房地產公司資金收入管理

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 2.6房地產公司資金收入管理 旁地產公司資金的收入包括房款收入、各項保證金收入、違約金收入等。下面主要對房 款收入管理的相關內容進行詳細說明具體包括房款收取與催收管理、交房尾款收取管理、 辦證退補差額款管理、房屋轉讓款收取管理、銷售折扣管理等。 2.6.1 房款收取與催收管理 房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公積金貸款等款項的收取，收取的方式一般包括現(xiàn)金、支票、銀行卡轉賬、信用卡支付等。 (1)房款收取的主要內容 定金：簽訂購房協(xié)議之前收取的認籌金及簽訂購房合同前收取的定金（小定和大定）。 首付款：協(xié)議轉合同后客戶交來的除貸款之外的款項。 全款：客戶一次性交納

2、全部房款的款項。 按揭或公積金貸款：客戶辦理住房貸款由銀行劃人公司的款項。 (2)房款收取與催收管理的部門職責 銷售部負責購房協(xié)議、合同簽訂，簽訂合同當天將合同遞送財務部，每周提供銀行按揭（公積金）辦理情況周報表，便于財務部協(xié)助銷售部催收房款；銷售部負責催收房款。 財務部負責根據協(xié)議、合同收款，負責其賬務處理和錄入銷售系統(tǒng)中有關財務收款數據。協(xié)助銷售部催收房款。 (3)房款收取與催收管理流程如圖2-21所示。顧客購房要求銷售部簽訂合同收款出納開收據收據備查登記簿簽字送存銀行錄入銷售系統(tǒng)進賬單編制憑證收款收據會計登記銷售收入明細賬字銷售月報表協(xié)助催款客戶欠款情況收取、保管合同 (4)房款收取與催

3、收管理的工作裎序 財務部出納根據銷售部簽訂的協(xié)議或合同準確收取房款，并確認各種交款方式到賬 時間。 a.現(xiàn)金方式：由銷售部開具收款通知單，客戶付款，收款人員當面點清，當時確認到賬，同時給客戶開具發(fā)票。 b刷卡方式：同現(xiàn)金。 c.支票付款：客戶周一至周四期間交款的，財務部應保證盡快將支票送入銀行，隔一個工作日確認是否到賬，通知銷售部開收款通知單；周五至周日交款的，財務部應在下周三前確認是否到賬，通知銷售部開收款通知單，財務部收款崗開具發(fā)票。如發(fā)生支票退票，財務不確認到賬，出納崗負責通知銷售部，并請客戶換開支票。 d匯款方式：客戶匯款，在客戶通知銷售人員后，請銷售人員盡快提供客戶匯款的銀行、金額、

4、及匯款人名稱和匯款時間（或要求客戶提供匯款單據復印件），以便財務部出納及時查詢（同城回款一般2天，外埠匯款時間一般4天），查詢到賬后，即時通知銷售部開收款通知單，財務部收款崗開具發(fā)票。 e按揭、組合貸款方式：在銀行通知財務部負責按揭的人員已放款后，由財務部負責按揭的人員到銀行取放款通知書并填寫收款通知單，通知財務部出納，財務部收款崗開具發(fā)票。 財務部出納根據銷售部簽訂的協(xié)議或合同準確收取房款，開與收款金額相符的收據給客戶，并請客戶在收據備查登記簿中簽名。 收款收據內容必須注明填開時間、繳款單位或介人、款項內容、收款方式、人民幣大小寫、收款單位財務專用章、收款人簽字。 a填開時間必須是收取現(xiàn)金或

5、支票的當天，而不能是其他日期；也不能應客戶的要求任意填寫日期。 b繳款單位或個人必須是支票的付款人或是與協(xié)議、合同相同名稱的購房人。 i如果交納支票的付款人是客戶（買方）本人，則開具與支票付款人即購房合同上買方名稱一致。 ii如果交納支票的付款人不是客戶（買方）本人，則付款人必須出具證明文件，證明文件內容須包括：此房款是為某某項目某某房號某某人支付的購房款，由此所引起的一切經濟及法律責任由本付款人自行承擔，并加蓋單位公章。 iii.如果交納的房款是現(xiàn)金，則其“交款單位或個人”名稱必須是合同或協(xié)議上的買方。 iV如果客戶要求更改收據“交款單位或個人”名稱，則財務部會計、出納必須根據已經變更的合同

6、進行更改，并在收據更改之處加蓋收款單位財務專用章。 V.款項內容需注明收款房號。 vi收款方式需注明現(xiàn)金、支票、匯票或電匯等。 c收據備查登記簿中簽名是購房者或代理人或銷售部經辦人。 i如果是購房者交款，簽領人是購房者。 ii如果是代理人代購房者交款，簽領人是代理人。 iii如果是由銷售部代購房者辦理，簽領人是銷售部經辦人。 會計當天根據收款收據記賬聯(lián)和銀行進賬單回單聯(lián)編制記賬憑證（含房款訂金、分期付款和滯納金及違約金等的業(yè)務內容），按房號及客戶名稱及時登記銷售收入陰細賬，并于收到房款的當日錄入銷售系統(tǒng)中有關財務收款數據，月初1日前復核銷售部上月銷售月報表。次月5日前編制月末客戶欠款明細表給銷

7、售部，便于銷售部催款。 會計負責監(jiān)督客戶房款的付款進度，對客戶房款繳付存在的問題及時上報部門經理并與銷售部溝通、解決。 對延遲付款的客戶，應按合同規(guī)定由會計計算滯納金及違約金，銷售部復核。 會計負責收取銷售合同，并按財務檔案管理規(guī)定存檔、保管，同時核對銷售合同中的房款金額，如發(fā)現(xiàn)問題及時與銷售部有關人員溝通。 (5)銀行按揭管理規(guī)定 項目銷售人員在項目樓盤預售初期必須向有意向的客戶提出按公司指定的銀行辦理購房按揭手續(xù)，不允許客戶自由選擇按揭銀行。 公司財務部在樓盤銷售之初根據銷售額會同銷售部負責人預估按揭總額度。 銷售部必須按公司財務部事先下達的銀行按揭份額予以操作。 財務部根據銷售部安排的房

8、源配置人員，統(tǒng)一向客戶收取訂金。由銷售人員負責與客戶簽訂購房意向承諾書，承諾在公司限定的時間內向公司開戶行交納購房首付款，并注明購房者姓名、房號。 由各按揭銀行協(xié)助反饋客戶繳款進度，隔日報公司財務部匯總，并反饋給銷售部進行客戶登記及通知客戶在公司限定的時間內攜帶首付款銀行篼據來售樓處簽訂商品房購銷合同。 考慮到銀行按揭款的快速回籠，要求銷售部做好客戶的篩選工作，要求客戶在公司限定的時間內到指定的按揭銀行辦理按揭手續(xù)，并做好相應的催辦工作。售樓處由銷售部負責人安排按揭銀行輪流蹲點辦理。 對于辦理公積金按揭的客戶，要求銷售部采用集中通知、集中辦理的辦法通知客戶來售樓處辦理。財務部負責月度資金回籠的

9、統(tǒng)計工作。 針對個別按揭客戶，經多次催辦仍無見效，建議按相關承諾書條款予以辦理。對于與公司有較好關系的按揭客戶，由銷售負責人按月將情況匯報公司領導后再做安排。 公司二手房的代理，也將納入公司統(tǒng)一按揭模式，公司財務部根據年度下達指標分解成月度銀行按揭額度配置給指定銀行，最終形成資源共享。 2. 6.2 交房尾款收取管理 房地產公司在交房之前，應先核對該房屋客戶的付款情況，對未付清房款的要先收齊房款再出具領房通知單。 (1)交房尾款收取管理流程 如圖2 22所示。入伙費用結算表銷售部會計審核房款付清未付清收取欠款、違約利息開具收據出納登記收據備查簿收取代收款項會計開具領房通知單銷售部客戶收樓會計記

10、賬憑證會計登記明細賬 圖2-22 交房尾款收取管理流程 (2)交房尾款收取管理的工作程序 會計根據銷售明細賬、銷售合同審核入伙費用結算表中結算金額，核對該房屋客戶的付款情況，檢查房款是否已經付清。 如審核發(fā)現(xiàn)房款未付清，則請客戶付清欠款，同時計收相應的違約利息。出納收取欠款及違約利息，同時分別開具房款和違約利息兩張收款收據，請客戶在收據備查登記簿中簽收。 房款收清后，出納根據入伙費用結算表收取代收款費用，并出具收款收據給客戶，請客戶在收據備查登記簿中簽收。 房款及代收款項付清后，會計出具領房通知單，由客戶交給物業(yè)管理處，客戶憑此由銷售部陪同驗房，領取鎖匙。 會計根據收款收據、銀行進賬單記賬聯(lián)編

11、制記賬憑證，根據記賬憑證出納及時登記銀行存款、現(xiàn)金日記賬，會計及時登記明細賬。 2.6.3 辦證退補差額款管理 房地產公司銷售部應根據客戶所購房款的具體情況提供補退差價的具體金額，并由財務部負責收取或退還差額款，辦理收據換發(fā)票。 (1)辦證退補差額款管理流程 如圖2-23所示。費用支付申請表銷售部收取或退還款會計出納開具收款收據會計編制記賬憑證會計/出納登記明細賬字銷售部開票聯(lián)系單會計會計審核金額不符金額相符銷售部、會計處理解決收據齊全收據丟失客戶登報聲明會計收據換發(fā)票 (2)辦證退補差額款管理的工作程序 銷售部根據客戶所購房款的具體情況出具收取或退款的資料給財務部。 a如果需退款給客戶，則由

12、銷售部填制費用支付申請表，辦理好付款審批手續(xù)，由出納據此付款，開具紅字（退還款項，客戶需在紅字收據上的備注欄簽字）收款收據給客戶，并請客戶在收據登記備查簿中簽字。 b如果客戶需補交款，則由銷售部出具補交款便條，注明客戶名稱、購房名稱、房號及補交金額，送財務部，由出納向客戶收取補交款，并開具藍字（收取款項）收款收據給客戶，并請客戶在收據登記備查簿中簽字。 會計根據進賬單和收款收據編制記賬憑證，并根據記賬憑證出納及時登記現(xiàn)金、銀行存款日記賬；會計及時登記有關明細賬。 會計辦理收據換發(fā)票工作。 a銷售部出具開票聯(lián)系單給財務部會計。 i如果開具購房發(fā)票時，客戶要求對原開具收款收據中收款人姓名進行變更或

13、添加時，需要銷售部在開票聯(lián)系單上注明相應的說明及發(fā)票應開具的收款人姓名。 ii財務部會計則根據開票聯(lián)系單上注明的收款人姓名開具。 b會計根據開票聯(lián)系單的金額核對客戶收據金額與開票聯(lián)系單金額是否相符。 i如果相符，則會計收回收款收據，開具發(fā)票給客戶，并請客戶在發(fā)票備查登記簿中簽收。 ii如果不相符，則及時與銷售部取得溝通查清原因并處理相符后，收回收款收據，開具發(fā)票給客戶，并請客戶在發(fā)票備查登記簿中簽收。 c如果客戶的收據遺失，客戶應寫情況說明，銷售部有關人員在情況說明簽署意見，遞送財務部會計；會計查找核實后復印收據記賬聯(lián)給客戶，請客戶在收據登記簿中簽字（注明復印件），并同時告之客戶在辦理收據換發(fā)

14、票時必須提供遺失聲明的報紙刊登原件（遺失聲名中必須注明丟失收據的號碼、姓名、金額、項目內容等），否則不能辦理收據換友票的工作。 2. 6.4 房屋轉讓款收取管理 房地產公司銷售部負責客戶房屋委托轉讓工作，財務部負責核算房屋轉讓款的收取和退付。 (1)房屋轉讓款收取管理流程 如圖2-24所示。 (2)房屋轉讓款收取管理的工作程序 銷售部辦理轉讓手續(xù)，并提供簽訂的補充協(xié)議和銷售合同給財務部會計。 會計核對補充協(xié)議、銷售合同中的房款金額，并確認受讓方房款30%首付款是否到賬。 出納根據補充協(xié)議、銷售合同收取轉讓方入住前的有關費用（更名費），并開具收款收據，再請客戶在收據備查登記簿中簽字。 當受讓方3

15、0%房款的首付款到賬后，由公司向轉讓方的按揭銀行支付按揭款。 a銷售部填制費用支付申請表，報請分管領導或總經理或其授權人審批后，交由財務部會計審核，并由財務部負責人審批后，出納付款。 b出納開具支票，并蓋好支票財務專用章后交由會計復核，會計復核無誤蓋支票法人章，交出納付支票給銀行，并在支票備查簿中簽字。 受讓方辦理銀行按揭手續(xù)，當受讓方按揭款到賬后，開具受讓方收款收據，并請客戶或銷售部在收據備查登記簿中簽收。 會計通知出納，根據客戶原付款方式支付轉讓方差額款，并收回原開具的收款收據，公司退付轉讓方的房款必須在受讓方的房款金顴全部到賬后才能退付。 會計根據收回的收款收據原件和重新開具的收款收據記

16、賬聯(lián)、費用支付申請表編制確定房屋轉讓銷售部收取轉讓費出納會計確認受讓方房款到賬銷售部填制費用支付申請表董事長、總經理或其授權人公司領導審批會計會計審核財務部負責人財務負責人審批出納出納付轉讓方銀行按揭款銷售部受讓方辦理銀行按揭款會計確認受讓方銀行按揭款到賬出納付轉讓方差額款現(xiàn)金、銀行存款日記賬預收賬款明細賬會計登記明細賬編制記賬憑證 圖2-24 房屋轉讓款收取管理流程轉讓方、受讓方兩張記賬憑證，沖銷轉讓方的預收賬款明細賬，增加受讓方的預收賬款明細賬。 會計根據記賬憑證及時登記預收收入明細賬，出納及時登記現(xiàn)金或銀行存款日記賬。 2. 6.5 銷售折扣管理 銷售折扣是指房地產公司給予某類客戶一定比

17、例的折扣優(yōu)惠，享受折扣的客戶一般包括與公司業(yè)務有重大關系的相關單位的領導和工作人員自身及直系親屬為主；老業(yè)主自身購房及其配偶、子女二次購房；公司員工購房等。 (1)銷售折扣管理的原則 優(yōu)惠的原則：嚴格控制享受銷售折扣的范圍。 謹慎性原則：謹慎制訂、使用銷售折扣方案，嚴禁銷售折扣的隨意性。 利益最大原則：銷售折扣方案應以項目綜合收益最大為目的，兼顧銷售節(jié)奏銷售數量、銷售收入和項目利潤的關系。 例外管理原則：公開發(fā)售中作為銷售策略的普遍性折扣為一般折扣；任何超出一般折扣以外的折扣為特別折扣（特別折扣按銷售特例程序管理）。 (2)一般性折扣管理的工作程序 一般性折扣方案及折扣比例由公司銷售部門和財務

18、部門共同制訂，并報公司總經理批準。 制訂折扣方案案需經過深入市場調查和測算，比較目標售價與折扣后的平均售價水平，并綜合考慮對公司經營計劃和利潤體現(xiàn)的影響。 制訂折扣方案應適當考慮鼓勵一次性付款方式，以減少按揭辦理事務、控制按揭擔保風險。分期付款方式不享受銷售折扣優(yōu)惠。 公司會員的購房優(yōu)惠視同一般折扣，按一般性折扣的程序制訂方案并執(zhí)行。公司可根據具體情況決定是否給予會員購房優(yōu)惠。 銷售部門需定期分析銷售折扣對銷售計劃、銷售進度的影響，并及時調整折扣方案、控制銷售節(jié)奏。 銷售折扣作為一種商業(yè)折扣，必須按實際成交價及折后價確認銷售收入和應收賬款的入賬金額。 銷售部門需妥善保管項目歷次的銷售定價表、銷

19、售折扣文件及資料，以便備查。 (3)銷售特例管理的工作程序 銷售特例是指與公司業(yè)務有重大關系的特殊客戶、老業(yè)主自身及其配偶、子女、內部員工認購公司產品，其要求的銷售折扣比例超過一般折扣比例的行為。其具體的工作程序如下。 關系客戶購房的折扣比例，可比一般折扣比例增加最多三個百分點，老業(yè)主本人認購及其配偶、子女二次認購公司產品可比一般折扣比率增加最多兩個百分點，特殊情況的必須以專題報告報公司總經理批準；內部職員認購的折扣比例，按職負內部購房優(yōu)惠辦法的規(guī)定執(zhí)行。 關系客戶折扣審批，由公司業(yè)務對口部門與分管銷售副總先行溝通后，由銷售部門發(fā)起申請、填制銷售特例審批表，經由業(yè)務對口部門主管領導、分管銷售副總、分管財務副總審批后，公司總經理最終批準。 老業(yè)主折扣審批，由公司銷售人員填制銷售特例審批表，由策劃部經理對相關證明材料原件審查，銷售部保留復印件，財務部會同銷售部進行不定期抽查。 員工折扣審批程序按職員內部購房優(yōu)惠辦法的規(guī)定執(zhí)行。 公司購買、或外部客戶一次性批量購房超過三套（含三套），可視具體情況決定是否給予適