房地產(chǎn)開發(fā)項目公司管理職能的探討

1、精品文檔房地產(chǎn)開發(fā)項目公司管理職能的探討開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理。從行業(yè)上分 , 施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè) , 其產(chǎn)品是其所承包施工的建筑物 ; 監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè) , 其工作 是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營管理程序十分復(fù)雜 , 主要過程分為項目經(jīng)濟分析、征地拆遷、設(shè)計報建、工程建設(shè)、推廣銷售階段。從 90 年代起 , 隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā), 一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生 , 這就是項目公司管理。 項目公司是為某一特定項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司 , 負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)和銷售 , 當(dāng)該項目全部開發(fā)銷售完成后 , 項目公司可

2、以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如 項目開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債 , 項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司 , 以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。 項目公司從其法律地位和與作為發(fā)起人的原有大型房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系來看 , 可分為兩類。一類是作為獨立法人而登記注冊成立的項目公司 , 原有大型房地產(chǎn)公司 可能作為發(fā)起人和出資者 , 控制項目公司的一部分股份 ; 另一類是不具有獨立法人資格的、 原有大型房地產(chǎn)公司 ( 總公司 ) 下屬的項目管理公司 ( 分公司 ) 。前者有 獨立性 , 是符合我國公司法要求的公司 , 具有產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確 , 獨立核算 ,

3、 獨立經(jīng)營的特點 ; 而后者不具備資本獨立性 ( 有的此類公司人事管理也不獨 立 ), 經(jīng)營上也不完全獨立 , 因此這類公司并不是符合現(xiàn)代企業(yè)制度的真正意義上的公。1歡迎下載精品文檔司。這兩類項目公司各有優(yōu)缺點 : 前一類的優(yōu)點是發(fā)起人對項目公司只承擔(dān)有 限責(zé)任 ( 作為股東之一 ) 或只提供有限擔(dān)保 ( 為項目公司在某一方面充當(dāng)擔(dān)保人 ), 項目負(fù)債不影響發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債情況 , 其缺點是不能完全獲得項目全部的贏利 , 如果所持項目公司股份達(dá)不到控股的要求 , 可能失去對項目公司的控制權(quán)。后一類的優(yōu)點是作為總公司, 可獲得項目分公司的全部利潤和利益 , 可直接控制項目運 行。缺點是自身財力可能

4、限制項目開發(fā)能力 ; 對項目公司承擔(dān)無限責(zé)任因而可能因項目經(jīng)營不善而影響自身資信和融資能力 ; 同時此類項目公司同總公司存在產(chǎn)權(quán)關(guān) 系不清晰、管理結(jié)構(gòu)不健全、分配機制不合理的現(xiàn)象。項目公司管理職能及工作方法主要有 :1 項目前期策劃前期策劃工作一般包括 : 機會研究、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。 可行性研究是對項目技術(shù)經(jīng)濟方案的可行性進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟論證 , 是對項目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟分析 基礎(chǔ)上對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計劃和控制。 投資策劃是今后項目管理運作的工作指南 , 是項目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵

5、。投資策劃的主要內(nèi)容 有: 機會研究 項目構(gòu)思 目標(biāo)設(shè)計 方案策劃 、可研及投資策劃 前期策劃工作內(nèi)容1) 項目的投資成本分析 , 提供各方面成本控制指標(biāo)。 工程項目的成本主要有土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等。同時根據(jù)規(guī)。2歡迎下載精品文檔劃要求確定建筑物的容積率、 配套設(shè)施面積等 , 從而計算可銷售的面積和成本單價指標(biāo) , 為各階段的投資控制提供依據(jù)。2) 項目進(jìn)度分析 , 確定項目總目標(biāo)進(jìn)度計劃。 目標(biāo)進(jìn)度計劃包括征地拆遷進(jìn)度計劃、 資金籌措進(jìn)度計劃、 項目建設(shè)進(jìn)度計劃和銷售進(jìn)度計劃等?？傔M(jìn)度計劃是各階 段進(jìn)度的控制依據(jù) , 各階段進(jìn)度是相互銜接不可分割的 , 必須依據(jù)項目開發(fā)的特

6、點及資金運作的要求進(jìn)行編制。3) 項目資金籌集詳細(xì)策劃 , 確定融資渠道 , 并結(jié)合項目的進(jìn)度研究融資計劃 , 最大限度降低財務(wù)成本。4) 項目資金流量預(yù)測和合理計劃。確定啟動資金的數(shù)額 , 制定資金投入計劃與資金回籠計劃。5) 項目資金流量動態(tài)監(jiān)控 , 根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費用的收支 ,及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異, 以便采取適當(dāng)措施及時糾偏。比如當(dāng)資金回籠較計劃慢時, 應(yīng) 及時分析原因 , 指出對策 , 采取有效的促銷策略 , 同時調(diào)整工程進(jìn)度及開工面部署等措施, 加快資金回籠。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計算機網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理,各部門通過計算機網(wǎng)絡(luò)將資金、進(jìn)度及質(zhì)量等各方面信息匯總, 使

7、項目經(jīng)理能直接掌握計劃與實際的差異, 調(diào)整經(jīng)營策略。利用計算機進(jìn)行工程項目管理是時代發(fā)展的必然趨勢。2 項目建設(shè)全過程的監(jiān)控2.1建立項目品質(zhì)監(jiān)控體系項目品質(zhì)主要包括設(shè)計品質(zhì)和工程質(zhì)量。工程質(zhì)量的控制可以通過招標(biāo)挑選有實力的施工單位, 同時。3歡迎下載精品文檔委托監(jiān)理公司、質(zhì)量監(jiān)察站進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。項目公司在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上 , 其工作重點放在做好對項目設(shè)計品質(zhì)的控制上。設(shè)計的監(jiān)控是項目管理中的難點和重點, 應(yīng)采取以下方式完善設(shè)計監(jiān)控體系:1) 進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo) , 從中選擇最佳方案 , 由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制 , 使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平

8、, 項目 公司從中選擇經(jīng)濟實用、 品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項目公司往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案 , 再委托另外的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計 , 這種方式不可取。因為一是損害 中標(biāo)單位的積極性 , 不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護 ; 二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合 ,由不同單位設(shè)計會影響整體效果。2) 組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場 , 提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識 , 同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。3) 實行定量限額設(shè)計 , 使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。 設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容 , 促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法 , 由以往的單純設(shè)計變?yōu)?設(shè)計與預(yù)算同時進(jìn)行 , 根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投

9、資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計 , 國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進(jìn)行多方案比較來對方案優(yōu)化 , 而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后 , 再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā) , 以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ) , 再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、 材料設(shè)備的選擇、 施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證 , 然后由原設(shè)計公司。4歡迎下載精品文檔或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計 , 這樣做可能會增加項目的工期, 但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長帶來的損失, 因此可以大大節(jié)省項目的造價。4) 組織設(shè)計評審小組對各

10、個專業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審核 , 評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成 , 對設(shè)計提出全面的意見。 對設(shè)計的評審, 許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見 , 由領(lǐng)導(dǎo)拍板 , 這樣缺乏科學(xué)性。5) 合理安排設(shè)計進(jìn)度 , 使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。6) 通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé) , 規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。 并要求項目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計中往往會因為設(shè) 計人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟損失。2.2建立完善的進(jìn)度計劃及監(jiān)控體系按項目的進(jìn)展過程可將進(jìn)度計劃分為 : 設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工

11、進(jìn)度計劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項目前期策 劃工作進(jìn)度計劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、銷售進(jìn)度計劃等各分項計劃要相互銜接 , 進(jìn)度計劃一經(jīng)確定, 應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。如由于人為的因素使進(jìn)度拖延 , 必須分析原因 , 追究單位或個人的責(zé)任。1) 設(shè)計報建進(jìn)度計劃 : 主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進(jìn)度、 單體方案設(shè)計及報建進(jìn)度、 單體施工圖設(shè)計及報建進(jìn)度、 市政園林設(shè)計及報建。5歡迎下載精品文檔進(jìn)度 ;2) 施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃 : 主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計劃、 分項工程招標(biāo)計劃、 施工臨時水電安裝進(jìn)度計劃、施工臨時設(shè)施進(jìn)度計 劃、辦理施工前手續(xù)

12、計劃 ;3) 施工進(jìn)度計劃 : 主要包括土建施工進(jìn)度計劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進(jìn)度計劃、木門及防火門工程進(jìn)度計劃等 ;4) 配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃 : 主要包括永久供水供電報裝及施工進(jìn)度計劃、電信工程進(jìn)度計劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計劃、有線電視工程進(jìn)度計劃、煤氣工程進(jìn)度計 劃、市政工程進(jìn)度計劃、綠化園林工程進(jìn)度計劃等。2.3建立完善的項目投資監(jiān)控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成 :1) 建設(shè)用地成本 : 包括土地有償使用費、征地拆遷費等 ;2) 工程建設(shè)成本 : 包括土建費、 水電設(shè)備安裝費、 市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)

13、理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè) 費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等 ;3) 銷售費用 : 主要包括銷售營業(yè)稅、 售樓中介費、廣告宣傳費等 ;4) 財務(wù)費用 : 主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據(jù)項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標(biāo)。在各項稅費中 , 一類是由政府有關(guān)部門收取的 , 如地 價、配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、。6歡迎下載精品文檔營業(yè)稅、所得稅等 , 這些費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計算出來; 另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費及服務(wù)費, 這些費用準(zhǔn)確測算起來比較困難 , 需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場情況等因素進(jìn)行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進(jìn)

14、行對照, 對部分超支費用進(jìn)行調(diào)整; 還應(yīng)完善招投標(biāo)制度。 通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位及技術(shù)服務(wù)單位 ( 如監(jiān)理、設(shè)計等 ), 同時降低費用。2.4建立完善的合同管理體系在項目的開發(fā)實施工程中, 項目公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系 , 通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系, 共 同完成項目建設(shè)過程。項目公司通過合同對各單位進(jìn)行監(jiān)控, 以保證項目按計劃完成。同時 , 對違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。2.5組織對各單位的協(xié)調(diào)工作項目公司必須在項目進(jìn)展的各個階段都真正起組織者作用 , 通過組織召開定期例會的方式 , 加強各方的溝通。例如 , 在設(shè)計階段要定期組

15、織設(shè)計例會及方案討論會 , 通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段 , 項目經(jīng)理應(yīng)組織恭程例會 , 及時解決工程有關(guān)問題。 項目經(jīng)理親自組織召開例會 , 是督促各方的工作進(jìn)度最有效 方法 , 是一種主動監(jiān)控方式。 但項目公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來 , 監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、 設(shè)備安裝單位、 材料供應(yīng)商等 的組織協(xié)調(diào)管理 , 目的在于保證工程的施工質(zhì)量、 進(jìn)度及投資達(dá)到計劃要求。 而項目公司著重對整個項目全面管理 , 使項目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計劃的控制目 標(biāo)。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé) , 而項目公。7歡迎下載精品文檔司應(yīng)著重在對設(shè)計的

16、監(jiān)控, 使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達(dá)出來。2.6負(fù)責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等如投資許可證、 土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證等。2.7負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。2.8組織項目的有關(guān)驗收工作如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。3 項目的市場定位與銷售策劃職能商品社會的一切經(jīng)濟活動必須遵循市場規(guī)律, 市場的需求情況決定商品本身定位。 因此在項目可行性研究階段必須確定開發(fā)項目的市場定位與銷售策劃, 市場定位與銷售策劃的研究主要在以下幾方面:1) 深入研究國家及地方的有關(guān)政策

17、、法規(guī) , 了解政府的政策取向。如果政府扶植該類用途、檔次房地產(chǎn)的開發(fā) , 它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持 , 使該 類房地產(chǎn)的投資風(fēng)險減少。 因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的開發(fā)方向 , 不能逆政策而行。2) 根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點 , 廣泛了解市場的需求情況 , 確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空 間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。8歡迎下載精品文檔3) 了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及發(fā)展商的實力等 , 權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手 , 務(wù)求知已知彼。4 工程計量職能主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作

18、 , 審核工程量及工程價款 , 編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底 , 編制工程款支付計劃 , 控制工程款的支付。 計量工作是成本 控制中最繁瑣的工作 , 這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識 , 此外還應(yīng)做到 :1) 了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況 , 及時對工程量的變化進(jìn)行核實。2) 要參與材料設(shè)備的定貨洽商 , 根據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價 , 不能盲目照搬定額或文件價。 另外 , 項目公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程 計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作 , 項目公司只需負(fù)責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。5 結(jié)論如上所述 , 項目公司的管理模式實際上就是具有很強的項目管理能力的房地產(chǎn)開發(fā)公司作為業(yè)主進(jìn)行的業(yè)主項目管理, 業(yè)主項目管理在英美等國家已經(jīng)是一種比較