房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價方法改進(jìn)探索

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價方法改進(jìn)探索張鎮(zhèn)森，羅貞莉 摘要 指出了房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價方法和評價指標(biāo)存在的區(qū)別，分析了區(qū)別產(chǎn)生的原因和改進(jìn)財(cái)務(wù)評價方法和評價指標(biāo)的意義。提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算方法、經(jīng)營收入估算方法、現(xiàn)金流量估算方法、財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的改進(jìn)方案。1、研究背景財(cái)務(wù)評價是項(xiàng)目投資決策階段可行性研究的重要內(nèi)容之一。 隨著我國固定資產(chǎn)投資主體的多元化，深入細(xì)致地進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，按照預(yù)期的經(jīng)營方式與市場環(huán)境進(jìn)行投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價， 為項(xiàng)目決策提供重要的依據(jù)， 已成為投資者的共識。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動， 與一般投資項(xiàng)目相比具有投資額巨大、物業(yè)形態(tài)多、建設(shè)周期長

2、、牽涉面廣、現(xiàn)金流量復(fù)雜等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價與一般投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價在方法體系上應(yīng)有明顯的區(qū)別。而目前，我國還沒有專門針對房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的方法體系， 工程經(jīng)濟(jì)人員在評價時，大多使用一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目通用的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)成、財(cái)務(wù)評價參數(shù)和評價指標(biāo)進(jìn)行評價，造成項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價結(jié)果的精度不高，甚至失真，最終導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策的失誤或失敗。因此，探索構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的方法體系， 尋找最優(yōu)化的財(cái)務(wù)評價方法體系，提高財(cái)務(wù)評價的精度，對于保障投資決策科學(xué)有效，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)，具有重大意義。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法的改進(jìn)對于一般投資項(xiàng)目， 建設(shè)投資估算與總成本費(fèi)用估算是分開的。 投資

3、項(xiàng)目總成本費(fèi)用由外購原材料，燃料和動力費(fèi)，工資及福利費(fèi)，折舊費(fèi)，攤銷費(fèi)，修理費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用構(gòu)成，如圖 1（ a）所示。固定資產(chǎn)投資由建筑安裝工程費(fèi)用，設(shè)備及工器具購置費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用，基本預(yù)備費(fèi)，漲價預(yù)備費(fèi)，建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等內(nèi)容構(gòu)成，在測算中先進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的測算，再進(jìn)行總成本費(fèi)用的測算。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)品主要是作為待售商品，而不是主要作為固定資產(chǎn)，因此，項(xiàng)目建設(shè)投資估算與總成本費(fèi)用是合二為一的。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目政府規(guī)費(fèi)、營銷推廣費(fèi)用、經(jīng)營稅金等在成本構(gòu)成中所占比例較高，在測算過程中宜單列出來。如圖 1（b）所示。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目

4、總成本費(fèi)用估算時，必須：首先，合理確定項(xiàng)目總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和各個重要分部工程的進(jìn)度計(jì)劃；第二，根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃合理確定項(xiàng)目投資計(jì)劃，最終確定總成本費(fèi)用年度計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的估算，可以按照表 1進(jìn)行估算。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營收入估算方法的改進(jìn)對于一般投資項(xiàng)目， 經(jīng)營收入主要是指項(xiàng)目銷售產(chǎn)品所取得的收入。 在進(jìn)行估算時，一般假設(shè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品全部銷售，即銷售量等于生產(chǎn)量；并且假定當(dāng)期生產(chǎn)并銷售的產(chǎn)品能夠立即實(shí)現(xiàn)銷售收入（即不考慮賒銷）。而對房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其經(jīng)營收入的估算更為復(fù)雜。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售制度，項(xiàng)目建設(shè)期與項(xiàng)目銷售經(jīng)營期具有一定的重合。第二，由于房地產(chǎn)品的生產(chǎn)要遵循一定的工程規(guī)

5、律，達(dá)到銷售條件才能銷售，因此，其銷售收入是分期實(shí)現(xiàn)的。第三，鑒于目前以銀行按揭和分期付款作為付款方式的情況占多數(shù)，房地產(chǎn)品銷售時點(diǎn)不等同于資金回籠時點(diǎn)，通常有一定的時滯。第四，房地產(chǎn)品經(jīng)營收入的構(gòu)成復(fù)雜，有商品房的銷售收入，還有經(jīng)營性物業(yè)的租金收入，公共配套設(shè)施的經(jīng)營收入等。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營收入估算，必須制訂科學(xué)合理的經(jīng)營和銷售方案。首先，要確定主要物業(yè)的租售比例。第二，確定銷售節(jié)點(diǎn)，并制定各期銷售物業(yè)和出租物業(yè)的建筑面積和可售面積。第三，合理確定各期物業(yè)的銷售單價和租金水平。第四，合理確定銷售收入時點(diǎn)和資金回籠時點(diǎn)之間的時滯。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營收入的測算，可以按照表 2進(jìn)行估算。4、房

6、地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算的改進(jìn)對于一般投資項(xiàng)目， 用于項(xiàng)目建設(shè)的資金主要有自有資金和借入資金兩部分構(gòu)成，其項(xiàng)目現(xiàn)金流量比較簡單。 而對于房地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目的現(xiàn)金流量是比較復(fù)雜的。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措的來源的渠道比一般投資項(xiàng)目更為復(fù)雜，主要有自有資金、預(yù)售回籠資金、銀行貸款和其他借款（如施工承包商墊資）等。同時，預(yù)售回籠資金又受到銷售進(jìn)度計(jì)劃、產(chǎn)品的市場接受程度的影響，具有不確定性。第二，需要考慮工程建設(shè)的產(chǎn)值與銷售收入在現(xiàn)金流量上的時滯。房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的估算如表 3所示。在表 3中，期初現(xiàn)金余額等于上一年度期末現(xiàn)金余額。經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出構(gòu)成，其中現(xiàn)金流入

7、由表 2中每年的資金回籠合計(jì)中鏈接過來，現(xiàn)金流出中的總成本費(fèi)用由表 1中的總成本費(fèi)用合計(jì)鏈接過來；根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，土地增值稅采取預(yù)征的方式，按照分年度資金回籠金額乘以各省市規(guī)定的比率；根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅采取預(yù)征的方式，按照分年度資金回籠金額乘以規(guī)定的比率?；I資產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量也由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出構(gòu)成，其中現(xiàn)金流入主要是自有資金、銀行借款和其他資金，對于預(yù)售回款在經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入中計(jì)算；現(xiàn)金流出主要是償還銀行借款的本金和利息以及償還其他借款。現(xiàn)金凈增加額等于本年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量與籌資活動產(chǎn)生

8、的凈現(xiàn)金流量之和，正值表示增加，負(fù)值表示減少。期末現(xiàn)金余額等于本年度期初現(xiàn)金余額與本年度現(xiàn)金凈增加額之和。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的改進(jìn)評價指標(biāo)的選擇直接影響投資方案的效果， 房地產(chǎn)項(xiàng)目在評價參數(shù)和評價指標(biāo)的選擇上，也有別于一般投資項(xiàng)目。不加區(qū)別地直接套用一般的經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)和指標(biāo)，必然會影響到經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)果的科學(xué)性和真實(shí)性。在盈利能力指標(biāo)的選用上， 不宜選用年度投資凈利率， 年度投資利稅率等年度指標(biāo)。主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個經(jīng)營期內(nèi)每年產(chǎn)生的收益或利潤是不均衡的，有的年份雖然有銷售額，但往往其回籠的資金又作為后期開發(fā)資金進(jìn)行滾動開發(fā)，其盈利顯示為負(fù)值，因此測算項(xiàng)目的年度盈利指標(biāo)是沒有意義

9、的。在財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的選用上應(yīng)該站在整個銷售期的角度，測算總投資回報(bào)率。同時，測算投資各方的投資回報(bào)率比測算項(xiàng)目的總投資回報(bào)率更有意義。按照籌資方案和還款方案，分別按照償還借款的優(yōu)先級計(jì)算各個出資主體的投資回報(bào)水平。在償債能力指標(biāo)的選用上， 要注意還款資金來源的計(jì)算問題。 一般投資項(xiàng)目的還款資金來源，是基于所得稅后還款的要求，根據(jù)債權(quán)人要求的還款條件，按照最大還款資金能力計(jì)算的。這就是說，用于還款的資金是稅前利潤加上折舊和攤銷，只扣除所得稅和運(yùn)營期間維持運(yùn)營增加的投資。但是，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)注意還款資金來源是在銷售資金回籠的基礎(chǔ)上，扣除所得稅預(yù)征、土地增值稅預(yù)征和相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加后，在滿足債權(quán)人要求的還款條件的前提下，優(yōu)先彌補(bǔ)預(yù)售資金的缺口，然后再考慮還款。6、結(jié)語房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的方法和指標(biāo)有別于一般投資項(xiàng)目。 在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價時，應(yīng)首先確定開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃和投資計(jì)劃，從而編制總成本費(fèi)用估算表。然后，確定項(xiàng)