安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理 安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理提要：與長線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報。先投入資金將項目建好，然后繼續(xù)投入資金進行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報。 安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理 房地產(chǎn)投資與開發(fā)必須依靠金融機構(gòu)的支持和配合，一個房地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力和水平的高低，也往往與一個項目的成敗息息相關(guān)。不僅在于高明的資本運作能力，還必須建立起良好的信譽，擁有良好項目資源、連續(xù)的贏利能力。 首先，公司必須是好的。公司不好，騙人家，騙來第一筆，第二筆可能就沒有了。如果上了銀行的黑名單，那就更麻煩。第二，項

2、目必須要好。項目不好，人家投了錢最后收不回來，不管投錢的是銀行還是資本市場投資者抑或是債券投資者，后續(xù)都會很麻煩。第三，在融資過程中，不能光指望著銀行一個獨木橋，要全方位地考慮資金組合，這樣才能解決公司未來的生存和發(fā)展問題。第四，公司一定要有一個好的遠景規(guī)劃?？傊疽欢ㄒ凶詈玫膱F隊，有可靠的資金渠道，有精彩的資本運作，有偉大的作品，有可靠的利潤，這樣，才會受到資本市場的青睞。 1.拓展融資渠道 拓展融資渠道的幾種方式：企業(yè)自有資金，開發(fā)投資的本性要求開發(fā)商必須有一定量的自有資金（包括現(xiàn)金和其他流動資產(chǎn)，以及近期內(nèi)可回收的出售各類物業(yè)回款等）投入開發(fā)；銀行信貸，銀行信貸是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開

3、發(fā)的主要融資渠道；合作開發(fā)，開發(fā)商如果籌資困難，則可以借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)，例如一方出地，一方出資，利潤按比例分成，共擔風(fēng)險，共享利潤；預(yù)售回款，房地產(chǎn)開發(fā)商通過樓宇預(yù)售回款籌集建設(shè)資金，同時將部分市場風(fēng)險分擔給買家；讓承建商帶資承包建設(shè)；建立房地產(chǎn)投資基金；其它融資渠道。 隨著安永房產(chǎn)的發(fā)展可以國內(nèi)或海外上市發(fā)行房地產(chǎn)股票，進入國內(nèi)或海外資本市場進行融資；發(fā)行公司債券；各類信托基金；各類企事業(yè)單位閑散資金；銀團聯(lián)合貸款、吸納海外資金等。 資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的大事。任何一家開發(fā)商，能否在激烈的市場競爭中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗、開發(fā)商品牌、物業(yè)定

4、位的準確等因素外，還取決于其籌集資金的能力和資金運作水平。 2.安永房產(chǎn)銀企合作模式 模式1：銀企合作可行性分析報告?安永房產(chǎn)近年銷售產(chǎn)值狀況，利潤狀況；安永房產(chǎn)今年銷售產(chǎn)值預(yù)測狀況；項目的市場前景分析；項目的優(yōu)劣勢分析；操作投入及回報分析；償還銀行本息辦法；開發(fā)項目走上良性循環(huán)開發(fā)階段；項目成本分析匯總。 模式2：建立穩(wěn)固的銀企合作伙伴關(guān)系?安永為銀行消化不良貸款項目；安永為銀行盤活沉淀的土地；安永邀請銀行參與項目咨詢、跟進及財務(wù)管理等。 3.信貸運作實操策略 策略1：安永房產(chǎn)開發(fā)貸款的運作? 向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基

5、本情況，法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務(wù)部門審核過的上年度的及近期財務(wù)會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設(shè)計草圖和資信機構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關(guān)證明文件，或抵押單、質(zhì)物清單。 策略2：安永房產(chǎn)抵押貸款的運作 以一定的房地產(chǎn)項目或其他固定的、有價值的財產(chǎn)等作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進行抵押從而取得貸款的融資方法。貸款條件審查主要針對兩方面：第一、財務(wù)狀況及貸款風(fēng)

6、險度。銀行方面會調(diào)查安永年度和近期的財務(wù)報表是否已經(jīng)過財政部門或?qū)徲嫞〞嫞┦聞?wù)所的審核，而根據(jù)財務(wù)會計報表來測評企業(yè)信用等級和貸款風(fēng)險度。重要分析的財務(wù)指標是：資產(chǎn)負債率，一般不可高于70%；自有資金占項目總投資的比例應(yīng)不低于30%；有限責(zé)任公司和股份公司股本權(quán)益投資不超過凈資產(chǎn)的50%。第二、項目開發(fā)的可行性研究報告。項目開發(fā)可行性研究報告是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款審查的最重要文本，只有對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估才能確定是否給予貸款。 說明：抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險。隨著政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響以及利率的變化，對借貸雙方都存在一定的風(fēng)險。

7、因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。從還貨的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式： 漸進式抵押貸款，這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還額，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸縮短。 遞減式還款，這種還款方式特點是每個還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款運用也非常普遍。 定息抵押，此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期限內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。這種情況下，銀行則可能要承擔未來利率變動的風(fēng)險，但銀行為降低風(fēng)險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。

8、重新協(xié)議利率抵押，這種還款方法是借款雙方考慮利率變動因素的影響，為保護各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時要經(jīng)過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實。通常情況下，銀行方面對根據(jù)開發(fā)商的 安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理提要：與長線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報。先投入資金將項目建好，然后繼續(xù)投入資金進行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報。資信程度、經(jīng)營收益、申請借款余額和時間長短，以及抵押物價值評估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的70%，對住房按揭貸款最高為七成

9、按揭。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產(chǎn)消費市場上的購房抵押貸款，期限通常在年以上，最多不超過10年。 策略3：安永房產(chǎn)上市融資法 隨著安永的發(fā)展，最終會成為上市公司。說明：第一，對企業(yè)上市的要求，上市房地產(chǎn)企業(yè)除了要符合公司等對上市公司的要求外，建設(shè)部要求對申報企業(yè)的主營業(yè)務(wù)（必須以住宅為主）、規(guī)模效益、規(guī)范運作以及募集資金的投向、發(fā)展后勁和公司實力（包括企業(yè)土地儲備、技術(shù)水平）等各方面進行考核。為了防止過去因資金轉(zhuǎn)移出現(xiàn)的混亂現(xiàn)象，建設(shè)部對募集資金的審查非常嚴格，要求上市企業(yè)至少要把募集資金的70%投到其主要住宅建設(shè)上，上市后，若未經(jīng)證監(jiān)會同意將資金轉(zhuǎn)移，將受到嚴厲處

10、罰。建設(shè)部在選擇上市企業(yè)時，沒有特別強調(diào)所有制問題?？偟脑瓌t是在現(xiàn)有規(guī)范的股份制企業(yè)中選擇。 第二，上市融資，空間廣闊，上市融資只屬少數(shù)企業(yè)，房企上市的“松動”政策令許多房地產(chǎn)企業(yè)歡欣鼓舞，許多人希望這扇融資大門能盡快敞開，以解決建設(shè)資金短缺問題。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要還是銀行貸款。即便房地產(chǎn)上市企業(yè)試點成功后，放開上市，也只能有少數(shù)企業(yè)上市。因為今后大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是有限責(zé)任公司的組織形式，僅有少數(shù)為股份有限公司，而在股份有限公司中，也只有少數(shù)企業(yè)滿足上市公司的要求。 第三，真正開放的時間，對一些企業(yè)提出的為何不一步解禁的問題，國家目前采用試點的方式讓企業(yè)上市，主要考慮重大政策轉(zhuǎn)變需平穩(wěn)上

11、路，為防止失誤，采取了比較審慎的做法，真正放開要看試點效果。從時間上講三家試點企業(yè)上市的快慢將取決于建設(shè)部、證監(jiān)會、市場狀況及企業(yè)自身因素。從建設(shè)部審批上市企業(yè)到最終上市是個漫長的過程，最少要半年以上時間。如果試點效果好，建設(shè)部將推出第二批試點企業(yè)，其后才考慮全面開放。如果上市效果好，到真正放開上市，保守些估計至少需要一年多的時間。 所以安永要成為上市公司，還需要安永人孜孜以求不斷努力。 4.安永房產(chǎn)資金籌措方案中的資金流通模型 資金籌措方案中的資金流通模型是指用來表示房地產(chǎn)投資項目在何時用多少資金的表格或圖形。 一般來講，資金流通模型中的時間單位，對于中小型房地產(chǎn)投資項目而言，用月表示；對于

12、大型房地產(chǎn)投資項目而言，用季度表示。實際工作中，可根據(jù)需要與可能靈活掌握。 資金流通模型的表格，一般為3種：資金投入表、資金回收表、資金流通表。 模型1：資金投入表?確定資金投入表的主要根據(jù)是：房地產(chǎn)投資項目的建設(shè)進度計劃；工程施工組織設(shè)計中關(guān)于設(shè)備、材料和勞動力的投入時間要求；工程承包合同中確定的工程付款計劃等。 資金投入表中的資金分類，可粗可細，以滿足需要為原則。大致可分為以下?個方面：土地費用。包括土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓費、征地拆遷費、補償安置費、城市建設(shè)酉己套費等；前期工程費。包括臨時稅費、電費、路費及場地平整費、勘察設(shè)計費、可行性研究費、立項費等；建安工程費。包括土建工程費、水暖工程費

13、、電氣工程費、煤氣工程費等；室外工程費。指紅線內(nèi)水、暖、電、電信、煤氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明設(shè)施費等；公共配套費。包括鍋爐房費、變電所費等；管理費；其他費。如貸款利息、不可預(yù)見費等。 通過分析計算，得到上述各項費用的總額以及按月或季度要求的費用支出額，把這些數(shù)據(jù)填入表中，就得到了資金投入表。 模型2：資金回收表?確定資金回收表的主要依據(jù)是：房地產(chǎn)租售計劃；房地產(chǎn)租售價格估算和初定結(jié)果；房地產(chǎn)租金或售價的收款計劃等。 資金回收表中的資金項目主要包括預(yù)收定金、售樓收入、租金收入。資金回收表的時間單位應(yīng)與資金投入表的時間保持一致，以便于分析比較。通過分析計算，確定了上述各項費用后，填入表中，就得到

14、了資金回收表。 資金回收表單位：元 模型3：資金流通表?確定資金流通表的依據(jù)是資金投入表和資金回收表。將資金投入表和資金回收表加以縮合，并計算有關(guān)指標，就得到完整的資金流通表。見下表所示。在表中第?欄出現(xiàn)負數(shù)為需要籌措投入的短缺資金及其投入時間。表中第?欄的最小負值，即絕對值最大的負數(shù)值，表示需要籌措的最高資金數(shù)額。 資金流通模型還可以用圖形表示。資金流通圖有兩種表現(xiàn)方式，一是用各個時期的投入額和回收額表示，二是用各個時期的累計額和累計回收額表示。相對而言，第二種方式用的多些。 5.安永房產(chǎn)資金運作及風(fēng)險回避 項目的開發(fā)中的資金運作需要視開發(fā)項目的規(guī)模、資金的回收條件、貸款利率高低及變動趨勢、

15、資金占用時間等因素作綜合分析后裁定。但有幾點需要注意： 第一，盡量減少自有資金的投入數(shù)量。在這一點上基本上可以做到；但對于確實認可資金回收比較快且利潤回報豐厚的項目，也可以將直接投入自有資金的量加大。 第二，向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項目本身的土地使用權(quán)或正在進行中的建設(shè)工程或經(jīng)營的項目作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或與項目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押。 第三，對確實看好的項目又缺乏資金時，合作開發(fā)則是最有效的途徑。此種情況下可由雙方就此項目成立項目合作開發(fā)公司。一方出地，一方出資，既能減輕雙方籌資的負擔，又能共擔風(fēng)險，共享利潤。合作雙方應(yīng)在合作過程中保持良好的合作關(guān)系，對于突發(fā)事件或可能

16、出現(xiàn)的問題應(yīng)在早期就有協(xié)議準備，避免中途合作不下去，使項目拖延從而對雙方都極為不利，這一點是極為關(guān)鍵的。 第四，在達到預(yù)售標準的情況下，就盡可能提前預(yù)售樓宇，但要根據(jù)市場情況，尋找適當?shù)娜胧辛紮C。提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益，分散開發(fā)商風(fēng) 安永地產(chǎn)項目融資與資金戰(zhàn)略管理提要：與長線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報。先投入資金將項目建好，然后繼續(xù)投入資金進行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報。險、籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前預(yù)售有可能會因價格較低而致失掉一些利潤，但也同時免除了房地產(chǎn)市場下滑帶來的損失。另一方面，預(yù)售回款可以提高自有資金的使用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。

17、 6.安永資金投入及回籠技巧 技巧一：與長線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報。先投入資金將項目建好，然后繼續(xù)投入資金進行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報。對于超級別墅或花園洋房的銷售，需要較長時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后售，也是長線投資的一種方式。 技巧二：與短線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?分盤出售，形成滾動開發(fā)，通過銷售回收資金，在短期內(nèi)將項目銷售出去。整盤出售，將項目建好以后一次性賣給某個單位以回籠全部資金。項目出售，僅有地皮及項目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產(chǎn)公司，即先收回資金后搞建設(shè)。 技巧三：與長短結(jié)合的投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機成熟時再出售。先出租或自己經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售。