經(jīng)濟評價指標練習題

1、1. 某項目的初始投資為1000萬元，建設期1年，第二年投產(chǎn)并達產(chǎn)運營，第二年初投入流動資金50萬元，達產(chǎn)期年經(jīng)營費用為20萬元，凈收入320萬元，項目經(jīng)營期為9年，屆時殘值為60萬元，已知行業(yè)基準折現(xiàn)率為8%，求項目凈現(xiàn)值。答案：2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)某城市商品房住宅小區(qū)，該小區(qū)擬建建筑面積16萬m2，其中高層4萬m2，多層12萬m2，兩年建成。在該項目決策階段，業(yè)主與其委托的某咨詢公司進行了廣泛的市場調(diào)查和分析研究，得到有關投資決策的數(shù)據(jù)如下：(1)該項目平均售房價格為高層每平方米建筑面積3800元，多層每平方米建筑面積2900元，預計建設的第一年末銷房率為10%，第二年末銷房率為50

2、%，第三年末銷房率為40%。多層、高層各年平均按上述售房率售房。(2)該項目單位建筑面積總投資為2187.5元，其中建設期初需投資5000萬元用于支付土地使用費等前期費用，建設期末需投資2000萬元用于小區(qū)環(huán)境建設，其余投資平均在建設期末支出。問題：1.若該房地產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部基準收益率為15%，請畫出現(xiàn)金流量圖并計算該項目的凈現(xiàn)值。2.若該項目商品房銷售情況不好，第一年至第四年末的商品房銷房率分別為10%、20%、40%、30%，試評價該項目的可行性。答案：1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司的總銷售房收入為：3800×4+2900×12=50000(萬元)第一年末的售房收入為：5000

3、0×10%=5000(萬元)第二年末的為：50000×50%=25000(萬元)第三年末的為：50000×40%=20000(萬元)該房地產(chǎn)開發(fā)公司的總現(xiàn)金支出為：2187.5×16=35000(萬元)第一年初的現(xiàn)金支出為：5000萬元第一年末的現(xiàn)金支出為：(35000-5000-2000)÷2=14000(萬元)第二年末的現(xiàn)金支出為：14000+2000=16000(萬元)現(xiàn)金流量圖為：500090009000200000123NPV(15%)=-5000-9000(P/F,15%,1)+9000(P/F,15%,2)+20000(P/F,1

4、5%,3)=7129.53(萬元)2.項目銷售情況不好的情況下現(xiàn)金流量圖為：500090006000200000123415000NPV(15%)=-5000-9000(P/F,15%,1)-6000(P/F,15%,2)+20000(P/F,15%,3)+15000(P/F,15%,4)=4363.67(萬元)NPV(15%)>0,所以項目在銷售不好的情況下仍然可行。3.某建設項目有關數(shù)據(jù)如下。建設期2年，運營期8年，固定資產(chǎn)投資5000萬元(不含建設期貸款利息)，其中包括無形資產(chǎn)600萬元。項目固定資產(chǎn)投資資金來源為自有資金和貸款，貸款總額2200萬元，建設期每年貸入1100萬元，貸

5、款年利率為5.85%(按季計息)。流動資金900萬元，全部為自有資金。無形資產(chǎn)在8年運營期中，均勻攤入成本。固定資產(chǎn)使用年限為10年，殘值為200萬元，按照直線法折舊。固定資產(chǎn)投資貸款在運營期前3年按照等額本息法償還。項目運營期的經(jīng)營成本見下表。表1運營期年經(jīng)營成本年份項目3456-10經(jīng)營成本1960280028002800復利現(xiàn)值系數(shù)見表2. (P/A, i, 3)=2.674表2復利現(xiàn)值系數(shù)表n1234567i=10%0.9090.8260.7510.6830.6210.5640.531i=15%0.8700.7560.6580.5720.4970.4320.376i=20%0.8330

6、.6940.5790.4820.4020.3350.279i=25%0.8000.6400.5120.4100.3200.2620.210表3項目凈現(xiàn)金流量表年份1234567凈現(xiàn)金流量-100-805060708090問題：(1)計算建設期貸款利息、運營期固定資產(chǎn)年折舊費和期末固定資產(chǎn)余值。(2)按照格式，編制還本付息表和總成本費用表。(3)根據(jù)假設項目各年的凈現(xiàn)金流量表，計算該項目的財務內(nèi)部收益率(i2和i1的差額為5%)。答案：(1)建設期貸款利息為：實際利率=(1+5.85%/4)4-1=5.98%第一年貸款利息=1100/2×5.98%=32.89(萬元)第二年貸款利息=(

7、1100+32.89)+1100/2×5.98%=100.64(萬元)建設期貸款利息=32.89+100.64=133.53(萬元)固定資產(chǎn)年折舊費：等于=(5000+133.53-600-200)÷10=433.35(萬元)固定資產(chǎn)余值等于=年折舊費×(固定資產(chǎn)使用年限-運營期)+殘值 =433.35×2+200=1066.7(萬元)(2)還本付息表序號年份項目123451年初累計借款01133233416018242本年新增借款110011000003本年應計利息3310114096494本年應還本息008738738735本年應還利息0014096

8、496本年應還本金00733777824總成本費用表序號年份項目3456-101經(jīng)營成本19602800280028002折舊費4334334334333攤銷費757575754長期貸款利息140964905總成本費用2608340433573308(3)財務內(nèi)部收益率計算年份1234567凈現(xiàn)金流量-100-805060708090折現(xiàn)系數(shù)i=15%0.8700.7560.6580.5720.4970.4320.376折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-87-603334353534累計凈現(xiàn)金流量-87-147-114-80-45-1024折現(xiàn)系數(shù)i=20%0.8330.6940.5790.4820.4020.3