口工程性質：綜合性商業(yè)針對人群：周邊居住及工作人群品牌檔次：中等商業(yè)面積：6萬平方主力店：鼓樓百貨,合家福超市,百大電器次主力店：KFC,鼓達.歡樂城市(3)松芝萬象城工程位置：蜀山區(qū)長江西路478號工程性質：城市綜合體針對人群：城市中高端消費人群品牌檔次：中高檔主力店：沃爾瑪超市招商目標：遵循城市多核化開展趨勢打造合肥另一個副中央！立足合肥,打造合肥地標式購物、娛樂、休閑聚集區(qū).面對周邊消費群體,開展成為地區(qū)性品牌商業(yè)綜合體,最大程度的開掘物業(yè)價值！7、SWOT(1)優(yōu)勢與時機

4、C工程地理位置優(yōu)越,交通便利*餐飲、娛樂及零售業(yè)合理的利潤水平和良好的開展空間,為商業(yè)的*招商和經(jīng)營奠定了根底；樂購作為主力店的引入提升了工程的影響力和知名度.*追著群眾消費水平和的提升,生活節(jié)奏變快,消費者對購物、餐飲、*娛樂、休閑一站式場所的需求也隨之提升.工程周邊消費人群聚集、消費水平較高.*(2)劣勢與威脅C周邊商業(yè)中央及新興商業(yè)體較多,客戶可選擇余地較多.*長江路高架阻斷消費人群、影響工程曝光率.*工程體量較小,業(yè)態(tài)組合難以分配齊全.*分析：總的來說工程優(yōu)勢大于劣勢,局部劣勢可通過調整招商策略及建設規(guī)劃進行躲避和弱化.二、招商1、業(yè)態(tài)布局遵循的原那么為使工程整體的消費功能趨于完善,建

5、立起真正意義上的品牌商業(yè),完全有必要對商業(yè)的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導,建議以下幾點布局原那么.(1)符合整個商業(yè)戰(zhàn)略定位的原那么,集購物、娛樂、休閑等功能于一體,商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā).(2)適應不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原那么,如娛樂、休閑等適合三、四層經(jīng)營,如珠寶、化裝品等適合首層、分區(qū)經(jīng)營,可規(guī)劃柜臺式經(jīng)營形態(tài).(3)尊重市場需求和選擇的原那么,經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商效勞,最終格局取決于招商的結果.(4)合理有效使用空間的原那么,是一、二、三、四層組合還是分割經(jīng)營,必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā).(5)經(jīng)濟效益原那么,應充分考慮商戶的經(jīng)營利益,達成商戶與市場經(jīng)營者

6、雙贏的局面.(6)關聯(lián)性原那么,不同的商品適合不同的經(jīng)營組合,如購物和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營,這些關聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營.(7)大客戶和知名品牌優(yōu)先原那么,大客戶和知名品牌對提升市場品牌,帶動中小商戶的進駐,以及帶動消費起著至關重要的作用,對這類客戶要優(yōu)先考慮.(8)充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原那么,考慮了經(jīng)營戶愿望和要求,才能充分吸引經(jīng)營戶進駐,并提升經(jīng)營戶的經(jīng)營信心,從而促進市場快速形成.(9)方便顧客消費的原那么,在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面,充分享受一站式消費的樂趣,符合人消費的習慣.(10)視覺形象原那么,整個經(jīng)營布局應充分考慮視覺沖擊力和形象統(tǒng)一.2、市場定位(1)功

7、能定位：結合工程實際情況及市場情況建議打造周邊消費人群對購物、娛樂、休閑多種功能一體化的消費需求.(2)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合定位：結合工程商業(yè)情況,以同業(yè)差異、異業(yè)互補的招商根本原那么,建議擬定以下：1F:品牌珠寶、化裝品、品牌服飾等2F:品牌女裝、家紡、內(nèi)衣、童裝等3F:電器賣場(如國美、蘇寧)4F:餐飲,娛樂、休閑(不包括主力店超市)(3)檔次定位：針對區(qū)域內(nèi)人口消費狀況及商圈內(nèi)其他綜合體規(guī)模及定位建議本項目定位為中等檔次.3、招商推廣結合本地情況,并結合銷售制定以下招商推廣方案：(1)制作招商巨幅1塊,裝于商場大樓前面(2)制作8P招商手冊5000份1P封面2P公司介簡、地理位置和公司內(nèi)涵3P

8、商場商圈圖4P公司的治理與理念5P公司的設施與配套6P業(yè)態(tài)定位及布局7P商場一二樓圖紙和招商對象8P封底(3)場外、路邊廣告位宣傳位置：沿長江路及西二環(huán)選擇一至二個高炮及戶外路邊廣告(4)車坐位宣傳將招商廣告有選擇的張貼至圍繞工程周邊公交車車體及車內(nèi)廣告位上.(5)短信將招商信息以短信的形式,發(fā)送到目標人群的上(6)報紙在合肥晚報、新安晚報連續(xù)刊登彩色招商廣告4、招商方案及時間節(jié)點招商階段時間安排階段任務第一階段2021.4前1500平米下定.女裝、童裝、零售10家左右,并儲備20家意向客戶.第二階段2021.6前5000平米下定.重點客戶局部下定,第三階段2021.8前6000平米下定.局部

9、客戶直接簽訂租賃合同,配合商戶做裝修設計.第四階段2021.10前1500平米簽訂.訂鋪協(xié)議更換成租賃合同、監(jiān)督配合商戶入駐裝修.第五階段2021.12前1000平米補充和倜整招商.完成商戶入駐,穩(wěn)定客戶經(jīng)營,為后期運營做好準備.5、招商策略、價格策略租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么.由于購物中央經(jīng)營具有長期性特點,將整個購物中央真正做旺.這樣,開展商與商戶才能一同成長.放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣,再做生意,一起分享成長空間的原那么.應該說只有經(jīng)營戶生存并盈利才有相應的租金回報,且如出現(xiàn)大量商戶經(jīng)營困難并倒閉那么后續(xù)二次招商難度更大且無法保證質量.建議租金應保持在較低水平.低開高走,迅速

10、完成高質量招商,搶先于其他新興商業(yè)體形成商業(yè)氣氛,對后期運營及物業(yè)升值都有極大的好處.建議制作兩種招商政策,分別為：對外統(tǒng)一說辭和招商部經(jīng)理掌控的最終優(yōu)惠政策.最終優(yōu)惠政策作為工程商業(yè)的租金回報率的保證,由部門經(jīng)理掌握,形成階梯狀談判,這種做法有利于招商談判過程中的技巧把握,提升談判的成功率.6、租金的收取方式建議租金根據(jù)?一鋪一價表?計算按年一次性收??；第一年在簽訂租賃合同時一次性收取,以后每年在次年計租前一個月交付；特殊情況可按半年或季度收取.7、招商人員配置、崗位職能部門經(jīng)理崗位職能:負責整個工程招商工程的規(guī)劃和實施,安排和協(xié)調招商進度；評估招商工作進程,保證實施過程向預設方向推進；對招

11、商工作中出現(xiàn)的緊急情況進行處理,按實際情況調整策略；對招商部人員進行工作指導、工作核查和績效評估確定績效工資與獎金；談判出現(xiàn)僵局,由部門經(jīng)理出面做最后磋商；向公司領導協(xié)調與溝通；招商主管崗位職能：按預設的業(yè)態(tài)組合篩選意向客戶；實施招商小組內(nèi)部信息的溝通與協(xié)調；收集招商專員回饋的市場信息,并及時進行處理；意向客戶后續(xù)談判,合同簽訂和文件歸檔；招商小組的內(nèi)勤和行政工作；客戶進駐裝修所需提供的效勞進行各部門協(xié)調；招商專員崗位職能：根據(jù)招商進度進行具體市場走訪并根據(jù)方案客戶溝通、談判；開掘預設業(yè)態(tài)的客戶,明確意向客戶,并對意向客戶進行跟蹤走訪；每日向招商主管反應客戶信息及建議;現(xiàn)場接洽客戶,后期客戶及

12、時跟進；按要求完成工作,填寫各類表格；三、商業(yè)運營應該說高質量的招商是成功運營的前提條件、而成功的運營又是后期高租金回報率的重要保證.因此運營就顯得尤為重要！1、開業(yè)旺場策略前期工作完成后,工程開始步入開業(yè)階段.所謂“萬事開頭難,一個綜合體式物業(yè)經(jīng)營的成功與否,最關鍵是能否按原有擬定的經(jīng)營業(yè)態(tài)分布商鋪并全部開張營業(yè)(最好是統(tǒng)一開業(yè)).2、幾種的常見模式(1)分散產(chǎn)權、統(tǒng)一治理將整個商場的全部或局部面積出售,開發(fā)商與業(yè)主達成協(xié)議,規(guī)定幾年內(nèi)商鋪由開發(fā)商自行或聘請專業(yè)治理公司統(tǒng)一治理,而業(yè)主收取協(xié)議確定的穩(wěn)定回報.(2)只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營治理實力雄厚的開發(fā)商不急于回籠資金,把商業(yè)物業(yè)當成一項資產(chǎn)進

13、行管理,通過專業(yè)的經(jīng)營治理到達資產(chǎn)升值的目的.(3)先治理后出售工程建成后,開發(fā)商先對整個工程進行統(tǒng)一的經(jīng)營治理,待商業(yè)物業(yè)旺場升值后再以高價出售.建議采用第三種模式,能夠表達出招商運營所帶來的價值.3、差異化戰(zhàn)略是運營治理的重心必須注意特色經(jīng)營的重要性,把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念,不僅在商業(yè)布局、建筑外型、色彩、人流動線以及內(nèi)部結構等產(chǎn)品策略力求突破雷同,突出個性,而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格,努力成為市場亮點.4、綜合型商業(yè)常見的幾種病癥及解決建議(1)場內(nèi)熱度失衡盡管有旗艦主力店的強勢拉動,但除了主力店經(jīng)營理想以外,

14、大量的廣告投入仍然不能改變其它冷清的商業(yè)氣氛.出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因有：缺乏科學合理的工程總體規(guī)劃主力店與其他業(yè)態(tài)相對別離,主力店帶來的人流僅僅是在市場外實現(xiàn)人流的“體外循環(huán),因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個工程上來.解決方法：解決此類病癥要從規(guī)劃上入手,把主力店帶來的人流充分地引入到商業(yè)賣場中,主力店規(guī)劃在商業(yè)區(qū)的中央即是較好的解決方法,真正變?nèi)肆鲃泳€的“體外循環(huán)為“體內(nèi)循環(huán),以此來全面提升整個工程的人氣值.(2)產(chǎn)權分散、經(jīng)營乏力在商鋪的經(jīng)營以及人氣聚集上講究“成行成勢,而產(chǎn)權別離那么導致了各個分散鋪面經(jīng)營品種完全失調,不能集中形成規(guī)模和效應.解決方法：即使有實行統(tǒng)一治理的工

15、程,由于經(jīng)營治理專才的缺乏,多是在物管公司的根底上自行組建一個商業(yè)治理公司,由于其治理人員對商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解,往往市場治理工作進行得不如人意.商場后期的經(jīng)營沒有專門的機構進行治理和促銷,完全根據(jù)商家自己的意愿進行單獨的促銷活動制造人氣,無法獲得消費者的青睞.此類病癥要從兩方面著力抓：統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一治理：嚴格根據(jù)國際上流行的所有權、經(jīng)營權和治理權三權別離的原那么來操作市場,在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中實行運營商、投資者和經(jīng)營者三方共同開展的方式,一般的做法是開發(fā)商將產(chǎn)權分割出售給投資者所有者,再由運營商治理者作為一個統(tǒng)一的機構將分散的產(chǎn)權集中起來,對商鋪進行統(tǒng)一招商,吸引有規(guī)模、有品牌的商家經(jīng)營權介入,最

16、終實現(xiàn)各自得益擴展的最大化.解決方法：使用專業(yè)的治理團隊進行治理與后期運營5、商場可持續(xù)經(jīng)營策略策略一：不斷謀求業(yè)態(tài)突破商業(yè)工程要想獲得可持續(xù)性的開展,必須要敢于突破,而不是簡單地克隆、單調地經(jīng)營.治理者需要不斷地深入研究商業(yè),切實在如何為零售業(yè)提供更好的購物環(huán)境、如何讓主題商城鮮明、如何使專業(yè)市場真正走上專業(yè)化的道路等方面下功夫,才能真正引領市場.策略二：治理者與經(jīng)營者雙贏策略商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)兩個行業(yè)的有機結合,只有開發(fā)商和商業(yè)零售商齊心協(xié)力共同開展,謀求雙贏,才能走上最終的持續(xù)開展道開展商與大商家的合作,必須建立在雙贏的根底上.策略三：優(yōu)質系統(tǒng)的治理所謂商鋪,是先有商再有鋪,輔的價值是表達在商字根底之上的,也就是說,只有商場能經(jīng)營、做得旺,商鋪的價值才能得到表達,才能實現(xiàn)價值最大化.優(yōu)質系統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營治理是商業(yè)地產(chǎn)工程長盛不衰的根本所在.現(xiàn)代商業(yè)運營治理除了住宅物業(yè)治理的保安、清潔等根本的工作外,更重要的是商場經(jīng)營推廣,包括商場經(jīng)營分區(qū)的治理、整體形象的宣傳、節(jié)假日促銷活動的組織,商戶經(jīng)營品質的監(jiān)管、商家的退租、轉讓、重新招租、租戶售后效勞的監(jiān)督等.這些工作都應該有一套符合工程自身特點的系統(tǒng)做支撐.開展商應提供商場推廣費用支持：有了精干的經(jīng)營治理團隊,還需要