【廣告策劃-PPT】PRADA普拉達_品牌發(fā)展_時尚傳奇

1、 By 208目錄目錄 品牌歷史品牌歷史 品牌運營品牌運營 品牌產(chǎn)品品牌產(chǎn)品PRADA 品牌標志品牌標志 PRADA的服裝，除了布標上的的服裝，除了布標上的PRADA大寫之外，幾乎沒有任何明顯的辨識記號，大寫之外，幾乎沒有任何明顯的辨識記號，唯有皮件上才有明顯的辨識標志。唯有皮件上才有明顯的辨識標志。PRADA：偶而會以燙壓的方式，小：偶而會以燙壓的方式，小小地烙印在皮件的表面上。小地烙印在皮件的表面上。倒三角形的鐵皮標志：這個只有在倒三角形的鐵皮標志：這個只有在PRADA皮件系列的產(chǎn)品上會出現(xiàn)，幾乎是皮件系列的產(chǎn)品上會出現(xiàn)，幾乎是大家的第一印象的鐵皮標志。上面除了大家的第一印象的鐵皮標志。上

2、面除了PRADA之外，在其下方會有一行標明其之外，在其下方會有一行標明其“品牌出生地品牌出生地”的的MILANO小字，及創(chuàng)立品小字，及創(chuàng)立品牌的年份牌的年份1913年，而少了一個字就不是年，而少了一個字就不是PRADA!全球首間PRADA產(chǎn)品專門店在米蘭市的著名購物中心Galleria Vittorio Emanuele II開業(yè) PRADA由Mario Prada 于1913年創(chuàng)辦，最初專門產(chǎn)銷各類皮具，例如手袋、旅行箱、化妝箱及其它皮革用品。全部產(chǎn)品均由PRADA精心設(shè)計，選料極其講究，而且手工精湛。機能與美學(xué)的融合機能與美學(xué)的融合PradaPrada品牌解讀品牌解讀 19701970年年

3、，Mario Prada 的孫女Miuccia Prada 大學(xué)畢業(yè)，接管家族企業(yè)。雖然她在大學(xué)主修政治，卻熱愛時裝設(shè)計，對時尚潮流亦具敏銳觸覺。她除了掌管設(shè)于Galleria Vittorio Emanuele II的專門店，亦推出不少設(shè)計別出心裁的產(chǎn)品。PRADA的時尚世界的時尚世界 1984年推出年推出PRADA經(jīng)典的黑色尼龍背包經(jīng)典的黑色尼龍背包1997年春夏推出皮革花朵圖案的坡跟鞋年春夏推出皮革花朵圖案的坡跟鞋 2000年春夏推出保齡球袋；秋冬推出體現(xiàn)年春夏推出保齡球袋；秋冬推出體現(xiàn)1940年代年代復(fù)古風(fēng)格的鞋以及鱷魚皮醫(yī)藥袋復(fù)古風(fēng)格的鞋以及鱷魚皮醫(yī)藥袋2002年春夏推出小山羊皮扣帶

4、鞋年春夏推出小山羊皮扣帶鞋2003年春夏推出銀色坡跟鞋和鑲有仿寶石的鴕鳥皮年春夏推出銀色坡跟鞋和鑲有仿寶石的鴕鳥皮手袋；同年秋冬推出配有蓓蕾點綴的鱷魚皮高跟鞋手袋；同年秋冬推出配有蓓蕾點綴的鱷魚皮高跟鞋黑色尼龍包黑色尼龍包坡跟鞋坡跟鞋小山羊皮扣帶鞋小山羊皮扣帶鞋 鱷魚皮醫(yī)藥袋鱷魚皮醫(yī)藥袋 19781978年年 Miuccia Miuccia擔(dān)任擔(dān)任PradaPrada總設(shè)計師，通過她天賦的總設(shè)計師，通過她天賦的時尚才華不斷地演繹著挑時尚才華不斷地演繹著挑戰(zhàn)與創(chuàng)新的傳奇。而她的戰(zhàn)與創(chuàng)新的傳奇。而她的夫婿夫婿PatrizioPatrizioBertelliBertelli，一位充滿創(chuàng)造力的企業(yè)，一

5、位充滿創(chuàng)造力的企業(yè)家，不僅建立了家，不僅建立了PradaPrada全全世界范圍的產(chǎn)品分銷渠道世界范圍的產(chǎn)品分銷渠道以及批量生產(chǎn)系統(tǒng)，同時以及批量生產(chǎn)系統(tǒng)，同時還巧妙地將還巧妙地將PradaPrada傳傳 統(tǒng)的統(tǒng)的品牌理念和現(xiàn)代化的先進品牌理念和現(xiàn)代化的先進技術(shù)進行了完美結(jié)合。技術(shù)進行了完美結(jié)合。Prada總裁Patrizio Bertelli與其太太 80年代至年代至90年代期間年代期間，PRADA產(chǎn)品銷量屢創(chuàng)新高。PRADA皮鞋系列及男女服飾系列亦于這段期間陸續(xù)面世，成為集團重點產(chǎn)品之列。 深藍小雛菊圖案短身縐紗外套$13,050、深藍色裸女圖案恤衫$5550、深藍小雛菊圖案縐紗緊身長褲$1

6、0,450、深藍小雛菊圖案高跟鞋$6550 19931993年，年，PRADA推出專為年輕女士而設(shè)計的Miu Miu服飾系列。及至1997年，PRADA Sport運動服飾系列面世，最大設(shè)計特色是采用了PRADA獨特的紅色條子。 現(xiàn)今現(xiàn)今集團旗下的品牌包括Prada, Miu Miu以及鞋類品牌Churchs和Car Shoe。PRADA集團業(yè)務(wù)擴展里程碑集團業(yè)務(wù)擴展里程碑 1999年5月，設(shè)立化妝品國際分銷部C.I.D。 1999年11月，聯(lián)同世界主要眼鏡生產(chǎn)商De Rigo集團，成立合營企業(yè)EID。 1999年9月至2000年1月，收購曾于倫敦證交所上市的一家英國主要鞋履生產(chǎn)商Church

7、 & Co. Plc的100%股權(quán)。 2001年4月，收購Car Shoe S.A 的51% 股權(quán)，該公司擁有Car Shoe品牌。 2003年5月，聯(lián)同著名化妝品生產(chǎn)商Puig Beauty & Fashion集團成立合營企業(yè)，旨在提升Prada 香水及化妝品的全球業(yè)務(wù)。 在所有市場全面發(fā)在所有市場全面發(fā)展，展，擴大擴大直營店直營店鋪鋪網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)，該品牌的目標是到明該品牌的目標是到明年直營店的營業(yè)額達到年直營店的營業(yè)額達到公司總營業(yè)額的公司總營業(yè)額的70%以以上。目前已在上。目前已在76個國家個國家擁有擁有280個銷售網(wǎng)點。個銷售網(wǎng)點。 意大利時裝公司意大利時裝公司Prada周五公布周五公布2

8、010年上半年的純利年上半年的純利增加將近四倍之多，這主要利增加將近四倍之多，這主要利益于亞洲市場的奢侈品需求以益于亞洲市場的奢侈品需求以及品牌及品牌直直營店銷量大幅增加。營店銷量大幅增加。銷售額增加銷售額增加29.4%至至9.365億歐億歐元，在亞洲市場的表現(xiàn)尤為強元，在亞洲市場的表現(xiàn)尤為強勁，增幅達至勁，增幅達至47.3%。 美國的美國的銷量則增長銷量則增長29.9%，歐洲的增幅，歐洲的增幅則達到則達到18.7%。上海半島酒店P(guān)RADA店上海 IFC 購物中心PRADA店 PRADA在現(xiàn)任掌舵人在現(xiàn)任掌舵人Patrizio Bertelli及及Miuccia Prada的妥善經(jīng)營下，已從一

9、間家族式的妥善經(jīng)營下，已從一間家族式企業(yè)發(fā)展成為業(yè)務(wù)遍布全球的大型跨國集團，在企業(yè)發(fā)展成為業(yè)務(wù)遍布全球的大型跨國集團，在競爭激烈的名牌產(chǎn)品市場中脫穎而出。競爭激烈的名牌產(chǎn)品市場中脫穎而出。Patrizio Bertelli將大規(guī)模生產(chǎn)程序的超卓效益，結(jié)合匠將大規(guī)模生產(chǎn)程序的超卓效益，結(jié)合匠心獨運的制作工藝，以及專業(yè)化企業(yè)講求產(chǎn)品質(zhì)心獨運的制作工藝，以及專業(yè)化企業(yè)講求產(chǎn)品質(zhì)量的精神，確保所有產(chǎn)品均屬優(yōu)質(zhì)保證，亦為量的精神，確保所有產(chǎn)品均屬優(yōu)質(zhì)保證，亦為PRADA奠定了成功的商業(yè)經(jīng)營方式。奠定了成功的商業(yè)經(jīng)營方式。 PRADA的設(shè)計與現(xiàn)代人生活型態(tài)水乳相融，的設(shè)計與現(xiàn)代人生活型態(tài)水乳相融，不但是時

10、尚潮流的展現(xiàn)，更是現(xiàn)代美學(xué)的極致。不但是時尚潮流的展現(xiàn)，更是現(xiàn)代美學(xué)的極致。精細與粗糙，天然與人造，不同質(zhì)材、肌理的精細與粗糙，天然與人造，不同質(zhì)材、肌理的面料統(tǒng)一于自然的色彩中，藝術(shù)氣質(zhì)極濃。面料統(tǒng)一于自然的色彩中，藝術(shù)氣質(zhì)極濃。品牌產(chǎn)品品牌產(chǎn)品 服裝 箱包 皮鞋 飾品 化妝品 電子產(chǎn)品Prada 2010年春夏男裝年春夏男裝 以冷峻的金屬柵欄搭配巨大混凝土柱打造方正冰冷工業(yè)空間，帶領(lǐng)所有人進入PRADA 本季概念-現(xiàn)代制服新浪潮。結(jié)合了極簡俐落的都會風(fēng)格與機能性休閒元素，呈現(xiàn)出優(yōu)雅時尚又充滿活力朝氣形象的現(xiàn)代制服風(fēng)采。Miu Miu Miuccia Prada 說這個系列是要探討天真、青春

11、在這現(xiàn)實世道中的意義。事實是不止這個系列，Miu Miu 這個品牌，一直以來在做的也是同一件事，就是販賣一種直接得近乎矯情的天真。世博有多熱？Prada都從中插上一腳了。Prada圍繞世博主題“城市讓生活更美好”，把浦東的景色如東方明珠塔，再加入蝴蝶、花朵及綠葉，雙雙加到Prada世界及其三角標記之上，體現(xiàn)大同的世界觀。Prada2010Prada2010上海世博會限量系列上海世博會限量系列運用廢棄材料制造超酷機械運用廢棄材料制造超酷機械PRADA環(huán)保系列環(huán)保購物袋環(huán)保購物袋PRADAPRADA牽手孟京輝戲劇三個橘子的愛情牽手孟京輝戲劇三個橘子的愛情2010 夏，由中國著名戲劇導(dǎo)演夏，由中國著

12、名戲劇導(dǎo)演孟京輝先生執(zhí)導(dǎo)孟京輝先生執(zhí)導(dǎo), 廖一梅女士為文學(xué)廖一梅女士為文學(xué)顧問的一部新劇三個橘子的愛情顧問的一部新劇三個橘子的愛情即將拉開帷幕。此劇演員身著的服裝即將拉開帷幕。此劇演員身著的服裝為為PRADA 2010春夏系列男女裝。春夏系列男女裝。新新劇的主題思想恰好與劇的主題思想恰好與PRADA對對當代社會生活的思考相契合。孟京輝當代社會生活的思考相契合。孟京輝說：說：“我喜歡我喜歡PRADA流暢的風(fēng)格和銳流暢的風(fēng)格和銳利、豐富的質(zhì)感。行動中，運動中和利、豐富的質(zhì)感。行動中，運動中和戲劇沖突中的戲劇沖突中的PRADA效果感覺最好效果感覺最好?！盤RADA創(chuàng)造另一種全新體驗創(chuàng)造另一種全新體驗

13、 東京青山東京青山Aoyama Epicenter旗艦店旗艦店 新店的設(shè)計理念源自于剔透新店的設(shè)計理念源自于剔透的水晶，由數(shù)以百計的菱形玻的水晶，由數(shù)以百計的菱形玻璃框格構(gòu)成極具現(xiàn)代感的幕墻，璃框格構(gòu)成極具現(xiàn)代感的幕墻，它是前沿科技與巧奪天工般的它是前沿科技與巧奪天工般的設(shè)計手法的完美再現(xiàn)。設(shè)計手法的完美再現(xiàn)。淺綠色淺綠色已成為已成為PRADAPRADA全球?qū)ｉT店的基本全球?qū)ｉT店的基本色調(diào)。色調(diào)。PRADA-PRADA-文化藝術(shù)基金會文化藝術(shù)基金會 Prada基金基金會位于意大利會位于意大利米蘭，是個享米蘭，是個享有國際聲譽的有國際聲譽的藝術(shù)畫廊。自藝術(shù)畫廊。自1993年創(chuàng)立以年創(chuàng)立以來，該畫

14、廊就來，該畫廊就為一系列當代為一系列當代藝術(shù)家的作品藝術(shù)家的作品舉辦過展覽舉辦過展覽. Miuccia Prada希望此畫廊能希望此畫廊能令米蘭令米蘭“通過藝術(shù)形式為這個時通過藝術(shù)形式為這個時代帶來最深層的精神觸動代帶來最深層的精神觸動” 展出模式及展出模式及主題極富彈性，主題極富彈性，以研習(xí)及調(diào)查以研習(xí)及調(diào)查報告的專題為報告的專題為主導(dǎo)，題材十主導(dǎo)，題材十分廣泛，由藝分廣泛，由藝術(shù)至建筑、哲術(shù)至建筑、哲理至科學(xué)及設(shè)理至科學(xué)及設(shè)計至電影院等。計至電影院等。 明星演繹明星演繹PRADAPRADA安妮安妮.海瑟薇海瑟薇凱特凱特.波茨沃斯波茨沃斯杰西卡杰西卡貝爾貝爾 舒淇舒淇故事雖然到此傳奇仍在繼續(xù)

15、Ending.謝謝！如何進行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具

16、競爭力的產(chǎn)品建議5。評評估項目目估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商

17、業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特

18、征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地

19、區(qū)域房地產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房

20、地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)

21、展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\行運行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指

22、標為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550

23、.597.60.500.5511.20.450.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場場分析分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格成交情況、

24、成交價格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點分析分析4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性

25、項目自身資源條件項目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣勢劣勢）的價值要的價值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可