東莞中原關于央行降低二套房首付的解讀及給予開發(fā)商的建議策略綜述

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。關于央行降低二套房首付的解讀及給予開發(fā)商的建議策略東莞中原研究中心 2015年3月31日 李克強兩會：中國房地產(chǎn)市場需求是剛性的，鼓勵居民自住型住房和改善性住房。l 住建部：醞釀發(fā)布關于穩(wěn)定住房消費的相關文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。l 廣州：3月18日，廣州宣布通過公積金購買90平方米以下首套自住房首付

2、降低至兩成。l 福建：出臺關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見，購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關優(yōu)惠政策。個人購買首套房后再次購房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區(qū)房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班及子女上學距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認定為首改房。l 北京：購買90以下的房屋，公積金首付款兩成。政策出臺的前奏兩會過后，調(diào)低購房首付已成為樓市新的關鍵詞！地產(chǎn)股指數(shù)高開低走，短期投資者見好就收，行業(yè)長期信心不足。l 3月30日中午傳言下午舉行新聞發(fā)布會，下調(diào)二套房貸首付比例至五成，引發(fā)地產(chǎn)股暴漲，

3、10只個股漲停，漲幅超過5%的還有20多只。3月31日收盤，有多個地產(chǎn)股下跌，包括保利、萬科等企業(yè)。l 3月30日收盤，地產(chǎn)指數(shù)突破6861點，漲幅7.33%，是2008年1月以來的最高點。3月31日收盤，地產(chǎn)指數(shù)回落至6677點，下跌2.69%。二套房首付降低的政策只是促使地產(chǎn)股短暫上漲，呈現(xiàn)高開低走，說明短期投資者見好就收，行情長期信心不足。 2015年3月30日16日58分，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知發(fā)出正式文件關于個人住房貸款政策有關問題的通知，二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2成。 中國財政部和國家稅務總局30日聯(lián)合發(fā)布關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知，個人將購買2年以上

4、(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。3月30日，是地產(chǎn)的大日子。此次政策救市比2008年力度和深度都要大，調(diào)整力度大大超出市場預期！ 2015年3月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知， 未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉型。一、政策內(nèi)容解讀關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知的內(nèi)容、有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。分標題一、

5、優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調(diào)整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。、多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。、部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)

6、建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。本通知正視國內(nèi)樓市供應結構性過剩問題，多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，“去庫存”成為政府救市的主旋律。關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知的幾個亮點：其一，用途可以變。在房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的地方，可以調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導這類用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。其二，套型可以改。在建商品住房項目，不改變用地性質(zhì)和容積率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當調(diào)整套型結構；其三，商品房可作棚改安置房和公租房房源。將尚未開工房地產(chǎn)項

7、目用地轉變用途、調(diào)整規(guī)劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。分標題一政府幾點解讀：l 正視住房供應結構性過剩問題，調(diào)節(jié)市場供求關系。l 調(diào)整住房供應套型結構，調(diào)整不適應市場需求的戶型。l 允許轉換土地用途, 糾偏不合時宜土地利用規(guī)劃。l 明確收儲商品住房作保障性住房房源，政府投資助力企業(yè)去庫存。l 推進供地信息透明化，加速市場化進程。中原解讀中央從土地、規(guī)劃等方面著手調(diào)節(jié)市場供求關系，以行政手段助力企業(yè)去庫存，事實上給予市場更大自主空間，更具有靈活性，加速房地產(chǎn)行業(yè)市場化進程。一、加大保障性住房建設力度。一、加大保障性住

8、房建設力度。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑诙子糜诟纳凭幼l件的普通自住房的居民，可執(zhí)行可執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。普通住宅超過2年（含2年）轉讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)

9、企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。20082015年3月30日新政更多是2008年政策的翻版，但力度和深度還要大。一、繼續(xù)做好住房金融服務工作，滿足居民自住和改善性住房需求。一、繼續(xù)做好住房金融服務工作，滿足居民自住和改善性住房需求。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)再次

10、申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于整為不低于40%40%。二、進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房需求的支持作用。二、進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房需求的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。三、加強政策指導，做好貫徹落實、監(jiān)督和政策評估工作。三、加強政策指導，做好貫徹落實、監(jiān)督和政策評估工作。四、個人將購買不足四、個人將購買不足2 2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；年的住房對外銷售的，全

11、額征收營業(yè)稅；個人將購買個人將購買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2 2年以年以上（含上（含2 2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2015中原解讀2008年樓市政策更多是側重救市，2015年3月30日的新政是2008年的翻版，但力度和深度比2008年還要大，除了降低二套房首付比例，還從產(chǎn)品結構、供求關系等方面靈活調(diào)整。開發(fā)商可根據(jù)市場需求，可在土地用途、規(guī)劃上調(diào)整，地方政府

12、根據(jù)自身情況，可適當增加或縮減土地供應，平衡供求關系，推進市場化進程，力度和深度更廣。調(diào)整內(nèi)容調(diào)整內(nèi)容首付比例首付比例滿足滿足條件條件東莞舊政東莞舊政商業(yè)貸款二套房40%擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭擁有一套房且貸款結清，商業(yè)貸款二套房首付比例最低三成；擁有一套房且貸款未結清，二套房商業(yè)貸款首付比例最低六成。公積金首套房20%公積金購買首套普通住房公積金貸款首套房首付比例最低三成。二套房30%擁有1套住房已結清相應房貸的繳存職工家庭公積金再次購房普通住房擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為五成。中原解讀新政降低二套房首付至4成，改善型產(chǎn)品受益最大，

13、將加快改善客戶的入市步伐。n 央行此次救市最大的力度救市調(diào)低二套房首付，將過去的6成調(diào)低至4成，減少2成，購房者的入市門檻大大降低，并且在央行支持自住和改善型需求的理念下，銀行將會下下調(diào)二套房的房貸利率，扶持改善需求，改善入市成本也隨之下降，改善客戶受益最大，將這將有助于改善型需求的入市。征收對象征收對象新政新政東莞舊政東莞舊政普通住宅滿2年免征收滿5年免征收非普通住宅l 未滿2年按全額征收；l 滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收；l 未滿5年按全額征收；l 滿5年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差；中原解讀個人住房轉讓營業(yè)稅從“5年改2年”，將有效激活二手房市場。 2008 年

14、12 月，上一屆國務院總理溫家寶召開的國務院常務會議上曾將個購買普通住房從超過 5 年(含 5 年) 免征營業(yè)稅改為超過 2 年(含 2 年)，此條例出臺迅速將全國處于冰封狀態(tài)的二手房市場解凍，各地城市成交量上升。 時隔5 年，中央再次調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅，將個人住房轉讓營業(yè)稅從5年改為2年，滿2年免征收營業(yè)稅，將有效激活二手房市場，促使二手房市場迅速回暖。二、政策對市場的影響 全年貨幣政策將穩(wěn)中有松，預計年內(nèi)將出現(xiàn)多次的“降準”、“降息”，將緩解開發(fā)商的資金鏈； 新政有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，增強開發(fā)商和購房的市場預期，提升購房者的入市積極性； 房地產(chǎn)基本面持續(xù)向好，行業(yè)預期被扭轉，投資開發(fā)將持

15、續(xù)升溫； 政策從鼓勵首次置業(yè)到改善需求，預計銀行將下調(diào)二套房的房貸利率； 公積金首付的調(diào)整，將會激發(fā)更多開發(fā)商使用公積金，刺激公積金購房需求的釋放；政策對市場的影響n 市場預期好轉，開發(fā)商銷售資金回籠順暢，土地市場有望活躍；n 個人住房轉讓營業(yè)稅征收“5年改2年”，將明顯活躍二手房的交易；n 新政令改善型客戶受益最大，降低改善客戶的入市門檻和入市成本，將刺激改善需求有效釋放；n 新政實施后，將很大力度地促進東莞改善和大戶型產(chǎn)品的成交；3月東莞樓市已出現(xiàn)復蘇跡象，新政后將加速樓市升溫。n從市場走勢來看，近兩周東莞住宅成交量持續(xù)回升，市場已出現(xiàn)復蘇跡象。n新政實施后，市場多種利好疊加效應積累，將會

16、促進短期內(nèi)樓市快速升溫，加速樓市復蘇回暖。政策對市場的影響個人住房轉讓營業(yè)稅“五改二”，將大大活躍二手房掛牌和交易的熱度。n近兩周東莞二手房住宅交易量也出現(xiàn)急劇反彈的跡象，個人住房轉讓營業(yè)稅從5年改為2年，將會刺激二手房掛牌和交投的活躍。政策對市場的影響二套房首付的降低，將有效激活改善需求的充分釋放。n2010年二套房首付比例提高至4成后，改善成交一直低位徘徊。2011年1月國家又將二套房首付比例提高至6成，改善需求一直受抑。過去2006年以來剛需產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)增長，市場一直都是呈現(xiàn)剛需獨大的格局。按照居住的周期性，10年左右一般成為不少市民二次購房的周期，從2006年至今，過去的剛需群體也逐漸

17、進入換房階段。n2014年10月以來，限貸松綁，還清貸款的二套房可作首套房，120-180的改善洋房出現(xiàn)了快速反彈。本次二套房首付直接降低至4成，力度比之前還要大，預計改善促進將出現(xiàn)快速反彈行情。政策對市場的影響三、給開發(fā)商的建議與策略n 及時消化市場利好，抓住反彈行情出貨，做好全力推貨的準備；n 制作銷售口徑，加強銷售人員的培訓，引導購房者快速入市；n 首改、再改迎來出貨良機，及時調(diào)整產(chǎn)品的推售策略；n 加快項目工程進度，調(diào)整樓盤的入市節(jié)奏，加快入市步伐；n 未建項目可適當調(diào)整規(guī)劃報建，取消90/70合拼戶型的報建，適當加大開發(fā)110-140改善產(chǎn)品的配比；n 東莞很多改善高端項目與城市配套

18、脫節(jié)矛盾加劇，項目組可重新梳理價值點，挖掘改善客戶的心理訴求，增加項目賣點；n 做好公積金貸款的相關準備，有效對接公積金貸款的購房需求；n “五改二”的營業(yè)稅將刺激二手房交投活躍，二手房客戶增多，開發(fā)商可加強一二手聯(lián)動的轉介活動；給開發(fā)商的建議樂觀謹慎l 房地產(chǎn)已進入買方市場，購房者入市更為理性，開發(fā)商貿(mào)然提價要謹慎；l 剛需人口已進入下降通道，行業(yè)賺錢效應減弱，房地產(chǎn)已進入新常態(tài)；l 利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿系統(tǒng)性下降，開發(fā)商現(xiàn)金為王，謹慎高預期的惜售心態(tài)；l 現(xiàn)在救市只能緩解樓市的短期問題，但無法扭轉中長期趨勢；給予開發(fā)商的幾點建議l 新政對樓市的支持力度大，但是房地產(chǎn)已進入白銀時代，市場不會出現(xiàn)像2008年全民買房的景象；l 掃黃后的東莞經(jīng)濟再受重創(chuàng)，市場信心不足，客戶出手猶豫不決；l